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1、中國房地產開發流程第一步 房地產開發公司的設立第二步 房地產開發項目的立項和可行性研究房地產開發項目的立項和可行性研究階段的法律程序：1、選定項目，簽定合作意向書2、初步確定開發方案3、申報規劃要點4、申報、審批項目建議書 5、編制項目可行性研究報告 6、申報、審批項目可行性研究報告房地產開發項目立項和可行性研究階段的相關稅費1、可行性研究費 2、建設工程規劃許可證執照費第三步 房地產開發項目的規劃設計和市政配套房地產開發項目規劃設計和市政配套階段的法律程序一、房地產開發項目的規劃設計 1、申報選址定點 2、申報規劃設計條件 3、委托作出規劃設計方案 4、辦理人防審核 5、辦理消防審核 6、審2、定規劃設計方案 7、住宅設計方案的專家組審查 8、落實環保“三廢”治理方案 9、委托環境影響評價并報批 10、建設工程勘察招、投標 11、委托地質勘探 12、委托初步設計 13、申報、審定初步設計二、房地產開發項目的市政配套14、征求主管部門審查意見 15、落實市政公用設施配套方案 16、報審市政配套方案 17、市政各管理部門提出市政配套意見 18、市政管線綜合 房地產開發項目規劃設計和市政配套階段的相關稅費 1、工程勘察（測量）費 2、工程設計費 3、建設工程規劃許可證執照費 4、竣工檔案保證金 5、臨時用地費 6、臨時建設工程費 7、建設工程勘察招標管理費 8、勘察設計監督管理費 9、古建3、園林工程設計費第四步 房地產開發項目土地使用權的取得取得房地產開發項目土地使用權的法律程序一、國有土地使用權的出讓1、辦理建設用地規劃許可證 2、辦理建設用地委托釘樁 3、辦理國有土地使用權出讓申請 4、主管部門實地勘察 5、土地估價報告的預審 6、委托地價評估 7、辦理核定地價手續 8、辦理土地出讓審批 9、簽訂國有土地使用權出讓合同 10、領取臨時國有土地使用證 11、領取正式國有土地使用證 12、國有土地使用權出讓金的返還二、國有土地使用權的劃撥 13、國有土地使用權劃撥用地申請 14、主管部門現場勘察 15、劃撥用地申請的審核、報批 16、取得劃撥用地批準三、集體土地的征用 17、征用4、集體土地用地申請 18、到擬征地所在區（縣）房地局立案 19、簽訂征地協議 20、簽訂補償安置協議 21、確定勞動力安置方案 22、區（縣）房地局審核各項協議 23、市政府下文征地 24、交納菜田基金、耕地占用稅等稅費 25、辦理批地文件、批地圖 26、辦理凍結戶口 27、調查戶口核實勞動力 28、辦理農轉工工作 29、辦理農轉居工作 30、辦理超轉人員安置工作 31、地上物作價補償工作 32、征地結案取得房地產開發項目土地使用權的相關稅費 1、地價款（土地出讓金） 2、資金占用費 3、滯納金 4、土地使用費 5、外商投資企業土地使用費 6、防洪工程建設維護管理費 7、土地閑置費 8、土地權屬5、調查、地籍測繪費 9、城鎮土地使用稅 10、地價評估費 11、出讓土地預訂金 12、征地管理費 13、土地補償費 14、青苗及樹木補償費 15、地上物補償費 16、勞動力安置費 17、超轉人員安置費 18、新菜田開發建設基金 19、耕地占用稅第五步 房地產開發項目的拆遷安置 房地產開發項目拆遷安置階段的法律程序 1、委托進行拆遷工作 2、辦理拆遷申請 3、審批、領取拆遷許可證 4、簽訂房屋拆遷責任書 5、辦理拆遷公告與通知 6、辦理戶口凍結 7、暫停辦理相關事項 8、確定拆遷安置方案 9、簽訂拆遷補償書面協議 10、召開拆遷動員會，進行拆遷安置 11、發放運作拆遷補償款 12、拆遷施工現場防塵6、污染管理 13、移交拆遷檔案資料 14、房屋拆遷糾紛的裁決 15、強制拆遷房地產開發項目拆遷安置階段的相關稅費 1、房屋拆遷補償費 2、搬家補助費 3、提前搬家獎勵費 4、臨時安置補助費（周轉費） 5、清理費 6、停產停業綜合補助費 7、對從城區位置較好的地區遷往位置較差的地區或遠郊區縣的居民的補助費 8、一次性異地安置補助費 9、房屋拆遷管理費 10、房屋拆遷服務費第六步 房地產開發項目的開工、建設、竣工階段房地產開發項目開工、建設、竣工階段的法律程序 一、房地產開發項目開工前準備工作1、領取房地產開發項目手冊 2、項目轉入正式計劃 3、交納煤氣（天然氣）廠建設費4、交納自來水廠建設費 5、7、交納污水處理廠建設費 6、交納供熱廠建設費 7、交納供電貼費及電源建設集資費 8、土地有償出讓項目辦理“四源”接用手續 9、設計單位出報批圖 10、出施工圖 11、編制、報送工程檔案資料，交納檔案保證金 12、辦理消防審核意見表 13、審批人防工程、辦理人防許可證 14、核發建設工程規劃許可證 15、領取開工審批表，辦理開工登記二、房地產開發項目的工程建設招投標 16、辦理招標登記、招標申請 17、招標準備 18、招標通告 19、編制招標文件并核準 20、編制招標工程標底 21、標底送審合同預算審查處確認 22、標底送市招標辦核準，正式申請招標 23、投標單位資格審批 24、編制投標書并送達 8、25、召開招標會，勘察現場 26、召開開標會議，進行開標 27、評標、決標 28、發中標通知書 29、簽訂工程承包合同 30、工程承包合同的審查三、房地產開發項目開工手續的辦理 31、辦理質量監督注冊登記手續 32、建設工程監理 33、辦理開工統計登記 34、交納實心黏土磚限制使用費 35、辦理開工前審計 36、交納投資方向調節稅 37、領取固定資產投資許可證 38、報裝施工用水、電、路 39、協調街道環衛部門 40、協調交通管理部門 41、交納綠化建設費，簽訂綠化協議 42、領取建設工程開工證 四、房地產開發項目的工程施工 43、施工場地的“三通一平” 44、施工單位進場和施工暫設 45、工9、程的基礎、結構施工與設備安裝 46、施工過程中的工程質量監督 五、房地產開發項目的竣工驗收 47、辦理單項工程驗收手續 48、辦理開發項目的綜合驗收，領取工程質量竣工核驗證書 49、商品住宅性能認定 50、竣工統計登記 51、辦理竣工房屋測繪 52、辦理產權登記房地產開發項目開工、建設、竣工階段的相關稅費 1、三通一平費 2、自來水廠建設費 3、污水處理廠建設費 4、供熱廠建設費 5、煤氣廠建設費 6、地下水資源養蓄基金 7、地下熱水資源費 8、市政、公用設施建設費（大市政費） 9、開發管理費 10、城建綜合開發項目管理費 11、建筑行業管理費 12、綠化建設費 13、公園建設費 14、綠化補10、償費 15、路燈維護費 16、環衛設施費 17、生活服務設施配套建設費（小區配套費） 18、電源建設集資費（用電權費） 19、外部供電工程貼費（電貼費） 20、建安工程費 21、建設工程招投標管理費 22、合同預算審查工本費 23、質量管理監督費 24、竣工圖費 25、建材發展補充基金 26、實心黏土磚限制使用費 27、工程監理費 28、工程標底編制管理費 29、機電設備委托招標服務費 30、超計劃用水加價 31、夜間施工噪聲擾民補償費 32、占道費 33、固定資產投資方向調節稅第七步 房地產開發項目的經營階段房地產開發項目經營階段的法律程序 一、外銷商品房的銷售 1、辦理外銷商品房預（銷）售11、許可證 2、選定中介代理機構和律師事務所 3、與購房者簽訂認購書 4、簽訂正式買賣契約 5、辦理簽約公證 6、辦理外銷商品房預售契約公證 7、辦理外銷商品房的預售登記 8、外銷商品房轉讓登記 9、外銷商品房抵押登記 10、樓宇交付入住手續 11、辦理產權過戶手續二、內銷商品房的銷售12、提交完成建設項目投資證明 13、簽署預售內銷商品房預售款監管協議14、辦理內銷商品房預（銷）售許可證 15、銷售項目備案 16、委托中介代理機構進行銷售 17、與購房者簽訂認購書 18、與購房者簽訂買賣契約 19、辦理預售登記 20、辦理轉讓登記 21、辦理房地產抵押登記手續 22、樓宇交付入住 23、質量保證12、書和使用說明書 24、辦理產權立契過戶手續三、房地產出租的綜合管理 25、房屋出租權的確認 26、申請房屋租賃許可證 27、出租人與承租人簽訂書面承租協議 28、租賃當事人辦理租賃登記手續 29、租賃房屋的轉租 30、房屋租賃關系的終止四、房地產出租的專項（外地來京人員）管理 31、房屋出租權的確認 32、出租人辦理房屋租賃許可證 33、出租人辦理房屋租賃安全合格證 34、簽訂書面租賃協議 35、租賃雙方辦理租賃登記備案手續五、房地產的抵押36、抵押權的設定 37、簽訂抵押合同 38、辦理房地產抵押登記 39、抵押房地產的占管 40、抵押房地產的處分 房地產開發項目經營階段的相關稅費 1、營業13、稅 2、城市維護建設稅 3、教育費附加 4、印花稅 5、契稅 6、土地增值稅 7、企業所得稅 8、個人所得稅 9、房產稅 10、城市房地產稅 11、房屋產權登記費 12、房屋所有權證工本費 13、房產共有權執照費 14、房屋他項權利執照費 15、房屋買賣登記費 16、房屋買賣手續費 17、房屋租賃審核備案手續費 18、向來京人員租賃房屋審核備案手續費 19、來京人員租賃私房合同登記備案手續費 20、房屋租賃登記費 21、房屋估價手續費 22、房屋公證估價手續費23、房地產價格評估費 24、房地產中介服務費第八步 房地產開發項目的物業管理階段房地產開發項目物業管理階段的法律程序1、物業管理單位經14、營資質審批 2、簽署物業管理委托合同 3、居住小區的物業接管綜合驗收 4、物業使用、管理、維修公約的核準 5、安排簽訂管理公約 6、制定、提供質量保證書和使用說明書 7、物業管理服務基本要求 8、物業管理委員會的設立 房地產開發項目物業管理階段的相關稅費 1、居住小區物業管理啟動經費 2、共用部位共用設施設備維修基金 3、普通居住小區物業管理費 4、高檔住宅物業管理費 5、經濟適用住房小區物業管理費 6、供暖費房地產項目開發流程全過程（五）1）施工企業資質管理：筑施工企業可分為工程施工總承包企業，施工承包企業和專項分包企業三類。按企業的建設業績、人員素質、管理水平、資金數量、技術裝備等，將工程15、總承包企業資質登記為為一、二級；施工承包企業資質登記分為一至四級。各資質登記標準及承包工程范圍由建設部統一制定、發布。目前，施工企業資質登記標準按1989年建設部施工企業資質等級標準執行。企業資質等級實行分級審批。一級企業由建設部審批，二至四級根據隸屬關系由國務院有關部門和省、自治區、直轄市建設行政主管部門審批，經審查合格的企業由自治管理部門頒發建筑業企業資質證書(1)施工企業資質的動態管理 企業資質動態管理是指由于情況變化，當構成及影響企業資質的條件已經高于或低于原定資質標準時，由資質管理部門對其資質等級或承包工程范圍作相應調整的管理。動態管理通過資質年度檢查和其它形式的監督檢查進行。對企業16、資質的升級、降級實行公告制度。實行動態管理，主要是為了突出在市場競爭機制中內在素質和用戶評價對其資質的決定作用。通過對企業的資質審查確定資質等級，由資質等級確定企業承接施工任務的范圍與規模；通過對企業經營果凍及工作業績的考核來重新評定資質等級。這種雙向的動態的資質管理就是我國對施工企業進行行業管理的主要手段和發展方向。(2)工程總承包企業的管理 隨著加工管理體制改革的不斷深入，出現了以實現工程項目總承包為宗旨的企業集團。這種對工程從立項到交付適用全過程承包的企業，稱為工程項目總承包企業。為加強對工程項目總承包企業的資質管理，1992年4月建設部發布了工程總承包企業資質管理暫行規定。工程項目總承17、包企業資質分為三級。暫行規定從企業曾承擔國總承包的工程數量、自有資金、人員素質、專業人員數量、企業承包總產值等方面規定了各資質等級須具備的具體條件。2003年7月，建設部出臺文件，廢止工程總承包資格證書，對從事工程總承包業務的企業不專門設立工程總承包資質。具有工程勘察、設計或施工總承包資質的企業可以在其資質等級許可的工程項目范圍內開展工程總承包業務。但工程的施工應由具有相應施工承包資質的企業承擔。工程建設項目組織實施方式目前有兩種方式：其一是工程總承包方式，即指從事工程總承包的企業（以下簡稱工程總承包企業）受業主委托，按照合同約定對工程項目的勘察、設計、采購、施工、試運行（竣工驗收）等實行全過18、程或若干階段的承包。工程總承包企業按照合同約定對工程項目的質量、工期、造價等向業主負責。工程總承包企業可依法將所承包工程中的部分工作發包給具有相應資質的分包企業；分包企業按照分包合同的約定對總承包企業負責。工程總承包方式通行的做法有四種，即設計采購施工（EPC）/交鑰匙總承包、設計施工總承包（D-B）、根據工程項目的不同規模、類型和業主要求，還可采用設計采購總承包（E-P）、采購施工總承包(P-C)等方式。其二是工程項目管理方式，工程項目管理是指從事工程項目管理的企業受業主委托，按照合同約定，代表業主對工程項目的組織實施進行全過程或若干階段的管理和服務。工程項目管理企業不直接與該工程項目的總承19、包企業或勘察、設計、供貨、施工等企業簽訂合同，但可以按合同約定，協助業主與工程項目的總承包企業或勘察、設計、供貨、施工等企業簽訂合同，并受業主委托監督合同的履行。工程項目管理有兩種基本方式，即項目管理服務型或項目管理承包型，項目管理服務是指工程項目管理企業按照合同約定，在工程項目決策階段，為業主編制可行性研究報告，進行可行性分析和項目策劃；在工程項目實施階段，為業主提供招標代理、設計管理、采購管理、施工管理和試運行（竣工驗收）等服務，代表業主對工程項目進行質量、安全、進度、費用、合同、信息等管理和控制。工程項目管理企業一般應按照合同約定承擔相應的管理責任。項目管理承包是指工程項目管理企業按照合20、同約定，除完成項目管理服務的全部工作內容外，還可以負責完成合同約定的工程初步設計（基礎工程設計）等工作。對于需要完成工程初步設計（基礎工程設計）工作的工程項目管理企業，應當具有相應的工程設計資質。項目管理承包企業一般應當按照合同約定承擔一定的管理風險和經濟責任。2）工程建設管理：工程建設階段，指房地產開發項目從列入年度施工計劃起，到項目施工全部完成，通過建設主管部門主持的綜合驗收，達到客戶可以住用程序的過程。本階段開發商要完成的主要報批手續有：在取得土地使用權后，向計委申請列入年度施工計劃；同時，與“四源”供應單位簽定供源協議，按規定支付有關費用。此后，向建委提出申請開工報告，填報建設開發審批21、表；到市招標投標管理辦公室，辦理招標批準手續，選擇施工單位；到工程建設質量監督總站（站），辦理質量監督注冊手續；到建委申領建設工程開工證。項目竣工后，及時報請建設主管部門進行建設工程綜合驗收及建設工程規劃驗收。五、申辦施工許可證1、施工許可證申辦范圍：在中華人民共和國境內從事各類房屋建筑及其附屬設施的建造、裝修裝飾和與其配套的線路、管道、設備的安裝，以及城鎮市政基礎設施工程的施工，建設單位在開工前應當依照本辦法的規定，向工程所在地的縣級以上人民政府建設行政主管部門（以下簡稱發證機關）申請領取施工許可證。 工程投資額在萬元以下或者建筑面積在平方米以下的建筑工程，可以不申請辦理施工許可證。按照國務22、院規定的權限和程序批準開工報告的建筑工程，不再領取施工許可證。2、施工許可證辦理機構：建設局3、施工許可證辦理程序：1）填寫建筑工程施工許可證申請表，并領取辦理建筑工程施工許可證必備資料清單。2）提供以下必備資料：建設工程用地許可證；建設工程規劃許可證；拆遷許可證或施工現場是否具備施工條件的證明；中標通知書及施工合同；施工圖紙及技術資料；施工組織設計；監理合同或建設單位工程技術人員情況；質量、安全監督手續；資金保函或證明；施工許可申請表和辦理建管手續聯系單。3）建設單位應當自領取施工許可證之日起三個月內開工。因故不能按期開工的，應當向發證機關申請延期；延期以兩次為限，每次不超過三個月。既不開工23、又不申請延期或者超過延期時限的，施工許可證自行作廢。4、辦理施工許可證：提交下列歸檔資料后領取施工許可證： （一）建設工程報建表；（二）建設單位資信證明（可用復印件）；（三）立項批文、總體規劃平面圖、規劃許可 證(可用復印件)；（四）施工圖設計文件審查批準書；（五）建設工程試樁施工申報登記證（可用復印件）；（六）招標申請表；（七）招標公告；（八）招標日程安排；（九）招標文件及評標辦法；（十）投標申請書；（十一）投標單位資格預審文件（保存6個月）； （十二）答疑會紀要；（十三）投標書；（十四）評委人員名單；（十五）開標記錄表；（十六）評委評分表及評分匯總表；（十七）評標報告；（十八）中標公示證明24、； （十九）中標通知書；（二十）施工合同或監理合同； （二十一）合同備案表；（二十二）施工許可申請表或辦理建管手續聯系（二十三）市行政事業性收費、基金繳款通知書及收據；市建設管理收費認定表（共2份） （二十四）安全和文明施工開工驗收合格證（可用復印件）第三章：工程建設階段工程建設階段是將開發過程涉及到的人力、材料、機械設備、資金等資源聚集在一個特定的時空點上所從事的施工生產活動。施工階段的工作包括：1、施工用水電及通訊線路接通，保證施工需要；2、施工場地平整，達到施工條件；3、施工通道疏通，滿足施工運輸條件；4、施工圖紙及施工資料準備；5、施工材料和施工設備的準備；6、臨時用地或臨時占道手續辦25、理；7、施工許可批文及辦理開工手續；8、確定水準點與座標控制點，進行現場交驗；9、組織圖紙會審、設計交底； 10、編制工程進度計劃；11、設計、施工、監理單位的協調；第四章：項目銷售階段 一、領取預售許可證商品房銷售有商品房預售和現售兩種方式。商品房預售是指房地產開發企業將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。而商品房現售，則是指房地產開發企業將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。商品房現售標準是指房屋已通過竣工驗收或分期驗收，并取得房地產開發經營項目交付使用證。商品房預售實行許可證制度。未取得商品房預售許可證的，不得進行商品房預售。開發企26、業進行商品房預售，應當向城市、縣房地產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證。開發企業申請辦理商品房預售許可證應當提交下列證件（復印件）及資料：1、已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；2、有建設工程規劃許可證和施工許可證；3、按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。規定為多層建筑完成主體結構的全部；小高層建筑完成主體結構的三分之二；高層建筑完成主體結構的二分之一。4、開發企業的營業執照和資質等級證書；5、工程施工合同；6、商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用27、后的物業管理等內容，并應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。商品房現售實行現售備案證。現售備案證只用辦一次，直到房子全部賣光，不必每年更換，當消費者看到該證是去年辦理的，也可以照買不誤。應當符合以下條件：（一）現售商品房的房地產開發企業應當具有企業法人營業執照和房地產開發企業資質證書； （二）取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件；（三）持有建設工程規劃許可證和施工許可證；（四）已通過竣工驗收；（五）拆遷安置已經落實；（六）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；（七）物業管理方案已經落實。二、商品房銷售及按揭辦理 1、銷售前期準備工作（可委托銷售代理公司進行）第一階段：基礎市場調研地塊環境與街區功能調研區域經濟及政策調研競爭項目及非競爭區域項目調查 重點項目考察市場需求抽樣調研 重點客戶（群體）市場調研 經濟趨勢分析市場需求趨勢分析出具市場調研報告物業的全面解析及定位項目SWOT分析1）、競爭要素全面解讀 2）、項目優勢分析 3）、項目劣勢分析 4）、項目機會利用 5）、市場威脅與困難點項目競爭力評估 1）、地段價值與發展評估 2）、項目差異性支撐力評估 3）、消費者選擇性標準評估4）、項目綜合競爭力評估