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1、開發流程及經濟評價開發流程及經濟評價顧問課程講義：顧問課程講義：版權聲明：本文僅供客戶內部使用，版權歸世聯地產顧問（中國）有限公司所有，未經世聯地產顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機構和個人傳閱、引用、復制和發布報告中的部分或全部內容。2007.01.08本報告是嚴格保密的。本門課程的目的本門課程的目的了解房地產項目了解房地產項目開發決策和流程開發決策和流程環節環節掌握掌握經濟評價經濟評價及其在決策中的作用及其在決策中的作用p課程分兩節，預計時間課程分兩節，預計時間3 3個小時；個小時；p課程將會結合實際的案例和現象作剖析，與大家展開研討。課程將會結合實際的案例和現象作剖析，與2、大家展開研討。2本報告是嚴格保密的。我們對課程的展開角度，為什么要了解流程我們對課程的展開角度，為什么要了解流程和經濟評價，有什么實際應用和經濟評價，有什么實際應用關于開發流程：關于開發流程：p什么時間干什么事？什么時間干什么事？p什么事情誰來辦？怎么辦最好？什么事情誰來辦？怎么辦最好？p環節容易出什么問題？環節容易出什么問題？p流程對開發商的影響是什么？流程對開發商的影響是什么？關于經濟評價：關于經濟評價：p評價哪些指標？評價哪些指標？p評價用在什么地方？評價用在什么地方？p如何進行評價？如何進行評價？3本報告是嚴格保密的。課題一：開發決策和流程環節課題一：開發決策和流程環節4本報告是嚴格保3、密的。房地產項目的整體開發流程房地產項目的整體開發流程一個房地產一個房地產項目的整體開發經營行為如何？項目的整體開發經營行為如何？土地獲取土地獲取定位決策定位決策產品設計產品設計項目報建項目報建施工建設施工建設推廣銷售推廣銷售物業管理物業管理資源獲取資源獲取資源加工資源加工資源流通資源流通及再流通及再流通p房地產的本質問題就是土地資源的再分配及流通：房地產的本質問題就是土地資源的再分配及流通：政府流向政府流向開發商開發商、開發商流向消費者開發商流向消費者、消費者之間的轉移消費者之間的轉移。所以房地。所以房地產的問題也是出在流通環節上！產的問題也是出在流通環節上！5本報告是嚴格保密的。土地獲取土4、地獲取定位決策定位決策產品設計產品設計項目報建項目報建施工建設施工建設推廣銷售推廣銷售物業管理物業管理企業拿地與否及拿地價格應該考慮哪些因素？企業拿地與否及拿地價格應該考慮哪些因素？p市場未來預期；市場未來預期；p項目或區域發展預期；項目或區域發展預期；p規劃條件的市場實現及經濟實現；規劃條件的市場實現及經濟實現；p開發商企業發展戰略和機會成本；開發商企業發展戰略和機會成本；p競爭對手的情況分析。競爭對手的情況分析。政府出讓土地的方式政府出讓土地的方式p拍賣、招標拍賣、招標、協議；（掛牌屬于拍賣方式的一種）、協議；（掛牌屬于拍賣方式的一種）p什么情況之下用什么方式？什么情況之下用什么方式？招標5、將會增多招標將會增多p目前的現象：北京雙限、深圳背負目前的現象：北京雙限、深圳背負15%15%返還指標等返還指標等6本報告是嚴格保密的。土地獲取土地獲取定位決策定位決策產品設計產品設計項目報建項目報建施工建設施工建設推廣銷售推廣銷售物業管理物業管理現有的土地政策的問題現有的土地政策的問題p單一的供應主體導致的信息不對稱；單一的供應主體導致的信息不對稱；p政府供應計劃的無序和可持續供地政策的缺失；政府供應計劃的無序和可持續供地政策的缺失；p價高者得的土地分配制度。價高者得的土地分配制度。土地拍賣中的黑馬土地拍賣中的黑馬對項目發展預期的不同導致對項目發展預期的不同導致p戰略型高價戰略型高價建業鄭州6、北市區地塊；（不在土地本身）建業鄭州北市區地塊；（不在土地本身）p轉型企業高價轉型企業高價產業企業進入房地產；（利潤期望低）產業企業進入房地產；（利潤期望低）p資金密集型無地企業資金密集型無地企業金地龍華地塊；（惡狼撲食型）金地龍華地塊；（惡狼撲食型）p非理性企業拿地非理性企業拿地眾多非成熟企業。（一介莽夫）眾多非成熟企業。（一介莽夫）7本報告是嚴格保密的。地地塊塊分分析析市市場場態態勢勢售價預測售價預測開發模式開發模式利潤預期利潤預期初步地價初步地價地價變量地價變量變量分析變量分析變量分析變量分析最高競拍價最高競拍價最可能地價最可能地價最樂觀地價最樂觀地價競爭對手分析競爭對手分析企業發展戰略7、企業發展戰略起競價格起競價格過程加價過程加價策略加價策略加價場外公關場外公關傳統價格模型傳統價格模型合理價格模型合理價格模型土地獲取土地獲取定位決策定位決策產品設計產品設計項目報建項目報建施工建設施工建設推廣銷售推廣銷售物業管理物業管理企業如何在招牌掛中為自己謀利？企業如何在招牌掛中為自己謀利？p設定競拍門坎：資金門坎、資質門坎；設定競拍門坎：資金門坎、資質門坎；p改變用地條件：附帶諸多規劃條件如加酒店、降容積率、配套公建；改變用地條件：附帶諸多規劃條件如加酒店、降容積率、配套公建；p帶方案拍賣：設定方案或者要求短期給出方案；帶方案拍賣：設定方案或者要求短期給出方案；p人為因素：搞定拍賣師（敲8、錘）、搞定政府（返利）、搞定對手（給人為因素：搞定拍賣師（敲錘）、搞定政府（返利）、搞定對手（給錢）。錢）。8本報告是嚴格保密的。土地獲取土地獲取定位決策定位決策產品設計產品設計項目報建項目報建施工建設施工建設推廣銷售推廣銷售物業管理物業管理主要決策問題（錢、地、人）：主要決策問題（錢、地、人）：p決策資金：如何使用、如何平衡、盈利期望、融資渠道決策資金：如何使用、如何平衡、盈利期望、融資渠道p決策項目：發展方向、盈利模式、承擔功能、實施進度決策項目：發展方向、盈利模式、承擔功能、實施進度p決策人力：團隊運作能力和執行能力、合作團隊、主管部門決策人力：團隊運作能力和執行能力、合作團隊、主管部門9、9本報告是嚴格保密的。土地獲取土地獲取定位決策定位決策產品設計產品設計項目報建項目報建施工建設施工建設推廣銷售推廣銷售物業管理物業管理項目決策案例項目決策案例資金如何運作？資金如何運作？p城市背景：山東省某地級城市，城市背景：山東省某地級城市，2004.12004.1p地塊情況：地塊情況：10361036畝，畝，r=1.3r=1.3，30%30%高層高層p掛牌：起掛掛牌：起掛1.361.36億，原地安置（約億，原地安置（約2.42.4億）億）p開發商賬面資金：開發商賬面資金：40004000萬萬p銀行信用額度銀行信用額度2000020000萬，通過另一正在建設項萬，通過另一正在建設項目抵押，先10、拿目抵押，先拿1200012000萬投入土地款（類違規）萬投入土地款（類違規）p土地獲取價格：土地獲取價格：1.461.46億；億；p抵押給上述銀行再貸款抵押給上述銀行再貸款80008000萬萬p提前低價賣圖紙：提前低價賣圖紙：16901690元元/ /平，開盤平，開盤800800套，套，近兩個億；近兩個億；p銀行：快速放按揭，作為條件；銀行：快速放按揭，作為條件；p施工付款：施工付款：3 3個個1/31/3，1/31/3房屋、房屋、1/31/3主材主材（開發商賒銷）、（開發商賒銷）、1/31/3現金，現金，00開始付款；開始付款；p成本：成本：14001400元元/ /平方米；平方米；p啟動11、資金：商品房建設啟動資金：商品房建設+ +回遷建設回遷建設p資金平衡：快速的現金流滿足平衡資金平衡：快速的現金流滿足平衡vsvs10本報告是嚴格保密的。土地獲取土地獲取定位決策定位決策產品設計產品設計項目報建項目報建施工建設施工建設推廣銷售推廣銷售物業管理物業管理開發商決策常見的問題是什么？舉例說明：開發商決策常見的問題是什么？舉例說明：p關于資金：以山東某開發商為例，項目建設中的資金抽出作為它用，關于資金：以山東某開發商為例，項目建設中的資金抽出作為它用，導致項目資金流出現問題；導致項目資金流出現問題；p關于項目方向，幾種死法？關于項目方向，幾種死法？想賺想死的想賺想死的（老想多賺，違背市場12、規律），體現在做了市場滯銷的產品，（老想多賺，違背市場規律），體現在做了市場滯銷的產品，比如商業問題、容積率問題、產品形態問題；比如商業問題、容積率問題、產品形態問題；逞能能死的逞能能死的，不要和地價、政府、專業公司過不去；商業就是商業不要，不要和地價、政府、專業公司過不去；商業就是商業不要牽扯其他的，比如教派、比如文化、比如面子工程；牽扯其他的，比如教派、比如文化、比如面子工程；省錢省死的省錢省死的，省錢省出事了，競爭問題、質量問題、成本壓力問題；，省錢省出事了，競爭問題、質量問題、成本壓力問題；p關于人力，是否具備了足夠的項目運作、工程管理、財務管理、對外關于人力，是否具備了足夠的項目運作13、工程管理、財務管理、對外公關人力，是否理順了內部的管理體系；公關人力，是否理順了內部的管理體系；人力問題其實更是管理問題人力問題其實更是管理問題。討論：順馳在發展擴張中，哪些問題值得檢討？討論：順馳在發展擴張中，哪些問題值得檢討？11本報告是嚴格保密的。土地獲取土地獲取定位決策定位決策產品設計產品設計項目報建項目報建施工建設施工建設推廣銷售推廣銷售物業管理物業管理包含的主要設計階段：包含的主要設計階段：p地塊勘查測繪：提供設計依據，地塊勘查測繪：提供設計依據，310310天天p規劃建筑設計：落實決策思路，規劃建筑設計：落實決策思路，3636個月個月p施工圖設計：施工標準和結構形式，施工圖設計14、：施工標準和結構形式，1313個月個月p景觀設計：景觀環境設計，景觀設計：景觀環境設計，2323個月個月p樣板房及會所設計：營銷環境設計，樣板房及會所設計：營銷環境設計，1 1個月個月討論：常見的問題有哪些？討論：常見的問題有哪些？進度問題：進度難以控制、各專業公司難以銜接進度問題：進度難以控制、各專業公司難以銜接質量問題：評價體系和評價經驗的缺失質量問題：評價體系和評價經驗的缺失12本報告是嚴格保密的。土地獲取土地獲取定位決策定位決策產品設計產品設計項目報建項目報建施工建設施工建設推廣銷售推廣銷售物業管理物業管理最優化的設計階段流程參考：最優化的設計階段流程參考：時間進度控制第1月第2月第315、月第4月第5月第6月單位規劃設計規劃單位單體設計規劃單位施工圖設計結構單位景觀設計景觀公司樣板房及會所裝飾設計各專業公司的合作與分工如何？各專業公司的合作與分工如何？p規劃單位與施工圖：初步設計、施工圖把控規劃單位與施工圖：初步設計、施工圖把控p規劃單位與景觀：完善、技術交底規劃單位與景觀：完善、技術交底p施工圖與景觀：隱蔽管線工程設計施工圖與景觀：隱蔽管線工程設計最優秀的設計成果是最能體現開發商開發思維和開發意識最優秀的設計成果是最能體現開發商開發思維和開發意識的成果，而非作品。的成果，而非作品。13本報告是嚴格保密的。土地獲取土地獲取定位決策定位決策產品設計產品設計項目報建項目報建施工建設16、施工建設推廣銷售推廣銷售物業管理物業管理開發辦開發辦開開發發經經營營許許可可證證項項目目手手冊冊計委計委固固定定資資產產投投資資計計劃劃項項目目立立項項規劃局規劃局建建設設用用地地規規劃劃許許可可土土地地測測量量、評評估估國土資源局國土資源局國國有有土土地地使使用用權權證證土土地地確確認認、報報批批土土地地交交易易開發辦開發辦人防辦人防辦墻改辦墻改辦消防支隊消防支隊環保局環保局基基礎礎設設施施牌牌套套費費開開發發管管理理費費人人防防異異地地建建設設費費墻墻改改基基金金消消防防設設施施費費環環境境評評估估及及排排污污費費規劃局規劃局建建設設工工程程規規劃劃許許可可方方案案審審批批規劃局規劃局中中17、標標通通知知書書質檢站質檢站散水辦散水辦勞保辦勞保辦定額站定額站安檢站安檢站安安全全許許可可定定額額鑒鑒別別勞勞保保統統籌籌散散水水押押金金質質檢檢委委托托城管大隊城管大隊執法大隊執法大隊規劃局規劃局開發辦開發辦建委基建科建委基建科開開工工許許可可證證預預售售許許可可證證放放線線管管理理14本報告是嚴格保密的。土地獲取土地獲取定位決策定位決策產品設計產品設計項目報建項目報建施工建設施工建設推廣銷售推廣銷售物業管理物業管理工程建設的相關知識：工程建設的相關知識：p工程建設組成部分工程建設組成部分：土建、水電、安裝及設備：土建、水電、安裝及設備p整體工程建設整體工程建設：單體部分、環境部分、室外管18、線：單體部分、環境部分、室外管線p建筑結構形式建筑結構形式：磚混、框架、框剪、鋼結構等：磚混、框架、框剪、鋼結構等p項目施工周期項目施工周期（平均進度、不考慮冰凍期）：（平均進度、不考慮冰凍期）：多層及低密度：多層及低密度：912912個月個月小高層：小高層：1 1年半年半高層建筑：高層建筑：2 2年到兩年半年到兩年半p施工組織次序施工組織次序：基礎部分基礎部分主體工程主體工程外墻裝飾及安裝外墻裝飾及安裝園區管線園區管線景觀施工景觀施工竣工驗收竣工驗收15本報告是嚴格保密的。土地獲取土地獲取定位決策定位決策產品設計產品設計項目報建項目報建施工建設施工建設推廣銷售推廣銷售物業管理物業管理工程建設19、的相關知識工程建設的相關知識2：p影響工程造價的主要因素：影響工程造價的主要因素：建筑結構形式及建筑形態：鋼結構建筑結構形式及建筑形態：鋼結構框剪（?。┛蚣艽u混框剪（小）框架磚混外立面材質及設備等級：是否玻璃幕、外立面選材標準外立面材質及設備等級：是否玻璃幕、外立面選材標準施工取費等級：在施工定額的基礎上加減施工取費等級：在施工定額的基礎上加減地基情況：是否巖石、是否流沙、是否軟基，決定了基礎的施工成本地基情況：是否巖石、是否流沙、是否軟基，決定了基礎的施工成本場地條件：是否平整、是否山地場地條件：是否平整、是否山地抗震等級：抗震等級：6 6級、級、7 7級、級、8 8級級節能要求：是否滿足節20、能規范節能要求：是否滿足節能規范景觀環境造價景觀環境造價關于施工的相關問題探討，大家在工作中都會遇到什么問題？關于施工的相關問題探討，大家在工作中都會遇到什么問題？16本報告是嚴格保密的。項目推進慢在各環節的主要原因項目推進慢在各環節的主要原因最主要的時間耽誤在項目開工前期：最主要的時間耽誤在項目開工前期：p決策上的時間反復；決策上的時間反復；p規劃設計上的時間耽誤；規劃設計上的時間耽誤；p各專業單位的銜接不夠緊密；各專業單位的銜接不夠緊密；p規劃報建的時間耽誤；規劃報建的時間耽誤；p亦可能遇到不常見的因素如：亦可能遇到不常見的因素如：地基問題導致的隱蔽工程施工進度緩慢地基問題導致的隱蔽工程施21、工進度緩慢資金短缺導致的工程施工進度緩慢資金短缺導致的工程施工進度緩慢天氣原因（雨季做基礎、冬天施工等導致）天氣原因（雨季做基礎、冬天施工等導致）工地事故和違章行為導致的臨時停工和工地整改工地事故和違章行為導致的臨時停工和工地整改17本報告是嚴格保密的。如何加快項目進度（以某多層項目為例）如何加快項目進度（以某多層項目為例）土地獲取土地獲取定位決策定位決策1212個月個月產品設計產品設計6868個月個月項目報建項目報建+1+1個月個月施工建設施工建設810810個月個月推廣銷售推廣銷售物業管理物業管理p多層項目從獲取土地至開始銷售需要的時間在多層項目從獲取土地至開始銷售需要的時間在1 1年左右22、；高層項目年左右；高層項目需要的時間在需要的時間在1 1年半至兩年；（順馳最快半年開始銷售）年半至兩年；（順馳最快半年開始銷售）18本報告是嚴格保密的。課題二：經濟評價的應課題二：經濟評價的應用用19本報告是嚴格保密的。我們對課程的展開角度，為什么要了解流程我們對課程的展開角度，為什么要了解流程和經濟評價，有什么實際應用和經濟評價，有什么實際應用關于開發流程：關于開發流程：p什么時間干什么事？什么時間干什么事？p什么事情誰來辦？怎么辦最好？什么事情誰來辦？怎么辦最好？p環節容易出什么問題？環節容易出什么問題？p流程對開發商的影響是什么？流程對開發商的影響是什么？關于經濟評價：關于經濟評價：p評23、價哪些指標？評價哪些指標？p評價用在什么地方？評價用在什么地方？p如何進行評價？如何進行評價？20本報告是嚴格保密的。項目經濟評價的指標體系項目經濟評價的指標體系對項目盈利能對項目盈利能力和風險的模擬和分析力和風險的模擬和分析盈利評價指標：盈利評價指標：p利潤（凈利潤和稅后利潤）利潤（凈利潤和稅后利潤）p利潤率（成本利潤率、自有資金回報率）利潤率（成本利潤率、自有資金回報率）p財務凈現值財務凈現值投入評價指標：投入評價指標：p投資峰值投資峰值p資金缺口資金缺口評價體系：評價體系：p現金流分析現金流分析p負債（資金來源）分析負債（資金來源）分析p不確定性分析不確定性分析 項目前期經濟測算項目前期24、經濟測算不同于工程概預算和房不同于工程概預算和房地產開發財務。地產開發財務。 項目經濟評價的使項目經濟評價的使命是模擬一條現金流，命是模擬一條現金流，幫助項目開發者決策。幫助項目開發者決策。21本報告是嚴格保密的。項目經濟評價的基本結構項目經濟評價的基本結構以房地產開發以房地產開發項目為例項目為例指標和物業配比的模擬指標和物業配比的模擬成本和投入節奏估算成本和投入節奏估算租、售計劃模擬租、售計劃模擬現金流分析現金流分析不確定性分析不確定性分析模擬開發進程模擬開發進程財務評價財務評價22本報告是嚴格保密的。物業配比模擬的兩種方法物業配比模擬的兩種方法經驗值法經驗值法p確定容積率，根據經驗安排物業25、配比確定容積率，根據經驗安排物業配比p缺點：配比的落地性不強，很難反映社區形態缺點：配比的落地性不強，很難反映社區形態配比反算法配比反算法p通過容積率和產品配比反算通過容積率和產品配比反算p優點：較準確反映配比變化對方案的影響，對方案的落地性比較優點：較準確反映配比變化對方案的影響，對方案的落地性比較有把握；有把握；p缺點：過程比較復雜，對經驗要求比較高缺點：過程比較復雜，對經驗要求比較高23本報告是嚴格保密的。房地產開發成本構成房地產開發成本構成開發成本開發成本p土地出讓費用土地出讓費用p土地拆遷和安置土地拆遷和安置p前期工程費前期工程費p建安工程費建安工程費p室外工程費室外工程費p公共配套26、設施費公共配套設施費p不可預見費用不可預見費用p開發期間稅費（包含稅收和規費）開發期間稅費（包含稅收和規費）開發費用開發費用p管理費用管理費用p銷售費用銷售費用p財務費用財務費用24本報告是嚴格保密的。現金流量分析現金流量分析現金流量表現金流量表0707下下0808上上0808下下0909上上0909下下1010上上1010下下1111上上總計總計現金流入現金流入05454223376 77036 3301682963.78 6222362223395379一階段銷售收入一階段銷售收入054542233760000077918現金流出現金流出6265418953165391926119234127、7490.87 1632919698190160土地成本土地成本52190 0 0 0 0 0 0 0 52190前期工程費前期工程費1689 0 1587 0 1587 0 0 0 4863凈現金流量凈現金流量-6265435589.5668365777513781654724589342525205219累加凈現金流量累加凈現金流量-62654-27064-20228.3 3754651328116800 162694 205220資本化率資本化率8%財務凈現值財務凈現值-6265434246633051476 11815540133643232484累加財務凈現值累加財務凈現值-626528、4-28408-2207829398 4121395226.32 131658 164142內部收益率內部收益率49%123%動態投資回收期動態投資回收期1.78p財務凈現值（財務凈現值（FNPV)FNPV)：反映計算期內的獲利能力：反映計算期內的獲利能力p內部收益率內部收益率(FIRR)(FIRR)：反映項目成本和效益相抵后的報酬率：反映項目成本和效益相抵后的報酬率p動態投資回收期動態投資回收期(P(Pt t) )：投資返本年限，反映抗風險能力：投資返本年限，反映抗風險能力25本報告是嚴格保密的。不確定性分析不確定性分析盈虧平衡分析盈虧平衡分析p又稱保本點分析，分為：又稱保本點分析，分為：p29、價格保本點分析價格保本點分析p銷售率（租售率保本點分析）保本點分析銷售率（租售率保本點分析）保本點分析敏感性分析敏感性分析p又稱靈敏度分析又稱靈敏度分析p反映單種不確定因素對項目效益的影響反映單種不確定因素對項目效益的影響p一般考慮土地價格、建安成本和售價的不確定性一般考慮土地價格、建安成本和售價的不確定性26本報告是嚴格保密的。我們將結合具體案例來講解經濟評價在決策我們將結合具體案例來講解經濟評價在決策中的運用中的運用案例案例1 1p協助決策物業形態協助決策物業形態案例案例2 2p協助決策資金計劃協助決策資金計劃案例案例3 3p協助決策容積率協助決策容積率27本報告是嚴格保密的。經濟評價的基30、本原則經濟評價的基本原則客觀合理客觀合理價值對等價值對等p對于容積率、成本、價格等基本假設的取值要做到客觀和合理對于容積率、成本、價格等基本假設的取值要做到客觀和合理p品質不對等的商品，不在同一價值體系下比較品質不對等的商品，不在同一價值體系下比較28本報告是嚴格保密的。經濟評價的常見誤區經濟評價的常見誤區追求精確地說明問題：追求精確地說明問題： 實際上，就是在施工圖設計階段后的工程概預算，都存在實際上，就是在施工圖設計階段后的工程概預算，都存在10%10%左右的誤差，而項目前期的經濟評價誤差范圍更大。左右的誤差，而項目前期的經濟評價誤差范圍更大。 提交提交“大而全大而全”的單方案經濟評價不但31、浪費大量的時間并且缺的單方案經濟評價不但浪費大量的時間并且缺乏參考意義。乏參考意義。取值隨意，缺乏說服力：取值隨意，缺乏說服力： 測算取值難以把握的方面：物業配比、容積率、建安成本和施測算取值難以把握的方面：物業配比、容積率、建安成本和施工成本分期投入時都會缺乏說服力。工成本分期投入時都會缺乏說服力?；炯僭O缺乏彈性：基本假設缺乏彈性： 經濟評價是建立于很多基本假設上的對開發流程的模擬，基本經濟評價是建立于很多基本假設上的對開發流程的模擬，基本假設不能等同于事實，必須考慮成本、市場和其它因素影響帶來的假設不能等同于事實，必須考慮成本、市場和其它因素影響帶來的變化。變化。29本報告是嚴格保密的。32、如何成文優秀的經濟評價報告如何成文優秀的經濟評價報告 步驟步驟1 1：明確基本假設，取得共識基本假設的合理性比計算過程更加重要 步驟步驟2 2：提出和決策相關的核心問題切中決策的要害 步驟步驟3 3：結合市場分析評判方案要市場的合理性，而不是數值上的利潤最大化 步驟步驟4 4：給出指導發展或規劃的“方向性建議”從經濟評價背后提煉出規律，指導和推進項目30本報告是嚴格保密的。給大家的建議給大家的建議如何成為經濟評價高手如何成為經濟評價高手p積累自己的成本數據積累自己的成本數據p建立外部專家庫建立外部專家庫p理解開發流程、工程進程和各種條件對成本的影響理解開發流程、工程進程和各種條件對成本的影響p具體問題具體分析，累積分析模型和分析技巧具體問題具體分析，累積分析模型和分析技巧31本報告是嚴格保密的。Thanks!32