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1、商商 圈圈 調(diào)調(diào) 查查培訓(xùn)目的：掌握商圈的設(shè)定 掌握商圈的層次區(qū)分 根據(jù)有步驟的工作計劃，提高個人的收集信息的能力，初步形成收集信息的工作習(xí)慣。培訓(xùn)內(nèi)容：1、商圈的定義商圈的定義2、商圈的層次劃分商圈的層次劃分3、商圈調(diào)查商圈調(diào)查定義及好處定義及好處4、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人怎樣開始商圈調(diào)查。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人怎樣開始商圈調(diào)查。參訓(xùn)人員： 公司新入職公司新入職0-1月的房地產(chǎn)經(jīng)月的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。紀(jì)人。1,商圈的定義 商圈是指某一房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司從事二手房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)和服務(wù)對象（主要是指能得到委托房源信息）的地域范圍。 2,商圈的層次劃分第一層次商圈 70第二層次商圈 20 第三層次商圈 10 商圈的劃2、分 門店門店 分行分行邊緣商圈邊緣商圈（15001500米以上包含剩余的顧客）米以上包含剩余的顧客） 次要商圈次要商圈（500-1500500-1500米范圍內(nèi)米范圍內(nèi)包含大約二成的顧客包含大約二成的顧客 主要商圈主要商圈（500500米范圍內(nèi)米范圍內(nèi) 包含大約七成的顧客）包含大約七成的顧客） 3,什么是商圈調(diào)查？什么是商圈調(diào)查？ 針對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人而言，商圈調(diào)查是指對針對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人而言，商圈調(diào)查是指對門店周邊或者熱點區(qū)域，可能產(chǎn)生業(yè)務(wù)的所有門店周邊或者熱點區(qū)域，可能產(chǎn)生業(yè)務(wù)的所有樓盤和小區(qū)，進(jìn)行的資料原始積累或更新的過樓盤和小區(qū)，進(jìn)行的資料原始積累或更新的過程。程。 在可預(yù)見的時間段，特定經(jīng)3、紀(jì)人針對其所在可預(yù)見的時間段，特定經(jīng)紀(jì)人針對其所 在門店主要關(guān)注的重點樓盤進(jìn)行全部資料收在門店主要關(guān)注的重點樓盤進(jìn)行全部資料收集的過程。集的過程。商圈調(diào)查能為你帶來什么？商圈調(diào)查能為你帶來什么？有計劃的開展商圈的有計劃的開展商圈的客戶客戶及及房源房源開發(fā)，在項目競爭中開發(fā)，在項目競爭中避免漏項避免漏項. .有利于提高社區(qū)活動的影響力，迅速的建立有利于提高社區(qū)活動的影響力，迅速的建立專業(yè)形象專業(yè)形象, ,獲得房源委托獲得房源委托. .便于在今后和客戶便于在今后和客戶確認(rèn)價格確認(rèn)價格的過程中取得主導(dǎo)地位的過程中取得主導(dǎo)地位售后服務(wù)過程中，使無形的服務(wù)有形化售后服務(wù)過程中，使無形的服務(wù)有形化,并使服4、務(wù)得到并使服務(wù)得到增值，為日后取得增值，為日后取得推薦業(yè)務(wù)推薦業(yè)務(wù)打下良好的基礎(chǔ)打下良好的基礎(chǔ)對商圈內(nèi)競爭對手的了解，做到對商圈內(nèi)競爭對手的了解，做到知己知彼知己知彼對商業(yè)計劃的制定過程中的對商業(yè)計劃的制定過程中的 數(shù)據(jù)采集數(shù)據(jù)采集設(shè)定有積極作用設(shè)定有積極作用增強(qiáng)經(jīng)紀(jì)人對市場增強(qiáng)經(jīng)紀(jì)人對市場變化的敏銳度變化的敏銳度和自身的和自身的自信自信商圈調(diào)查的目標(biāo)成為該地區(qū)的成為該地區(qū)的房地產(chǎn)專家房地產(chǎn)專家找出商圈內(nèi)的找出商圈內(nèi)的障礙障礙. .分析商圈內(nèi)同性分析商圈內(nèi)同性質(zhì)的競爭店數(shù)質(zhì)的競爭店數(shù). .確定區(qū)域內(nèi)樓盤名確定區(qū)域內(nèi)樓盤名稱，位置，結(jié)構(gòu)稱，位置，結(jié)構(gòu). .了解商圈內(nèi)配了解商圈內(nèi)配套設(shè)施狀況套設(shè)施5、狀況. .了解地區(qū)居民的人了解地區(qū)居民的人口特性、社會經(jīng)濟(jì)口特性、社會經(jīng)濟(jì)的變量及生活形態(tài)的變量及生活形態(tài)等等. .商圈調(diào)查的內(nèi)容（按深入程度劃分）個案調(diào)查的內(nèi)容個案調(diào)查的內(nèi)容 房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人具體開展業(yè)務(wù)時應(yīng)加強(qiáng)對個案的調(diào)查，包括客戶的來源情況、成交的價格和現(xiàn)有市場均價的對比、客戶購房目的等。通過對客戶來源情況的調(diào)查可以調(diào)整房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在開發(fā)客戶時的工作重點；通過對成交價格和現(xiàn)有市場價格的對比，可初步明確該樓盤的價格走勢等。初步調(diào)查的內(nèi)容初步調(diào)查的內(nèi)容 樓盤名稱、坐落位置、樓盤的竣工日期及開發(fā)企業(yè) 每個樓盤的總面積、主要戶型、共計套數(shù) 每個樓盤的開盤價格、目前市場售價、主要房型的出租價 每個樓盤的6、業(yè)主來源情況、入住率、綠地率、有無會所 有效商圈內(nèi)的周邊生活配套 有效商圈內(nèi)的標(biāo)志性建筑物深入調(diào)查的內(nèi)容深入調(diào)查的內(nèi)容 即為：目標(biāo)市場 物業(yè)公司的地址、公司名稱和聯(lián)系方式 物業(yè)類型、物業(yè)管理費的收費標(biāo)準(zhǔn) 具體的開盤時間和價格、車位情況及管理費用 該樓盤的平面圖 該樓盤的優(yōu)、劣勢分析 附近樓盤的價格對比、成交活躍性調(diào)查 商圈內(nèi)主要競爭對手的成交情況分析跑跑 盤盤 調(diào)調(diào) 查查 表表 調(diào)查調(diào)查日期：日期： 年年 月月 日日物業(yè)名稱物業(yè)名稱責(zé)任樓盤樓盤1樓盤2樓盤3。棟棟 數(shù)數(shù)總樓層總樓層一梯幾戶一梯幾戶戶戶 型型物業(yè)費物業(yè)費停車費停車費會會 所所學(xué)學(xué) 校校幼兒園幼兒園超超 市市銀銀 行行菜菜 場場醫(yī)7、醫(yī) 院院公交線路公交線路開盤日期開盤日期入伙時間入伙時間容積率容積率綠化率綠化率市場租金市場租金/ /平平開盤均價開盤均價市場售價市場售價/ /平平物業(yè)公司及物業(yè)公司及TELTEL開發(fā)商開發(fā)商 分分 行：行：_ 跑盤員簽名：跑盤員簽名： 經(jīng)理審核簽名：經(jīng)理審核簽名： 4，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人怎樣開始商圈調(diào)查，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人怎樣開始商圈調(diào)查 寫出門店周邊兩公里范圍內(nèi)的東，南，西，北向的主要街道，次要街道的名稱，畫出門店服務(wù)的商圈圖。（認(rèn)識路的分布）依據(jù)商圈圖依次填寫好主要街道上的居住物業(yè)和商用物業(yè)的名稱，畫出個人所走過的地形圖。 （認(rèn)識物業(yè)的分布） 依據(jù)地形圖，仔細(xì)畫出某個物業(yè)的具體分布走向和形態(tài)，寫出物8、業(yè)基本情況，如總棟數(shù)，總戶數(shù)，單元數(shù)，樓層數(shù)，物業(yè)管理費，停車費等。（認(rèn)識物業(yè)的特點） 依據(jù)上述數(shù)據(jù)，做商圈精耕，并填寫商圈目標(biāo)調(diào)查表。商圈調(diào)查的途徑和方法專業(yè)形象專業(yè)形象實地觀測實地觀測問卷方式問卷方式電話方式電話方式報刊網(wǎng)絡(luò)報刊網(wǎng)絡(luò)拜訪方式拜訪方式完成作業(yè)：商圈調(diào)查表（占入職30%成績考核）要求：1）按照跑盤調(diào)查表的要求逐項進(jìn)行全面商圈調(diào)查，至少完成9個以上的個案樓盤調(diào)查（其中含以所在分行為中心的責(zé)任主打樓盤）。2）在跑盤調(diào)查表背面畫街道樓盤圖，完成初步調(diào)查，畫出主街道，寫出街道名稱及樓盤名稱。3）完成后須有所在經(jīng)理人的簽名方可有效，并在第二階段的培訓(xùn)中上交培訓(xùn)部計入成績。 成功簡單的事情，重復(fù)做成功簡單的事情，重復(fù)做！謝謝 謝謝 大大 家！家！