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1、火車站商業項目可行性研究報告目錄第一部分 保定市宏觀房地產市場研究1第二部分 項目地塊分析8一、優勢分析：8二、項目劣勢及風險分析8三、規劃條件：10第三部分 方案組合與投資收益分析10第四部分 結論與建筑設計建議16一、結論16二、建筑設計建議17附件一：17附件二：樓盤調查表22附件三：酒店的經營入住情況明細：40針對火車站項目，市場調研組把整個保定市的商業項目做了全面調查。物業類別涉及寫字樓、商住公寓、底商、產權式商場、酒店（詳情見樓盤調研情況表）。并且對市房管局、市土地局等政府部門官員進行了深度訪談；同時與若干名本市房地產業內資深人士也做了深入交流，結合貴公司的自身情況和對該項目的期望2、值、項目運作打算，現按以下幾部分內容對該項目的可行性進行論述：第一部分 保定市宏觀房地產市場研究寫字樓1、市場供應情況及銷售情況：目前保定市寫字樓市場供應量較大，整體銷售狀況不理想，銷售狀況區域特征明顯，象高開區、恒祥北大街這樣周邊配套齊全、商業氛圍濃郁、交通便利、周邊自然環境和人文環境良好的區域銷售狀況相對較好，如恒通財富中心、興遠現代城、GOGO不夜城；本地塊附近的寫字樓銷售情況一般，如康泰大廈、建基大廈、金馬大廈。寫字樓項目銷售周期均較長，一般銷售周期都在兩年半以上。 2、價格情況：本市寫字樓價格與住宅價格拉不開差距，平均只有二、三百元左右的價差，與其它一線城市一、兩千甚至幾千元的價差相3、比這樣的價差很小。無論一個項目自身相比還是不同項目之間比較，現房與期房的價差較大。但現房基本上是有價無市。如：高區的恒通財富中心銷售初期2400元/M2，而現在的二手房出售價達4200元/ M2；興遠現代城期房現售2500元/M2，而發展大廈現房3500元/ M2。 3、出租情況： 項目后期物業管理的好壞直接影響寫字樓的租售狀況，后期管理到位的出租情況比較好。如：高區的恒通財富中心采用四星級酒店管理模式出租率較高，而本地塊附近的建基大廈、金馬大廈、十方商貿城等項目后期管理不善導致出租率基本為零。 整體出租情況均不理想，寫字樓內比較蕭條，空置率極高，現在還有三四家房產寫字樓項目還未交付使用，可以