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1、升龍又一城針對鄭州“新政”應對策略一、 背景：房管局于8月30日召集各大開發商召開“銷售價格控制會”，紀要如下：一、概要：此次會議不發正式文件，但勒令各開發商嚴格執行，實現鄭州房價零增長，達到鄭州房價漲幅退出全國前十名的目的。另土地供應方面計劃年底前新增住宅用地410.87公頃。二、核心內容：1. 相關要求9月1日起正式執行。2. 非鄭州戶口人員，居住證須滿3年方可購房（原1年）。3. 鄭州戶口人員不滿20歲，不得購房。鄭州戶口滿20歲人員名下無房者，限購1套。4. 中小戶型配套費可延遲至辦理預售前繳納。5. 非正常住宅容積率1.0以下，面積144以上，須封頂后方可辦理預售。6. 正常商品住宅2、首次報預售時，須一次性將同一建規證下所有樓棟價格同時申報，并劃分為90平米以下，90-144平米，144平米以上，項目整體均價，四項申報。7. 正常商品住宅預售申報價格不得高于同地段、同品質其他樓盤最近3個月網簽均價。8. 正常商品住宅網簽均價不得高于預售申報價格（分面積段及整體均價考核），同時不得高于本項目最近3個月網簽均價，否則將停網簽。9. 價格考核按項目計，即無論項目有多少塊地，不能通過分地塊更換案名達到新開項目無之前均價對比標準的目的。注：裝修房預售價格申報分毛坯部分和裝修部分，房管局僅考核毛坯價格，裝修標準需單獨提交。（本次會議僅為口頭通報，具體細則仍有未明確之處，待官方信息）二、3、 新政分析：n 核心內容第2、3條：限購力度加大，外來人口購房難度增加；項目情況：項目成交業主，外來人口較多，購房門檻增加，后期住宅產品銷售簽約勢必受到一定的影響，此次新政僅提出暫住證年限的增加，未提到納稅證明的具體要求，須待新政細則落實之后，再做討論；而針對20歲以下人口禁止購房及20歲以上限購一套，須按規定執行n 核心內容第4、5、6條：對項目營銷無影響；項目情況：項目目前已推未售及可售未推的商品住宅產品，多以90左右產品為主，144以下剩余產品較少，且項目住宅容積率遠超1.0，故F區剩余住宅預售報批暫無影響；n 核心內容第7-9條：嚴格限制了項目商品住宅的價格上漲幅度；項目情況：報預算價4、格不能超出周邊項目3個月網簽均價，因無法控制其他項目網簽均價，故第7條須按規定執行；第8條對項目影響較大；第九條則基本無影響；n 總之，政府將從限購、限價及預售報批等三個主要方面限制鄭州商業住宅的價格快速上漲，項目后續住宅產品的價格上漲將受到一定的限制。三、 應對策略：1、 針對第8條，項目在8月份已刻意提高網簽均價，后續可繼續控制每月住宅簽約量來提高每月簽約均價，通過多月的累計來提高本項目簽約均價，從而達到提高后續產品銷售價格的目的；2、 目前區域內除萬科對外釋放外，尚未有任何在售項目住宅產品為精裝修產品，項目可考慮針對F區4#、5#、6#三棟住宅樓，做精裝修；由于區域內無產品可對比，且本項目工程速度較快，預計區域精裝修住宅價格將有本項目首次報批申請，存在一定的價格拔升空間；簡而言之，借助精裝修，打破同類產品對比的規定，間接提高后續產品整體房價，來實現住宅利潤的增加，但是存在無法報批甚至封查的風險；3、 目前網傳，本次限購政策針對區域仍為金水、中原、二七、惠濟、鄭東五大區域，高新區及經開區未在限購范圍內，若真如此，項目可借助本區域不限購的優勢，作為推廣重點，提高市場關注度，同時借助項目目前業主客群龐大的獨特優勢，發揮老帶新作用，快速圈定客戶，實現新加推商品住宅產品快速推售的同時達到商品住宅價格的攀升，利潤的最大化。升龍又一城營銷部2013年8月31日