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1、南匯臨港工業(yè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第一部分 市場(chǎng)定位篇2一、工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)指數(shù)分析2二、浦東、南匯工業(yè)市場(chǎng)分析5三、祝橋空港工業(yè)區(qū)8四、祝橋空港工業(yè)園功能區(qū)概況10五、項(xiàng)目市場(chǎng)定位13第二部分 項(xiàng)目分析篇15一、項(xiàng)目地塊分析15二、項(xiàng)目開發(fā)建議18一、方案一19二、方案二22三、方案對(duì)比分析27第一部分 市場(chǎng)定位篇一、工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)指數(shù)分析1、郊縣物業(yè)價(jià)格分析2007年過(guò)后，上海的工業(yè)物業(yè)租售價(jià)格仍然處于逐步攀升狀態(tài)，租金環(huán)比漲幅為1.8%，售價(jià)的環(huán)比漲幅也達(dá)到1。據(jù)了解，上海市政府眼下很重視土地的節(jié)約利用問題，并且正在研究相關(guān)舉措以促進(jìn)消除土地閑置。事實(shí)上，上海未來(lái)的土地可供增量已經(jīng)很少。2、區(qū)縣2、供需分析目前上海的建設(shè)用地總量約2400平方公里，隨著國(guó)家調(diào)控深入、土地督察嚴(yán)緊，到2020年，上海建設(shè)用地規(guī)模能達(dá)到3000平方公里就是“極限”了；分到每個(gè)區(qū)縣，也就平均新增40平方公里的量；而“十一五”期間，能追加的建設(shè)用地也就200平方公里。此外，在2400平方公里的建設(shè)用地中，工業(yè)用地占到1000平方公里，城鎮(zhèn)生活居住用地則為600700平方公里。從結(jié)構(gòu)上講也很不合理，工業(yè)用地太多了，按國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，工業(yè)用地與生活居住用地之比最高也就是1，由此看來(lái)，上海的工業(yè)用地規(guī)模已超警戒線。3、價(jià)格走勢(shì)分析工業(yè)物業(yè)憑借著高達(dá)7%12%工業(yè)地產(chǎn)出租回報(bào)率，以及遙遙領(lǐng)先于國(guó)內(nèi)其他城市的成熟產(chǎn)業(yè)配套，上海已成為大型國(guó)際物流運(yùn)營(yíng)商和物流地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)入中國(guó)的首選門戶。因此，相比住宅和商業(yè)地產(chǎn)，工業(yè)地產(chǎn)似乎成了2003年后開始的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的受益者。不只是在上海，從全國(guó)范圍來(lái)看，工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展近20年，投資回報(bào)率一直勻速向上，少有下挫的例外。但是，與其它許多國(guó)家相比，中國(guó)的工業(yè)土地、工業(yè)物業(yè)價(jià)格還非常低廉，與住宅、商業(yè)地產(chǎn)還有很大的差距，因此，工業(yè)物業(yè)的租售價(jià)格還有很大的上升空間，巨大的投資潛力不容忽視。二、浦東、南匯工業(yè)市場(chǎng)分析工業(yè)房地產(chǎn)近兩年在中國(guó)的被關(guān)注度飛猛上漲，逐漸追趕并超越住宅地產(chǎn)及商用地產(chǎn)等，而上海這個(gè)世界矚目的國(guó)際大都市憑借其得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)及堅(jiān)實(shí)的工業(yè)房地