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1、 中原住宅戶型布局平面研究及贈送方式匯總 深圳中原_技術發展中心 Quality Control Center 研究目的研究目的 此份報告旨在服務于項目前期設計階段此份報告旨在服務于項目前期設計階段. 為同事向發展商、建筑設計院提出住宅戶型的建筑平面為同事向發展商、建筑設計院提出住宅戶型的建筑平面推介做出借鑒，同時培養同事用專業的眼光，對戶型方案提推介做出借鑒，同時培養同事用專業的眼光，對戶型方案提出評價意見或修改建議。同時匯總現在關于戶型贈送的的方出評價意見或修改建議。同時匯總現在關于戶型贈送的的方式，給同事參考借鑒。式，給同事參考借鑒。 Quality Control Center 住宅平2、面分析住宅平面分析 ：經典住宅平面 ： 創新住宅平面 目目 錄錄 CHAPTER 1 戶型贈送方式匯總戶型贈送方式匯總 CHAPTER 2 Quality Control Center 住宅平面分析住宅平面分析 CHAPTER 1 ： 經典住宅平面 ： 創新住宅平面 Quality Control Center 建筑平面評價建筑平面評價 建筑平面類型 優 點 缺 點 備 注 點式 1.容積率可充分利用 2.建筑風格富于變化 3.室外管道便于安排 4.對場地要求不高 5 . 便于戶型布臵 6 . 結構穩定性強 1.通風差 2.戶型間可能產生對 視影響私密性 1.高層建筑常采用 2. 香港、深圳的3、高層住宅區多采用 3.可一梯多戶 板式 1 .有極好的通風性,容易形成穿堂風 2 .朝向好,可做到戶戶向陽 3 .寬敞明亮 4 . 私密性好 1 .總平面布臵呆板 （兵營式排列） 1.多層建筑多采用 2.大戶型高檔住宅采用 3 .一般一梯二戶 4 .在京、滬房地產市場中被推崇備至 點式 聯體 1 .便于圍合布臵，土地利用率高 2 .部分戶型能南北通透 3 .可做到戶戶向陽 1 .處理不好,易形成東西向房 2 .圍合太死,對區內通風不力,且形成回聲等噪音影響 1 .深圳目前常采用 2 .一般多用一梯四戶平面拼接 Quality Control Center ： 經典住宅平面 Quality Co4、ntrol Center 一梯二戶 優點 缺點 1.板式住宅，南北通透 2.房室方正，基本避免了黑房間 3.客廳、餐廳分設且通風采光 4.贈送面積多:贈送大露臺,合院可改房. 1.對土地要求高，東西向有較好景觀面 2.樓梯間通風采光不夠 Quality Control Center 一梯三戶 優點 缺點 1.戶戶南向 2.后兩戶型南北通透 3.所有房間方正實用 4.電梯廳、消防樓梯通風采光 1.比較適合大戶型 2.電梯廳間接通風采光 Quality Control Center 一梯三戶 優點 缺點 1.戶戶南向 2.左右兩戶型南北通透 3.所有房間方正實用 4.電梯廳、消防樓梯通風采光 1.5、較結合戶外景觀考慮 2.右兩戶存在對視 Quality Control Center 一梯四戶 優點 缺點 1.所有房間方正實用 2. 所有房間均能保證較好的通風采光 3.保證較高的贈送 4. A、戶型南北通透 5.電梯廳、消防電梯通風采光 1.占地面積較大 2.部門房間存在對視問題 Quality Control Center 一梯四戶 優點 缺點 1.所有房間方正實用 2.戶戶向南 3.所有房間均能通風采光 4. A、D戶型南北通透 5.電梯廳、消防電梯通風采光 1.實用率稍低 2.管道外露影響建筑外立面 3. C、B戶型餐廳較小(若建筑改 為高層、增加電梯數可改觀) Quality Co6、ntrol Center 一梯四戶 優點 缺點 1.戶戶南向,3A、01戶型南北通 2.房房方正 3.戶戶雙陽臺 4.消防樓梯通風采光 1. 3A、01戶型南向面較少（受 到03、02戶型遮擋） 2. 餐廳采光不足 3.電梯廳不能通風采光 Quality Control Center 優點優點 缺點缺點 1. 入戶花園緩解了南側戶對北側戶的南向遮擋 2.戶戶南向、方正實用 3.所有房間均能通風采光 4. 北側兩戶型南北通透 5. 消防樓梯通風采光 1.電梯廳不能通風采光（小高層應可解決） 2.若進深太大,實際上綠化很難存活(成為開敞的房間) 一梯四戶 Quality Control Cente7、r 一梯四戶 優點 缺點 1.點式住宅，戶戶南向 2.大多房室方正 3.客廳、餐廳分設 4. 電梯廳、樓梯間通風采光 1.主人房有斜角 Quality Control Center 一梯六戶 優點優點 缺點缺點 1.大部主要產品房間方正實用 3.所有房間均能通風采光 4.戶戶贈送兩層市入戶花園與空中合院 5.人流通道互不干擾 6.電銻廳、消防樓梯通風采光 1. 廚房無較好采光（無礙） Quality Control Center 優點 缺點 1. 住人房、客廳采光通風好 2.每戶有陽臺 3.方正實用、通風采光 4.電梯廳、消防樓梯能通風采光 1.實用率較低 2.北向、西向戶型可能成銷售難點 一8、梯六戶 通風采光 通風采光 通風采光 Quality Control Center 一梯六戶 優點 缺點 1.所有戶型均能向南,具有好朝向 2.除C、D戶型客廳外,所有房廳均方正 3.電梯廳、消防樓梯能通風采光 4. A、F戶型南北通透 1. C、D戶型客廳不規則不好用 Quality Control Center 一梯六戶 優點 缺點 1.戶戶南向 2.除A、F、C、D戶型客廳外,所有房廳均方正 3.電梯廳、消防樓梯能通風采光 4. A、F戶型南北通透 1. A、F、C、D戶型客廳欠方正 Quality Control Center 一梯六戶 優點 缺點 1.所有戶型均能向南, 2.所有主要9、房廳均方正 3.消防樓梯能通風采光 4. 01、06戶型南北通透 1. 03、04戶型廚房不方正（無大礙） 2.電梯廳不能通風采光 Quality Control Center 一梯六戶 優點 缺點 1.主要房間方正、朝向好 2.北向戶型面積小,銷售壓力小 3.所有房間均能通風采光 4.消防樓梯可通風采光 1.電梯廳不能通風采光 2.C、D戶型廚房離大門較遠 Quality Control Center 一梯八戶 優點 缺點 1.戶型方正,實用率高 2.有陽臺、凸窗 3.各房采光理想 4.北向二房、南向三房減少銷售壓力 1.東、西戶型廚房離大門較遠 2.電梯廳、消防樓梯不能通風采光 Quali10、ty Control Center 優點 缺點 1.6戶三房戶型均有南向房間 2.2戶有較大陽臺 3.管道易于布臵 1.C、D、H、G戶型廚房采光較差 2.電梯廳、消防樓梯不能通風采光 一梯八戶 Quality Control Center 一梯八戶 優點 缺點 1.港式“一梯八戶”戶型 2.主人房、客廳采光通風好 3.每戶有陽臺 4.方正實用、通風采光 5.電梯廳、消防樓梯能通風采光 1.實用率較低 2.北向、西向戶型可能成銷售難點 Quality Control Center 一梯八戶 優點 缺點 1.非傳統“一梯八戶”戶型,造型非常有特色 2.主人房、客廳采光通風好 3.每戶有陽臺 4.11、方正實用、通風采光好 5.電梯廳、消防樓梯能通風采光 1.向內部的房間存在一定的對視 Quality Control Center 一梯十戶以上 優點 缺點 1.一房、二房戶型所有房間方正實用,所有住人房采光充分,景觀開揚 2.所有房間均能自然通風采光 3.電梯廳、消防樓梯通風采光 1.一梯18戶,電梯的高峰期使用緊張與環境的干擾可想而知 2.單間戶型不方正 Quality Control Center 一般在經典建筑平面中創新一般在經典建筑平面中創新 多為空間上的創新多為空間上的創新 小戶型住宅的創新設計活躍小戶型住宅的創新設計活躍 ： 創新住宅平面 Quality Control Cent12、er 復式戶型 優點優點 缺點缺點 1.贈送面積多 2.室內空間豐富 1.占空間,影響整體小區密度 83平兩房復式,贈送兩房,實用面積近120平. Quality Control Center 復式戶型 優點優點 缺點缺點 1.贈送面積多 2.豐富室內空間 1.贈送存在一定的風險 2.需要客戶之間相互協商兩層之間搭板的問題 Quality Control Center 三錯層 優點優點 缺點缺點 1.增加使用面積 2.豐富室內空間 3.客廳3.9米層高增加空間高度 1.適應大戶型采用 2.不適應家有老年人使用 Quality Control Center 三錯層 優點優點 缺點缺點 1. 買一13、層，送一層 2.豐富室內空間 3.客廳3.9米層高增加空間高度 1.不適應家有老年人使用 三房戶型 95.7 M2 偶數層送一房一衛21.22 M2 奇數層送一房20.96 M2 3.9米 3.9米 2.8米 2.15米 2.8米 二房戶型 79.5 M2 偶數層送一房一衛18.2 M2 奇數層送一房14.9 M2 Quality Control Center 高廳組合 優點 缺點 1.豐富室內空間 2.客廳4.2米層高增加客廳空間高度 3.主人房設在上層,私密性強 1.適應較大戶型采用 高廳復式 高廳躍式 4.2米 2.8米 Quality Control Center SOHO 優點 缺點14、 1.空間豐富 2.南北通透 1. 70的戶型作躍式設計，有點勉為其難 Quality Control Center SOHO 優點 缺點 1.39 的躍式居住單元，層高3.9米 2.39的戶型作躍式設計很難得 1.studio空間， 其自由度有限 Quality Control Center “黃金小戶型” 優點優點 缺點缺點 1.38 的小復式居住單元，兩層層高各2.8米 2.可送陽臺2.2m2 3.精致實用 4.若上層層高 小躍式戶型 優點 缺點 1.戶戶均能向景觀 2.55平方米一房一廳一衛一西廚， 適應濱海度假投資類戶型 1. B戶型廚房設在樓上不盡適宜 A戶型 B戶型 Qualit15、y Control Center ：其他參考平面 或應用不多的建筑平面或應用不多的建筑平面 或尚有某些缺陷的戶型或尚有某些缺陷的戶型 Quality Control Center 一梯八戶“井字平面” 優點優點 缺點缺點 1.港式第二代“一梯八戶”戶型 2.房型方正、實用率高 3. 土地利用率高 3.管道易布臵，立面整潔 1.北向、西向戶型國內客戶不接受（港人無礙） 2.大多客廳采光不理想 3.南、北戶型有對視現象 4.電梯廳、消防樓梯不能通風采光 井井 Quality Control Center 一梯八戶 優點優點 缺點缺點 1.港式第三代“一梯八戶”戶型 2.戶型具均好性 3.客廳較方正16、,采光好 4.實用率高 1.客房不方正 2.無生活陽臺 3.北向戶型是銷售難點 4.電梯廳、消防樓梯不能通風采光 Quality Control Center 一梯六戶“蛙式平面” 優點優點 缺點缺點 1.戶型平面方正 2.每戶有雙陽臺 3.所有房間均能通風采光 4.電梯廳、消防樓梯能通風采光 1.北向戶型面積較大,國內客戶恐難接受 Quality Control Center 一梯六戶 優點優點 缺點缺點 1. 戶戶朝向景觀面(南向) 2. 后兩戶型南北通透 3.動靜分區明確 4.所有房間方正實用 5.電梯廳、消防樓梯通風采光 1. 北向兩戶受遮擋（次要房無妨） Quality Contro17、l Center 一梯六戶 優點優點 缺點缺點 1. 戶戶朝南 2. 后兩戶型南北通透,入戶花園 3. 每三層有共享露臺 4. 所有房間方正實用 5. 電梯廳、消防樓梯通風采光 1. 顧及室內完美時,未考慮外立面管道布臵 Quality Control Center 一梯四戶 優點優點 缺點缺點 1.戶戶南向 2.大多戶型方正實用 3.電梯廳、消防樓梯通風采光 1.公用衛生間為暗房 2. C、B戶型主人房不方正 3.無生活陽臺 Quality Control Center 一梯四戶 優點優點 缺點缺點 1.戶戶朝向景觀面(南向) 2. A、B戶型南北通透 3.動靜分區明確 4.除客廳外,所有房18、間方正實用 5.消防樓梯通風采光 1.客廳欠方正( 鉆石廳有改善 ) 2.電梯廳不能通風采光 Quality Control Center 一梯四戶 優點優點 缺點缺點 1.戶戶南向 2.戶型方正實用 3.戶戶雙陽臺 3.樓梯通風采光 1.北側兩套南向房為次臥 Quality Control Center 一梯四戶 優點優點 缺點缺點 1. 戶戶朝向景觀面(南向) 2. 后兩戶型南北通透 3.動靜分區明確 4.所有房間方正實用 5.消防樓梯通風采光 1.電梯廳不能通風采光 2.對基地要求高 Quality Control Center 一梯四戶 優點優點 缺點缺點 1.增加室內外過渡空間(相當19、于玄關) 2.將異型空間充分利用,保證其它房間方正 3.增加空中綠化面積,改善居住環境 1. 風車式戶型在講究風水的香港地區一般不用 2.入戶花房計1/2建筑面積,對不太大的戶型不適宜 Quality Control Center 一梯三戶 優點優點 缺點缺點 1.戶戶南向 2.后兩戶型南北通透 3.所有房間方正實用 4.電梯廳、消防樓梯通風采光 1. B戶型大門對電梯門 2. 電梯廳不能通風采光 3.對地形要求較高 Quality Control Center 一梯二戶 優點優點 缺點缺點 1.戶戶南向、南北通透 2.所有房間方正實用 3.躍式戶型動靜分區、豐富空間 4.電梯廳、消防樓梯通風20、采光 1.要求戶型較大 Quality Control Center 一梯二戶 優點優點 缺點缺點 1.戶戶南向、南北通透 2.主要房間方正實用，具最大景觀、采光面 3.電梯廳、消防樓梯通風采光 1.只有大戶型可采用 2.要有較寬、合適的基地條件 Quality Control Center 一梯十戶以上 優點優點 缺點缺點 1.所有房間方正實用,所有住人房采光充分,景觀開揚 2.所有房間均能自然通風采光 3.電梯廳、消防樓梯通風采光 1.北向房與南向房一樣多（對小戶型而言不是銷售難點） Quality Control Center 一梯十戶以上 優點優點 缺點缺點 1.所有房間方正實用,所有21、住人房采光充分,景觀開揚 2.所有房間均能自然通風采光 3.電梯廳通風采光 1.廚衛黑房較多 2.消防樓梯不能通風采光 Quality Control Center 優點優點 缺點缺點 1.所有房間方正實用 1.廚衛黑房較多 2.消防樓梯、電梯廳等公共部位不能夠采光 3、私密性較差 4、大戶型采用通廊設計，效果差 一梯十戶以上 Quality Control Center 戶型贈送分析戶型贈送分析 CHAPTER 2 ： 贈送增值 ： 人性化設計增值 Quality Control Center 住宅產品增值空間研究： 對于住宅產品的增值空間，一般存在外部條件增值外部條件增值與內部設計內部設計22、增值增值。外部條件增值主要表現在地理位臵與景觀朝向以及樓價的變化等。內部設計增值主要表現在贈送增值贈送增值與人性化設計增值人性化設計增值等方式。我們在此主要進行內部設計增值的研究。 Quality Control Center 住宅產品增值空間研究：贈送類增值 直接送房 入戶花園、露臺、陽臺、內庭院 夾層、錯層 漏空 室內挑高 首層花園 凸窗臺贈送 面積贈送限制：面積贈送限制：不能超過戶型建筑面積的不能超過戶型建筑面積的15% Quality Control Center 整體預留房間空位，并預留鋼筋沉重埋掛件，驗收交樓后，整體替業主搭板改房。 注：后期改造成本較高，且交房時必須保證改房處的安23、全質量/防水等符合驗收標準，有一定的風險性 承重鋼筋掛件預埋 贈送類增值直接送房 預留承重掛件，整體房間空缺，交房后改房贈送面積 Quality Control Center 單層送露臺 (三房變四房) 雙層送露臺 （三房變四房） 完全利用三面采光面，露臺全面積贈送，提供改房的可能性，增加戶型靈活度，同時仍然保證較好的采光效果 贈送類增值直接送房 通透性采光/三面采光單位，通過錯層送露臺，增加房間數，為客戶提供靈活的室內空間，同時增加產品附加值 注：下層通過雙層高露臺贈送改房時，上層戶改房處不能開窗，以保證下層改房上下戶互不干擾，同時保障私密/安全性 Quality Control Cente24、r 贈送類增值直接送房 入戶前的兩層高共享花園贈送，同層的每一戶都贈送此空間。屬于入戶前的公共空間，未來改造需要同層的人協商，入戶門外移，此空間可改為一間房。 兩層高共享花園，改造后可做為一間實用的房間使用。通風采光都不存在問題。 入戶門 Quality Control Center 方式：贈送一半面積，陽臺結合客廳或主臥布臵，增加寬敞感，贈送一半面積。對小戶型而言，贈送面積較少，逐漸被露臺取代。 贈送類增值陽臺 Quality Control Center 灰空間運用：陽臺可改房 設臵內庭院，贈送一半面積改房，增加戶型附加值 利用采光面，在戶型內設臵內庭院，贈送一半面積，提高室內居住舒適度的25、同時，可將內庭院改為臥室，增加產品附加值 Quality Control Center 方式：贈送一半面積，入戶花園提供入口緩沖空間，引入更多室外空間，提高產品舒適度。 贈送類增值入戶花園 Quality Control Center 方式：贈送全部面積 贈送類增值露臺 Quality Control Center 露臺面積全贈送限制：雙層高且上蓋水平投影小于12m 單層送露臺 雙層送露臺 可設置錯層送露臺（面積12m2）面積全贈送，增加戶內居住舒適度 灰空間運用：露臺當陽臺功能 錯層送露臺，主要設臵在主臥與客廳，提高戶型整體居住舒適度，并通過贈送面積提高產品附加值 Quality Contr26、ol Center 方式：贈送一半面積，內庭院將室外景觀引入室內，創造更私密的半室外空間，也可靈活用于擴大室內空間。贈送面積效率非最高，但實用性較強。 贈送類增值內庭院 Quality Control Center 方式：贈送全部面積。在層高允許的情況下，夾層產品具有較強的靈活性，贈送的面積較多，但空間舒適度一般，市場接受度不高。 贈送類增值夾層 Quality Control Center 贈送類增值錯層空間 Quality Control Center 漏空構件 漏空構件 贈送類增值漏空空間 Quality Control Center 奇數層平面 偶數層平面 偶數層挑高 奇數層挑高 贈送27、類增值室內挑高 Quality Control Center 方式：贈送全部面積 贈送類增值首層花園 Quality Control Center 贈送類增值凸窗面積贈送 利用凸窗面積全贈送，擴大空間容量。可根據情況，在中小戶型中運用倒凸窗，中大戶型中運用正凸窗 凸窗面積贈送限制：當凸窗高度小于小于2.202.20米，或凸窗米，或凸窗進深不大于進深不大于0.600.60米米時，凸窗部分不計算建筑面積 注：落地凸窗進深不宜過大，否則會影響室內采光效落地凸窗進深不宜過大，否則會影響室內采光效果果 在臥室中設置落地凸窗（凸窗高度2.2m），可結合凸窗設置書房/電腦房/陽光房等空間，該項做法適用度較廣28、該項做法適用度較廣 Quality Control Center 凸窗增加了室內可使用空間和視野開闊感，但贈送面積較小。 贈送類增值凸 窗 Quality Control Center 主臥運用方式：結合轉角凸窗，可在主臥設臵陽光房，增加主臥居住舒適度 注：轉角凸窗設臵為陽光房，適用于端頭戶，且房間尺度較為寬松的單位 Quality Control Center 次臥運用方式：1、設臵上凸窗，結合凸窗設臵書桌/床，擴充臥室使用空間 2、墻體結合內凸窗，設臵為衣帽間，凸窗面積全贈送 2.2m 0.8m 書桌結合凸窗設臵為辦公空間 床設置結合凸窗空間設置，節約臥室床設置結合凸窗空間設置，節約臥室空29、間空間 注：凸窗改床主要用于房間面積過小，注：凸窗改床主要用于房間面積過小，在本項目中適用于兩房產品中在本項目中適用于兩房產品中 凸窗 衣帽位 Quality Control Center 衛生間設置凸窗可結合浴缸、花灑設置為淋浴空間，擴大空間，提升戶型舒適度 2.2m 0.8m 2.2m 0.8m 其它空間運用：衛生間設臵落地凸窗，凸窗面積全贈送，擴容室內空間 Quality Control Center 創新方式 贈送方式 實用指數 適用性 創新指數 市場接受度 陽臺 贈送一半面積 適用各種產品 露臺 贈送全部面積 適用各種產品 入戶花園 贈送一半面積 適用各種產品 內庭院 贈送一半面積 30、適用各種產品 凸窗 贈送全部面積 適用各種產品 夾層 贈送全部面積 適用投資型產品 錯層 贈送全部面積 適用各種產品 漏空 贈送全部面積 適用各種產品 首層花園 贈送全部面積 適用各種產品 室內挑高 贈送部分面積 適用各種產品 贈送類增值小結 Quality Control Center 住宅產品增值空間研究：人性化設計增值 入戶花園、錯層陽臺 躍式、復式 局部挑高 陽光房設計 步入式凸窗 滑動戶型 Quality Control Center 增加生活品質與享受空間 人性化設計入戶花園 Quality Control Center 提高陽臺空間層次，增加空間舒適性 人性化設計首層陽臺 Qua31、lity Control Center 通過抬高部分區域實現空間的變化 人性化設計躍式 Quality Control Center 提供一種空間上的變化，強調戶內公共區域與私密空間的區分 人性化設計復式 Quality Control Center 采用3.6米的層高，增加空間舒適度與創新度 人性化設計局部挑高 Quality Control Center 人性化設計陽光房設計 Quality Control Center 增加空間感的延伸，提高室內外空間交融 人性化設計步入式凸窗 Quality Control Center 空間多變，創意性強，帶來不同體驗 人性化設計滑動戶型 Quality Control Center Code of this report | 85 Thanks for your attentionThanks for your attention Wish you a good day!Wish you a good day!