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1、“營改增”管理層的專項培訓房地產行業的“營改增”大幕已經開啟，這次稅制改革將給房地產行業帶來全方位的影響。展望2016年，在新舊稅制轉換中，房地產行業是迎來了難得的機遇，還是隱藏了巨大的風險？PREFACECONCENTS01營改增背景及增值稅原理02房地產營改增主要內容03營改增對天房的影響及應對措施cONTENTS營改增背景及增值稅原理01營改增背景及增值稅原理 銷售貨物 提供加工、修理修配勞務 進口貨物增值稅增值稅 提供勞務交通運輸業、建筑業、金融保險業、郵電通訊業、文化體育業、娛樂業、服務業 轉讓無形資產 銷售不動產。營業稅營業稅1994年我國實行分稅制改革，第一、二產業和第三產業的部2、分行業劃分征收增值稅，第三產業中的另一部分行業劃分征收營業稅營改增背景及增值稅原理 銷售貨物 提供加工、修理修配勞務 進口貨物增值稅增值稅營業稅營業稅服務公司繳納營業稅服務費營業稅計稅原理服務成本+利潤 =材料采購服務采購人員成本辦公用品其他采購成本中的稅金不可抵扣，只能做為服務成本凈價+增值稅+營業稅重復征稅營改增背景及增值稅原理 銷售貨物 提供加工、修理修配勞務 進口貨物增值稅增值稅 提供勞務交通運輸業、建筑業、金融保險業、郵電通訊業、文化體育業、娛樂業、服務業 轉讓無形資產 銷售不動產。營業稅營業稅營改增背景及增值稅原理 銷售貨物 提供加工、修理修配勞務 進口貨物增值稅增值稅 提供勞務交3、通運輸業、建筑業、金融保險業、郵電通訊業、文化體育業、娛樂業、服務業 轉讓無形資產 銷售不動產。營業稅營業稅營改增背景及增值稅原理 銷售貨物 提供加工、修理修配勞務 進口貨物增值稅增值稅 提供勞務交通運輸業、建筑業、金融保險業、郵電通訊業、文化體育業、娛樂業、服務業 轉讓無形資產 銷售不動產。營業稅營業稅 解決貨物與服務稅制不統一，重復征稅問題 貫通服務業內部與第一二產業抵扣鏈條 減輕企業稅負，增加企業活力營改增背景及增值稅原理交通運輸業和部分現代服務業推向全國，同時將廣播影視服務納入試點范圍2013交通運輸業和部分現代服務業部分省市試點2012鐵路運輸業、郵政業、電信業在全國范圍實施營改增試4、點2014建筑業、房地產業、金融業、生產服務業自5月1日起納入試點2016國務院決定開展營改增試點，逐步將征收營業稅的行業改為征收增值稅2011營改增背景與政策要點生產過程中的增值額征稅法定增值額銷項稅額-進項稅額-= 增值稅應交稅款利潤收入稅率可抵扣成本適用稅率理論增值額理論增值額銷售收入銷售收入- - 銷售成本銷售成本-= = 增值額增值額營改增背景與政策要點納稅人類別劃分：一般納稅人&小規模納稅人年應稅銷售額標準： 生產企業或提供應稅勞務：50萬 批發與貿易：80萬 銷售服務、無形資產或不動產：500萬企業可以是一般納稅人也可以是小規模納稅人非企業單位可以是一般納稅人也可以是小規模納稅人5、個體戶可以是一般納稅人也可以是小規模納稅人其他個人（自然人)只能是小規模納稅人營改增背景及增值稅原理010203增值稅稅率（一般納稅人適用）17%、13%、11% 、6%、0%原增值稅納稅人：貨物、加工修理修配17%、13%已營改增：交通運輸業、郵政業、基礎電信業 11%增值電信業、現代服務業6%動產租賃17%即將營改增：建筑業、房地產業11%金融業、生活服務業6%出口服務0%征收率：小規模納稅人、老項目、特殊項目3%、5%一般簡易辦法3%不動產銷售和租賃簡易辦法5%預征率：2%、3%、5%建筑業、程筑業、郵政業預征 2%開發商預售不動產3%銷售不動產5%征收范圍、稅率、征收率一般納稅人：一般6、計稅辦法一般納稅人：一般計稅辦法收入收入 稅率可抵扣成本中的進項稅稅率可抵扣成本中的進項稅小規模納稅人：簡易計稅辦法小規模納稅人：簡易計稅辦法收入收入 征收率征收率不能抵扣進項稅不能抵扣進項稅營改增背景及增值稅原理全部價款和價外費用合理商業目的增值稅征收方式增值稅征收方式價稅分離：銷價稅分離：銷項稅與進項稅項稅與進項稅價外費用：隨同銷售價款之外取得的收費價外費用：隨同銷售價款之外取得的收費，除為除為國家代收和委托方開具發票代委托方收取的費用國家代收和委托方開具發票代委托方收取的費用之外之外三三流統一：不統一流統一：不統一不可抵扣不可抵扣見票抵扣：無票不可抵扣見票抵扣：無票不可抵扣（四種類型的票7、據四種類型的票據) )營改增背景及增值稅原理增值稅增值稅的四個的四個概念概念房地產營改增主要內容一般計稅方法增值稅的扣稅憑證：1、增值稅專用發票（含稅控機動車銷售統一發票）；2、海關進口增值稅專用繳款書；3、解繳稅款完稅憑證；4、農產品收購憑證或者銷售發票（書面合同、付款證明、對賬單等）扣稅憑證專用發票扣稅憑證海關繳款憑證扣稅憑證稅款繳款書扣稅憑證農產品收購憑證營改增背景及增值稅原理增值稅專用發票營改增背景與政策要點虛開涉及稅款1萬元以上騙取稅款5千元以上增值稅管理最嚴格、刑罰最重 為他人虛開、為自己虛開、讓他人為自己虛開、介紿他人虛開最高量刑是無期 偽造和出售偽造專用發票虛開專用發票、非法出8、售專用發票。 每年出臺的各類管理文件最多。營改增背景與政策要點納稅義務向稅務局申報的時間要求提供應稅行為并收取銷售款或已到合同約定的收款日先開發票的，為開發票日建筑業和租賃業收到預收款時2 2人員工資人員工資職工福利職工福利4 4 簡簡易征收易征收1 1 旅客運輸旅客運輸貸款服務貸款服務餐飲、娛樂餐飲、娛樂居民日常服務居民日常服務3 3未取得專用發票未取得專用發票未取得低扣憑證未取得低扣憑證不能抵扣營改增背景及增值稅原理不可抵扣的成本費用項目營改增背景與政策要點增值稅增值稅營業稅營業稅營業稅與增值稅的差異營業稅與增值稅的差異供應商納稅人客戶收款150元付款100元收入150元營業稅1505%=9、7.5元成本100元利潤42.5元收入100元營業稅1005%=5元營業稅計算方法：應納稅額=營業額稅率供應商納稅人客戶收款150元付款100元收入150/(1+6%)=141.51元成本=94.34元利潤=47.16元銷項稅額8.49 元（141.516%）進項稅額5.66 元應交增值稅2.83 元收入100/(1+6%)=94.34元銷項稅額5.66元增值稅計算方法：應納稅額=銷項稅額-進項稅額營改增背景及增值稅原理“環環征收層層抵扣”不重復征稅,中性增值稅“道道征收,全額征稅”重復征稅。營業稅營業稅不需區分營業稅不需區分，增值稅納稅人需要區分一般納稅人、小規增值稅納稅人需要區分一般納稅人10、小規模納稅人模納稅人，小規模納稅人按簡易辦法征收，征收率為，小規模納稅人按簡易辦法征收，征收率為3%3%區分納稅人身份區分納稅人身份2營業稅：僅與收入有關營業稅：僅與收入有關增值稅：即取決于收入（銷項稅），也取決于成本（進項稅）增值稅：即取決于收入（銷項稅），也取決于成本（進項稅）計稅方法計稅方法營業稅：不區分專用發票和普通發票，管理要求較低；營業稅：不區分專用發票和普通發票，管理要求較低；增值稅：專用發票可以抵扣，普通發票不能抵扣，管理要求高增值稅：專用發票可以抵扣，普通發票不能抵扣，管理要求高發票管理要求發票管理要求營業稅：單一環節營業稅：單一環節增值稅：購入和銷售，涉及公司全部業務部門11、。增值稅：購入和銷售，涉及公司全部業務部門。公司部門公司部門營改增背景及增值稅原理營業稅與增值稅的差異營業稅與增值稅的差異cONTENTS了解房地產企業營改增政策02房地產營改增主要內容稅率11%征收率5%稅率6%征收率3%征稅范圍與稅率稅率11%征收率5%房地產營改增主要內容銷售不動產簡易征收與一般征收時點劃分2016年4月30日建筑工程施工許可證注明開工日期為4,30之前建筑工程承包合同注明的開工日期在4,30之前被認定為老項目可以選擇簡易征收征收率5%不得抵扣進項稅房地產營改增主要內容租賃不動產簡易征收與一般征收的時點劃分2016年4月30日4.30前取得的不動產直接購買、接受捐贈、接受12、投資入股、自建以及抵債等各種形式被認定為老項目可以選擇簡易征收征收率5%不得抵扣進項稅自建取得日期如何確定房地產營改增主要內容物業管理簡易征收與一般征收的劃分物業公司繳稅方法一般納稅人小規模納稅人連續十二個月不含稅銷售額合計500萬元連續十二個月不含稅銷售額合計500萬元房地產營改增主要內容2016年4月30日可以選擇簡易征收征收率5%開工預收款按3%在項目地預繳申報完工交房銷項-進項按11%申報銷售商品房一般計稅申報方法銷售商品房一般計稅申報方法預收款時開發票的，次月按11%銷項-進項申報一般計稅： 預收房款：預收收入/（1+11%）3% 開發票/交房：（售房收入-土地出讓金）/（1+11%13、）11%-可抵扣進項稅-預征稅款簡易征收 預收房款：預收收入/（1+5%）3% 開發票/交房：售房收入/（1+5%）5%-預征稅款房地產營改增主要內容租賃服務一般計稅申報方法租賃服務一般計稅申報方法2016年4月30日可以選擇按簡易辦法申報征收率5%銷項-進項按11%申報取得不動產預收租金或合同約定的收租日按3%在項目地預繳申報同時按11%在機構地申報承租期間再次預收租金或再次達到合同收租日按3%在項目地預繳申報同時按11%在機構地申報一般計稅： 預收房款：租金/（1+11%）3% 開發票/交房：租金/（1+11%）11%-可抵扣進項稅-預征稅款簡易征收 預收房款：租金/（1+5%）3% 開發14、票/交房：租金/（1+5%）5%-預征稅款房地產營改增主要內容商品房銷售簡易征收商品房銷售簡易征收PKPK一般計稅一般計稅某房地產開發企業有三個開發項目A/B/C，其中：A項目于2014年開工建設，已于2016年4月20日竣工全部待售，工程款支付比例約70%；B項目于2015年開工建設，于2016年4月30日已售90%，工程款支付約30%； C項目于2015年4月20日取得建設工程施工許可證。一般&簡易？不得抵扣的項目： 簡易征收的購進； 免征增值稅的購進； 集體和個人福利的購進房地產營改增主要內容 不能抵扣貸款服務費用 前期、建安、基礎、公建、開間取得專用發票可以當期抵扣 拆遷補償、大配套費15、未明確扣除方法，理論上不可以抵扣 簡易征收和一般計稅同時存在的，簡易征收項目不可以抵扣進項稅房地產業務主要營改增政策（一般計稅方法）房地產營改增主要內容房地產業務主要營改增政策（一般計稅方法） 土地出讓金可抵減銷售收入 房款預收時按3%預征稅款 開發票時/交房時申報納稅 除代政府收費和代委托方收款外，其他收款并入收入房地產營改增主要內容房地產業務主要營改增政策（一般計稅方法） 預收租金/開發票/合同收款到期時申報納稅 租賃物業與機構地不在同一地方，物業所在地預征稅款，機構地申報稅款 代收水電業務轉為轉售水電房地產營改增主要內容房地產業務主要營改增政策（一般計稅方法） 物業管理費、停車費收入按生16、活服務業申報（3%/6%） 轉租賃按不動產租賃申報 （5%/11%） 代收水電費按轉售水電費申報（3%/17%、13%） 代收代付其他（政府收費與委托方收款之外)并入主業申報房地產營改增主要內容房地產項目劃分為新老項目，分別核算收入差額申報，可以抵減土地出讓金房地產銷售收入預征，交房申報購入不動產為固定資產可以分兩年抵扣進項稅旅客運輸、貸款服務、餐飲服務、居民日常服務和娛樂服務不得抵扣進項稅本次營改增要點：cONTENTS營改增對天房的影響及應對措施03營改增對天房的影響及應對措施主要影響1 1財務指標價內稅改為價外稅2 23 34 4商業安排外部監管內部管理 收入減少 利潤面臨下降壓力 部分17、成本費用有下降空間銷項稅能否轉嫁 定價策略進項能否取得專用發票 供應商的選擇 合同條款的修訂 增值稅風險評估 增值稅專用發票檢查 商業目的檢查 關聯公司檢查 預算、供應商、采購管理 內控風險管理與項目預算管理 財稅人員、市場業務人員、供應商管理 人員碎片式培訓 會計核算、納稅申報、發票管理流轉稅率表營改增對天房的影響及應對措施收入類別營改增前營改增后營改增后簡易征收簡易征收一般計稅一般計稅商品房出售商品房出售5%營業稅5%11%物業出租物業出租5%營業稅5%11%物業管理物業管理5%營業稅5%6%其他服務型收入其他服務型收入5%營業稅5%6%水費轉售水費轉售3%13%電費轉售電費轉售3%17%18、營改增對天房的影響及應對措施開發項目財務影響與可抵扣成本分析示例：項目增值稅變動趨勢備注營業收入房地產銷售收入應稅收入下降總價不變的情況下，價稅分離，會計收入減少營業成本1.土地出讓金直接抵扣銷售額下降抵扣額對應的稅款部分會計處理減少成本2.土地征用及拆遷補償可能無進項稅抵扣不變3.前期工程費可以抵扣進項稅下降取得專用發票可以抵扣4.建筑安裝工程費可以抵扣下降取得專用發票可以抵扣5.基礎設施費可以抵扣不變或下降取得專用發票可以抵扣，但大配套費抵扣尚未解決6.公共配套設施費可以抵扣下降取得專用發票可以抵扣7.開發間接費可以抵扣下降除不可抵扣項目外，其他取得專用發票可以抵扣8.資本化利息不可抵扣不19、變貸款利息及服務費不能抵扣營改增對天房的影響及應對措施開發項目財務影響與可抵扣成本分析示例（續)：項目增值稅 變動趨勢備注營業費用1、營業稅金及附加（1）營業稅不適用（2）各種附加稅費上升/下降依增值稅稅負上升或下降（3）土地增值稅可能上升 可扣除金額減少，加計扣除減少（4）其他稅金下降/不變房產稅等計稅依據降低，稅款減少2、工資及福利費不能抵扣不變3、其他銷售費用可以抵扣下降除不可抵扣項目外，其他取得專用發票可以抵扣4、其他管理費用可以抵扣下降除不可抵扣項目外，其他取得專用發票可以抵扣5、折舊與攤銷下降新購置固定資產與無形資產可以抵扣進項稅，原值減少營業利潤上升/下降營改增對天房的影響及應對20、措施物業管理財務影響與可抵扣成本分析示例：項目增值稅變動趨勢備注營業收入物業管理費、車位費收入應稅收入下降總價不變的情況下，價稅分離，會計收入減少，收入/（1+稅率)營業成本與日常費用1.人員工資不可以抵扣不變抵扣額對應的稅款部分會計處理減少成本2.維護保養費用可以抵扣下降取得專用發票可以抵扣3.辦公費可以抵扣下降取得專用發票可以抵扣4.業務招待費不可以抵扣不變營業利潤.上升/下降總額可能下降，利潤率可能不降反升營改增對天房的影響及應對措施自持物業財務影響與可抵扣成本分析示例：項目增值稅變動趨勢備注營業收入租金收入應稅收入下降總價不變的情況下，價稅分離，會計收入減少，收入/（1+稅率)營業成本21、與日常費用1.人員工資直接抵扣銷售額不變抵扣額對應的稅款部分會計處理減少成本2.物業折舊不變或下降購入分兩年抵扣，4.30自建取得不可以抵扣3.辦公費可以抵扣下降取得專用發票可以抵扣4.業務招待費不可以抵扣不變營業利潤.上升/下降利潤總額可能下降，利潤率可能上升營改增對天房的影響及應對措施開發產品的稅負、毛利測算表項目營改增前可抵扣成本不可抵扣成本營改增后營業稅稅負率毛利率17%11%6%增值稅稅負率毛利率A項目5%22.91%1.15%90.26%0.94%7.66%3.09%22.34%B項目5%26.80%3.19%84.11%0.61%12.09%3.73%26.02%C項目5%44.22、92%3.68%87.41%2.58%6.34%5.24%44.62%B項目c5%44.92%3.68%87.41%2.58%6.34%3.41%26.33%C項目b5%26.80%3.19%84.11%0.61%12.09%5.60%44.26%B項目c少交稅款1090萬元，C項目b多交稅款500萬能否取得進項稅發票，將直接影響增值稅所得稅的支出建立供應商信息庫充分獲得抵扣憑證，應對現有供應商包括貨物、勞務與服務供應商，確定其納稅人身份。為預算及后續報價測算平衡點提供基礎。營改增對天房的影響及應對措施供應商類型含稅價格進項稅價款抵減企業所得稅實際成本一般納稅人117171002575小規模納23、稅人105310225.579.5無票85085085供應商遴選示例假定有三個供應商，對相同商品的報價分別是：一般納稅人報價117小規模納稅人報價105 無票的報價85營改增對天房的影響及應對措施增值稅管控進程金稅一期1994-2000全手工金稅二期2000-2014電子時代金稅三期2014數字化時代發票底賬庫商品和服務分類編碼 沒買過汽車，卻抵扣了汽油； 沒有購入和租入房產，怎么會開租金發票？ 收取廣告費收入，沒有制作費、廣告發布支出； 還有隱私嗎？營改增對天房的影響及應對措施 預算合約 規劃設計 工程采購設計單位選擇、可抵扣的服務發票含稅與不含稅成本、供應商選擇、合同條款供應商選擇、合同條24、款、可抵扣發票 市場營銷銷售時點，銷售策略對增值稅的影響可抵扣發票 戰略運營土地成本中不可抵扣進項稅的影響可抵扣票據 法律事務。銷售合同、租賃合同、采購合同增值稅涉稅條款的修訂，特別是收付款時間、發票取得或開具時間、發票類型的約定 財務行政。會計核算調整、涉稅處理與申報調整發票驗證與認證營改增對公司各部門影響01020304土地成本、配套成本是否可以抵扣規劃設計預算合約法律事務工程采購市場營銷財務部營改增對天房的影響及應對措施增值稅納稅申報已成為全公司各部門協同共同完成的事情，增值稅納稅申報已成為全公司各部門協同共同完成的事情，交多交少與各部門的協作密切相關交多交少與各部門的協作密切相關戰略運25、營預算成本控制、供應商和分包選擇，確定取得發票類型和取得時間，投標合同條款與收入確認時間供應商選擇、檢查合同中發票執行與可抵扣發票歸集。定價與銷售策略決定增值稅收入申報時點財務部當月按以上各部分傳遞的信息進行歸集，確認申報預收款收入、增值稅應稅收入、上傳驗證所有當月取得的進項發票、納稅申報。營改增對天房的影響及應對措施有效的應對措施： 制定各崗位口袋式操作手冊，明確各崗位具體工作內容中的增值稅工作流程和規則 財務、稅務與法務一同對合同條款增值稅事項進行修訂 結合天房的實際情況，制作采購稅率手冊，包括內容有采購名稱、取得發票類型、是否可以抵扣、抵扣率、一般與簡易平衡扣率等） 碎片式培訓，針對不同26、疑點難點及時匯總進行跟蹤培訓 加強會計核算廣度與信息化建設，接觸增值稅的各崗位人員參與核算，包括簡易征收項目與一般計稅項目識別與劃分方法 加強預算分析，針對項目自身情況選擇適應的供應和銷售方式，如是否要選擇甲供、定價談判等營改增對天房的影響及應對措施營改增對天房的影響及應對措施稅務監控越來越嚴格，稅務風險加大做好供應商比選工作加強公司各項管理、制定增值稅下的可執行的各項制度針對性的對各類人員進行培訓信息化系統的應用應對要點：“營改增”是一項減稅政策增值稅的特點是不重復征稅，按照當期收入的銷項-當期成本費用中取得的可以抵扣進項來計算增值稅管理嚴密規范，法律責任重大增值稅將對公司各部門都產生影響管理得當、措施到位，一定將給房地產企業帶來新的機遇！CONCLUSION