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1、房地產(chǎn)價(jià)格影響因素及對(duì)應(yīng)政策研究影響房?jī)r(jià)上漲的原因就像影響股票走勢(shì)的因素一樣是極其復(fù)雜的，它包含了國(guó)家政策、成本拉動(dòng)、開(kāi)發(fā)商對(duì)高額利潤(rùn)追求等因素。本文以普通住宅商品房為例，對(duì)近兩年來(lái)影響 房地產(chǎn)價(jià)格上漲的主要因素進(jìn)行了分析，進(jìn)而提出相應(yīng)的對(duì)策。一、影響房地產(chǎn)價(jià)格上漲的主要因素(一)成本因素1、土地取得成本的提高。房?jī)r(jià)構(gòu)成的其中一項(xiàng)是土地取得成本。近幾年來(lái)，地價(jià)的上漲成了房?jī)r(jià)不斷攀升重要因素。一般來(lái)說(shuō)地價(jià)占房?jī)r(jià)的20%40%，地價(jià)上升自然會(huì)引起房?jī)r(jià)上漲。土地取得成本高的原因主要有以下幾方面：一是土地資源的稀缺性和不可再生性。我國(guó)實(shí)行耕地保護(hù)制度，嚴(yán)格控制新增建設(shè)用地，城市范圍內(nèi)可以利用的土地資源2、越來(lái)越少；二是土地供需不平衡。政府壟斷土地的一級(jí)市場(chǎng)，供給市場(chǎng)無(wú)任何競(jìng)爭(zhēng)，而土地需求市場(chǎng)是一個(gè)由眾多需求者組成的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供給的市場(chǎng)必然導(dǎo)致土地供應(yīng)價(jià)格的極大化，使得土地成本非常高昂；三是土地使用制度的改革。隨著土地招拍掛的進(jìn)行，改變了以往的協(xié)議出讓方式，地價(jià)更能反映市場(chǎng)供需狀況。 必然將導(dǎo)致該地塊未來(lái)房?jī)r(jià)的上漲；四是拆遷補(bǔ)償成本的上升。特別是物權(quán)法的實(shí)施，保護(hù)了農(nóng)民的私有財(cái)產(chǎn)，客觀加大了開(kāi)發(fā)用地的拆遷補(bǔ)償成本。2、房屋建筑安裝成本的提高。一是近年來(lái)投資過(guò)度旺盛、原材料供應(yīng)緊張等原因?qū)е落摬摹⑺唷⑸呈冉ㄖ牧蟽r(jià)格持續(xù)上漲。二是國(guó)家環(huán)保力度不斷加大，新型節(jié)能、環(huán)保、高檔材料的使3、用導(dǎo)致建安成本的上漲；三是物價(jià)的整體上漲，帶動(dòng)人工費(fèi)用的上漲；四是樓房品質(zhì)的提高。3、公共基礎(chǔ)(配套)設(shè)施水準(zhǔn)的提高。近年來(lái)，人們對(duì)住宅的要求已不僅僅局限于住宅的區(qū)位、戶(hù)型等方面，更看中小區(qū)的物業(yè)管理、綠化景觀等基礎(chǔ)配套設(shè)施。開(kāi)發(fā)商為適應(yīng)市場(chǎng)需求，推崇“綠色房產(chǎn)”，在滿足消費(fèi)者的同時(shí)也獲得超額利潤(rùn)。此外，小區(qū)內(nèi)幼兒園、學(xué)校、會(huì)所、文體休閑、物管等附屬配套設(shè)施的完善在方便業(yè)主的日常生活的同時(shí)也增加了成本。(二)需求及供給因素房地產(chǎn)與一般商品的共性是價(jià)格同樣受到供給和需求兩種相反力量的作用，待售的房地產(chǎn)形成了市場(chǎng)的供給面，房地產(chǎn)的消費(fèi)者形成了市場(chǎng)的需求面。目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)旺盛的需求和有效供給不足推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。1、城市化、工業(yè)化進(jìn)程的加快。隨著城市拆遷建設(shè)步伐和城市化進(jìn)程的加快以及城市新增人口的增加，形成了對(duì)各類(lèi)房地產(chǎn)的需求，且