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1、我國房地產(chǎn)價格快速上漲的原因分析2.1銀行對信貸資金發(fā)放的寬松性和境外資金的涌入信貸資金激增、土地交易價格上漲是促使房價過快上漲的重要動力。房地產(chǎn)業(yè)是一個資金密集性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開資金的支持和土地的供應。近幾年來，也正是這兩個因素直接推動了房地產(chǎn)業(yè)的過度繁榮，間接推動了房價的急劇上漲。從資金的角度看，一是隨著房地產(chǎn)金融支持力度的逐年加大，在商業(yè)貸款和公積金貸款的雙重支持下，市民潛在購買力成為現(xiàn)實購買力，巨大的市場需求快速形成。二是利率過低和投資渠道單一，國內(nèi)大量儲蓄資金以及閑散資金找不到更好的投資渠道時，紛紛流入國內(nèi)房地產(chǎn)市場。三是人民幣升值壓力的存在，吸引了大量國際游資。自20032、年起，由于中國外貿(mào)大量順差，國際上要求人民幣升值的壓力很大。在人民幣升值預期的影響下，大量海外資金進入中國，并大多選擇進入國內(nèi)的樓市。中國人民銀行公布的2004年上海市金融運行報告表明，2004年1月11月，境外資金通過各種渠道流入上海房地產(chǎn)市場的總額超過220億元，比2003年增長13.5%。資金的問題同樣表現(xiàn)為房地產(chǎn)市場銀行資金的易獲得性。資金的背后是銀行等金融機構(gòu)。如果銀行資金管理比較嚴格，不僅可以控制銀行自身的風險，也約束了貸款人的行為。但是，大多國內(nèi)商業(yè)銀行為了降低不良貸款，放松了對個人住房消費信貸的審查。信貸資金的易獲得性不僅導致大量購房條件不足的消費者輕易地進入房地產(chǎn)市場，個人消3、費信貸快速增長，而且導致了個人住房消費快速膨脹、房地產(chǎn)市場炒作盛行、房價快速上漲等。2.2房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)成本上升土地交易價格的快速上漲，從土地的角度看，主要來源于地方政府利益驅(qū)動。自從銀行管轄權(quán)上劃以后，來自土地的收入成為地方政府財政的支柱。據(jù)統(tǒng)計，2003年上海的賣地收入為216億元，相當于上海市地方財政總收入的24%。房價、地價的上漲，有助于地方政府獲取更多的收入，房地產(chǎn)膨脹得越大，地方政府的收益就越大。而與此同時，地方政府的成本卻是零。正是這種成本和收益的極端不對稱性，使地方政府成為推動中國房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的動因。尤其是在實行“經(jīng)營性土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓”政策后，土地價格大幅上漲，部分城市土地價格成數(shù)倍增長。據(jù)統(tǒng)計，2004年土地交易價格比上年上漲10.1%，漲幅比2003年高1.7個百分點；2005年一季度，又上漲了7.8%。土地交易價格上漲自然