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1、升龍又一城針對鄭州“新政”應(yīng)對策略一、 背景：鄭州市房管局于9月2日召開新聞通氣會，紀(jì)要如下：一、概要：此次會議勒令各開發(fā)商嚴(yán)格執(zhí)行，實現(xiàn)鄭州房價零增長，達(dá)到鄭州房價漲幅退出全國前十名的目的。二、核心內(nèi)容：1、相關(guān)要求9月1日起正式執(zhí)行。2、非鄭州戶口人員，居住證須滿3年方可購房（原1年）。3、鄭州戶口人員不滿20歲，暫停在本市限購區(qū)域購房。鄭州戶口滿20歲人員名下無房者，限購1套。4、中小戶型配套費可延遲至辦理預(yù)售前繳納。5、非正常住宅容積率1.0以下，面積144以上，須封頂后方可辦理預(yù)售。6、在商品房預(yù)售審批時，對于同一建設(shè)工程規(guī)劃許可證批準(zhǔn)的商品住房建設(shè)項目，必須一次性在預(yù)售方案中申報所2、有住房銷售價格，并按規(guī)定到物價部門備案。7、對于新批預(yù)售項目，其預(yù)售方案中商品住房價格高于該項目上一期實際成交價格或本區(qū)域同品質(zhì)樓盤實際成交價格的，暫不核發(fā)預(yù)售許可證8、對于已經(jīng)取得預(yù)售許可證的商品住房項目，按照環(huán)比“零增長”的要求重新申報未銷售住房價格。9、啟動“鄭州市商品住房限價系統(tǒng)”，利用信息化技術(shù)加強市場檢測，對不按照申報價格銷售或者銷售價格月環(huán)比上漲的，暫停該項目商品房買賣合同網(wǎng)簽。10、正常商品住宅預(yù)售申報價格不得高于同地段、同品質(zhì)其他樓盤最近3個月網(wǎng)簽均價。11、正常商品住宅網(wǎng)簽均價不得高于預(yù)售申報價格（分面積段及整體均價考核），同時不得高于本項目最近3個月網(wǎng)簽均價，否則將停網(wǎng)簽3、。12、價格考核按項目計，即無論項目有多少塊地，不能通過分地塊更換案名達(dá)到新開項目無之前均價對比標(biāo)準(zhǔn)的目的。13、進(jìn)一步簡化程序，加快普通住房有效供應(yīng)：一是將中小套型住房套數(shù)達(dá)到項目開發(fā)建設(shè)總套數(shù)70%的普通商品住房項目，納入保障性住房行政審批快速通道，實現(xiàn)平行接件、并聯(lián)審批、提高效率、加快投放；二是加快解決城中村改造項目的遺留問題，使基本具備預(yù)售條件的300多萬平方米的商品住房于12月底前陸續(xù)投放市場。14、增加土地供應(yīng)，保證住房投放的穩(wěn)定增長：年底前將再向市場推出住宅用地410.87公頃，使今年住宅用地供應(yīng)規(guī)模同比增長達(dá)到75%左右，2014和2015年商品住房用地供應(yīng)保持不低于10%的年4、均遞增速度，并確保70%以上用于中小套型普通商品住房和保障性住房用地供應(yīng)，保持我市住房有效供應(yīng)的穩(wěn)定增長。15、加強市場監(jiān)管，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序：一是根據(jù)我市商品住房預(yù)售門檻較低的實際情況，自2013年9月1日起，對于住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以下或單套建筑面積在144平方米以上的非普通商品住房項目，完成主體結(jié)構(gòu)工程封頂，方可申請商品房預(yù)售許可。二是加大對發(fā)布虛假信息、捂盤惜售、囤積房源、惡意炒作房價等違法違規(guī)行為的查處力度，切實規(guī)范房地產(chǎn)市場交易秩序。注：裝修房預(yù)售價格申報分毛坯部分和裝修部分，房管局僅考核毛坯價格，裝修標(biāo)準(zhǔn)需單獨提交。二、 新政分析：n 核心內(nèi)容第2、3條：外來人口限5、購力度加大，購房難度增加；項目情況：項目成交業(yè)主，外來人口較多，購房門檻增加，后期住宅產(chǎn)品銷售簽約勢必受到一定的影響，此次新政僅提出暫住證年限的增加，未提到納稅證明的具體要求，須待新政細(xì)則落實之后，再做討論；而針對20歲以下人口禁止購房的條款，高新區(qū)屬非限購區(qū)域，不受影響； 20歲以上限購一套，須按規(guī)定執(zhí)行n 核心內(nèi)容第4、5條：對項目營銷無影響；項目情況：項目目前已推未售及可售未推的商品住宅產(chǎn)品，多以90左右產(chǎn)品為主，144以下剩余產(chǎn)品較少，且項目住宅容積率遠(yuǎn)超1.0，故F區(qū)剩余住宅預(yù)售報批暫無影響；n 核心內(nèi)容第6-12條：嚴(yán)格限制了項目商品住宅的價格上漲幅度；項目情況：第六條至第十二條對6、項目影響較大，住宅未售房源銷售環(huán)比“零增長”，網(wǎng)簽價格不能高于項目本身及周邊項目3個月網(wǎng)簽均價，將會對項目簽約及剩余房源價格增長造成影響，且由于周邊樓盤價格不可控，所以僅參考第七條規(guī)定；n 核心內(nèi)容第13-15條：保證住房投放穩(wěn)增長；項目情況：項目目前僅剩F區(qū)，所以第13條至第15條對項目整體影響不大。n 總之，政府將從限購、限價及預(yù)售報批等三個主要方面限制鄭州商業(yè)住宅的價格快速上漲，項目后續(xù)住宅產(chǎn)品的價格上漲將受到一定的限制。三、 應(yīng)對策略：1、 針對第6-12條，相限制項目簽約均價方面，項目在7月份已刻意提高網(wǎng)簽均價，后續(xù)可繼續(xù)控制每月住宅簽約量來提高每月簽約均價，通過多月的累計來提高本項7、目簽約均價，從而達(dá)到提高后續(xù)產(chǎn)品銷售價格的目的；2、 目前區(qū)域內(nèi)除萬科對外釋放外，尚未有任何在售項目住宅產(chǎn)品為精裝修產(chǎn)品，項目可考慮針對F區(qū)4#、5#、6#三棟住宅樓，做精裝修；由于區(qū)域內(nèi)無產(chǎn)品可對比，且本項目工程速度較快，預(yù)計區(qū)域精裝修住宅價格將有本項目首次報批申請，存在一定的價格拔升空間；簡而言之，借助精裝修，打破同類產(chǎn)品對比的規(guī)定，間接提高后續(xù)產(chǎn)品整體房價，來實現(xiàn)住宅利潤的增加，但是存在無法報批甚至封查的風(fēng)險；3、 目前網(wǎng)傳，本次限購政策針對區(qū)域仍為金水、中原、二七、惠濟、鄭東五大區(qū)域，高新區(qū)及經(jīng)開區(qū)未在限購范圍內(nèi)，若真如此，項目可借助本區(qū)域不限購的優(yōu)勢，作為推廣重點，提高市場關(guān)注度，同時借助項目目前業(yè)主客群龐大的獨特優(yōu)勢，發(fā)揮老帶新作用，快速圈定客戶，實現(xiàn)新加推商品住宅產(chǎn)品快速推售的同時達(dá)到商品住宅價格的攀升，利潤的最大化。升龍又一城營銷部2013年9月2日