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1、前言前言前言前言十分感謝貴司邀請我司參與本項(xiàng)目的全案策劃工作，使我司有幸與貴司共同探討、研究本項(xiàng)目未來之商業(yè)發(fā)展方向。自開始參與本項(xiàng)目以來，我司對本項(xiàng)目周邊區(qū)域、輻射范圍進(jìn)行了大量的調(diào)查研究，并針對本項(xiàng)目進(jìn)行多種可行性策劃案之研討。我司相信，憑借我司多次從事策劃工作積累之經(jīng)驗(yàn)，定能為貴司提供具有指導(dǎo)意義的專業(yè)建議。本項(xiàng)目全案策劃報(bào)告共包括四部分內(nèi)容：市場調(diào)研報(bào)告、項(xiàng)目定位報(bào)告、產(chǎn)品定位報(bào)告及營銷推廣報(bào)告。我司堅(jiān)信，上述報(bào)告所提供的全部內(nèi)容將在貴司對本項(xiàng)目全案運(yùn)作過程中提供極大協(xié)助。全案策劃報(bào)告將從客觀的角度、以科學(xué)的方法進(jìn)行分析與論證，最大限度的排除市場對于本項(xiàng)目各種不利因素的干擾，充分挖掘和2、發(fā)揮項(xiàng)目的強(qiáng)勢資源，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)濟(jì)效益和社會效益的最大化。本部分報(bào)告（市場調(diào)研報(bào)告）的主要目的是利用詳細(xì)、深入、客觀、準(zhǔn)確的市場調(diào)研，了解項(xiàng)目周邊市場環(huán)境、掌握與項(xiàng)目相關(guān)的市場信息，通過分析、研究得出有效結(jié)論，以此確定本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)的發(fā)展可行性，為項(xiàng)目市場定位和產(chǎn)品定位提供充分的支持和依據(jù) 。1 1 11. . .望京地區(qū)研究望京地區(qū)研究望京地區(qū)研究望京地區(qū)研究1.11.11.11.1望京區(qū)域概況望京區(qū)域概況望京區(qū)域概況望京區(qū)域概況望京居住區(qū)從 1992 年開始動(dòng)工，到 1997 年起陸續(xù)開始交付使用，預(yù)計(jì)規(guī)劃至 2010 年基本結(jié)束。望京住宅社區(qū)位于東北四環(huán)外，首都機(jī)場與舊城區(qū)之間。望京居3、住社區(qū)總占地面積 860 公頃，其中建設(shè)用地 510 公頃，總建筑面積約 1000 萬平方米。望京新城由中心區(qū)及外圍區(qū)組成，中心區(qū)包括 A、B 兩個(gè)部分，其中 A 區(qū)為住宅區(qū)，B 區(qū)為大型公共建筑和商貿(mào)區(qū)（主要包括金融、貿(mào)易、商業(yè)、旅游、文化娛樂等設(shè)施） 。經(jīng)過近些年來的不斷建設(shè)與發(fā)展，望京社區(qū)現(xiàn)已基本符合成為一個(gè)市政基礎(chǔ)設(shè)施較為完善的新興大型住宅社區(qū)。1.1.11.1.11.1.11.1.1地區(qū)人口地區(qū)人口地區(qū)人口地區(qū)人口目前望京地區(qū)的住宅建筑面積為 500 萬平方米，總戶數(shù)約 7 萬戶，目前望京常住人口約 20 萬人左右，規(guī)劃居住人口為 35 萬。望京地區(qū)樓盤的中高價(jià)位客觀顯示出望京社區(qū)居民具有較高的收入水平，知識層次和職業(yè)層次相對較高，消費(fèi)能力較強(qiáng)。社區(qū)居民年齡構(gòu)成以 25-45 歲為主，演藝界人士、企業(yè)管理者、外企職工、律師、醫(yī)生、記者、外籍人士等較多，中產(chǎn)階層比重較大，其中外籍人