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1、商業招商規劃及策略報告升龍又一城報告框架目錄項目整體商業定位商業主題定位招商步驟招商人員編制及管理招商政策項目整體商業定位ShengLong Business升龍又一城 商業規劃案4 外部：商業環境影響外部：商業環境影響 外部環境：外部環境：1、周邊商業主要集中在瑞達路與科學大道附近，多為社區臨街底商形式，以小規模餐飲為主，有少量小型超市、酒店和健身場所。2、本項目商業版塊依托大型的生活社區（體量約120萬平），周邊毗鄰政府機關、大型產業園區、大學城及都市村莊，都很好為商業拉動了人流客源。定位思路：定位思路：對此商業真空地帶，必須有滿足不同消費需求的全業態的購物中心，從生活化、功能化、主題化出2、發，使其成為滿足高新區及周邊居民的第三生活空間的區域商業名片商業名片。4商業環境商業環境 瑞達路總平圖高新區內以大學生、高級知識分子、企業員工、中高層管理人員為主。其中大學生群體占比較大。ShengLong Business規劃報告目標消費群構成高收入高中低20%50%30%中收入低收入ShengLongBusiness18-40歲中高消費人群為主目標消費群定位規劃報告中檔消費為主高端消費：群體較少中檔消費：主要針對在高新區工作的商務精英及周邊都市村莊居民、部分游客。中、低檔消費：主要針對周邊學校在校生及外來務工人員ShengLong Business規劃報告商業檔次定位完善項目整體功能業態、3、順應群體定位需求完善項目整體功能業態、順應群體定位需求在前續工作的基礎上，根據定位主題和業態規劃，并結合區域消費市場和區域商業現實和未來競爭的需求，選擇合適的品牌資源，在保證項目成功運營的基礎上凸顯主題特色。以目標消費者的消費習慣和消費特性制定項目的商業主題定位，并以主題性為指導原則落實后續的定位過程和細節。以項目主題性為核心，所有業態都要圍繞主題性和目標客群的需求出發進行規劃，以業態合理排布和組合體現項目的功能性特征。8 項目定位：項目定位： 系統分析產品的優勢與劣勢，得出符合商業的市場定位系統分析產品的優勢與劣勢，得出符合商業的市場定位商業主題定位商業主題定位項目業態定位項目業態定位品牌落4、位組合品牌落位組合商業主題ShengLong Business升龍又一城 商業規劃案10 2011 HanBroad Corporation. 項目主題概念：項目主題概念： 我們是最好玩、最有趣、最豐富、最時尚、最特別的10 2011 HanBroad Corporation.10項目概念主題項目概念主題我們不只提供購物，我們還提供快樂；我們不只是購物中心，我們還是全新生活方式！living mallliving mall項目倡導理念： 業態選擇時尚度高及新穎化業態選擇時尚度高及新穎化：盡量以滿足商務人士及年輕人的提供個性和特色服務的特色品牌為主，以滿足不同人的個性喜好；時尚及流行時尚品牌時尚5、及流行時尚品牌所擁有廣泛的受眾群體，是項目零售品牌構成的主力，在此基礎上，盡量引入一些獨有品牌，形成整體構成的特色，打造新穎化的品牌構成11 2011 HanBroad Corporation.11 2011 HanBroad Corporation.11 2011 HanBroad Corporation.11業態定位原則業態定位原則項目主題定位為核心所有的業態規劃都必須圍繞living mallliving mall的生活形態特征關鍵詞：個性/休閑/品質生活而定；切實符合目標消費者的消費傾向和需求業態要從潛在消費者的需求角度出發，我們會通過研究目標客群的消費類型制定相關業態組合，保障項目定6、位能夠符合消費者的需求項目目標核心客戶群為：中高檔收入的商務及年輕時尚階層。12業態定位12ShengLong Business升龍又一城 商業規劃案ShengLong Business項目業態配比規劃報告其他5%零售30%娛樂44%餐飲12%早教培訓9%ShengLong Business關聯互動互補定向消費引導消費沖動消費項目業態分布情況規劃報告F1F2F3F4-F1零售餐飲娛樂早教、童玩培訓其他金融ShengLong Business升龍又一城 商業規劃案商業定位樓層面積(M2)業態規劃說明負一層15014平方超市、電器、餐飲以超市、電器為主，其余面積為餐飲類。一層14438.34平方零7、售業態、洋快餐飲以知名零售業態為主力店，并設置一些化妝品、飾品專賣店。二層13249.6平方生活休閑、運動、時尚流行元素以生活休閑、運動、時尚流行元素主要業態穿插男裝。三層15221.02平方娛樂、餐飲、兒童區主要設置影院、電玩、餐飲及兒童區（兒童攝影、兒童樂園、兒童早教等）。四層12537.7平方娛樂、培訓、餐飲以娛樂為主力業態，比如：影院、KTV等ShengLong Business項目各層業態意配比規劃報告B1業態及配比：B1層：建筑面積20109平方米，使用面積為15014平方米。規劃業態：超市、電器、生活配套（超市外租區）零售88%餐飲12%ShengLong Business項目各8、層業態意配比規劃報告1F：建筑面積14438.34平方米，使用面積為8145.2平方米。品類組合：珠寶、化妝、表行、名品、品牌集合店、餐飲、甜品站等零售84% 餐飲2%、金融配套14%1F：以知名零售業態為主要支撐，因其品牌知名度及號召力較強，裝修風格潮流化，更能體現商場檔次。同時穿插部分洋快餐、甜品站及金融配套，可提供給顧客休憩及商務辦公類場所。ShengLong Business項目各層業態意配比規劃報告2F：建筑面積13249.6平方米，使用面積為8247.02平方米。品類組合：珠寶、化妝、表行、名品、品牌集合店、餐飲、甜品站等零售76% 餐飲7%、休閑17%2F：以生活休閑、運動、時尚9、流行元素的零售業態為主要支撐，對比一樓的業態進行錯位互補，滿足不同消費客群。3FShengLong Business項目各層業態意配比規劃報告娛樂46% 餐飲30% 兒童類18%零售5% 其他配套1%3F：在此樓層可以看到業態配比的一個變化，本樓層主要以娛樂、休閑、兒童類業態為支撐。零售比例縮小，娛樂、餐飲、兒童類比重加大，這樣有效的緩解顧客購物疲勞，使顧客長時間逗留購物中心，達到持續消費的狀態。3F：建筑面積15221.02平方米，使用面積為11622平方米。品類組合：電影院、電玩城、特色餐飲（韓式、法式、意式、泰式等）、家居、兒童服飾、兒童早教、兒童樂園、兒童攝影、美發等4FShengLo10、ng Business項目各層業態意配比規劃報告娛樂60% 餐飲13%培訓10% 配套17%4F：由于顧客在高樓層零售業態的購買力相對較低，并且1-3層零售業態組合豐富，已經能夠滿足顧客需求。本層的培訓類、配套類的定位互補，最終滿足顧客一站式購物。4F：建筑面積15221.02平方米，使用面積為11622平方米。品類組合：電影院、KTV、餐飲、書吧、美容養生等招商步驟ShengLong Business升龍又一城 商業規劃案一、主力店先行招商原則1、招商應遵循主力店先行、次主力店隨后的原則。大型商業物業租賃對象并非是直接的購物消費者而是大型商家，特別是主力店。主力店對租賃的面積、停車位的面積、11、貨架的陳列、空間的高度等都有一系列的要求，如果在做設計時不符合這樣的要求，那么項目開發越深入，后期招商的困難就越大。因此必須按照主力店的要求進行規劃設計。同時，主力店的成功進駐，也能帶動中小店的招商工作，一般情況下，知名品牌的主力店的成功經營，可以吸引更多的消費人群，從而促進中小店的銷售。2、由于主力店招商時間長，因此也應安排在建筑設計之前。3、另外核心主力店對于人流也起著關鍵的作用，其布局直接影響到購物中心的形態。購物中心特別是大型購物中心的核心主力店適合放在經營軸線（或線性步行街）的端點，不宜集中放置在中間，這樣才能達到組織人流的效果。因此影院位于3、4層的東端，超市位于B1層的北端，而電12、器賣場則位于B1層的西端。ShengLong Business升龍又一城 商業規劃案二、次主力店隨后原則1、之所以次主力店隨后，是因為一些次主力店商家對建筑規模、建筑結構會有不同的要求。比如：餐飲、SPA、KTV、電玩等所要求的上水、下水、排煙、排污、燃氣、電量、承重、隔音等條件不同，所以需要提前招商確定主力店、次主力店，這樣有利于商業物業的施工建設，避免建筑物以后的翻修改動，以節省建設成本。ShengLong Business升龍又一城 商業規劃案三、零售核心店緊跟原則1、零售核心店一般指的是：大型知名品牌，比如：凌致公司、依戀公司、拉夏公司、艾格公司、歐時力公司等核心商戶可以為商業物業帶來13、大量的商業人流，創造良好的商業氛圍，從而增強其他商業經營的信心，促進商業物業的招商；而每個零售行業的龍頭商家、品牌商家都是行業內經營的典范和楷模，他們的行為活動對行業內其他商家的經營會產生較大的影響，對行業內其他商家具有重要的帶動效應。2、引入知名的零售主力商戶、行業的品牌商戶進場經營，以帶動促進對其他商戶的招商。在商業物業的招商廣告宣傳活動中，可以將引入的品牌商家作為一個重要的賣點信息，傳達給其他的目標商戶，以刺激其他目標商戶的經營需求，促進商業物業的招商工作。ShengLong Business升龍又一城 商業規劃案招商人員編制及管理ShengLong Business升龍又一城 商業規劃14、案洼劉項目招商人員編制如何做好團隊管理1、商業地產招商工作是一項專業性和實效性很強的工作，招商團隊的每個組員都要具備 相當的抗壓能力以及耐性和韌性。并且具備良好的基本素質和專業素質。2、 對于招商工作的管理要隨時監督并且加強規范性，鼓勵團隊成員對新興業態、品類、品牌的開發及拓展 。定期召開碰頭會，主要進行經驗上的相互交流、學習，及下達階段性的工作任務與項目進展信息。3、招商團隊主要通過以下四點進行管理： 通過制定團隊人員的崗位職責及規范流程，用制度監督團隊的日常工作。 通過招商流程和獎勵方案促進工作業績和積極性。 通過市場調研的各項內容打造團隊的學習、分享、默契氛圍。 通過儀容儀表、行為舉止、言談用語體現基本素質及樹立公司形象。招商政策ShengLong Business升龍又一城 商業規劃案商務條款內容1、項目合作方式：租賃、聯營、租賃+聯營等形式2、租賃位置、面積、年限3、租金標準：B1： 元 /月 1F： 元 /月 2F： 元 /月 3F： 元 /月 4F： 元 /月 4、遞增率： 休閑、娛樂類：25年內：10%30%， 610年內：40%100% ； 零 售 類：35年內：510%5、物業管理費6、中央空調使用費7、履約保證金8、租金支付方式9、裝修期10、經營免租期