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1、升龍又一城小戶型投資分析及統一說辭一、為什么買小戶型1. 輕松置業，舒心安家市中心的房子都很貴，算算價格，剛工作出來的年輕人就只能買個小戶型。小戶型最大的好處就是面積雖小，功能俱全；單價雖高了點，首付款和月供都可以接受，年輕人可以做為過渡；家居、家電都可以買小號，費用少，裝修出來很溫馨。2享受二人世界大戶型舒適、闊綽，但是少了自由。有些剛結婚的夫妻不喜歡跟父母一起住，如果買個大三房，父母一定會住進去變成四人世界，如果買個二房或小三房，父母也不方便跟過來住。如果您暫想過二人世界享受自由，買個小戶型是您最佳的選擇。3. 小投資、高回報小戶型總價底，投資成本底，同時小戶型是出租市場上的熱點。年青的白2、領越來越多，這些人可能文化層次比較高，思想完全跟老一輩不一樣，享受、過得舒服是他們經常掛在嘴邊的話。而且租給這些人也比較放心，他們文化高，工作體面，待人接物講究，跟他們打交道容易，不會惹麻煩，真的很不錯。另40-50的一房、70-90的二房、小三房是市場上客戶需求最多的，將來也容易出手。二、誰在購買小戶型小戶型的目標客戶群，主要有三類人組成：一類是首次置業的中等收入的年輕客戶群，他們購買的目的是自住；一類是二次或多次置業的投資型買家，他們購買的目的是追求回報；還有一類是外地移民，他們購買的目的是建立一個立足都市的生活平臺。1、“新生代”一個永恒名詞指剛出校門、工作幾年的年輕人。他們經濟基礎薄弱3、，還款能力有限，但渴望在城市中擁有一個自己的空間。而屬于同一經濟水平線上的小家庭購房群體，與“新生代”中的“單身貴族”、“丁克一族”的需求有所差異； 從人口構成看，小家庭購房群體一般是夫妻倆人加一已有或即將有的小孩，這就要求面積本身不大的小戶型在功能上更為合理完善，以滿足三口之家的日常起居要求；從社區配套看，小家庭購房群體對幼兒園、購物、交通的依賴，要超過洗衣房、咖啡屋、健身房。2、“投資者”留意高回報隨著儲蓄利率不斷下調，股市長期低迷，許多人逐漸將投資方向轉到了房產領域。房地產行業為百年大計，投資風險低較長遠，受益有保障，不像其他產品那樣費心，而且得到的回報遠高于其他投資產品； 3、“外來客4、”注重住宅性價比鄭州做為河南省會城市，中原腹地，自古有得中原者得天下，在這樣一個騰飛的中原經濟區，早就成為“外來客”的理想之地，隨著地鐵、輕軌、高鐵陸續在建開通，吸引了更多的省內地市客戶，其中許多人逐漸從租房轉入了購房。他們對住宅的要求首先是為了解決落腳的地方，因而更注重性價比，顯得比較務實。三、小戶型的優勢！1、總價低、首付低、月供低5 e2 l. w$ F# G- y8 3 ; v3 b無論是自住還是投資，小戶型相對于大戶型來說，其最大的特點及優點就是總價低。如果是通過銀行按揭的方式購買，那么其首付和月供也相對較低。首付在10萬左右，月供一般在千元左右，銀行還貸壓力小。這對于大多數購房者來5、說，應該還是可以承受的。縱有房屋千萬套、睡覺只需三尺寬。在房價日益飆升的今天，比起動輒幾十萬甚至上百萬的總房價，小戶型低總價、低首付、低月供的特點和優點，使得“居者有其屋” 這一美好設想不再那么遙遠。25 h6 R. _) |: k4 j2、過渡性強* M( 4 z. G, |對于大多數自住型購房者來說，尤其是對于單身貴族和或是剛結婚不久的小夫妻而言，想要一次性購置3室甚至4室這種可供應全家人居住的大面積戶型難度是比較大的。無論是考慮經濟因素還是行業發展的必然，大多數人會傾向于選擇小戶型，等到財富積攢到一定程度再考慮二次置業，改善居住環境。因此小戶型可以作為一個過渡性產品，在若干年后，有了更大6、更舒適的房子，小戶型可以租或售，“滾動置業”的美好設想可以在小戶型這個載體上比較輕松的實現。可租可售可自住，所以說它的過渡性是非常強的。3、投資可行性強 ?4 J; X% J9 x7 s0 ?* u+ p1)、由于小戶型的總價低，因此其投資門檻相對不高。月供一般也在千元左右。通過選擇地段和裝修標準，完全可以實現用月租償還月供賺取長期穩定的收益。或者伺機出售，迅速回籠資金。比起大戶型來說，由于總價低，機會成本也相對少。即便出現比較大的動蕩和意外，虧損也相對較少。 2）、投資小戶型房屋，相對于投資股票、債券來說，收益更穩定。即便出現大的動蕩，也不會向股市崩盤一樣，投資變成一堆廢紙。從這個角度來說7、，風險是比較小的。 3）、市場需求旺盛，剛性需求大。購買小戶型房產用于出租，關鍵看投資收益。而這一點又取決于承租群的需求量。小戶型的承租群一般多為白領階層、結婚不久的小夫妻。他們共同的特點在于財富儲蓄相對較低而剛性需求相對旺盛。因此，小戶型用于出租是非常理想的。這一點在一線城市表現得非常明顯。4）、而作為月光族來說，“房小好賣”才是他們應該注重的地方，因為他們有賺錢的能力，沒錢買房只是暫時性的，可以選擇地段相對比較好的，設施完善、配套齊全、交通便利、日后好出手或者好出租的房子。45 h$ v3 F& S9 z9 X: , S6 r444、裝修、居住成本低、配置精良 D8 |) y9 L8 |98、 b$ R小戶型面積小，因此裝修的時候可以省下一筆裝修費用。入住以后，各項按照面積均攤的費用也相對較低，經濟實惠。所謂“麻雀雖小，五臟俱全”。雖然小戶型的面積小，但是設計者卻總能夠挖空心思，力求它的功能齊備。目前的小戶型無論面積多小，一般都具備起居、餐廚、衛浴等生活功能，簡單裝修即能做到拎著衣箱就入住。5、增值保值性強房屋作為一種特殊的商品，除具備居住功能外，還具有保值及增值的附加價值。而小戶型無疑成為房產投資的首選。一般來講，小戶型項目所處位置交通狀況良好，同時相關配套也比較齊全，小戶型無論是出租或出售都具有較大的保值增值空間。據了解，市區內的精裝修小戶型月租完全可以用來償還銀行的按揭貸款。9、而且還有盈余，而我們項目在未來的幾年內地鐵的開通，為其保值、增值價值一目了然。6 S! - * j! k y6 |1 U+ J66666、生活便利性強站在小戶型定位的角度來看，由于其的潛在需求客戶多是年輕的上班族，他們正處于創業階段，尚未買車，對公共交通的依賴性是比較大的。所以真正受歡迎的小戶型項目的區位條件都比較好。通常交通狀況良好，距離公共汽車站、地鐵站比較近。從這個角度來說，小戶型完全可以擺脫“購買能力”的束縛,成為高品味、時尚人群的個性選擇。選擇小戶型可以帶來便利的生活環境，相同的環境，較低的總價凸現其高性價比。四、關于投資的分類分析1、房地產可投資性分析中國房地產因擁有2大優勢，已經10、成為大眾投資首選之一。優勢一、投資過程中精力投入較小，一旦購買，房產會隨著時間自然升值。優勢二、投資收益率高，具官方數據統計，房地產投資收益率以每年12%19%的驚人速度遞增，實現投資保值升值的目的。2、高新區區域可投資性分析1）、相比市區：因為鄭州市現已實施“限購”政策，制約了龐大的資金流入房地產業，限制資金流入房地產市場的因素主要因為沒有優質投資的項目，而升龍又一城項目滿足了這一部分資金的升值保值的需要，使得很多投資客戶關注我們的項目。穩定收益的支撐點主要是鄭州未來5年將會重點發展高新區，政府調撥超過上百億的資金，重點用于高新區的基建設施，整體提升高新區在鄭州市的影響力，而政府通過限購政策11、將大量市區人口分流到高新區，提升了高新區的人氣，人流聚集自然產生消費，隨著人流的聚集和區域的發展會衍生相關的生活配套設施，這個發展的過過程也是此區域房地產價格放量的增長的過程。就如香港地產大鱷李嘉誠所說的“地段，地段，還是地段！”又一城在選址的時候經過大量的數據分析，顯示項目具有較強的增值空間！受限購政策影響，市區限購區域已出現成交疲軟下滑的現象，房產換手率也出現大幅度下滑，每月升值只能維持在2%3%，而現在的高新區則每月以5%的強勁勢頭持續增長。高新區土地儲備量充足，較有實力的開發企業已經爭相在高新區拿地開發，已經形成以區域性成片開發格局，整體區域品質正在拉升！經過調查顯示，高新區的部分常駐12、居民已經不愿意現在出售自己的房屋，現今高新區二手房市場內僅有幾十套住宅在售，而且在售房二手源品質較差。即使便宜也不適合投資，因為后期不易出手，而且占用投資的資金時間較長，收益較低。高新區的居民普遍認為，等又一城項目建成后，周邊房價會得到大幅度提升。現今高新區房價相比鄭州市老城區房價明顯較低，但是租金相對較高，計算一下，如果在市區以8000元/平方米的價格購置一套50平方米的房子，你的租金估計也就是1000-1200元，但是在高新區相同品質房屋租金可以租到800元左右，租售比明顯高于市區，更加適合投資。同時，受地鐵開通和高校校區影響，高新區后期房屋租金和售價將會有更大的升值空間。所以，在高新區投13、資房地產，投入更少，升值更快，投資收益比更高。交通方面，市區內道路相對破舊，并且路面較窄，地下管網設備陳舊。交通擁堵，停水停電的現象經常發生。原因是，市區在建設時是根據60萬人口的標準進行的基礎設施配套建設，今年來人口出現了爆炸性地增長，市區內人口突破千萬，早已超出自身可容納極限。高新區在這方面明顯優于市區，道路發達，配置先進，人口密度合理，并且高新區區域內配套設施仍在陸續增加，對生活品質有要求的高端人群逐漸向此區域聚集，此優勢也是保證投資收益增加的重要支撐點。也許經濟的快速流通性您雖無法及時把控，但我們可以把控的是投資的時機，現在投資，中后期能夠享受到豐厚利潤，高新區無疑是非常適合投資的區域14、。同時升龍又一城在高新區具備絕對的品牌優勢，在高新區這個適合投資的區域投資升龍又一城更是正確的選擇。2）、比較鄭東新區：目前，鄭州市正處于城市化建設的黃金階段，隨著中原城市群概念的提出，更是奠定了鄭州市在中原腹地的核心位置。而在鄭州市的城市框架向外延伸的過程中，房地產對于城市建設更是起著至關重要的作用。可以說在未來的十年里，仍將是鄭州市城市建設規模擴張的重要時期，同時也是鄭州市房地產發展的重要時期。并且鄭州市作為河南省會城市，在河南這個人力資源充裕的人力大省中，也將是眾多畢業生和其他地市首選的居住城市。單從每年的房地產市場供需比例上來看，每年的市場需求量都遠遠大于市場供應量，因此這些剛性需求量15、也決定了房地產龐大的市場。同時鄭州市的房地產發展也有自身的特殊性。鄭州有句老話“鄭州鄭州，天天挖溝，一天不挖，不叫鄭州”。從鄭州市的整體城市規劃上來看，中心老城區已經呈現配套設備出嚴重老化和交通擁擠，不堪負荷的局面，現有的城市規劃已經滿足不了現代化城市的標準。中心城區本應擁有便利的生活體驗已經不復存在，并開始出現適得其反的趨向。因此在鄭州最新的城市規劃中，隨著城市框架的拉大，最新規劃的區域將更具備現代化城市的設計理念，以超前的規劃方式，使城市的居住體驗更加舒適，新城區將會逐步取代老城區成為新的城市中心。比如政府前幾年興建的鄭東新區就是一個很好的例子。因此近幾年政府規劃投入建設的新城區將會成為房16、地產發展的重要區域，同時也將是相對于城市中心城區來講，更適合居住的區域。而對于房地產投資者來說，如果能抓住新城區建設的最初階段，在這個時期對投資這個區域的房地產，就會比其他人在市場價格相對較低的時候抓住機會，獲取最大的收益。在鄭東新區的建設發展過程中，有無數這樣的投資例子。也正是因為這樣，才給大家造成一種慣性，以至于到現在大家還是認為鄭東新區是很適合投資房產的，但事實上，鄭東新區的房地產市場已經到了很成熟的階段了，隨著后期地鐵的開通，東區的房地產市場還有一定的上升空間，但是相比后開發區域增值空間已經不大了。因此，作為和東區比翼發展的高新區則一方面在發展上會沿襲東區的模式，而更重要的就是今年作為17、高新區區域規劃發展的起始之年，隨著五年城市規模建設成型，并且加上地鐵的開通，將有其他區域都無法超越的房地產投資升值空間。而且高新區不在政府的限購范圍之內，這也充分說明了政府對高新區建設的扶持力度。有了政府和市場的雙方面支持，高新區的房地產肯定會成為未來幾年鄭州市房地產市場的投資熱土。所以前期介入，就顯得尤其重要。也許很多人還對類似于高新區這樣的新興區域認同感不夠強烈，他們會認為，即使高新區目前價位低，即使未來會開通地鐵，但是也不足以說明高新區增值空間就大。因為東區也會通地鐵，價格也是會隨之上漲。事實上，隨著地鐵概念加入鄭州市，將會對整個鄭州市的房地產市場拉高到一個新的層面上，所以東區必定會有一18、定的上漲空間。但是我們假設對比一下，目前東區的住宅價格已經開到了15000元左右，而目前高新區在6000左右，幾乎是高新區的三倍之多。而隨著十二五規劃重新改造過后的高新城在幾年之后和鄭東新區房價同時上漲，直至達到客群購買能力極限，毋庸置疑的是高新區房價離客群購買能力極限比東區要大的多。同樣的資金，在東區如果購買的是一套房產，在高新區就可以置業3套，從長遠來看，同樣的投入收益將會是東區的三倍甚至更多。投資的房產，就要選擇具有投資價值的高品質樓盤，高新區升龍又一城完全具備這個條件。3、地鐵投資性分析：又一城項目在高新區目前的狀況來講屬于規模最大、物業形態最豐富、配套最齊全的樓盤，而且以目前的規劃也19、會是高新區標志性的建筑群。規劃有將近十八萬平米的商業，會包含超市，服裝，家電，電影院，書店等一切休閑娛樂設施，這里將會成為高新區最完備的商業中心，商業配套為住宅升值提供強大保障。同時商業旁還有政府規劃的地鐵廣場，地鐵一三號線在此交匯，地鐵對周邊經濟的帶動、尤其是對周邊房地產的帶動，其最佳的輻射范圍是在地鐵站口半徑一公里以內的區域，這也可以說是地鐵輻射范圍的黃金區域。對此，業內人士普遍認為，從鄭州地鐵的規劃設點來看，臨近地鐵站點1000米以內輻射圈的樓盤，將是地鐵建設的極大受益者，尤其是起點站、終點站、中轉站附近。地鐵解決了城市龐大人流快速移動問題，大大緩解了交通壓力。一般來說，地鐵帶動的產業主20、要有兩方面：一個是房地產開發，一個是商業開發。地鐵的建設不僅拉近了城郊與市中心的距離，更提升了地鐵沿線樓盤的升值空間。專家預測，在地鐵開通前，鄭州地鐵沿線樓盤年平均增值幅度應在20左右。地鐵帶來的交通優勢加強了其沿線樓盤的競爭力，必將使這一部分樓盤在鄭州眾多樓盤中脫穎而出，形成強勁的行銷沖擊波4、品牌可投資性分析：從曾經開發過的項目來看，升龍開發到哪個區域，經濟就繁榮到哪個區域。自2005年至今，升龍在鄭州同時運營了7個項目，很多投資客戶一直在追隨升龍所開發的項目，不斷進行投資。關鍵在于我們的產品規劃和商業操作模式，這種模式已經被全國知名開發商爭相討論研究，同時衍生出“升龍效應”。在一個政府需21、要大力發展的區域，城市基建設施仍處于更新完善的這個階段，非常事宜大手筆的投資，實現資產快速增值保持，以對抗通貨膨脹是理財的關鍵！對于投資房地產客戶來說，投資與投機不同，妥善運用好手中的財富，才會帶來豐厚的利潤。選擇升龍又一城，是因為曾經的投資經驗所產生的一種投資信心，選擇升龍又一城，就是選擇一種穩定可靠的投資方式！相信升龍中后期一定會為投資客戶帶來豐厚的利潤作為回報！5、投資置業分析：最后再簡單做下投資預測，如果有一百萬，選擇投資房產，如果選擇在東區，那么只能買大概七十平方左右的房子，就算以后升值到20000元每平方，收益也就是30萬左右，但是如果拿到高新區，這100萬就有多種方案了。舉個例子22、，用100萬買小戶型做投資，按照50平米測算，可以一次性購買3套的同時再首付30%按揭購買第四套，小戶型現在高新區的租金大概是8001000元一個月，那等地鐵開通后租金漲到1500元一個月應該是沒有問題的，四套房子可以掙得租金6000元每月，那么一套要還貸款的房子，一個月還的月供也就是一千多，這樣算下來每個月有4500元的純收益，那么一年就有54000元的收益。如果在5年之后賣出去，房價就算漲12000元每平方，總價就是2400000元，再加上5年的租金，總價就是2670000元，這5年得收益會讓每個投資者心動。錯過了投資鄭東新區前期快速發展的機會，沒關系，請不要再次錯過第二個鄭東新區高新區，23、今天投資升龍又一城相信明天一定不會后悔？五、小戶型競爭項目對比！【同類型競爭產品】升龍國際中心小戶型均價5700元：公寓一房約50（一層20多戶）；中原新城小戶型均價6000多元：公寓一房30-40（一層20多戶）；北向一房40-50（2梯6戶）所剩房源不多。首先要明白房地產投資是長期的，自用更是長期的，既然是遠期利益就要用發展的評價標準進行衡量。今后無論業主還是租戶都會要求更多的景觀、陽光，更低的密度，更寬的樓間距，所以筒子樓一房只是暫時勉強符合市場需要，但趨勢是在逐漸淘汰，未來10年筒子樓將取代現在的都市村莊，無論周圍鄰居素質還是租金都是墊底的。中原新城一房戶型在2009年售價只有400024、多元，如果當時投資，首付6萬元，月供1000元，當當時好多人都不看好，覺得西邊比較偏不敢買，而現在中原新城北向一房月租金可以收到1600元左右，售價近7000元，剩下的都是筒子樓公寓。事實證明購買優質產品是正確的選擇，因為只有符合遠期市場需要的產品后期收益才會更高，況且自己住著也舒服。【同區域競爭產品】高新區從建區以來就缺少小戶型，很多區域內工作的職工都因為租不到小戶型每日奔波半個鄭州市上下班，主要原因是因為之前缺少有實力的正規開發商進駐開發。現今不同了，高新區投資加大，大小企業3000家，上市企業162家，并且每年都在增速發展，住宅開發的速度遠遠趕不上區域人口增加的速度，青年人群急劇增加，可25、租可住的小戶型非常緊缺。區域內只有龍匯國際有小戶型，但是無論從位置、交通、教育、商業、景觀都無法和又一城相比，價值差距也就不言而喻了。整個高新區的小戶型只有又一城具有以下5大價值：1、 雙地鐵口，即使在市區上班，上班那回家只需20分鐘，升值潛力區域第一；2、 區域唯一的商業中心，下班后回家即可購物休閑，商業價值區域第一；3、 守著2個高端寫字樓，近3萬辦公人群就在家門口，出租價值區域第一；4、 享受區域內最好的物業，最好的景觀，最大的社區，居住品質區域第一；5、 高新區職工幾十萬，地鐵開通后大部分會使用社區門前的地鐵口，出租客群潛力區域第一。六、本項目小戶型機遇小戶型優勢：每個優勢都需整合深化26、1、 區域內除龍匯國際外無真正意義上的小戶型產品；2、 投資低門檻，置業低門檻，稅費低，裝修費低；3、 低投入即可享受大社區高品質的服務，即可享受區域商業中心，即可享受子女入學，即可享受戶口落戶鄭州，即可享受雙地鐵便捷升值；4、 可售可租，出租市場廣闊，區域內上千家企業職工上下班奔波于半個鄭州市，但是至今區域內無小戶型可租；5、 快速增值，地鐵開通后小戶型房價上漲30%-50%，高新區唯一的商業中心開業后小戶型房價上漲20%，5年后出手即可翻倍受益。小戶型劣勢：每個劣勢都是一個契機1、 區域內商業配套尚未成熟，無投資價值！契機：因為尚未成熟，所以價格還處于低位，地鐵開通，商業開業，6000余戶房東（2萬多人）入主后，區域自然成熟，但是彼時非此時，彼價非此價。2、 非成套住宅契機：首先參照非成套住宅說辭明晰“非”字不影響住，不影響租，不影響賣，不影響孩子入學；其次區域在售樓盤內基本沒有小戶型產品，目前也沒有其他新開發樓盤，又一城的小戶型產品是區域市場的稀缺，同時依托大社區的完善配套， 其投資價值前景是可看得見的；最后項目后期規劃無此類寬景全明小戶型產品，無論后期租或售均無競爭，獨此一處，升值潛力是巨大的（例如升龍國際中心小戶型每層18戶，怎么能夠和本產品比較）。升龍又一城項目組2012年5月