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1、商業地產項目開發流程商業地產項目開發流程 -規劃設計階段規劃設計階段商業項目的規劃定位需依據當地市場的發展情況。規劃設計決定商業地產項目的存亡規劃設計決定商業地產項目的存亡l業態組合紛繁復雜，規劃設計如何滿足商家要求，確保商家利益最大化，進而確保開發業態組合紛繁復雜，規劃設計如何滿足商家要求，確保商家利益最大化，進而確保開發項目項目大型商業的項目業態和功能均較住宅物業復雜，各種人流、物流、水平及垂直交通、消防疏散的組織相當繁瑣；在滿足功能要求的前提下，如何滿足未來大量商家的需求（特別是可視性和可達性）以獲得最大的商業利益，進而為發展商獲得最大的出租和出售回報，是規劃設計至關重要的問題。l招商前2、置招商前置各種業態對商鋪的要求具有不可替代性，商業地產的規劃設計必須在招商的基礎上進行并伴隨著整個招商過程，才能避免因規劃設計不當帶來的投資損失。商業設計的誤區商業設計的誤區常見的設計誤區常見的設計誤區誤區一：誤區一：外觀設計綜合癥外觀設計綜合癥表現1：只注重形態設計，忽視業態空間的組合與配置表現2：過度追求商業利益而破壞城市形象表現3：拋棄文化的商業開發表現4：尺度過于夸張誤區二：誤區二：平面布置綜合癥平面布置綜合癥表現1：商鋪和公共空間比例不佳，不能帶來經濟效益表現2：忽視商業樓層租金的層級遞減效應表現3：自動扶梯設置不能引導人流表現4：商鋪分割過于平均，不利于使用誤區三：誤區三：道路規劃3、綜合癥道路規劃綜合癥表現1：希望通過增加出入口的數量來帶動人流表現2：方向混亂，曲折復雜表現3：沒有充分預留停車表現4：未能最大程度的與城市交通相聯系誤區四：誤區四：忽視前期商業定位與規劃忽視前期商業定位與規劃表現1：盲目攀比，規模超越區域需求表現2：規劃之前不能確定主力店，規劃設計難以度身定做表現3：過度依賴主力店表現4：缺乏業態常識，規劃設計配套不足的情況較嚴重誤區一：誤區一：外觀設計綜合癥外觀設計綜合癥v案例鉆石城某城市的商業設計方案，設計師過度強調建筑形態的獨特性與視覺沖擊力，從而犧牲了部分建筑空間，不能很好的滿足商業的組合與使用，削弱了經濟效益。表現2：過度追求商業利益而破壞城市形象4、表現1：只注重形態設計，忽視業態空間的組合與配置表現4：尺度過于夸張表現3：拋棄文化的商業開發v案例北斗星商業廣場在設計商鋪時，未考慮樓層和方位對商鋪商業效益的影響，幾乎所有商鋪都是一樣的開間和進深，類似辦公樓的劃分，從而導致三、四樓層和交通盡端的商鋪出租率低。誤區二誤區二：平面布置綜合癥平面布置綜合癥表現2：忽視商業樓層租金的層級遞減效應表現1：商鋪和公共空間比例不佳，不能帶來經濟效益表現4：商鋪分割過于平均，不利于使用表現3：自動扶梯設置不能引導人流v案例南京萬達廣場誤區三：誤區三：道路規劃綜合癥道路規劃綜合癥表現2：方向混亂，曲折復雜表現1：希望通過增加出入口的數量來帶動人流表現4：未能5、最大程度的與城市交通相聯系表現3：沒有充分預留停車誤區四：誤區四：忽視前期商業定位與規劃忽視前期商業定位與規劃表現1：盲目攀比，規模超越區域需求v案例無錫站前商貿城設計者延續了他們常用的設計手法，希望將商業和建筑融為一體，讓商業建筑能夠煥發出自身的特色。充分考慮建筑的外立面設計與商業廣告空間的配合，但是由于沒有考慮到商鋪使用的要求，最終形成大量超小面積鋪面無法被商家接受，造成整座商貿城空關的敗局。表現2：規劃之前不能確定主力店，規劃設計難以度身定做表現4：缺乏業態常識，規劃設計配套不足的情況較嚴重表現3：過度依賴主力店原則一：原則一：土地的高強度開發土地的高強度開發 用足底商、用足建筑密度，爭6、取最大的商業延展面50%設計應遵循的商業原則設計應遵循的商業原則原則二：原則二：便捷的外部交通誘導便捷的外部交通誘導實現公交車站，地鐵站與項目的零距離互動運用各種手法將人流快捷引入內部環行步道體系有機組織各個內部環流之間的聯接空間設計應遵循的商業原則設計應遵循的商業原則原則三：原則三：商業建筑本身就是廣告系統商業建筑本身就是廣告系統充分挖掘商業美學價值與廣告標識的傳媒作用創造獨特的形象標志系統，強化商業品牌認知注重廣告體系與建筑形象的一體化和協調性設計應遵循的商業原則設計應遵循的商業原則拉斯維加斯弗里蒙特步行體驗街綠地 MAX MALL項目商業物業開發品種組合項目商業物業開發品種組合辦公樓辦公7、樓酒店酒店零售零售公寓公寓總部型甲級辦公樓總部型甲級辦公樓乙級辦公樓乙級辦公樓地標性超甲級辦公樓地標性超甲級辦公樓高端酒店高端酒店中高端酒店中高端酒店大型購物中心大型購物中心家庭購物中心家庭購物中心步行街區步行街區街鋪街鋪/住宅底商住宅底商裙樓商業中心裙樓商業中心居住型公寓居住型公寓酒店式公寓酒店式公寓業態規劃是商業地產規劃設計的核心l業態組合的構成包括主力店、衛星店（主要營業面積的使用者）、休閑及服務提供者其他業態的小店及零售亭和花車。它是規劃設計的依據基礎。業態規劃涉及的三個層面的問題：業態規劃涉及的三個層面的問題：u業態的選擇：一個綜合體或者商業中心應該承載哪些功能，包含哪些業態。業態的8、選擇：一個綜合體或者商業中心應該承載哪些功能，包含哪些業態。u配比的問題：各業態在綜合體或商業中心中的占比，及每一種業態中具體各配比的問題：各業態在綜合體或商業中心中的占比，及每一種業態中具體各業種的數量及相互之間關系。業種的數量及相互之間關系。減少業態、品牌之間的減少業態、品牌之間的“互斥性互斥性”。u落位與分布的關系：各業態在綜合體或商業中心的區位與業態之間的關系。落位與分布的關系：各業態在綜合體或商業中心的區位與業態之間的關系。通過業態的合理布置，規避動線上的欠缺。通過業態的合理布置，規避動線上的欠缺。業態規劃的基本原則區域環境定位：由于區位特征不同，其承載的基本功能及扮演的角色也會有較9、大的區別。目標客群的選擇：位于不同類型的城市及城市中不同區位的綜合體，其目標消費人群的消費能力，人群的結構，消費傾向也會有差異，這必然會影響到商業體中業態種類的選擇及各業態的比例。規模選擇：因不同區域環境所對應消費人群不同的消費特點，也影響到商業體中商鋪的面積大小、橫豎向空間結構的設置。動線設計與業態分布、商業運營息息相關動線的設計的重要性動線的設計的重要性u對整個項目而言：對整個項目而言：合理的動線使人流均衡分配，通過業態與動線的合理搭配，合理的動線使人流均衡分配，通過業態與動線的合理搭配，減少減少“死鋪死鋪”面積，實現商業平面價值均衡。面積，實現商業平面價值均衡。u對消費者而言：對消費者而10、言：沒有死角，可隨時調整消費節奏，減少逛街疲勞感。沒有死角，可隨時調整消費節奏，減少逛街疲勞感。u對商家而言：對商家而言：需要充足的商品展示，實現品牌宣傳，吸引消費者。需要充足的商品展示，實現品牌宣傳，吸引消費者。平面動線類型平面動線類型“一一”字型動線字型動線“回回”字型動線字型動線“L”字型動線字型動線圓弧型動線圓弧型動線復合型動線復合型動線“一一”字型動線字型動線“一一”字型動線特點字型動線特點u單一動線，不形成回路單一動線，不形成回路u商業展示面佳，不存在理論上的商業死角商業展示面佳，不存在理論上的商業死角u較難形成消費回路，易產生消費疲勞感較難形成消費回路，易產生消費疲勞感u多用于商11、業步行街或軌道交通過道商業多用于商業步行街或軌道交通過道商業“回回”字型動線字型動線“回回”字型動線特點字型動線特點u一般圍繞大中庭，動線單一形成人流回路一般圍繞大中庭，動線單一形成人流回路u商業展示面佳，不存在理論上的商業死角商業展示面佳，不存在理論上的商業死角u一般用于中高檔商業項目一般用于中高檔商業項目平面動線類型平面動線類型“L”字型動線字型動線“L”字型動線特點字型動線特點u“L”字型動線和字型動線和“回回”字型動線類似，通過大小中庭節點環繞形成字型動線類似，通過大小中庭節點環繞形成u“L”字型動線的位置，一般與主力店、次主力店位置結合考慮字型動線的位置，一般與主力店、次主力店位置結12、合考慮平面動線類型平面動線類型圓弧型動線圓弧型動線圓弧型動線特點圓弧型動線特點u動線形成回路，商業展示面效果佳動線形成回路，商業展示面效果佳u中庭空間利用率和商業價值高，往往會安排一些極富特點的功能設施來吸引消中庭空間利用率和商業價值高，往往會安排一些極富特點的功能設施來吸引消費者費者平面動線類型平面動線類型“復合復合”型動線型動線“復合復合”型動線特點型動線特點u若干個單體組成，每個單體自成一個內部動線體系，通過外部道路連為一體若干個單體組成，每個單體自成一個內部動線體系，通過外部道路連為一體u每個單體定位清晰，單體與單體之間在定位、業態、品牌之間存在差異性每個單體定位清晰，單體與單體之間在13、定位、業態、品牌之間存在差異性平面動線類型平面動線類型垂直動線類型垂直動線類型內部扶手電梯內部扶手電梯內部垂直電梯內部垂直電梯外掛式扶手電梯外掛式扶手電梯外掛式垂直電梯外掛式垂直電梯內部樓梯坡道內部樓梯坡道垂直動線設計的原則垂直動線設計的原則促使人流從低樓層向高樓層運動，充分激發消費者促使人流從低樓層向高樓層運動，充分激發消費者 “登高意愿登高意愿”u項目商業業態（目的性強的業態布局）項目商業業態（目的性強的業態布局）u地塊形狀、物業規模及形態、單層面積大小地塊形狀、物業規模及形態、單層面積大小u立體人流的自然順暢、平均分配立體人流的自然順暢、平均分配u消防疏散的規范要求消防疏散的規范要求u內14、外部垂直交通的節點組織內外部垂直交通的節點組織, ,例：中庭的重要作用就是協調平面和垂直交通組織，例：中庭的重要作用就是協調平面和垂直交通組織，形成建筑內立體的焦點。形成建筑內立體的焦點。垂直動線設計需考慮的因素垂直動線設計需考慮的因素垂直動線類型垂直動線類型內部扶手電梯，不但成為人流垂直引導的重要手段，其錯落的布局、跨層的設置，亦成為商業重要的空間景觀空間景觀、廣告載體廣告載體之之一。一。內部扶手電梯內部扶手電梯成都富力天匯u外掛式扶手電梯能夠弱化首層商業概念，直外掛式扶手電梯能夠弱化首層商業概念，直接引導消費者抵達高樓層。接引導消費者抵達高樓層。u較室內的扶手電梯相比，外掛式扶手電梯需較室15、內的扶手電梯相比，外掛式扶手電梯需要較好的景觀視野配合。要較好的景觀視野配合。外掛式扶手電梯外掛式扶手電梯垂直動線類型垂直動線類型內部垂直電梯內部垂直電梯垂直動線類型垂直動線類型內部垂直電梯一般結合項目中庭設置，可俯瞰項目內部垂直電梯一般結合項目中庭設置，可俯瞰項目全景，中庭廣場成為展示、活動、宣傳的重要區域。全景，中庭廣場成為展示、活動、宣傳的重要區域。外掛式垂直電梯外掛式垂直電梯垂直動線類型垂直動線類型u目前國內項目較少采用外掛式垂直電梯。與外掛式目前國內項目較少采用外掛式垂直電梯。與外掛式扶手電梯有相同的特點，都需要有較好的景觀視野配扶手電梯有相同的特點，都需要有較好的景觀視野配合。合。16、u商業項目多為封閉式結構，因此外掛式垂直電梯實商業項目多為封閉式結構，因此外掛式垂直電梯實用性、經濟型不大。用性、經濟型不大。內部樓梯坡道內部樓梯坡道垂直動線類型垂直動線類型u坡道，以連續的平面實現高度過渡，人行其上與坡道，以連續的平面實現高度過渡，人行其上與地面行走具有相似性。地面行走具有相似性。u坡道坡度：室內坡道坡度：室內1/8、室外、室外1/10、殘疾人用、殘疾人用1/12u坡度。坡度過大讓人產生明顯爬坡的吃力感；坡坡度。坡度過大讓人產生明顯爬坡的吃力感；坡度過小，上升同等高度，需要更大的空間、更高的度過小，上升同等高度，需要更大的空間、更高的成本。成本。業態組合是商業地產聚集人氣的核17、心要素商業中心的三大主力是：百貨、超市、院線商業中心的三大主力是：百貨、超市、院線u百貨是購物中心最常見的主力，具有很強的號召力百貨是購物中心最常見的主力，具有很強的號召力u在購物中心里，超市對人流具有極大的拉動力在購物中心里，超市對人流具有極大的拉動力u院線是購物中心里具有活力的業態，院線具有的時尚元素，吸引者周邊院線是購物中心里具有活力的業態，院線具有的時尚元素，吸引者周邊的衍生產業在附近聚集。的衍生產業在附近聚集。除以上因素外，餐飲在購物中心除以上因素外，餐飲在購物中心同樣占很大的比例。餐飲是最容易同樣占很大的比例。餐飲是最容易招商和存活的，但餐飲承受的租金招商和存活的，但餐飲承受的租金有限。有限。所以業態組合的合理性是項目運所以業態組合的合理性是項目運營成功的關鍵。營成功的關鍵。謝謝！