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1、“營改增營改增”對房地產企業的影響及對策對房地產企業的影響及對策房地產業房地產業“ “營改增營改增” ”的動因的動因12345“營改增營改增”政策背景政策背景“營改增營改增”對房地產公司未來開發成本的影對房地產公司未來開發成本的影響響“營改增營改增”對房地產公司未來稅負的影響對房地產公司未來稅負的影響房地產公司面對影響應采取的策略房地產公司面對影響應采取的策略1“營改增營改增”政策背景政策背景 2011 2011年年1111月月1616日，國務院下達了日，國務院下達了關于營業稅改征增關于營業稅改征增值稅試點方案的通知值稅試點方案的通知，批準自，批準自20122012年年1 1月月1 1日日起在2、上起在上海實行交通運輸業包括陸路海實行交通運輸業包括陸路, ,水路及航空運輸等部分現代水路及航空運輸等部分現代服務業服務業“營改增營改增”試點，并在現行增值稅試點，并在現行增值稅17%17%標準稅率和標準稅率和13%13%低稅率基礎上，新增低稅率基礎上，新增 11% 11% 和和 6% 6% 兩檔低稅率。至兩檔低稅率。至此，我國新一輪稅制改革拉開了帷幕此，我國新一輪稅制改革拉開了帷幕 2013 2013年年5 5月月2424日，財政部日，財政部, ,稅務總局下發稅務總局下發交交通運輸業和部分現代服務業營業稅改征增值稅試通運輸業和部分現代服務業營業稅改征增值稅試點實施辦法點實施辦法，并于，并于23、0132013年年8 8月月1 1日日正式實行。正式實行。 由此，交通運輸業和部分服務業由此，交通運輸業和部分服務業“營改增營改增”范圍正式擴大到全國范圍正式擴大到全國20132013年年1212月月1212日，財政部日，財政部, ,稅務總局聯合下發稅務總局聯合下發關于將關于將鐵路運輸和郵政業納入營業稅改征增值稅試點的通知鐵路運輸和郵政業納入營業稅改征增值稅試點的通知，批準將鐵路運輸和郵政業納入批準將鐵路運輸和郵政業納入“營改增營改增”試點，自試點，自20142014年年1 1月月1 1日日起生效。于是，交通運輸業全部納入起生效。于是，交通運輸業全部納入“營改增營改增”范圍范圍201420144、年年4 4月月2929日，日，關于將電信業納入營業稅改征增值關于將電信業納入營業稅改征增值稅試點的通知稅試點的通知得到國務院批準，自得到國務院批準，自20142014年年6 6月月1 1日日起電起電信業也納入了信業也納入了“營改增營改增”試點試點房地產業建筑業金融保險業下一個When ？2“十二五十二五”期間全面完成期間全面完成“營改增營改增”改革任務，改革任務，房地產業、建筑業房地產業、建筑業將在不久實行將在不久實行 “營改增營改增”2房地產業經營特點房地產業經營特點長 開發周期開發周期大 資金投入高 融資成本融資成本房地產企業的稅負情況房地產企業的稅負情況房地產企業需繳納的主要稅種，依照當5、前稅制，涉及房地產開房地產企業需繳納的主要稅種，依照當前稅制，涉及房地產開發企業的稅費有發企業的稅費有1111種種這些稅費包括營業稅這些稅費包括營業稅, ,城建稅城建稅, ,教育費附加教育費附加, ,土地增值稅土地增值稅, ,企業所企業所得稅得稅, ,房產稅房產稅, ,土地使用稅土地使用稅, ,耕地占用稅耕地占用稅, ,個人所得稅個人所得稅, ,印花稅和契印花稅和契稅等稅等1111種稅費種稅費營業稅營業稅, ,土地增值稅和企業所得稅土地增值稅和企業所得稅是房企的三大稅種是房企的三大稅種 房地產行業各環節涉稅表房地產行業各環節涉稅表房地產企業 稅負概況房地產開發企業其他行業2013年中國稅收收入6、共110497億元，比上年增加9.8%，同年房地產行業的土地增值稅3294億，比上年增長21.1%，營業稅5411億，比上年增長33.6%，企業所得稅2850億，比上年增長25.1%，2013年對64家上市房地產企業的年報統計平均凈利潤率是 10.85%去掉政府補助后的凈納稅額與凈利潤之比為1.15：1相當于房企每賺 2.15 元，就要被征收1.15 1.15 元元的稅負。2房地產業房地產業“營改增營改增”的動的動因因一、完善稅收鏈條，優化稅收一、完善稅收鏈條，優化稅收二、增強財務管理，促進公平二、增強財務管理，促進公平三、消除重復征稅，減輕稅負三、消除重復征稅，減輕稅負四、促進地方財稅體制的7、改變營業稅（全額征稅）增值稅（增加值征稅）營改增 增值稅鏈條更加完整稅收環環相扣消除重復征稅一、完善稅收鏈條，優化稅收一、完善稅收鏈條，優化稅收財務處理的規范原先施工行業粗放管理 增值稅發票營業稅普通銷售發票二、增強財務管理，促進公平二、增強財務管理，促進公平三、消除重復征稅，減輕稅負三、消除重復征稅，減輕稅負?全產業鏈總體稅負全產業鏈總體稅負VSVS房地產企業稅負房地產企業稅負3“營改增營改增”對房地產公司未來稅負的影對房地產公司未來稅負的影響響營業稅營業稅價內稅，計稅根據價內稅，計稅根據全部業務收入全部業務收入依照依照5%5%稅率核算納稅，伴隨產品的流通進行繳稅稅率核算納稅，伴隨產品的流通8、進行繳稅增值稅增值稅價外稅，計稅根據價外稅，計稅根據增值額增值額稅款扣減體制，對上一環節的納稅額進行扣減稅款扣減體制，對上一環節的納稅額進行扣減“營改增營改增”后稅率的假設：后稅率的假設：現行增值稅一般納稅人的增值稅稅率為17%，試點地區在進行“營改增”的過程中又新增了11%和6%兩檔新的稅率。17% 11% 6%假設房地產企業的應稅收入為S S，則“營改增”前應納營業稅應納營業稅為 5%S5%S（城建稅及教育費附加暫不考慮）。假設房地產企業的增值稅稅率為B B（B1B1為房地產企業的銷項稅率、B2B2為房地產上游行業的增值稅率），營業收入為S S，營業成本為C C，能夠取得的增值稅可抵扣金額9、的比例為N N。則銷項稅額銷項稅額 =S/S/（1+B11+B1）B1B1進項稅額進項稅額 = CB2NCB2N企業的應納增值稅企業的應納增值稅 =S/S/（1+B11+B1）B1-CB2NB1-CB2N假設上游建筑企業的增值稅率為假設上游建筑企業的增值稅率為 6%6%，即，即 B2=6%B2=6%增值稅可抵扣金額能夠全部取得，即增值稅可抵扣金額能夠全部取得，即 N=100%N=100%當房地產企業的銷項增值稅率為當房地產企業的銷項增值稅率為17%17%，進項增值稅率，進項增值稅率為為6%6%時（建筑業時（建筑業“營改增營改增”后適用的增值稅稅率為后適用的增值稅稅率為6%6%），），如果要如果10、要 5%S5%SS/S/（1+17%1+17%）17%-C6%100%17%-C6%100%，經計算可得出結論：經計算可得出結論：當營業成本與營業收入之比當營業成本與營業收入之比 C/S158.83%C/S158.83% 時，時，“營改增營改增”后房地產企業的稅負會降低，后房地產企業的稅負會降低，營業成本與營業收入之比可能大于營業成本與營業收入之比可能大于158.3% 158.3% 嗎嗎？17% 的選擇可能？當房地產企業的銷項增值稅率為11%，進項增值稅率為6%時（建筑業“營改增”后適用的增值稅率為6%），令 5%SS/（1+11%）11%-6%100%，經計算當營業成本與營業收入之比 C/S11、81.83% C/S81.83% 時“營改增”后房地產企業的稅負降低。11% 的選擇可能？房地產企業稅負變化測算及影響分析案例：案例：選取了房地產行業按營業收入金額排名前選取了房地產行業按營業收入金額排名前2020的上市公司的上市公司搜集其搜集其20132013年的年度財務報告，對其各年的營業收入、年的年度財務報告，對其各年的營業收入、營業成本、營業稅等信息進行統計營業成本、營業稅等信息進行統計測算結果表明：房地產行業增稅率為11%，上游企業的增值稅率為6%時，被選房地產企業的稅負都明顯增加20家上市公司的預估增值稅都要比實際繳納的營業稅高所有企業的稅負增長率都是正數增值稅營業稅上述上述20212、0家房地產企業當中家房地產企業當中沒有一家企業的營業成本沒有一家企業的營業成本C C與營業收入與營業收入S S之比能大于之比能大于81.83%81.83%。分析結論：分析結論：在房地產上游行業實行在房地產上游行業實行6%6%的增值稅率，在房地產行的增值稅率，在房地產行業實行業實行11%11%的稅率，可抵扣的稅率，可抵扣進項稅額比例為進項稅額比例為100%100%時，時，當營業成本與營業收入之當營業成本與營業收入之比小于比小于81.83%81.83%，房地產企，房地產企業的稅負會升高。業的稅負會升高。從營業稅和增值稅的直接稅負看，營改增后是增加的。但總的稅負如何？案例1案例2在可抵扣額度達到一定13、水平后房地產企業便會實現稅負減少如何提高可抵扣額度如何提高可抵扣額度 ？！？！4“營改增營改增”對房地產公司開發成本的影對房地產公司開發成本的影響響房地產公司的開發成本主要指的是房地產公司的開發成本主要指的是建安成本建安成本建安成本是由具備對應資歷的建筑施工企業來承擔建安成本是由具備對應資歷的建筑施工企業來承擔的，建筑施工公司也是下階段的，建筑施工公司也是下階段“營改增營改增”的行業。的行業。建施企業建施企業“營改增營改增”后使用的稅率為？后使用的稅率為？如果其稅負顯著提升如果其稅負顯著提升根據稅負轉嫁理論，房地根據稅負轉嫁理論，房地產企業的建安成本會相應增長。產企業的建安成本會相應增長。第一14、：有發票鋼筋、水泥等大頭材料能獲得增值稅專業發票無規范發票許多價值低但用途較廣的零散原料。（原料的供貨商是私營工商戶、五金店鋪、小范疇納稅原料的供貨商是私營工商戶、五金店鋪、小范疇納稅人，等等，大部分都是依照固定的稅款數額納稅，其營銷原料銷人，等等，大部分都是依照固定的稅款數額納稅，其營銷原料銷售后無法提供增值稅專業發票，）售后無法提供增值稅專業發票，）直接導致建筑公司增值稅進項稅款額度不能實施有效扣減，使得應納稅數額增多，稅負增大。第二: 稅務策略等因素致使稅負增大施工企業通常使用的原料（比如：建設用生產建筑原（比如：建設用生產建筑原料如砂石、泥土、石頭、自水、商品混凝土，等等。）料如砂石、15、泥土、石頭、自水、商品混凝土，等等。）上述原料依增值稅策略，如果以6%稅率核算應繳付的增值稅，建施企業能夠獲得可扣減的增值稅專業發票，銷項稅額比進項稅額3%大，增加了建施企業的稅負。第三: 建施企業擁有大量的人力資源，其勞動力來源大多是流動性極大的農民工，人工成本占據工程造價的30%，沒有辦法提供相應的增值稅發票人力資源成本增值稅進項稅不能扣減，使建施企業的稅負變大。即使選擇具有一定體制的勞務公司，在營改增的制度即使選擇具有一定體制的勞務公司，在營改增的制度變化下，勞務公司或會將大額度的稅負轉嫁到建筑變化下，勞務公司或會將大額度的稅負轉嫁到建筑企業身上，這同樣也會增加房地產企業的成本負擔。企業16、身上，這同樣也會增加房地產企業的成本負擔。第四: 建施企業許多機械設施的出租在“營改增”后稅負顯著增大，成本的居高不下，將導致房地產公司的開發成本明顯增多。其他影響因素之一：一、土地成本的扣除一、土地成本的扣除增值稅發票？增值稅發票？二、公共配套成本二、公共配套成本三、期初存貨、固定資產怎么辦？三、期初存貨、固定資產怎么辦？其他影響因素之二：一、新舊稅制銜接一、新舊稅制銜接稅務核算難度大稅務核算難度大二、會計核算體系的改變二、會計核算體系的改變三、開票、認證、報稅等系列風險三、開票、認證、報稅等系列風險其他影響因素之三：發票！發票管理嚴格、違規處理嚴厲發票管理嚴格、違規處理嚴厲刑法第205、217、06、208條規定 ！5房地產公司面對影響應采取的策略房地產公司面對影響應采取的策略1.1.強化納稅意識強化納稅意識關注關注“營改增營改增”的進展情況，并強化培訓工作（全員）的進展情況，并強化培訓工作（全員）財會工作人員應掌握財會工作人員應掌握“營改增營改增”的相關策略，并依據策略改的相關策略，并依據策略改善會計核算辦法，提升會計核算水準；善會計核算辦法，提升會計核算水準；其他部門應與財務會計部門通力合作，訂立并履行有關體制其他部門應與財務會計部門通力合作，訂立并履行有關體制目的目的1 1、房地產公司的進項稅被合理扣減、房地產公司的進項稅被合理扣減 2 2、協助財務部門完善稅務策劃方案。、協助18、財務部門完善稅務策劃方案。2. 2. 把好發票源頭把好發票源頭在“營改增”后，房地產公司的開發成本會相應增多，挑選施工公司時要將增值稅專門發票的出具作為首要要素，從源頭上預防和把控風險。應盡可能減少零散原料的供應，規避不能獲取增值稅專門發票的情況出現。3.3.重視采購管理，避免合同陷阱重視采購管理，避免合同陷阱調整原有采購模式：調整原有采購模式：“票、款、貨票、款、貨”一致一致對不同納稅類型的供應商進行評審，測算價格平衡點對不同納稅類型的供應商進行評審，測算價格平衡點簽訂采購合同時，須關注含稅價格、開票時限與條件等要素，簽訂采購合同時，須關注含稅價格、開票時限與條件等要素，規避合同陷阱規避合同19、陷阱目的目的保證合同的進項稅被合理扣減保證合同的進項稅被合理扣減4. 4. 做好過渡期的籌劃準備做好過渡期的籌劃準備借鑒其他行業營改增經驗，規避各種風險。對政策進行消化疏理，對賬務中存在的風險自查補救，做好營改增和匯算清繳的準備。 “營改增營改增”的實行，對房地產企業的影響是巨大的。的實行，對房地產企業的影響是巨大的。房地產企業要做的就是以這次稅改為契機，加強企業房地產企業要做的就是以這次稅改為契機，加強企業內部管理，推進企業的轉型升級，趁早做好房地產開內部管理，推進企業的轉型升級，趁早做好房地產開發項目的發項目的稅收籌劃稅收籌劃，盡量避免由營改增制度改革帶來，盡量避免由營改增制度改革帶來的盈利損失，實現企業的跨越式前進。的盈利損失，實現企業的跨越式前進。THANKS