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1、房地產市場價格彈性與政策有效性分析【摘要】從2005年起在國家宏觀調控政策不斷出臺的情形下，房價上漲的勢頭依然不減。無奈之下國六條緊急出臺，具體效果如何，我們將拭目以待。鑒于此種情況，本文結合對政策有效性的探討，在對山東省房價走勢的實證分析基礎上，提出了幾點相關的對策和建議。【關鍵詞】房地產價格彈性政策有效性一、房地產價格調控難的原因分析1、中央政策的價值取向。政府出于穩定宏觀經濟的目的，出臺政策防范經濟過熱，限制房地產投資，實現房地產價格的軟著陸。政府每一個調控文件的第一句話，都是“房地產是國民經濟的支柱產業”，政府正在小心翼翼的走一條鋼絲繩，一邊是房地產崩盤帶來的銀行壞賬與金融風險，另一邊2、是巨大的通貨膨脹壓力要求房地產投資的降溫。因此，政府的選擇就只能是抑制投資、減少供給，而宏觀調控帶來的房價的居高不下就只能由消費者來買單了。2、地方政府的利益驅動。自11號令允許地方政府以土地儲備的名義和土地招、拍、掛的預期收益作為抵押向銀行大量舉債以來，巨大的利益驅動充分調動了地方政府掀起新一輪土地投資和城市建設投資的高潮。由于地方政府本身就是利益博弈中的一方，因此很難跳出過去宏觀調控所出現的怪圈，這也成為了長期促進房地產業高速發展、房價高漲依舊的特殊推動力。據七部委、八省市房地產檢查報告稱，新政出臺后，除少數省市按時公布了具體的標準以外，其它大多數城市并沒有積極響應七部委文件的精神，大部分3、省市還在觀望、等待。3、開發商的壟斷優勢。國內的房地產市場的格局是強勢房地產開發商、弱勢民眾。房地產開發商不僅掌握了龐大的經濟資源，而且結成一個十分強大的利益群體，并利用他們所掌握的經濟資源來掠奪整個社會大多數人的利益，甚至在一定程度上利用輿論來維護自身不合理的暴利。有的房地產開發商會用利益收買某些所謂的權威，做出所謂的權威報告來混淆視聽，加劇信息的不對稱。因此，造成政策調控房價的難度加大。4、銀行的推波助瀾。近幾年來，國內房地產市場之所以能夠在短期內迅速發展，最主要的原因就是銀行信貸資金的易獲得性與利率過低。個人消費信貸快速增長，導致了個人住房消費快速膨脹、房地產市場炒作及房價的快速上漲。盡管新政對銀行信貸有所約束，但效果甚微。5、消費者的急不可耐。單純從理論上講，只要消費者都持幣觀望，房地產市場上供大于求，房價免不了會暴跌的。但