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1、營改增分行業辦稅指南房地產業目錄 一、房地產業增值稅納稅人3二、征稅范圍4三、稅率和征收率4四、計稅方法4五、銷售額確定5六、進項抵扣8七、納稅地點12八、納稅義務發生時間13九、發票開具14十、其他說明15十一、銷售開發房地產營改增政策要點明細表16一、房地產業增值稅納稅人（一）在中華人民共和國境內銷售自行開發的房地產項目的納稅人，為房地產業增值稅納稅人。注：1.銷售自行開發的房地產項目，是在依法取得土地使用權的土地上進行基礎設施和房屋建設轉讓房地產項目所有權的業務活動。2.房地產開發企業以接盤等形式購入未完工的房地產項目繼續開發后，以自己的名義立項銷售的，屬于銷售自行開發的房地產項目。（二2、）納稅人類型1.納稅人類型分為一般納稅人和小規模納稅人。2.應稅行為（包括在境內銷售服務、無形資產或者不動產）的年應征增值稅銷售額（以下稱應稅銷售額）超過500萬元的房地產業納稅人為一般納稅人，未超過規定標準的納稅人為小規模納稅人。注：1.年應稅銷售額超過規定標準但不經常發生應稅行為的單位和個體工商戶可選擇按照小規模納稅人納稅。2.年應稅銷售額未超過規定標準的納稅人，會計核算健全，能夠提供準確稅務資料的，可以向主管稅務機關辦理一般納稅人資格登記，成為一般納稅人。二、征稅范圍（一） 房地產業納稅人銷售自行開發的房地產項目適用“銷售不動產”稅目；（二） 房地產業納稅人出租自行開發的房地產項目（包括3、如商鋪、寫字樓、公寓等），適用“租賃服務”稅目中的“不動產經營租賃服務”稅目，以及“不動產融資租賃服務”稅目（不含“不動產售后回租融資租賃”）。 三、稅率和征收率（一）房地產業納稅人銷售、出租不動產適用稅率均為11%。（二）房地產業開發企業中的小規模納稅人銷售、出租不動產，以及一般納稅人銷售、出租不動產業務按規定可選擇簡易計稅方法的，征收率為5%。四、計稅方法增值稅的計稅方法，包括一般計稅方法和簡易計稅方法。（一）一般計稅方法房地產開發企業中的一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅。一般計稅方法應納稅額按以下公式計算：應納稅額=當期銷項稅額當期進項稅額當期銷項稅額小于當期進項4、稅額不足抵扣時，其不足部分可以結轉下期繼續抵扣。公式中所述銷項稅額，是指納稅人銷售房地產項目按照銷售額和增值稅稅率計算并收取的增值稅額。銷項稅額計算公式：銷項稅額=含稅銷售額（1+稅率）稅率（二）簡易計稅方法1房地產開發企業中的小規模納稅人，以及部分銷售自行開發房地產項目按規定選擇簡易計稅方法計稅的一般納稅人，適用簡易計稅方法計稅，按以下公式計算應納稅額：應納稅額=含稅銷售額（1征收率）征收率2.房地產開發企業中的一般納稅人銷售自行開發的房地產老項目，按規定可以選擇適用簡易計稅方法計稅。一經選擇，36個月內不得變更。注：房地產老項目，是指：（1）建筑工程施工許可證注明的合同開工日期在2016年5、4月30日前的房地產項目。（2）建筑工程施工許可證未注明合同開工日期或者未取得建筑工程施工許可證但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。五、銷售額確定（一）基本規定銷售額，是指納稅人發生應稅行為取得的全部價款和價外費用，財政部和國家稅務總局另有規定的除外。價外費用，是指價外收取的各種性質的收費，但不包括以下項目：1.代為收取并符合規定的政府性基金或者行政事業性收費。2.以委托方名義開具發票代委托方收取的款項。注：房地產主管部門指定開發企業代收的住宅專項維修資金不征收增值稅。 （二）差額扣除規定1.房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目（選擇簡易計稅方6、法的房地產老項目除外），以取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。計算公式：銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）（1+11%）注：(1)房地產開發企業一般納稅人適用一般計稅方法計稅，允許差額扣除銷售房地產項目所對應的土地價款。對選擇簡易計稅方法的房地產老項目，則不允許差額扣除。(2)土地價款并非一次性從銷售額中全額扣除，而是要隨著銷售額的確認，逐步扣除。(3)計算銷售額時，按當期取得的全部價款和價外費用扣除土地價款后，要按11%適用稅率換算為不含稅價款。2.當期允許扣除的土地價款計算公式：當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產項目建7、筑面積房地產項目可供銷售建筑面積）支付的土地價款注：（1）當期銷售房地產項目建筑面積，是指當期進行納稅申報的增值稅銷售額對應的建筑面積。（2）房地產項目可供銷售建筑面積，是指房地產項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產項目時未單獨作價結算的配套公共設施的建筑面積。（3）支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。扣除的土地價款不得超過納稅人實際支付的土地價款。差額扣除憑據以省級以上（含省級）財政部門監（印）制的財政票據為合法有效憑證。 例如：某房地產開發企業2015年1月從政府購買取得某地塊土地使用權，支付土地價款10億元，2016年6月開發完8、成，共計可供銷售建筑面積為10000平方米，選擇一般計稅方法，7月銷售房地產項目建筑面積8000平方米，允許差額扣除土地價款多少？ 7月允許差額扣除土地價款=8000/10000*10=8億元 （三）混合銷售規定一項銷售行為如果既涉及應稅服務又涉及貨物，為混合銷售。從事貨物的生產、批發或者零售的單位和個體工商戶的混合銷售行為，按照銷售貨物繳納增值稅；其他單位和個體工商戶的混合銷售行為，按照銷售服務繳納增值稅。所稱從事貨物的生產、批發或者零售的單位和個體工商戶，包括以從事貨物的生產、批發或者零售為主，并兼營銷售建筑服務的單位和個體工商戶在內。（四）兼營銷售規定納稅人兼營銷售貨物、勞務、服務、無形9、資產或者不動產，適用不同稅率或者征收率的，應當分別核算適用不同稅率或者征收率的銷售額；未分別核算的，從高適用稅率。 六、進項抵扣進項稅額指納稅人購進貨物、勞務、服務、不動產和無形資產，所支付或者負擔的增值稅額。（一）下列進項稅額準予從銷項稅額中抵扣：1.從銷售方取得的增值稅專用發票（含稅控機動車銷售統一發票，下同）上注明的增值稅額。2.從海關取得的海關進口增值稅專用繳款書上注明的增值稅額。3.購進農產品，除取得增值稅專用發票或者海關進口增值稅專用繳款書外，按照農產品收購發票或者銷售發票上注明的農產品買價和13%的扣除率計算的進項稅額。計算公式為：進項稅額=買價扣除率4.從境外單位或者個人購進服10、務、無形資產或者不動產，自稅務機關或者扣繳義務人取得的解繳稅款的完稅憑證上注明的增值稅額。（二）納稅人取得的增值稅扣稅憑證不符合法律、行政法規或者國家稅務總局有關規定的，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。（三）下列項目的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣：1.用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產和不動產。其中涉及的固定資產、無形資產、不動產，僅指專用于上述項目的固定資產、無形資產（不包括其他權益性無形資產）、不動產。納稅人的交際應酬消費屬于個人消費。不動產、無形資產的具體范圍，按照營改增試點實施辦法所附的銷售服務、無形資產或者不動產11、注釋執行。固定資產，是指使用期限超過12個月的機器、機械、運輸工具以及其他與生產經營有關的設備、工具、器具等有形動產。注：對納稅人固定資產、無形資產、不動產，只有專用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的，才不得抵扣。對發生兼用于增值稅應稅項目與上述項目情況的，該進項稅額準予全部抵扣。2.非正常損失的購進貨物，以及相關的加工修理修配勞務和交通運輸服務。3.非正常損失的在產品、產成品所耗用的購進貨物（不包括固定資產）、加工修理修配勞務和交通運輸服務。4.非正常損失的不動產，以及該不動產所耗用的購進貨物、設計服務和建筑服務。5.非正常損失的不動產在建工程所耗用的購進貨物、設12、計服務和建筑服務。納稅人新建、改建、擴建、修繕、裝飾不動產，均屬于不動產在建工程。4、5中所稱貨物，是指構成不動產實體的材料和設備，包括建筑裝飾材料和給排水、采暖、衛生、通風、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調、電梯、電氣、智能化樓宇設備及配套設施。2、3、4、5中所稱非正常損失，是指因管理不善造成貨物被盜、丟失、霉爛變質，以及因違反法律法規造成貨物或者不動產被依法沒收、銷毀、拆除的情形。6.購進的旅客運輸服務、貸款服務、餐飲服務、居民日常服務和娛樂服務。納稅人接受貸款服務向貸款方支付的與該筆貸款直接相關的投融資顧問費、手續費、咨詢費等費用，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。（四）適用一般計稅方法13、的房地產業納稅人銷售自行開發的房地產項目,兼營簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目而無法劃分不得抵扣的進項稅額，按照下列公式計算不得抵扣的進項稅額：不得抵扣的進項稅額=當期無法劃分的全部進項稅額（簡易計稅、免稅房地產項目建設規模房地產項目總建設規模）注：劃分標準：以建筑工程施工許可證注明的“建設規模”為依據進行劃分。 清算：主管稅務機關可以按照上述公式依據年度數據對不得抵扣的進項稅額進行清算。（五）已抵扣進項稅額的購進貨物（不含固定資產）、勞務、服務，發生不得從銷項稅額中抵扣情形（簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目除外）的，應當將該進項稅額從當期進項稅額中扣減；無法確定該進項稅額的，按照當期14、實際成本計算應扣減的進項稅額。（六）已抵扣進項稅額的固定資產、無形資產或者不動產，發生不得從銷項稅額中抵扣的規定情形當期，按照下列公式計算不得抵扣的進項稅額：不得抵扣的進項稅額=固定資產、無形資產或者不動產凈值適用稅率固定資產、無形資產或者不動產凈值，是指納稅人根據財務會計制度計提折舊或攤銷后的余額。（七）納稅人適用一般計稅方法計稅的，因銷售折讓、中止或者退回而退還給購買方的增值稅額，應當從當期的銷項稅額中扣減；因銷售折讓、中止或者退回而收回的增值稅額，應當從當期的進項稅額中扣減。（八）按照試點實施辦法第二十七條第（一）項規定不得抵扣且未抵扣進項稅額的固定資產、無形資產、不動產，發生用途改變，15、用于允許抵扣進項稅額的應稅項目，可在用途改變的次月按照下列公式計算可以抵扣的進項稅額：可以抵扣的進項稅額=固定資產、無形資產、不動產凈值/（1+適用稅率）適用稅率上述可以抵扣的進項稅額應取得合法有效的增值稅扣稅憑證。(九) 適用一般計稅方法的納稅人，2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產核算的不動產或者2016年5月1日后取得的不動產在建工程，其進項稅額應自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。取得不動產，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動產，不包括房地產開發企業自行開發的房地產項目。融資租入的不動產以及16、在施工現場修建的臨時建筑物、構筑物，其進項稅額不適用上述分2年抵扣的規定。七、納稅地點（一）基本規定1.固定業戶應當向其機構所在地或者居住地主管稅務機關申報納稅。總機構和分支機構不在同一縣（市）的，應當分別向各自所在地的主管稅務機關申報納稅；經財政部和國家稅務總局或者其授權的財政和稅務機關批準，可以由總機構匯總向總機構所在地的主管稅務機關申報納稅。2.非固定業戶應當向應稅行為發生地主管稅務機關申報納稅；未申報納稅的，由其機構所在地或者居住地主管稅務機關補征稅款。3.其他個人銷售或者租賃不動產，轉讓自然資源使用權，應向不動產所在地、自然資源所在地主管稅務機關申報納稅。4.扣繳義務人應當向其機構所17、在地或者居住地主管稅務機關申報繳納扣繳的稅款。（二）銷售老項目規定房地產開發企業中的一般納稅人銷售房地產老項目，適用一般計稅方法計稅的，應以取得的全部價款和價外費用，按照3%的預征率在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。 八、納稅義務發生時間（一）房地產企業確認納稅義務發生時間1.納稅人發生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天；先開具發票的，為開具發票的當天。收訖銷售款項，是指納稅人銷售、出租不動產過程中或者完成后收到款項。取得索取銷售款項憑據的當天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務、無形資產轉讓完成的當天18、或者不動產權屬變更的當天。 2.納稅人提供租賃服務采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。3.納稅人發生視同銷售服務、無形資產或者不動產行為（不包括用于公益事業或者以社會公眾為對象），其納稅義務發生時間為服務、無形資產轉讓完成的當天或者不動產權屬變更的當天。4.增值稅扣繳義務發生時間為納稅人增值稅納稅義務發生的當天。5.房地產開發企業采取預收款方式銷售所開發的房地產項目，不確認納稅義務，但在收到預收款時按照3%預征率預繳增值稅。（二）房地產開發企業銷售所開發的房地產項目采取預收款方式，應在收到預收款時按照3%預征率預繳增值稅。計算公式：應預繳稅款=預收款（1+適用稅率或征收率）19、3%適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。預繳期限：一般納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期向主管國稅機關預繳稅款。小規模納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期或主管國稅機關核定的納稅期限向主管國稅機關預繳稅款。申報表格：房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目預繳稅款時，應填報增值稅預繳稅款表。抵減憑證：房地產開發企業以預繳稅款抵減應納稅額，應以完稅憑證作為合法有效憑證。九、發票開具（一）一般納稅人一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，自行開具增值稅發票。一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機關申報20、繳納營業稅的預收款，未開具營業稅發票的，可以開具增值稅普通發票，不得開具增值稅專用發票。一般納稅人向其他個人銷售自行開發的房地產項目，不得開具增值稅專用發票。（二）小規模納稅人小規模納稅人銷售自行開發的房地產項目，自行開具增值稅普通發票。購買方需要增值稅專用發票的，小規模納稅人向主管國稅機關申請代開。小規模納稅人銷售自行開發的房地產項目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機關申報繳納營業稅的預收款，未開具營業稅發票的，可以開具增值稅普通發票，不得申請代開增值稅專用發票。小規模納稅人向其他個人銷售自行開發的房地產項目，不得申請代開增值稅專用發票。十、其他說明（一）本行業納稅人所涉及稅務登21、記、一般納稅人登記、稅控發行、發票領用、納稅申報等規定，請參考營改增納稅人辦稅指南（通用）。（二）全省國稅辦稅服務廳辦稅時間、地點、各地特服號：請見營改增納稅人辦稅指南（通用）。（三）咨詢熱線（投訴）：12366-115十一、銷售開發房地產營改增政策要點明細表納稅人資格類型房產類型發票開具申報預繳增值稅預繳稅款表普通發票專用發票一般納稅人自行開發老項目簡易計稅自開自開全額申報，5%征收率，扣減預繳全額3%預繳，含稅價（15%）一般計稅按面積配比扣土地價款差額申報，11%稅率，扣減預繳全額3%預繳，含稅價（111%）自行開發新項目按面積配比扣土地價款差額申報，11%稅率，扣減預繳全額3%預繳，含稅價（111%）小規模納稅人自行開發老項目自開主管國稅機關代開全額申報，5%征收率，扣減預繳全額3%預繳，含稅價（15%）自行開發新項目政策依據：財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知(財稅201636號)涉及主要文件：房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法（國家稅務總局公告2016年第18號）