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1、大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)有限公司商業(yè)物業(yè)管理發(fā)布日期：實(shí)施日期：第一章 商業(yè)物業(yè)管理第1節(jié) 物業(yè)管理早期介入1 物業(yè)管理市場(chǎng)調(diào)研1.1 針對(duì)新項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)管理需要，在項(xiàng)目籌建階段應(yīng)開(kāi)展物業(yè)市場(chǎng)調(diào)研工作。綜合體項(xiàng)目住宅/寫(xiě)字樓和商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)調(diào)研一并進(jìn)行。1.2 物業(yè)管理市場(chǎng)調(diào)研主要內(nèi)容有：競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目（樓盤(pán)）物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，員工薪酬水平及專(zhuān)業(yè)能力，物業(yè)服務(wù)水平，物業(yè)管理地方法規(guī)及行業(yè)慣例，物業(yè)服務(wù)特色，市場(chǎng)專(zhuān)業(yè)分包方水平及能力等。2 商業(yè)物業(yè)管理成本測(cè)算2.1 測(cè)算的前提是：公司組織架構(gòu)人員編制確定；公司薪酬體系和工資平均水平確定；水電氣等能源費(fèi)用收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和政策明確；測(cè)算物業(yè)項(xiàng)目的基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)及相關(guān)技術(shù)2、參數(shù)明確（面積、得房率、設(shè)備設(shè)施清單等）。2.2 測(cè)算時(shí)間和報(bào)批程序：在項(xiàng)目開(kāi)始招商前2個(gè)月，完成商業(yè)物業(yè)管理費(fèi)成本測(cè)算及審批手續(xù)，物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)集團(tuán)商管公司總經(jīng)理批準(zhǔn)后，報(bào)集團(tuán)主管副總裁和總裁審批。2.3 物業(yè)管理成本測(cè)算的主導(dǎo)部門(mén)為項(xiàng)目當(dāng)?shù)厣坦芄荆瘓F(tuán)商管公司物業(yè)管理部協(xié)調(diào)與指導(dǎo)，集團(tuán)商管公司拓展部負(fù)責(zé)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)批手續(xù)的辦理和跟蹤落實(shí)。3 商業(yè)物業(yè)管理合同擬定與談判3.1 主力店物業(yè)服務(wù)合同，由集團(tuán)商管公司物業(yè)管理部負(fù)責(zé)談判及擬定，各地商管公司物業(yè)管理部或工程部門(mén)參與并協(xié)助談判。主力店物業(yè)服務(wù)合同一般與主力店租賃合同同時(shí)簽訂。3.2 主力店物業(yè)服務(wù)合同采用標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)合同版本；特3、殊情況經(jīng)集團(tuán)商管公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后可采用其他版本，合同擬定并商定后，經(jīng)集團(tuán)商管公司主管部門(mén)、集團(tuán)法務(wù)部審核后，報(bào)集團(tuán)商管公司總經(jīng)理批準(zhǔn)。3.3 商業(yè)步行街各租賃物業(yè)（小商鋪）物業(yè)服務(wù)合同由當(dāng)?shù)厣坦芄矩?fù)責(zé)起草，經(jīng)集團(tuán)商管公司各職能部門(mén)及集團(tuán)法律事務(wù)部審核后報(bào)集團(tuán)商管公司總經(jīng)理批準(zhǔn)執(zhí)行。該合同應(yīng)在項(xiàng)目開(kāi)始招商前23個(gè)月起草、審核完畢，并由各地商管公司統(tǒng)一印刷。4 商戶(hù)裝修管理4.1 商戶(hù)裝修期間，管理部人員每天至少兩次對(duì)裝修施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行巡檢，檢查裝修過(guò)程是否違反裝修管理有關(guān)規(guī)定。4.2 對(duì)消防安全、臨時(shí)用電、文明施工、噪音、新線(xiàn)路（管道）接駁、相鄰商戶(hù)的影響等方面進(jìn)行監(jiān)管。4.3 當(dāng)?shù)厣坦芄緟f(xié)助商戶(hù)向裝修所在地消防主管部門(mén)提出裝修防火審核申報(bào)及消防安全檢查申報(bào)。5 清潔拓荒管理5.1 當(dāng)