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1、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程簡(jiǎn)述項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程簡(jiǎn)述值得思考幾個(gè)問(wèn)題值得思考幾個(gè)問(wèn)題 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是什么？ 房地產(chǎn)策劃是什么？ 項(xiàng)目何時(shí)可以開(kāi)工？ 項(xiàng)目何時(shí)可以銷售？ 項(xiàng)目何時(shí)可以交付？2了解開(kāi)發(fā)流程的好處了解開(kāi)發(fā)流程的好處 清楚項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的整個(gè)流程 加強(qiáng)對(duì)集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理的認(rèn)知 更好地參與和開(kāi)展項(xiàng)目管理工作31 1投資拓展投資拓展2 2項(xiàng)目策劃項(xiàng)目策劃3 3開(kāi)工準(zhǔn)備開(kāi)工準(zhǔn)備項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各階段項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各階段4 4達(dá)到預(yù)售達(dá)到預(yù)售5 5達(dá)到預(yù)售達(dá)到預(yù)售4投資拓展工作投資拓展工作2、地塊調(diào)研分析1、土地信息的獲取3、投資決策4、獲取土地投資部、項(xiàng)目部投資部、項(xiàng)目部、營(yíng)銷中心、成本管理中心、市政配套部、法務(wù)部、前期部、設(shè)計(jì)院2、（總院、規(guī)劃院）投資決策經(jīng)營(yíng)委員會(huì)（董事局主席、執(zhí)行董事、總裁、副總裁）招、拍、掛或收購(gòu)5中國(guó)特色的土地權(quán)屬制中國(guó)特色的土地權(quán)屬制一、土地的所有權(quán)制度：社會(huì)主義公有制二、土地的使用權(quán)制度：除了宅基地等中國(guó)公民住宅使用的國(guó)有土地都是有 償?shù)摹⒂衅谙薜摹Ｈ⑼恋卣饔檬掷m(xù)勞動(dòng)群眾集體所有制全民所有制6建設(shè)用地其他用地123農(nóng)用地 耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面 城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地，工礦用地，能源、交通、水利、通信等基礎(chǔ)設(shè)施用地，旅游用地，軍事用地 灘涂、戈壁、沙漠等難以利用的土地按土地的用途分類按土地的用途分類7土地使用權(quán)年限土地使用權(quán)年限建設(shè)用地住宅用地商業(yè)、金融用地工業(yè)用地娛樂(lè)用地3、綜合用地70年40年50年40年50年8土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)方式土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)方式政府政府債權(quán)人債權(quán)人權(quán)屬人2權(quán)屬人2集體用地國(guó)有用地集體用地國(guó)有用地行政事業(yè)單位行政事業(yè)單位權(quán)屬人1權(quán)屬人1土地征用土地劃撥土地出讓：協(xié)議、掛牌、招標(biāo)、拍賣等方式土地轉(zhuǎn)讓土地抵押缺錢融資9土地信息獲取途徑土地信息獲取途徑 政府關(guān)系渠道 中介公司渠道 招拍掛公告 其他渠道 一手土地 二手土地 儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)10地塊調(diào)研報(bào)告地塊調(diào)研報(bào)告歷史人文氣候環(huán)境土地性質(zhì)地上附著物政府征地手續(xù)地形水文現(xiàn)狀周邊公建配套規(guī)劃設(shè)計(jì)要求房產(chǎn)市場(chǎng)情況投資風(fēng)險(xiǎn)投入產(chǎn)出分析經(jīng)濟(jì)交通調(diào)研報(bào)告11投資決策的內(nèi)容投資決策的內(nèi)容優(yōu)惠條件項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及經(jīng)營(yíng)理念（規(guī)劃設(shè)4、計(jì)條件）各收益方的投資界面合作模式合作意向12如何獲取土地如何獲取土地一手土地一手土地 開(kāi)發(fā)商通過(guò)投標(biāo)、摘牌，與政府簽訂土地出讓合同，取得土地；二手土地二手土地開(kāi)發(fā)商通過(guò)與市場(chǎng)上的土地賣家簽訂土地轉(zhuǎn)讓合同，取得土地；合作開(kāi)發(fā)合作開(kāi)發(fā) 開(kāi)發(fā)商通過(guò)與政府、或土地產(chǎn)權(quán)擁有者簽訂合作協(xié)議，參與土地開(kāi)發(fā)，入股或者共同享受收益131 1投資拓展投資拓展2 2項(xiàng)目策劃項(xiàng)目策劃3 3開(kāi)工準(zhǔn)備開(kāi)工準(zhǔn)備項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各階段項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各階段4 4達(dá)到預(yù)售達(dá)到預(yù)售5 5達(dá)到預(yù)售達(dá)到預(yù)售141.地域、政治、生態(tài)、交通、經(jīng)濟(jì)、人文環(huán)境分析;2.市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)分析 ;3.競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況分析;4.開(kāi)發(fā)模式及定位;5.規(guī)模及總體方案5、;6.開(kāi)發(fā)分期及周期;7.投資成本估算、資金籌措、收入估算及盈虧平衡分析;8.營(yíng)銷策劃;9.工程管理策劃;10.物業(yè)管理策劃;11.前期籌備；12.風(fēng)險(xiǎn)分析及控制。 項(xiàng)目策劃的內(nèi)容項(xiàng)目策劃的內(nèi)容15 在項(xiàng)目策劃階段，假設(shè)土地獲取的成功率較高，除了要對(duì)項(xiàng)目做合適的定位之外，對(duì)于項(xiàng)目管理來(lái)說(shuō)， 將變得尤其重要。項(xiàng)目策劃階段工作重點(diǎn)項(xiàng)目策劃階段工作重點(diǎn)前期籌備工作前期籌備工作16編制各項(xiàng)計(jì)劃設(shè)計(jì)提前構(gòu)思政府深入溝通項(xiàng)目有序開(kāi)展的前提條件項(xiàng)目快速開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)和前提項(xiàng)目順利開(kāi)展的有力保障手續(xù)前置介入項(xiàng)目快速啟動(dòng)的源動(dòng)力前期工程準(zhǔn)備項(xiàng)目快速開(kāi)發(fā)的基本要求前期籌備工作有哪些前期籌備工作有哪些17編制計(jì)劃的內(nèi)容6、編制計(jì)劃的內(nèi)容1.環(huán)保驗(yàn)收2.中間驗(yàn)收3.消防驗(yàn)收4.新型墻體材料驗(yàn)收5.人防工程驗(yàn)收6.防雷驗(yàn)收7.規(guī)劃驗(yàn)收8.安全驗(yàn)收9.節(jié)能驗(yàn)收、備案10.分戶驗(yàn)收18參與編制計(jì)劃的部門參與編制計(jì)劃的部門計(jì)劃類別計(jì)劃類別參與編制的部門參與編制的部門備注備注項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)計(jì)劃投資部、項(xiàng)目總辦、項(xiàng)目部、區(qū)域工程技術(shù)部、設(shè)計(jì)院、售樓部、招標(biāo)部、前期部、市政配套部、造價(jià)部等等最終由集團(tuán)總裁確定簽發(fā)財(cái)務(wù)資金計(jì)劃項(xiàng)目部、財(cái)務(wù)部、售樓部開(kāi)發(fā)報(bào)建計(jì)劃項(xiàng)目部、集團(tuán)辦、設(shè)計(jì)院總包單位協(xié)助勘察設(shè)計(jì)計(jì)劃項(xiàng)目部、設(shè)計(jì)院鉆探公司協(xié)助征地拆遷計(jì)劃項(xiàng)目部、投資部、項(xiàng)目所在地政府由政府制訂地塊拆遷及交地計(jì)劃招投標(biāo)計(jì)劃項(xiàng)目部、招投標(biāo)部和造價(jià)部或7、精簡(jiǎn)裝修監(jiān)督部項(xiàng)目部提出招標(biāo)立項(xiàng)，包括各項(xiàng)工程施工節(jié)點(diǎn)時(shí)間19參與編制計(jì)劃的部門參與編制計(jì)劃的部門計(jì)劃類別計(jì)劃類別參與編制的部門參與編制的部門備注備注前期工程計(jì)劃項(xiàng)目部、前期部、設(shè)計(jì)院、市政配套部、總包單位如土方、勘察、測(cè)量、臨水、臨電等物料采購(gòu)計(jì)劃采購(gòu)部、倉(cāng)管部、項(xiàng)目部以及所有物料申購(gòu)單位部門配套引入計(jì)劃項(xiàng)目部、市政配套部永久水、電、排污、通訊、燃?xì)獾扰涮椎恼勁小⒑贤炗啎r(shí)間及相關(guān)工程完成時(shí)間的計(jì)劃人力資源計(jì)劃人力資源部、項(xiàng)目部人員招聘、職能定崗、績(jī)效考評(píng)及人員培訓(xùn)的計(jì)劃20建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)提前構(gòu)思設(shè)計(jì)提前構(gòu)思景觀設(shè)計(jì)裝修設(shè)計(jì)其他專業(yè)設(shè)計(jì)方面各類設(shè)計(jì)提前構(gòu)思，是項(xiàng)目快速開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)和前提。8、確定項(xiàng)目整體布局、市政管網(wǎng)、公建配套和項(xiàng)目戶型配比，確定分期開(kāi)發(fā)和首期用地范圍、樣板區(qū)篩選綠化、園林、景觀設(shè)計(jì)方案完善建筑戶型設(shè)計(jì)，測(cè)算單體面積；計(jì)算各項(xiàng)綜合指標(biāo)，完善首期修建性詳細(xì)規(guī)劃圖根據(jù)項(xiàng)目當(dāng)?shù)厥姓{(diào)，基本確定裝修標(biāo)準(zhǔn)及類型排洪渠、邊坡?lián)鯄Α⑺淼馈⒌缆贰蛄骸⒑拥獭⒎篮樵O(shè)施、人防布局、地質(zhì)災(zāi)害治理等專業(yè)方案設(shè)計(jì)21相關(guān)的規(guī)劃名詞相關(guān)的規(guī)劃名詞C棟D棟A棟F棟E棟B棟市政主干道規(guī)劃市政道路規(guī)劃市政道路紅線、藍(lán)線、建筑控制線、容積率、建筑密度、綠地率 有一宗地：藍(lán)線140畝，紅線100畝，建筑物紅線退讓3米，容積率2.0，建筑密度小于35%，綠地率大于35%，可建建筑面積？22規(guī)劃設(shè)計(jì)流程規(guī)劃9、設(shè)計(jì)流程營(yíng)銷中心提供戶型配比方案規(guī)劃院完成規(guī)劃（方案）設(shè)計(jì)（規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)）修建性詳細(xì)規(guī)劃建筑院（研發(fā)中心）完成建筑單體設(shè)計(jì)項(xiàng)目部提供建筑面積計(jì)算規(guī)劃單體規(guī)劃23規(guī)劃方案是否認(rèn)可拆遷難易補(bǔ)償進(jìn)度管網(wǎng)接入排洪排污設(shè)計(jì)要點(diǎn)紅線圖街道辦房管報(bào)建流程建面算法國(guó)土政府層面政府深入溝通政府深入溝通規(guī)劃拆遷辦存在問(wèn)題如何解決積極與政府深入溝通，是項(xiàng)目順利開(kāi)展的有力保障。建設(shè)水務(wù)環(huán)保市政供電電視通訊24成立項(xiàng)目公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照機(jī)構(gòu)代碼公司章程稅務(wù)登記項(xiàng)目核準(zhǔn)資料手續(xù)前置介入手續(xù)前置介入房產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)土地競(jìng)拍資料環(huán)評(píng)編制單位可研編制單位勘察設(shè)計(jì)單位臨水電報(bào)裝資料用地規(guī)劃資料投標(biāo)保證金前期土方單位合作洽談和手續(xù)辦理前置準(zhǔn)10、備，是項(xiàng)目快速啟動(dòng)的源動(dòng)力。集團(tuán)辦主導(dǎo)財(cái)務(wù)部主導(dǎo)投資部主導(dǎo),法務(wù)部配合項(xiàng)目部主導(dǎo)、集團(tuán)辦配合項(xiàng)目部主導(dǎo)，相關(guān)部門給意見(jiàn)項(xiàng)目部主導(dǎo)、市政配套部配合項(xiàng)目部主導(dǎo)、前期部配合投資部主導(dǎo)、財(cái)務(wù)部配合25前期工程準(zhǔn)備前期工程準(zhǔn)備土方量測(cè)算、巖石爆破準(zhǔn)備；爭(zhēng)取政府同意，提前進(jìn)場(chǎng)初勘和砌筑圍墻；做好測(cè)量準(zhǔn)備工作，如基準(zhǔn)點(diǎn)、宗地圖繪測(cè)；總承包單位選取和招投標(biāo)；監(jiān)理公司的選定；施工現(xiàn)場(chǎng)總平面規(guī)劃，先做臨時(shí)施工便道；臨建設(shè)施的布局，動(dòng)靜分明：生活區(qū)、辦公區(qū)、倉(cāng)庫(kù)、材料加工區(qū)；與水電主管部門溝通并確定臨水、臨電方案。前期工程的充分準(zhǔn)備，是項(xiàng)目快速開(kāi)發(fā)的基本要求。26土石方工程土石方工程前期部項(xiàng)目部設(shè)計(jì)院土方施工隊(duì)爆破11、施工隊(duì)勘察地形場(chǎng)地平整27地質(zhì)勘探地質(zhì)勘探影響規(guī)劃布局（高層區(qū)、低層區(qū)）、決定基礎(chǔ)形式地質(zhì)勘察（初勘、詳勘、補(bǔ)勘） 總工室勘探單位建筑設(shè)計(jì)院區(qū)域工程技術(shù)部項(xiàng)目部勘察報(bào)告28圍墻砌筑圍墻砌筑砌筑圍墻作用：明確地塊范圍減少紅線爭(zhēng)議規(guī)范材料設(shè)備進(jìn)出安全文明施工需要永久磚制墻臨時(shí)搭建的鋼管支架、模板圍墻臨時(shí)搭建的簡(jiǎn)易鋼管支架、鋅鐵瓦圍墻永久圍墻，物業(yè)公司提供款式，設(shè)計(jì)院提供施工圖，報(bào)規(guī)劃確定后建一般設(shè)置臨街并不設(shè)永久圍墻的地方，臨時(shí)搭建，可作營(yíng)銷宣傳廣告用途簡(jiǎn)易的施工圍墻，地塊仍存在拆遷或紅線爭(zhēng)議時(shí)多選擇該類圍墻29工程招投標(biāo)工程招投標(biāo)分為區(qū)域招標(biāo)和集團(tuán)招標(biāo)須推薦優(yōu)質(zhì)施工三家以上5、招標(biāo)部/區(qū)域邀請(qǐng)法12、務(wù)部、工程管理總部、造價(jià)部開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)確認(rèn)報(bào)價(jià)4、施工單位報(bào)價(jià)封存3、發(fā)放招標(biāo)文件、施工圖紙，財(cái)務(wù)部收取投標(biāo)保證金和圖紙押金2、招標(biāo)部和區(qū)域、項(xiàng)目考察施工單位，造價(jià)部提供清單和底價(jià)1、項(xiàng)目部招標(biāo)立項(xiàng)、提供圖紙6、項(xiàng)目部、造價(jià)部完成招標(biāo)結(jié)果審批表，確定施工單位或廢標(biāo)30臨水、臨電接入臨水、臨電接入確定臨電臨水施工單位確定臨電臨水施工單位水電主管部門溝通臨時(shí)方案水電主管部門溝通臨時(shí)方案臨水臨電報(bào)裝，繳納押金臨水臨電報(bào)裝，繳納押金現(xiàn)場(chǎng)施工現(xiàn)場(chǎng)施工驗(yàn)收合格通電、通水驗(yàn)收合格通電、通水市政配套部審核方案審核預(yù)算31前期籌備目標(biāo)前期籌備目標(biāo) 取得土地使用權(quán)取得土地使用權(quán)的當(dāng)天，立即要的當(dāng)天，立即要做的幾件事13、：做的幾件事：鉆機(jī)進(jìn)場(chǎng)作業(yè)鉆機(jī)進(jìn)場(chǎng)作業(yè)指認(rèn)界樁，紅線復(fù)核指認(rèn)界樁，紅線復(fù)核按紅線砌筑圍墻按紅線砌筑圍墻設(shè)計(jì)完成項(xiàng)目總平面規(guī)劃和首期設(shè)計(jì)完成項(xiàng)目總平面規(guī)劃和首期修詳性規(guī)劃，并得到政府認(rèn)可為修詳性規(guī)劃，并得到政府認(rèn)可為前提，報(bào)送總平面規(guī)劃審查前提，報(bào)送總平面規(guī)劃審查編制環(huán)境影響報(bào)告書(shū)和可行性研編制環(huán)境影響報(bào)告書(shū)和可行性研究報(bào)告究報(bào)告辦理設(shè)計(jì)和勘察單位進(jìn)城備案辦理設(shè)計(jì)和勘察單位進(jìn)城備案辦理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)辦理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)完成項(xiàng)目一二三級(jí)計(jì)劃編訂完成項(xiàng)目一二三級(jí)計(jì)劃編訂321 1投資拓展投資拓展2 2項(xiàng)目策劃項(xiàng)目策劃3 3開(kāi)工準(zhǔn)備開(kāi)工準(zhǔn)備項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各階段項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各階段4 4達(dá)到預(yù)售達(dá)到預(yù)售5 5達(dá)到預(yù)售14、達(dá)到預(yù)售33總平面及管網(wǎng)施工圖土建施工圖工程規(guī)劃證三通一平用地規(guī)劃證 參建單位開(kāi)工準(zhǔn)備階段工作開(kāi)工準(zhǔn)備階段工作現(xiàn)場(chǎng)管理行政手續(xù)土地權(quán)屬登記施工許可證建立管理體系其他專業(yè)圖紙立項(xiàng)批復(fù)測(cè)量放線審圖檢測(cè)地勘報(bào)告34項(xiàng)目核準(zhǔn)批復(fù)項(xiàng)目核準(zhǔn)批復(fù)立項(xiàng)辦理： 注意：注意：縣級(jí)單位審批權(quán)限：10萬(wàn)平方米以下規(guī)模房地產(chǎn)項(xiàng)目； 地級(jí)市審批權(quán)限：50萬(wàn)平方米以下規(guī)模房地產(chǎn)項(xiàng)目；批復(fù)中不能出現(xiàn)“別墅”、“高爾夫”等敏感字樣。 立項(xiàng)前應(yīng)充分咨詢資金財(cái)務(wù)部意見(jiàn)。35土地權(quán)屬登記土地權(quán)屬登記國(guó)有土地使用權(quán)證辦理： 注意：注意：國(guó)土證的“土地使用權(quán)人”是否對(duì)應(yīng)項(xiàng)目公司名稱；“地類用途”是否住宅、或商業(yè)、或商住；“終止日期”是否15、從摘牌當(dāng)日計(jì)算、是否對(duì)應(yīng)各類用地使用年限；宗地圖是否有測(cè)繪單位蓋章，是否有坐標(biāo)。36用地規(guī)劃許可用地規(guī)劃許可總平面規(guī)劃審查： 包括規(guī)劃布局審查（含鳥(niǎo)瞰效果圖）和綜合指標(biāo)審查；綜合指標(biāo)審查，規(guī)劃必須符合規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)，如容積率、建筑密度、樓間距、層高、綠地率、道路退讓、停車位、物管用房面積等等；總平面公示，要特別注意，總平面公示，要特別注意，要為日后規(guī)劃調(diào)整留后路。要為日后規(guī)劃調(diào)整留后路。總平面審查意見(jiàn)建筑風(fēng)格審查意見(jiàn)用地權(quán)屬證明規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)項(xiàng)目紅線圖用地規(guī)劃許可37工程規(guī)劃許可工程規(guī)劃許可衛(wèi)生、交通、配套、園林方案審查衛(wèi)生、交通、配套、園林方案審查小區(qū)綜合管網(wǎng)布局規(guī)劃審查小區(qū)綜合管網(wǎng)布局規(guī)劃審查16、防雷設(shè)計(jì)審核意見(jiàn)防雷設(shè)計(jì)審核意見(jiàn)消防、人防設(shè)計(jì)審核意見(jiàn)消防、人防設(shè)計(jì)審核意見(jiàn)繳納城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)繳納城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)建筑方案審查（建筑平立剖）建筑方案審查（建筑平立剖）外立面審查（含材質(zhì)審查）外立面審查（含材質(zhì)審查）工程規(guī)劃許可工程規(guī)劃許可38工程施工許可工程施工許可圖紙審查合格證圖紙審查合格證節(jié)能備案節(jié)能備案中標(biāo)通知書(shū)中標(biāo)通知書(shū)施工合同備案施工合同備案施工、監(jiān)理進(jìn)城備案施工、監(jiān)理進(jìn)城備案計(jì)生、社保購(gòu)買證明計(jì)生、社保購(gòu)買證明意外保險(xiǎn)購(gòu)買證明意外保險(xiǎn)購(gòu)買證明施工組織方案審查施工組織方案審查安全措施費(fèi)落實(shí)證明安全措施費(fèi)落實(shí)證明報(bào)質(zhì)安監(jiān)報(bào)質(zhì)安監(jiān)崗位人員押證崗位人員押證設(shè)計(jì)、勘探進(jìn)城備案設(shè)計(jì)、勘探17、進(jìn)城備案建筑工程施工許可建筑工程施工許可39 建筑建筑方案方案平立剖平立剖建筑、結(jié)構(gòu) 節(jié)能、電氣 暖通、給排水人防、防雷消防、抗震初勘、詳勘道路綠化綜合管網(wǎng)其他總平面及豎向規(guī)劃勘探設(shè)計(jì)方面的配合勘探設(shè)計(jì)方面的配合注意：各類專業(yè)圖紙對(duì)應(yīng)的設(shè)計(jì)說(shuō)明或效果圖40測(cè)量放線審圖檢測(cè)建立現(xiàn)場(chǎng)管理體系三通一平臨設(shè)工程基礎(chǔ)施工參建單位進(jìn)場(chǎng)現(xiàn)場(chǎng)施工管理現(xiàn)場(chǎng)施工管理41施工總平面布置施工總平面布置三通一平要求：施工道路通暢，永久路路基，形成環(huán)形，不影響日后樣板區(qū)開(kāi)放；臨時(shí)水、電開(kāi)通，布局合理，滿足工地及樣板區(qū)開(kāi)放負(fù)荷要求；施工場(chǎng)地平整達(dá)到設(shè)計(jì)要求；排水、排污通暢，不能影響周邊居民環(huán)境。臨時(shí)生活區(qū)、辦公區(qū)、施工區(qū)建18、設(shè)：宿舍、廁所、飯?zhí)酶蓛粜l(wèi)生；辦公室、倉(cāng)庫(kù)整齊有序；施工區(qū)域、材料加工區(qū)，安全措施充足、指示合理，材料堆放整齊。42參建單位全部到位參建單位全部到位五方主體；施工、監(jiān)理單位職能人員架構(gòu)齊全，人員到崗；施工單位：項(xiàng)目經(jīng)理、技術(shù)負(fù)責(zé)人、施工、質(zhì)檢、安全、材料、資料（機(jī)管）等五大員工程全過(guò)程接收質(zhì)監(jiān)站和安監(jiān)站的監(jiān)督施工單位監(jiān)理單位設(shè)計(jì)單位勘探單位建設(shè)單位質(zhì)監(jiān)站安監(jiān)站43測(cè)量測(cè)量 放線放線檢測(cè)檢測(cè)審圖審圖建筑物放線規(guī)劃定點(diǎn)施工圖審查規(guī)劃指標(biāo)審查施工方案評(píng)審面積測(cè)量地籍測(cè)量樓距測(cè)量環(huán)境檢測(cè)樁基檢測(cè)設(shè)備檢測(cè)材料檢測(cè)行政技術(shù)監(jiān)督行政技術(shù)監(jiān)督技術(shù)監(jiān)督措施技術(shù)監(jiān)督措施設(shè)計(jì)院須密切配合44規(guī)劃、施工圖紙審查規(guī)劃、19、施工圖紙審查單體施工圖、規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、審圖、取得指標(biāo)審核證明或圖紙審圖合格證設(shè)計(jì)院審圖機(jī)構(gòu)項(xiàng)目部設(shè)計(jì)出圖、修改、回復(fù)審核、發(fā)證協(xié)調(diào)、辦理45計(jì)劃管控圖紙會(huì)審資料管理材料封樣樣板引路成品保護(hù)工序管理建立現(xiàn)場(chǎng)管理體系建立現(xiàn)場(chǎng)管理體系46工程管理核心內(nèi)容工程管理核心內(nèi)容質(zhì)量管理體系成本管理體系進(jìn)度管理體系運(yùn)營(yíng)中心項(xiàng)目總辦監(jiān)督實(shí)施：1、一二三級(jí)計(jì)劃執(zhí)行情況；2、項(xiàng)目、區(qū)域運(yùn)營(yíng)績(jī)效；1、財(cái)務(wù)資金中心：資金計(jì)劃管理；2、成本管控中心：招投標(biāo)流程管理、進(jìn)度款支付審核制度、工程造價(jià)審核制度；簽證管理制度；工程管理總部監(jiān)督實(shí)施：1、質(zhì)量巡檢制度；2、創(chuàng)優(yōu)100評(píng)比；471 1投資拓展投資拓展2 2項(xiàng)目策劃項(xiàng)目策20、劃3 3開(kāi)工準(zhǔn)備開(kāi)工準(zhǔn)備項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各階段項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各階段4 4達(dá)到預(yù)售達(dá)到預(yù)售5 5達(dá)到預(yù)售達(dá)到預(yù)售48預(yù)售階段預(yù)售階段 房屋預(yù)售也稱商品房預(yù)售，樓花買賣，是指房屋預(yù)售也稱商品房預(yù)售，樓花買賣，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者約定，由購(gòu)房者在先房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者約定，由購(gòu)房者在先交付房屋定金或預(yù)付款（或全部樓款），而在交付房屋定金或預(yù)付款（或全部樓款），而在未來(lái)一定日期擁有現(xiàn)房的房產(chǎn)交易行為。未來(lái)一定日期擁有現(xiàn)房的房產(chǎn)交易行為。 此階段是開(kāi)發(fā)商資金回籠的標(biāo)志。此階段是開(kāi)發(fā)商資金回籠的標(biāo)志。 49預(yù)售辦理標(biāo)準(zhǔn)預(yù)售辦理標(biāo)準(zhǔn) 預(yù)售辦理的標(biāo)準(zhǔn)各地都有所不同，一般標(biāo)準(zhǔn)為：預(yù)售辦理的標(biāo)準(zhǔn)各地都有所不同，一般標(biāo)準(zhǔn)21、為： 低層住宅要求主體封頂，高層要求主體完成至總低層住宅要求主體封頂，高層要求主體完成至總層高的層高的2/32/3，并提供申辦資料。，并提供申辦資料。50預(yù)售款監(jiān)控賬戶、簽訂三方協(xié)議價(jià)格備案（銷售合同備案）價(jià)目、收費(fèi)公示房屋預(yù)售辦理流程房屋預(yù)售辦理流程地塊命名批復(fù)門牌路址備案預(yù)售面積測(cè)算四證齊全 + 房產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì) + 達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)證明前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議“兩書(shū)”發(fā)預(yù)售證51預(yù)售注意事項(xiàng)預(yù)售注意事項(xiàng)辦理預(yù)售證后十天內(nèi)必須進(jìn)行價(jià)格公示（即必須銷售）；價(jià)格公示要求明碼實(shí)價(jià)（包括各行政事業(yè)單位、物業(yè)公司收取的所有費(fèi)用）；取得預(yù)售證之前不許以任何理由收取客戶定金或誠(chéng)意金；預(yù)售前，物業(yè)公司收費(fèi)要到物價(jià)局備案，22、提供前期服務(wù)的物業(yè)公司按照當(dāng)?shù)匾笫欠裥枰型稑?biāo)；預(yù)售期必須了解清楚各市政項(xiàng)目收費(fèi)情況，如水、電費(fèi)，最好能夠以簽訂大市政框架協(xié)議的形式來(lái)確定與各市政單位的合作模式；向購(gòu)房者展示的樣板房（包括所用材料）與交樓標(biāo)準(zhǔn)必須一致；承諾購(gòu)房者的交樓日期，一定要預(yù)留足夠的工程和驗(yàn)收時(shí)間。52預(yù)售辦理資料準(zhǔn)備預(yù)售辦理資料準(zhǔn)備 前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議協(xié)議版本由物業(yè)公司提供，項(xiàng)目部、法務(wù)部審核。 地塊命名、門牌路址營(yíng)銷中心和規(guī)劃設(shè)計(jì)院確定苑區(qū)命名和街名路址編號(hào)。 預(yù)售款監(jiān)控賬戶：營(yíng)銷中心和財(cái)務(wù)部到銀行開(kāi)通、確認(rèn)。 銷售價(jià)格備案營(yíng)銷中心提供銷售貨量備案的價(jià)格。 物業(yè)收費(fèi)物業(yè)收費(fèi)由物業(yè)公司到物價(jià)局備案后提供。531 1投資23、拓展投資拓展2 2項(xiàng)目策劃項(xiàng)目策劃3 3開(kāi)工準(zhǔn)備開(kāi)工準(zhǔn)備項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各階段項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各階段4 4達(dá)到預(yù)售達(dá)到預(yù)售5 5驗(yàn)收交樓驗(yàn)收交樓54綜合驗(yàn)收備案綜合驗(yàn)收備案手續(xù)綜合驗(yàn)收備案手續(xù)防雷驗(yàn)收消防、人防驗(yàn)收規(guī)劃驗(yàn)收環(huán)保驗(yàn)收主體工程竣工驗(yàn)收室內(nèi)空氣檢測(cè)水、電、暖通驗(yàn)收節(jié)能驗(yàn)收55交樓注意事項(xiàng)交樓注意事項(xiàng)交樓前必須逐戶檢驗(yàn)一次，查看是否均已達(dá)到交樓要求；物業(yè)公司對(duì)公共配套設(shè)施進(jìn)行驗(yàn)收、接管；為緩解大批交樓，可以分批安排業(yè)主收樓；業(yè)主收樓時(shí)，必須由售樓、物業(yè)和工程管理人員陪同，介紹工程完成情況，解讀驗(yàn)收備案資料和“兩書(shū)”；交樓標(biāo)準(zhǔn)樣板房必須在交樓完成后才能拆除；讓業(yè)主親身體驗(yàn)各項(xiàng)驗(yàn)收，如試水、開(kāi)門窗、量面積等，裝修房還須開(kāi)燈、開(kāi)電器、開(kāi)水龍頭、敲地板、敲墻面；業(yè)主提出質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，首先記錄下來(lái)；存在問(wèn)題的承諾合理時(shí)限內(nèi)完善；業(yè)主無(wú)理要求的，可依照購(gòu)房合同解釋。56產(chǎn)權(quán)辦理產(chǎn)權(quán)辦理商品房的產(chǎn)權(quán)（房地產(chǎn)權(quán)）一般包括房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)，辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)就是通常說(shuō)的“過(guò)戶”。“五證”齊全竣工驗(yàn)收備案表商品房銷售合同房屋面積實(shí)測(cè)花園面積實(shí)測(cè)土地使用權(quán)證拆分辦理小業(yè)主房地產(chǎn)權(quán)證契稅、印花稅、手續(xù)費(fèi)57物業(yè)管理內(nèi)涵物業(yè)管理內(nèi)涵 目的是讓業(yè)主感受： 安全 舒適 超值 方便 做好物業(yè)管理的重要性： 促進(jìn)銷售 維護(hù)品牌 提高社區(qū)生活品質(zhì)58的未來(lái)是屬于你們的，謝謝！59