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1、PRIVATE & CONFIDENTIAL 西安南飛鴻廣場(chǎng)項(xiàng)目 綜合體商業(yè)定位深化報(bào)告 謹(jǐn)呈：西安南飛鴻置業(yè) 2013年4月17日 目錄 1 01 購(gòu)物中心定位深化研究 02 真冰場(chǎng)可行性深化研究 03 辦公、SOHO、公寓專題研究 04 項(xiàng)目財(cái)務(wù)投資測(cè)算分析 05 項(xiàng)目方案深化設(shè)計(jì)探討 綜合體定位 2 西安城南標(biāo)桿性的城市綜合體西安城南標(biāo)桿性的城市綜合體 購(gòu)物中心、總部辦公、公寓、酒店 購(gòu)物中心融合購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂(lè)為一體購(gòu)物中心融合購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂(lè)為一體 面對(duì)新興家庭、周邊商務(wù)群體、城市商務(wù)精英 零售功能定位 功能定位：西安城南首個(gè)全客層一站式功能定位：西安城南首個(gè)全客層一站式 32、 零售定位關(guān)鍵詞解讀 泛區(qū)域泛區(qū)域 西安的零售市場(chǎng)以傳統(tǒng)的本地百貨、街鋪為主，現(xiàn)有購(gòu)物中心由于缺乏清晰的商業(yè)邏輯、無(wú)法提供高度復(fù)合化的業(yè)態(tài)選擇以及舒適的消費(fèi)環(huán)境，基本還是以輻射本區(qū)域消費(fèi)人群為主。 西安消費(fèi)者的消費(fèi)區(qū)域?qū)傩院軓?qiáng)，跨區(qū)域消費(fèi)的主觀意愿比較弱，進(jìn)一步限制了現(xiàn)有購(gòu)物中心的輻射范圍。 本項(xiàng)目作為西安城南首個(gè)超大的體量的零售商業(yè)項(xiàng)目，旨在提供耳目一新的具備現(xiàn)代氣息、清晰商業(yè)邏輯、豐富業(yè)態(tài)選擇、優(yōu)越消費(fèi)環(huán)境的大型購(gòu)物中心。不僅要直接輻射城南臨近板塊，而且要爭(zhēng)取形成對(duì)西安主城消費(fèi)者的全覆蓋，打破現(xiàn)有的消費(fèi)慣性思維，形成西安新的消費(fèi)熱點(diǎn)區(qū)域。 一站式一站式 西安現(xiàn)有購(gòu)物中心盡管各個(gè)業(yè)態(tài)有所兼顧3、，但同質(zhì)化現(xiàn)象較為嚴(yán)重，在業(yè)態(tài)及品牌資源整合方面仍有較大的改進(jìn)空間。 本項(xiàng)目超大的體量完全有條件包羅市場(chǎng)上各個(gè)項(xiàng)目中的熱門品牌及業(yè)態(tài)，形成強(qiáng)大的聚合效應(yīng)，充分滿足現(xiàn)代消費(fèi)者在有限時(shí)間內(nèi)吃，喝，玩，樂(lè)，購(gòu)一站式消費(fèi)的訴求，延長(zhǎng)其在購(gòu)物中心內(nèi)的逗留時(shí)間。 在提供一站式高復(fù)合度業(yè)態(tài)品牌的基礎(chǔ)上，培養(yǎng)消費(fèi)者忠誠(chéng)度，從而提高其消費(fèi)頻次。 全客層全客層 通過(guò)豐富的業(yè)態(tài)組合及品牌集群效應(yīng)來(lái)鎖定不同年齡層次消費(fèi)客群，擴(kuò)大項(xiàng)目的輻射范圍，從而實(shí)現(xiàn)持續(xù)、穩(wěn)定的消費(fèi)。 項(xiàng)目的業(yè)態(tài)及品牌覆蓋面要廣，單個(gè)業(yè)態(tài)亦要深入挖掘不同客群的細(xì)分消費(fèi)需求。 4 零售主題定位 一個(gè)和家人共享的歡樂(lè)空間 一個(gè)國(guó)際化時(shí)尚化消費(fèi)場(chǎng)所 一個(gè)放松身心的終極娛樂(lè)之地 南飛鴻南飛鴻溢佰溢佰 購(gòu)物中心購(gòu)物中心 南飛鴻溢佰購(gòu)物中心三大主題元素：家庭家庭&時(shí)尚時(shí)尚&娛樂(lè)娛樂(lè)。 旨在表達(dá)滿足各個(gè)年齡階層消費(fèi)者消費(fèi)訴求的理念，追求高尚的生活方式，崇尚休