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1、專業+服務 創造地產新價值關于9.29新政的銷售說辭 政府每一次的調控，都在變相為房價上漲“搖旗吶喊”，把房價推向一個又一個高點。 9.29新政解讀 銷售說辭細分 新政針對性應對說辭一、 9.29新政解讀：1) 各地要加大貫徹落實房地產市場宏觀調控政策措施的力度。2) 完善差別化的住房信貸政策。各商業銀行暫停發放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購房貸款。對貸款購買商品住房，首付款比例調整到30%及以上；對貸款購買第二套住房的家庭，嚴格執行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準利率1.1倍的規定。3) 調整住房交易環節的契2、稅和個人所得稅優惠政策。4) 切實增加住房有效供給。5) 加大住房交易市場檢查力度，依法查處經紀機構炒買炒賣、哄抬房價、慫恿客戶簽訂“陰陽合同”等行為。對房地產開發企業土地閑置、改變土地用途和性質、拖延開竣工時間、捂盤惜售等違法違規行為，要繼續加大曝光和處罰力度。過去多年來調控不見成效的事實，讓公眾建立起了房價越調越漲的歷史經驗，政府在房地產調控方面的權威性和公信力已大打折扣。2010年9月29日，中央政府正如前所料地強化了房地產調控，就4月份出臺的“新國十條”中的相關內容出臺了加強版新政策，如全國統一進行限購、暫停第3套房貸款、首套房首付比例回歸30%等。盡管中央政府出臺了新政策，各地成交量3、普遍大幅下降，但市場雙方依然很僵持，房價下降的跡象不明顯。二、 銷售說辭細分1) 出臺新政目的說辭銀行放貸：多數銀行已在上半年完成本年度貸款任務，到了10月份以后額度更是少之又少，不少銀行為了控制額度，間接性的出臺相應的限制貸款政策，直到度過年底。政策本身限制了鄭州市以外的所有類型客戶的貸款。如此銀行政策只是短期內政府抑制房價的行為，到了次年銀行制定貸款任務的基礎上肯定有所松動。國家和銀行也是借此機會安撫民眾，來完成自己的目的。此政策預計延續到明年1月份就會有所松動；GDP：中國GDP第二季度增幅為10.3%，今年已不存在保八任務，所以宏觀政策有針對性的對房地產市場進行打壓，但 2011年需要4、面臨新的保八任務，房地產起到關鍵作用，地產健康良好的發展是GDP增長的重要保證。2) 新政調控結果及周期的說辭結果：從0710年3次大的調控來看，整個房地產每次調整在銷量方面都有所抑制，但是價格依然堅挺，尤其針對鄭州這樣的2、3線城市，在目前的房地產狀況下不可能存在大幅下降的情況。周期：短期（3-6個月）：“9.29新政”直接抑制部分剛性需求和中小投資需求，全國樓市交易量在短期內將回調。但介于鄭州樓市供給不足的壓力和旺盛的剛需現狀，“9.29新政”對鄭州樓市的影響也局限在短期交易量的減少，而對價格抑制影響會很小。中期（1-2年）：9.29新政對需求的全面打壓使未來1-2年內鄭州市投資和自住需求5、的釋放速度將被迫有所減緩，但鄭州市乃至河南省的城市化進程和人口結構決定了房地產仍然是最佳的保值、增值渠道。n 長期（3-5年）：中國樓市暴利時代將終結，一線城市的房地產市場將進入轉型期。二三線城市房地產市場受剛需支撐，仍處于快速增長時期，成為投資需求更為青睞的投資區域。3) 新政針對性應對說辭1) 通貨膨脹：由于物價持續上漲，同時央行沒有及時采取加息等措施有效打擊通貨膨脹，居民對通貨膨脹的預期加強。央行調查顯示，3季度，預測下季物價上漲的居民比例為46.2%，較2季度上升3.8個百分點。隨著通貨膨脹日趨嚴峻，市場負利率進一步擴大，資產價格上漲預期進一步推高，居民儲蓄、消費意愿下降，購買房地產尤6、其高端房地產以使財富保值增值的意識重啟，這就加大了房價繼續上漲的可能性。政府出于刺激經濟增長的目的，大量投放貨幣和信貸，造成市場流動性持續過剩，同時經?；S持負利率狀態，在一定程度上容忍乃至放任投資泡沫和通貨膨脹。日趨見甚的資產泡沫和通貨膨脹、負利率，不斷推高房價預期和房地產投資預期，使得公眾選擇購買房地產等資產，以求保值增值，應對通貨膨脹，強化了房地產的投資功能。2) CPI：9月份中國CPI為3.3，而銀行一年期存款利率僅為2.25，即客戶把錢存入銀行是在貶值的，而且貶值的幅度較大，因此造成了市場上流動資金過多。而目前國內經濟市場成熟度較低，缺乏穩健的投資產品。因此，房地產、黃金投資等產品7、仍是熱銷投資產品。3) 城市化進程：中國經濟的增長模式，仍然會以城市化拉動百業增長為主，從現有46%城市化到未來70%城市化進程中，還要有10億人進入城市生活。鄭州做為整個河南省政治、文化、經濟中心具有極強的吸納性，目前正進入快速的城市化發展進程，每年新增城鎮人口約為15萬，其中有10余萬需在鄭州置業，而鄭州市每年提供的住房面積遠不能滿足消費者的需求，鄭州房地產屬于典型的需求大于供給。城市化進程的持續提升將使城市人口持續得到補充，自1996年后，河南省城鎮化率快速提升，但至今仍低于46%的全國平均水平，未來城鎮化水平將持續快速推進，鄭州本地置業將是他們的首選，但供應和需求的背離將導致大量人群會8、面臨無房可住的局面，強大的剛性需求自然使房價難以下降。4) 人口增長：畢業生：鄭州市每年有75萬大學生畢業，其中78%的有置業需求，有高達幾千萬的需求面積，鄭州市目前商品房1-8月份推出體量為2000萬平米，其中商品住宅僅1000萬平米，保障性住房1000萬平米，遠不能滿足新生代力量對房地產的需求。置業人口：新生人口數量在1987年達到了2550萬的歷史高峰，此后以平均每年48萬的速度下降，直到2004年后暫時趨穩；1987年這批人群目前處于23歲這個年齡段，正是購房置業需求年齡，將帶動房地產、汽車等行業在2022年達到頂峰。5) 土地：地方政府出于拉動經濟增長、確保土地財政等目的，對調控政策9、執行不到位，樂于維持、保護甚至推高本地房價，不斷推高并極力維持高地價。高高在上或并未明顯下降的地價，依然在支撐著房價上漲預期，也讓開發商及消費者找到了維持高房價、看漲房價預期的理由。土地方面地王頻出土地價格不斷刷新記錄，就近階段鄭州招拍掛的土地，總體最高成本9000元/左右，所以開發商從成本角度考慮，在保證基本盈利的基礎上，房地產價格不會出現大幅的下降。6) 地鐵物業：中國十幾個擁有地鐵的城市中，例如上海、深圳、北京、廣州等城市，房價均輕松過萬，地鐵規劃建設不斷拉大城市框架的基礎上，在鄭州地鐵帶動城市便利生活的背景下，目前鄭州6000元左右的均價，會在地鐵建成后有一個快速的攀升。7) 保障性住10、房：多年來，住房保障工作嚴重滯后，欠賬太多。雖然中央政府在此輪調控中強調了加強保障性住房建設，對整體市場來說一時難見成效。即便各地能完成計劃，但離滿足市場需要還將相差甚遠。2010年1-9月保障房交易土地預計可供給保障房1405萬平米，但1、保障房申請資格條件苛刻，保障人群極其有限；2、保障14萬人群，僅僅相當于鄭州市一年的新增人口；3、鄭州目前大部分保障性住房土地分布在鄭東新區位，基本上是屬于政府部門單位、定向住房，購房屬于特定人群這種情況短期內還難以解決。8) GDP：鄭州是河南的省會，是全省的政治、經濟、商貿、文化中心。全省的資源都向鄭州傾斜，而從下表可知，鄭州市的GDP遠高于國內平均水11、平，人均年收入穩步增長，置業者購買實力逐步增強，大綜消費行業（房地產和汽車）會持續繁榮景象。省份09年GDP人口/萬人城市建成區面積/平方公里省會城市09年GDP人口/萬人建成區面積/平方公里絕對值/億元增速絕對值/億元增速河南19367.2810.70%99671678.6鄭州340012.20%743.62949) 城市功能：鄭州是周邊省域化資源最集中一個城市，對全省高消費人群的吸引力大，城市消費力強勁，外向型經濟特征顯著，目前鄭州市中心地塊已經基本已開發完畢，土地資源稀缺，供求關系的嚴重失衡將使核心區周邊的土地價值出現爆發性增長。10) 城市規劃：今年8月29國務院批準了鄭州未來十年（212、010-2020）的發展規劃，屆時鄭州市主城區面積可達500平方公里，人口數將增加至上千萬，城市框架不斷拉大，城市建設日新月異、環境不斷優化、人居質量迅速提升必然促使房價的穩定增長。11) 房地產影響人物觀點：任志強：“在中國不買房子的是傻瓜 房價不會下跌”觀點：誰不買誰倒霉 “如果中國始終保持GDP的較高增長,為啥不買?比如說鋼材要漲，水泥建材要漲,土地價格也在漲價,以這樣的成本造房子,房價就一定會漲!”任志強說,從日本、美國以及我國香港的經濟周期來看,房價下跌都是在GDP負增長的情況下出現的,中國改革開放30年,沒有一年出現經濟負增長,因此不用擔心房價會下跌。人物背景：任志強，北京市政協委13、員，北京市華遠地產股份有限公司董事長，華遠集團總裁，同時兼任北京市商業銀行監事、新華人壽保險公司董事。三、 客戶灌輸房產升值定律一、房產不僅僅能居住，還具有極強的保值升值功能。香港房產均價在過去40年里升值100倍，北京房產均價在過去30年里升值20倍。不要認為只有黃金才會保值，不要以為只有潛力股才會升值，房產的增值也會在不知不覺中實現。當然，這漫長的時間中，還有物價上漲的因素，還有通貨膨脹的原因，中國還有土地使用期限的局限，還有國家政策的風險，但是房產升值的原理不會變。二、不要為一時的漲跌所困惑，房產總的價值趨勢是向上的。香港房地產市場經歷過80年代的高速發展，也經歷過90年代的金融風暴；但是到現在來看，房產總的價值趨勢是上漲的。做過股票的人一定有這樣的經驗：天天打探消息、殺進殺出的股民賺不了多少錢，倒是給國家納稅給證券公司打工了；只有看準潛力股，長期投資才有大的收益。投資房產的道理也是如此。房產不會總是漲的總有調整的時候，但房產總的趨勢總會上漲的。三、如要投資房產，請看準時機果斷出手。投資房產就要看準時機果斷出手。人的大部分時間就在觀望中度過了，你永遠也別想買到最便宜的房子，你永遠也別想賣到最高的價格，這和股票是同樣道理的。同致行（中國）鄭州分公司營銷中心2010-10-19