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1、百達商場物業管理租賃方案百達商場物業管理租賃方案市中心綜合體物業公司簡介物業公司簡介 株洲市百達物業有限公司成立于2009年6月，注冊資本500萬元，是具有物業管理資質等級一級，專業從事物業管理工作的物業企業。公司現有管理人員500人，中高級管理人員50人，98%員工持物業管理上證崗及專業崗位資格證文件，組建了一批高素質的管理隊伍。公司開建之初嚴格導入質量管理體系及環境管理體系的管理要素，并與公司初建期的實際情況相結合進行管理，用質量管理來保證我們服務產品的實現，以滿足物業市場經濟的竟爭需求。 項目簡介項目簡介項目地理位置，位于中心廣場西北面，現（中國電信位置），臨株洲兩條主力干道；南北橫臥株2、洲大橋；東北面株洲市百貨大樓，千金電影院；西南面家潤多廣場；東南面麥當勞、 桂林人 、書城；人口密度大，交通便利，離汽車長途站和火車站都比較近。又是傳統的商區 、家電、衣服 、圖書 、飲食核心區。還有沿江風光帶，距娛樂區也很近。項目簡介，總建筑面積為160000平方米，共8層，其中地下1層，地上7層，每層建筑面積2000m2。 目錄目錄商業定位商業定位租戶的選取租戶的選取租金的確定租金的確定出租方案出租方案租賃方案租賃方案定位說明定位說明 商業經營管理公司通常是將經營行為作為主要管理內容，商業經營管理公司通常是將經營行為作為主要管理內容，強調對經營環節的控制。其核心定位為：運營管理。強調對經營3、環節的控制。其核心定位為：運營管理。 大型超市也是采取這樣的定位，所以此類經營管理公司能大型超市也是采取這樣的定位，所以此類經營管理公司能夠最大限度做到對經夠最大限度做到對經營者的控制，并能直接左右銷售行為和結果。營者的控制，并能直接左右銷售行為和結果。 而對于本項目而言，產權將絕大多數出售，并會分散在很而對于本項目而言，產權將絕大多數出售，并會分散在很多經營者和投資者多經營者和投資者手里，后期隨著項目的開業也只能做到通過委托的形式，收手里，后期隨著項目的開業也只能做到通過委托的形式，收回部分經營權。回部分經營權。 因此，核心定位只能是：商業服務、運營管理因此，核心定位只能是：商業服務、運營管4、理 目標區域定位目標區域定位 周邊主要商業及商圈分布圖本項目目標區域定位目標區域定位經營功能定位經營功能定位area locationfunctional localization商業定位商業定位 business position經營功能定位租戶的選取租戶的選取 Select One that holds a 基本承租戶基本承租戶主要承租戶主要承租戶一般承租戶一般承租戶百貨公司百貨公司連鎖店連鎖店超級市場超級市場自選商業自選商業家電商店家電商店家具商店家具商店食品店食品店服裝商店服裝商店皮鞋店皮鞋店按照承租客商在公共商業樓宇的不同作用分類按照經營形式分類按照經營品種分類 選擇好才是真的好租戶5、的類型租戶的類型影響選取的綜合因素影響選取的綜合因素綜合因素綜合因素租戶的財務狀況和能力租戶的財務狀況和能力租戶的聲譽租戶的聲譽租戶組合與位置分配租戶組合與位置分配商場規模的大小商場規模的大小租戶所需要的物業服務租戶所需要的物業服務主要承租戶與一般承租戶的配合主要承租戶與一般承租戶的配合根據因素確定租戶選擇根據因素確定租戶選擇租租戶戶的聲譽的聲譽 一個新建立的企業可能缺乏有關聲譽的記錄，但物業服務企業可以評估其經營思想和策略，一個企業如果有一種清晰的業務發展計劃，確定了合理的商品種類和適應當地經濟狀況的價格水平，會優于那些沒有進行市場策劃的企業。租租戶戶的的財務財務狀況和能力狀況和能力 那些被6、證明財務狀況好、極有聲譽的大公司是重點選擇對象。租租戶組戶組合與位置分配合與位置分配 主要應依據其建筑規模、經營商品的特點及商業輻射區域的范圍而定。 當購物中心內有兩個或兩個以上的承租戶時，應注意他們各自提供的商品與服務種類是否搭配合理，且與次要承租戶提供的商品與服務是否為補充。租租戶戶所需要的物所需要的物業業服服務務 商業場所骨從事經營活動的承租戶，非常關心是否有足夠的使用面積來開展其經營活動、其所承租部分在整個物業內的位置是否容易識別、整個經營地點的客流量有多大等。主要承租主要承租戶戶與一般承租與一般承租戶戶的配合的配合 安排好租戶在商場中的比例關系，既能穩定項目正常經營活動的正常開展，同7、時又能不斷地更新項目，使項目具有一定的活力。商商場規場規模的大小模的大小 本項目總建筑面積為1.6萬平方米屬中型商場，其經營的商品和零售企業形式應該盡量齊全，各種其他商業機構也應該具備，同時應盡量爭取省市級和區級大商店的分店作為基本租戶。租金的確定租金的確定 ascertain the rent租賃成交價租賃進程租賃期限的確定車位租賃費用及免車位策略媒體組合推廣預算費用付款方式租賃相關費用租價報價明細租賃報價租賃報價租賃報價本項目整體租賃報價區間在預租期（出租率未達到30%時）為人民幣100-150元/建筑平方米/月（含物業管理費）；整體報價區間在較成熟期（出租率達到30%-60時）和成熟期相8、對預租期分別上浮30元/建筑平方米/月、50元/建筑平方米/月，分別達到人民幣130-180元/建筑平方米/月、150-200元/建筑平方米/月、（含物業管理費）；根據項目實際情況、市場整體狀況及目標客戶群的租金支付能力，結合各階段市場實際情況進行項目租賃價格預測和階段性調整。租價報價明細租價報價明細單位：元/平方米.月租賃成交價租賃成交價單位：元/平方米.月車位租賃費用及免車位策略車位租賃費用及免車位策略 對于整層租賃的客戶擬提供地下二個免費停車車位的策略；半層租賃的客戶原則不上提供免費車位。租賃一層以上客戶和知名企業客戶單獨洽談。租賃進程租賃進程媒體組合推廣預算費用媒體組合推廣預算費用租賃9、方案租賃方案 Leasing Plan 出租的促進策略商場的管理 出租方式的管理招商原則 廣告策劃商場的管理商場的管理 統一管理 商鋪必須由代表業主權利的、受業主、開發商委托的管理公司統一管理，沒有統一管理的商鋪是難以經受激烈的零售業市場競爭。 分散經營 是商鋪對消費者和經營者間的交易提供場所，商鋪的管理者不能直接進行商業經營，只是在消費者和經營者之間搭建橋梁。管理模式的五個管理模式的五個統一一統一物業管理統一營銷管理統一經營主題統一招商管理統一服務管理即前期通過銷售環節捆綁合同或協議，后期通過政府稅費調控等形式，基本實現項目統一招商管理，包括統一業態控制，統一品牌審核，以及統一租約等管理內容10、。 即統一項目的業態規劃和商品布局。 即為商戶提供專業的服務咨詢；統一設立總服務臺，提供客戶服務提升項目服務水平；代行部分工商行政職能，對商戶經營行為、商品和服務質量進行必要監督，保持良好經營秩序，并以此提升項目認知度。即統一策劃全年的系列營銷策劃活動，營造氣氛吸引客流，舉辦大量的有文化內涵并特聚人氣的活動，使商場成為傳播文化資訊的平臺 即統一進行項目建筑內外空間、環境管理及設備設施的維護保養，營造舒適的購物休閑環境分散分散經營為了達到為了達到為了達到為了達到“統一管理統一管理統一管理統一管理, , ,分散經營分散經營分散經營分散經營”的的的的管理模式，在商鋪銷售合同中都應該管理模式，在商鋪銷11、售合同中都應該管理模式，在商鋪銷售合同中都應該管理模式，在商鋪銷售合同中都應該約定承租戶必須服從管理公司的統一約定承租戶必須服從管理公司的統一約定承租戶必須服從管理公司的統一約定承租戶必須服從管理公司的統一管理。在法律上確定商鋪管理公司的管理。在法律上確定商鋪管理公司的管理。在法律上確定商鋪管理公司的管理。在法律上確定商鋪管理公司的管理地位。管理地位。管理地位。管理地位。組織架構架構組織架構設計說明：組織架構設計說明： 商管公司的組織架構主要分為三大板塊： 1、物業服務部分（保安、保潔、設備管理） 2、商業服務部分（包括策劃促銷和商戶管理） 3、行政財務（租金收取、客戶回報支付等） 其中由商業12、招商和運營部組成的商業服務部分 是整個管理公司的核心運營機構。 n公司組織結構采取扁平化的管理體系，便于市場的快速反應和 相互配合。商管公司下面直接設置職能部門，部門下設專業組直接管理所有商戶。組織結構構圖總經理總經理保保潔安組組物管部運營部辦公室財務部設備組會計組出納組招商組客服組物業管理內容物業管理內容 養養護護建筑、建筑、維護設備維護設備、保、保證證水水電電氣氣熱熱正常供正常供應應、公用面、公用面積積的保的保潔潔、保安防、保安防盜、盜、車輛車輛管理、管理、綠綠化養化養護護、意外事故、意外事故處處理等。理等。出租方式的管理出租方式的管理 一種先規定一個固定的月租金（根據面積），然后根據市場13、情況和貨幣升、貶值決定幾年后再增加合理的幅度。 一種是按面積定出最低租金，然后根據承租戶銷售總額按一定的百分比收取租金。租金計算可采用兩種形式：出租的促進策略出租的促進策略 進行特色經營,擴大商場的吸引力 提高商業場所的產品檔次,擴大消費. 加強廣告宣傳,提高商廈的知名度 節慶日經常舉行活動,促進客流量 根據租賃時間長短,一次性交納租金的多少來進性優惠政策 顧客帶顧客來進行租賃,可減免一定的物業費等招商原則招商原則1、二個重點、二個重點 重點引進在市內有影響力、有實力的商業機構加盟合作。 對名家、名企、名品重點招商2、四個、四個優先先廠家優先：廠家直接合作優先答約；名優品牌優先：國內外著名品牌優先引進；獨家經營優先：品牌在本區域獨家經營的優先引進；特色項目優先：擁有特色經營項目的商業機構優先引進。實行“二個重點四個優先”的基本原則注：租賃面積到500平米以上優先引進 廣告策劃廣告策劃廣告策劃是商鋪經營服務管理的一項重要任務，就是要設法把顧客吸引進來，把承租人留住。因此要策劃和組織各項商業推廣宣傳活動，如綜合表演、納涼晚會、模特表演，攝影展，商品使用演示等。協調好社會關系，與政府及其他組織機構保持聯絡，參與社會公益活動如捐助失學兒童等，會給業戶帶來潛在的商業機會。The end,thank you!