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1、房地產成本核算指導管理辦法 1.目的：為強化成本管理，規范公司房地產開發項目成本核算，明確核算規則，特制定本成本核算指導管理辦法。2.范圍：本辦法適用于地產集團內全資、控股子公司、分公司、項目部。3.職責：公司財務管理中心負責本規范的推行、解釋、修改完善并檢查執行情況；下屬各核算單位均應在本辦法指導下，正確組織成本核算工作，建立成本核算責任制，完善成本核算基礎工作，合理確定成本計算對象，正確歸集和分配開發成本、費用，及時、準確、完整地提供成本核算資料。4. 方法和過程控制4.1 成本核算的基本程序 成本核算的一般步驟依次如下：4.1.1 根據成本核算對象的確定原則和項目特點，確定成本核算對象。2、4.1.2 設置有關成本核算會計科目，核算和歸集開發成本及費用。4.1.3 按受益原則和配比原則，確定應分攤成本費用在各成本核算對象之間的分配方法、標準。4.1.4 將歸集的開發成本費用按確定的方法、標準在各成本核算對象之間進行分配。4.1.5 編制項目開發成本計算表，計算各成本核算對象的開發總成本。4.1.6 正確劃分已完工和在建開發產品之間的開發成本，并結轉完工開發產品成本。4.1.7 正確劃分可售面積、不可售面積(由主管部門劃分提供)，根據有關規定分別計算可售面積、不可售面積應負擔的成本。4.1.8 編制成本報表，根據成本核算和管理要求，總括反映各成本核算對象的成本情況。4.2 成本核算3、對象的確定4.2.1 成本核算對象的確定原則4.2.1.1 可售性原則：是區分是否作為成本核算對象的基本原則。如果某一產品可以對外出租、銷售，則應當作為獨立的成本對象進行成本核算。4.2.1.2 產品差異原則：所開發的產品在建筑形式上存在明顯的差異，并導致相應的成本差異較大，則需要分別作為成本核算對象；4.2.1.3售價差異原則：不同的產品售價存在較大的差異，則應當單獨作為核算對象進行成本核算。4.2.1.4便于成本費用歸集原則：確定成本核算對象時還要考慮成本費用歸集是否方便。4.2.2 成本核算對象的確定方法各公司可根據成本核算對象的確定原則，并結合項目實際情況，確定具體成本核算對象。4.2.2.1 同期開發完成的項目，按獨立別墅、聯排別墅、多層洋房、普通多層、小高層、高層、超高層