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1、房地產(chǎn)各階段定價(jià)格策略的分析樓盤(pán)各方面條件相差不大，有些旺銷(xiāo)，而有些卻滯銷(xiāo)了？除了樓盤(pán)自身品質(zhì)、市場(chǎng)銷(xiāo)售渠道、宣傳促銷(xiāo)推廣等方面因素外，正確的定價(jià)策略非常重要，是一個(gè)關(guān)系樓盤(pán)命運(yùn)的關(guān)鍵問(wèn)題。如何制定正確定價(jià)策略？本文認(rèn)為在樓盤(pán)的“前期”、“開(kāi)盤(pán)”、“尾盤(pán)”，這三個(gè)階段的中，發(fā)展商以市場(chǎng)、以客戶(hù)為中心的開(kāi)放理念進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)最為重要。本文將結(jié)合作者在實(shí)際工作中的經(jīng)驗(yàn)體會(huì)，分析比較樓盤(pán)不同階段的不同定價(jià)策略，從中論證：應(yīng)以“客戶(hù)所接受價(jià)格是摘要：中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入買(mǎi)方市場(chǎng)，在激烈的市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)中，為什么許多定價(jià)的決定性因素”這一新的定價(jià)模式，來(lái)指導(dǎo)樓盤(pán)的定價(jià)策略，再根據(jù)不同的樓盤(pán)、不同階段確定不2、同的定價(jià)策略，真正的將價(jià)格作為一種營(yíng)銷(xiāo)手段來(lái)整體考慮，認(rèn)識(shí)到價(jià)格策略是一種是與產(chǎn)品、市場(chǎng)、銷(xiāo)售、形象、宣傳推廣在一起，構(gòu)成一個(gè)互有關(guān)聯(lián)的系統(tǒng)策略，在實(shí)際工作中靈活運(yùn)用，才能在激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中找準(zhǔn)方向，順利完成樓盤(pán)銷(xiāo)售任務(wù)。一、前期：“成本定價(jià)策略”還是“客戶(hù)定價(jià)策略”價(jià)格策略是根據(jù)預(yù)計(jì)的銷(xiāo)售目標(biāo)，在一定的時(shí)間段內(nèi)，通過(guò)各種價(jià)格的組合方式為開(kāi)發(fā)企業(yè)獲取最大利潤(rùn)的銷(xiāo)售策略，它由前期市場(chǎng)價(jià)格分析、開(kāi)盤(pán)價(jià)、銷(xiāo)售期間的修正價(jià)格、清盤(pán)價(jià)等數(shù)據(jù)組成。在樓盤(pán)確定價(jià)格時(shí)通常需考慮三個(gè)因素：成本土地使用費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)、建筑材料、人工費(fèi)以及相關(guān)稅收、費(fèi)用的總和等；客戶(hù)目標(biāo)客戶(hù)能夠接受何種價(jià)格。競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境市場(chǎng)3、供求總量、直接和間接競(jìng)爭(zhēng)的對(duì)手們價(jià)格情況。這三種因素在樓盤(pán)最終定價(jià)中所起的作用顯然不一樣，一般說(shuō)來(lái)市場(chǎng)供求總量與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)格只是參考，而成本與客戶(hù)則是決定價(jià)格策略的根本因素。深入分析后可發(fā)現(xiàn)：“成本定價(jià)策略”和“客戶(hù)定價(jià)策略”是房地產(chǎn)定價(jià)的兩種基本策略。 （一）成本定價(jià)策略“成本定價(jià)策略”的制定程序是：計(jì)算出項(xiàng)目總成本了解競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)格情況加上預(yù)期利潤(rùn)得出本樓盤(pán)價(jià)格。 目前，在海口多數(shù)發(fā)展商選擇的是“成本定價(jià)策略”定價(jià)策略，即“成本+適當(dāng)利潤(rùn)=定價(jià)”，因?yàn)樗詈?jiǎn)便易行，發(fā)展商能最清楚地知道自己能賺多少利潤(rùn)。多數(shù)發(fā)展商是在房子蓋好了，準(zhǔn)備要出售時(shí)才考慮價(jià)格的。市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)管理哲學(xué)的演變分為五個(gè)階段：生產(chǎn)觀念、產(chǎn)品觀念、推銷(xiāo)觀念、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)觀念、社會(huì)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)觀念。仔細(xì)分析“成本定價(jià)策略”，就會(huì)發(fā)現(xiàn)這是一種典型的“產(chǎn)品觀念”， 企業(yè)不適當(dāng)?shù)匕炎⒁饬Ψ?