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1、人往高處走有關南湖項目的淺思考本案地段很好在主城區、屬街道口商圈 離繁華很近，又在南湖岸 有湖景資源并未在區域客戶最認可的核心區域、商圈范圍內通達性一般，被自然村半包圍自然村湖北省腫瘤醫院本案位置有點尷尬機場二路武漢到處是湖，湖景并非稀缺資源南湖沒有東湖的地位（雖然面積也不小）武漢市場很好 同時競爭激烈東南西北中開的發商云集，盤多、放量大片區存量不多 但產品重合度不低即使需求相對旺盛，分流也絕對不會少百瑞景南湖一號核心地段核心教育資源客戶導向非常清晰也有湖景、位置也不錯價格合理就在對面買點明確但如果減去1k的精裝修，與百瑞景現狀基本持平，與南湖一號的價差也不大（反映到首付、月供更小）本案要賣12、.4-1.5w 是片區高價更好的品牌、更好的社區、更好的戶型、更好的物管、更有錢的鄰居（戶型相對更大更單純） 湖岸濕地公園（如果能這樣說的話）、南湖會館、與二期別墅區為鄰而消費者收獲到的可能是價格不是大問題、銷售不是大難題不愁賣以營銷的能力、營造現場的能力、甄別合作方的能力綜合操盤的專業性由開發 地處武昌城區（地段相對較好）有資源、有景觀（南湖）區域需求旺盛（存量不大、竟品不多），價格相對合理（至少不是太高） 一期再改、首改為主，二期有別墅的（不愁賣的）中高端大盤本案是不對嗎對嗎？在對本案的思考過程中 我們總希望打破這種線性的思維模式？為什么華僑城的大平層能賣到近2wm2？品牌歡樂谷東湖假設本3、案也賣1.8w2w呢？這真的只是個假設是宇宙第一本案離主城近貴4、5k？也許是，也許不是豪宅的落點南湖項目的再探討豪宅的區隔點買的人有錢貴真懂假懂挑剔跟風少多實虛地段品質資源物業形態成熟城區應該不錯有湖有濕地本案有別墅需要營造&影響面相、形象、廣告消費者的認知有種檢驗豪宅 的標準叫二手房豪宅與周邊二手房的差價會隨時間變化呈現出其實際價值營銷沒做好沒溢價忽悠得好銷售時被市場低估相當銷售時被高估價差比 越來越大價差比 持平價差比 越來越小在項目基本質素有保障的前提下 “豪宅”的認知植入，往往取決于營造的心理預期&比較級（例：跟南湖1號比是一種視角、與華僑城比是另一種視角） 以及 買方、賣方、圍觀方 共同構建的信心共識 簡單的邏輯是：你說了，市場信了，消費者認了，就OK預期營造烘托價格不是價值的表達 更是身份的表征20002000幾十甚至百倍的差價 真的值得嗎？不是產品差別