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1、本報告是嚴(yán)格保密的。本報告是嚴(yán)格保密的。2022/6/142022/6/14房地產(chǎn)開發(fā)流程與房地房地產(chǎn)開發(fā)流程與房地產(chǎn)項目開發(fā)貸款產(chǎn)項目開發(fā)貸款本報告是嚴(yán)格保密的。2 一、房地產(chǎn)開發(fā)流程一、房地產(chǎn)開發(fā)流程本報告是嚴(yán)格保密的。3主要內(nèi)容主要內(nèi)容1、房地產(chǎn)開發(fā)一般流程2、開發(fā)手續(xù)及文件3、關(guān)注幾個重要文件本報告是嚴(yán)格保密的。41 1、房地產(chǎn)開發(fā)一般流程（中國、房地產(chǎn)開發(fā)一般流程（中國5 5段模型）段模型）項目取得之前項目取得之前( (策劃階段策劃階段) )0.51年年前期準(zhǔn)備前期準(zhǔn)備( (準(zhǔn)備階段準(zhǔn)備階段) )建設(shè)及銷售建設(shè)及銷售( (實施階段實施階段) )竣工入伙竣工入伙( (完工階段完工階段)2、 )物業(yè)交接物業(yè)交接/ /管理管理( (運營階段運營階段) )投資機會研究投資機會研究項目建議書項目建議書可行性研究報告可行性研究報告項目取地策略報告項目取地策略報告資金籌措資金籌措組建公司組建公司簽訂土地合同簽訂土地合同資金籌措資金籌措勘察測量勘察測量規(guī)劃設(shè)計規(guī)劃設(shè)計臨時供水供電臨時供水供電場地平整等場地平整等0.5年年開發(fā)報建開發(fā)報建工程招投標(biāo)工程招投標(biāo)開發(fā)建設(shè)開發(fā)建設(shè)銷售與招商銷售與招商樓宇按揭樓宇按揭竣工驗收竣工驗收驗收備案驗收備案入伙通告入伙通告初始登記初始登記轉(zhuǎn)移登記轉(zhuǎn)移登記交接物業(yè)交接物業(yè)1.52.5年年0.5年年本報告是嚴(yán)格保密的。5“垂直壟斷型垂直壟斷型”的中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的3、中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈u1、中國房地產(chǎn)鏈條是政府垂直一體化的壟斷型產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)u2、土地的壟斷供應(yīng)，土地成為房地產(chǎn)價值鏈的主體，無論鏈條上的哪一個環(huán)節(jié)，都必須通過土地才能實現(xiàn)其價值和功能 u3、開發(fā)商是鏈條上的二級利益獲得者u4、其它如融資機構(gòu)（銀行、基金等）、開發(fā)隊伍（顧問、設(shè)計、施工、材料供應(yīng)、廣告）、中介機構(gòu)（策劃、代理銷售、經(jīng)紀(jì)等）等是鏈條上的三級利益分配者u5、三級利益獲得者扮演是服務(wù)機構(gòu)的角色，緊密圍繞在開發(fā)商周圍，構(gòu)成了整個鏈條的下游端。 開發(fā)商開發(fā)隊伍中介機構(gòu)金融機構(gòu)l設(shè)計師l承建商l供應(yīng)商l顧問l策劃l經(jīng)紀(jì)l廣告政 府l銀行l(wèi)基金l信托中國中國現(xiàn)現(xiàn)有房地有房地產(chǎn)鏈產(chǎn)鏈從土地的供從土地的4、供給給、到、到資資本的運作等各本的運作等各環(huán)節(jié)環(huán)節(jié)，沒有完全市沒有完全市場場化化 本報告是嚴(yán)格保密的。6“水平分工型水平分工型”美國房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈條美國房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈條u房地產(chǎn)的核心是資本運作，基金或者投資銀行成為房地產(chǎn)市場的主導(dǎo)者u美國的房地產(chǎn)開發(fā)商角色更類似于接受委托的中間人，在整個房地產(chǎn)開發(fā)過程中，利用完善的中介服務(wù)市場將開發(fā)的各個功能環(huán)節(jié)外包，很少進(jìn)行產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)過程的全程運作。u地產(chǎn)建造商或中介商只不過是圍繞地產(chǎn)基金的配套環(huán)節(jié)。市場需求市場需求銀行等金融機構(gòu)銀行等金融機構(gòu)設(shè)計事務(wù)所設(shè)計事務(wù)所建造商建造商市政配套市政配套土地經(jīng)紀(jì)土地經(jīng)紀(jì)健全的技術(shù)中介服務(wù)市場健全的技術(shù)中介服務(wù)市場5、房產(chǎn)投資商房產(chǎn)投資商房產(chǎn)開發(fā)商房產(chǎn)開發(fā)商物業(yè)代理物業(yè)代理資本運營和專業(yè)分工為主導(dǎo)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈資本運營和專業(yè)分工為主導(dǎo)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈本報告是嚴(yán)格保密的。7 房地產(chǎn)開發(fā)流程（美國房地產(chǎn)開發(fā)流程（美國8 8段模型）段模型）提出投資設(shè)想提出投資設(shè)想投資設(shè)想投資設(shè)想細(xì)化細(xì)化可行性研究可行性研究簽署正式委簽署正式委托協(xié)議托協(xié)議房地產(chǎn)資產(chǎn)管房地產(chǎn)資產(chǎn)管理理合同談判合同談判竣工入伙竣工入伙工程建設(shè)工程建設(shè)1、尋找多個可選、尋找多個可選擇的投資機會擇的投資機會:2、快速判斷可行、快速判斷可行性性1、選擇實現(xiàn)其開發(fā)、選擇實現(xiàn)其開發(fā)設(shè)想用地設(shè)想用地;2、探討技術(shù)可行、探討技術(shù)可行;3、與潛在租客、銀、與潛在租客、6、銀行、合作伙伴、專業(yè)行、合作伙伴、專業(yè)人士接觸人士接觸4、做初步方案、做初步方案5、探討獲取用地的、探討獲取用地的可行性可行性1、市場研究，估算、市場研究，估算市場吸納率；市場吸納率；2、預(yù)估成本、價格、預(yù)估成本、價格3、報送計劃到政府、報送計劃到政府4、從法律、技術(shù)和、從法律、技術(shù)和經(jīng)濟(jì)方面判斷項目可經(jīng)濟(jì)方面判斷項目可行性行性1、確定設(shè)計方案；、確定設(shè)計方案；2、得到貸款承諾、得到貸款承諾3、確定總承包商、確定總承包商4、確定租售方案、確定租售方案5、獲得政府的用地、獲得政府的用地、規(guī)劃等許可規(guī)劃等許可1、合作開發(fā)協(xié)議；、合作開發(fā)協(xié)議；2、建設(shè)貸款協(xié)議和長、建設(shè)貸款協(xié)議和長期融資協(xié)議期融資協(xié)7、議3、土地出讓或轉(zhuǎn)讓合、土地出讓或轉(zhuǎn)讓合同同4、工程施工合同、工程施工合同5、保險合同、保險合同6、預(yù)租（售）合同、預(yù)租（售）合同1、物業(yè)管理、更新改造、市場推廣；、物業(yè)管理、更新改造、市場推廣；2、延長物業(yè)經(jīng)濟(jì)壽命、提高資產(chǎn)運行質(zhì)量、延長物業(yè)經(jīng)濟(jì)壽命、提高資產(chǎn)運行質(zhì)量3、非房地產(chǎn)企業(yè)將其作為固定資產(chǎn)，進(jìn)入其投資組合中、非房地產(chǎn)企業(yè)將其作為固定資產(chǎn)，進(jìn)入其投資組合中本報告是嚴(yán)格保密的。82 2、開發(fā)手續(xù)及文件、開發(fā)手續(xù)及文件程程 序序提供資料提供資料認(rèn)可文件認(rèn)可文件經(jīng)辦單位經(jīng)辦單位1、簽訂土地使用權(quán)出讓合同書土地使用權(quán)出讓合同書國土資源和房產(chǎn)管理局2、申請土地使用權(quán)初始登記1. 深圳市房地產(chǎn)初8、始登記申請書； 2. 申請人身份證明； 3. 土地權(quán)屬證明； 4. 登記機關(guān)認(rèn)可的測量機構(gòu)出具的實地測繪結(jié)果報告書 ; 5. 違法用地經(jīng)處理并準(zhǔn)許留用的，應(yīng)提交行政處罰決定書及繳交的罰款發(fā)票； 6. 法律、法規(guī)、規(guī)章及規(guī)范性文件規(guī)定的其他文件。 房地產(chǎn)證（土地）國土資源和房產(chǎn)管理局3、核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可以招標(biāo)拍賣掛牌取得為例：1、申請書；2、申請人身份證明3、土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌成交確認(rèn)書4、土地使用權(quán)出讓合同書 深圳市建設(shè)用地規(guī)劃許可證規(guī)劃局本報告是嚴(yán)格保密的。92 2、開發(fā)手續(xù)及文件、開發(fā)手續(xù)及文件程程 序序提供資料提供資料認(rèn)可文件認(rèn)可文件經(jīng)辦經(jīng)辦單位單位4、立項審批1、申請報告；9、2、深圳市年度項目申報表；3、可行性報告（投資3000萬以上）；4、項目法人注冊文件；5、項目資本金證明文件；6、建設(shè)用地規(guī)劃許可證等固定資產(chǎn)投資許可證發(fā)展計劃局5、設(shè)計方案審批1、申請書；2、申請人身份證明資料 3、建設(shè)用地規(guī)劃許可證；4、土地使用權(quán)出讓合同書；5、有關(guān)專業(yè)主管部門對設(shè)計方案的審查意見；6、設(shè)計方案及有關(guān)圖紙；7、設(shè)計單位資質(zhì) 建筑工程設(shè)計方案審批意見書規(guī)劃局6、擴(kuò)初設(shè)計審批（一般多層民用和工業(yè)建筑略）1、申請書；2、申請人身份證明資料 3、建設(shè)用地規(guī)劃許可證；4、土地使用權(quán)出讓合同書；5、有關(guān)專業(yè)主管部門對設(shè)計方案的審查意見；6、設(shè)計方案及有關(guān)圖紙；7、深圳市建筑工程方案設(shè)10、計審批意見書建筑工程擴(kuò)初設(shè)計審批意見書規(guī)劃局本報告是嚴(yán)格保密的。102 2、開發(fā)手續(xù)及文件、開發(fā)手續(xù)及文件程程 序序提供資料提供資料認(rèn)可文件認(rèn)可文件經(jīng)辦單位經(jīng)辦單位7、施工圖審批1、申請書；2、申請人身份證明資料 ；3、建設(shè)用地規(guī)劃許可證；4、土地使用權(quán)出讓合同書；5、深圳市建筑工程方案設(shè)計審批意見書；6、深圳市建筑工程擴(kuò)初設(shè)計審批意見書；7、環(huán)保、人防、衛(wèi)生、文物保護(hù)、消防等相關(guān)主管部門的審查意見；8、施工圖設(shè)計文件等建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)劃局8、辦理有關(guān)手續(xù)及繳費1、合同備案（勘察設(shè)計、工程監(jiān)理和施工合同）； 2、人防、燃?xì)?、白蟻防治和水土保持方案的審查?3、質(zhì)量監(jiān)查和安全監(jiān)查登記；4、交11、費：散裝水泥基金、墻改保證金、交易咨詢服務(wù)費。建設(shè)局本報告是嚴(yán)格保密的。112 2、開發(fā)手續(xù)及文件、開發(fā)手續(xù)及文件程程 序序提供資料提供資料認(rèn)可文件認(rèn)可文件經(jīng)辦經(jīng)辦單位單位9、施工報批申請(開工申請)1、申請表；2、經(jīng)辦人身份證明材料；3、規(guī)劃許可證明文件；4、施工合同；5、監(jiān)理合同和總監(jiān)理工程師任命書；6、保證工程質(zhì)量、施工安全檢查的基本技術(shù)資料；7、支付保函收訖證明建筑工程施工許可證建設(shè)局10、施工招投標(biāo)（招標(biāo)工程）1、施工招標(biāo)申請 2、招標(biāo)文件 3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證 4、立項批文 5、資信證明和資金到位證明 6、企業(yè)性質(zhì)的有效證明 7、由定額站審定的工程造價確定施工單位，簽定承包合同建12、設(shè)局本報告是嚴(yán)格保密的。122 2、開發(fā)手續(xù)及文件、開發(fā)手續(xù)及文件程序程序提供資料提供資料認(rèn)可文件認(rèn)可文件經(jīng)辦單位經(jīng)辦單位11、預(yù)售1、行政許可申請書 ；2、身份證明；3、開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級證書；4、土地使用權(quán)房地產(chǎn)證；5、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證； 6、會計師事務(wù)所出具的已投入開發(fā)建設(shè)資金的驗資報告；7、施工進(jìn)度和竣工交付日期說明及建設(shè)工程監(jiān)理單位出具的進(jìn)度報告及工程形象進(jìn)度報告，7 層以下（含本數(shù)）的商品房項目，已完成結(jié)構(gòu)工程并封頂， 7 層以上（不含本數(shù)）的商品房預(yù)售項目，已完成 2/3 結(jié)構(gòu)工程；8、商品房預(yù)售方案（預(yù)售方案說明商品房位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、預(yù)售面積及分戶匯總表、交13、付使用后的物業(yè)管理，附預(yù)售查丈報告及商品房的總平面、立面、剖面圖及分層平面圖）； 9、預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議；10、市地名辦出具的命名批復(fù)房地產(chǎn)預(yù)售許可證國土資源和房產(chǎn)管理局本報告是嚴(yán)格保密的。132 2、開發(fā)手續(xù)及文件、開發(fā)手續(xù)及文件程序程序提供資料提供資料認(rèn)可文件認(rèn)可文件經(jīng)辦單位經(jīng)辦單位12、建設(shè)工程竣工驗收與備案1、深圳市房屋建筑工程竣工驗收備案申請表；2、房屋建筑工程竣工驗收報告（原件）或核驗證書 ；3、配套的燃?xì)夤こ炭⒐を炇請蟾妫ㄔ┗蝌炇兆C書 ；4、消防、電梯驗收合格證明文件或準(zhǔn)許使用文件 建設(shè)工程竣工驗收備案證明書 建設(shè)局13、建設(shè)工程規(guī)劃驗收1、申請書；2、申請人身份證明；3、深圳市14、建設(shè)工程用地許可證；4、土地使用權(quán)出讓合同及補充協(xié)議；5、深圳市建設(shè)工程規(guī)劃許可證及全套圖紙；6、建設(shè)工程竣工測量和竣工查丈報告及圖紙深圳市建設(shè)工程規(guī)劃驗收合格證規(guī)劃局本報告是嚴(yán)格保密的。142 2、開發(fā)手續(xù)及文件、開發(fā)手續(xù)及文件程序程序提供資料提供資料認(rèn)可文件認(rèn)可文件經(jīng)辦單位經(jīng)辦單位14、初始登記1. 深圳市房地產(chǎn)初始登記申請表；2. 申請人身份證明； 3. 土地使用權(quán)屬證明； 4. 建設(shè)工程規(guī)劃許可證（原建筑許可證或建筑工程規(guī)劃許可證）； 5. 施工許可證； 6. 建筑物竣工驗收證明； 7. 工程結(jié)算書； 8. 建筑設(shè)計總平面圖、建筑物竣工圖（包括單體建筑平面、立面、剖面圖）； 9. 有資15、質(zhì)的測量機構(gòu)出具的實地測繪結(jié)果報告書； 10. 房地產(chǎn)分棟、分戶匯總表； 房地產(chǎn)證 國土資源和房產(chǎn)管理局本報告是嚴(yán)格保密的。152 2、開發(fā)手續(xù)及文件、開發(fā)手續(xù)及文件項目取得之前項目取得之前（策劃階段）（策劃階段）前期準(zhǔn)備前期準(zhǔn)備（準(zhǔn)備階段）（準(zhǔn)備階段）建設(shè)及銷售建設(shè)及銷售（實施階段）（實施階段）竣工入伙竣工入伙（完工階段）（完工階段）物業(yè)交接物業(yè)交接/ /運營運營（運營階段）（運營階段）6 6 建設(shè)工程規(guī)劃許可證7 7 施工許可證8 8 預(yù)售許可證9 9房地產(chǎn)預(yù)售合同1010竣工驗收備案證明書1111房地產(chǎn)證1土地出讓合同2 房地產(chǎn)證(土地)3 建設(shè)用地規(guī)劃許可證4 開發(fā)資質(zhì)證書5立項批文本16、報告是嚴(yán)格保密的。163 3、關(guān)注幾個重要文件、關(guān)注幾個重要文件二：二：“四證四證”三：預(yù)售許可證三：預(yù)售許可證一：土地出讓合同一：土地出讓合同/補充協(xié)議補充協(xié)議本報告是嚴(yán)格保密的。17 二、房地產(chǎn)項目開發(fā)貸款二、房地產(chǎn)項目開發(fā)貸款本報告是嚴(yán)格保密的。18一、房地產(chǎn)開發(fā)貸款評估的意義是什么？一、房地產(chǎn)開發(fā)貸款評估的意義是什么？我們必須能回答以下幾個問題：我們必須能回答以下幾個問題：Q1Q1：什么是房地產(chǎn)開發(fā)貸款？：什么是房地產(chǎn)開發(fā)貸款？：什么是房地產(chǎn)開發(fā)貸款？：什么是房地產(chǎn)開發(fā)貸款？房地產(chǎn)開發(fā)貸款是指向借款人發(fā)放的用于開發(fā)、建造向市場銷售、出租等用途的房地產(chǎn)項目的貸款 商業(yè)銀行只能對已取得國有17、土地使用證、建設(shè)用地國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證可證的項目發(fā)放貸款 （即四證齊全） 商業(yè)銀行對申請貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)要求其開發(fā)項目資本金比例不低于資本金比例不低于35% （資本金指所有者權(quán)益）Q2Q2：房地產(chǎn)開發(fā)貸款應(yīng)具備哪些條件？：房地產(chǎn)開發(fā)貸款應(yīng)具備哪些條件？：房地產(chǎn)開發(fā)貸款應(yīng)具備哪些條件？：房地產(chǎn)開發(fā)貸款應(yīng)具備哪些條件？本報告是嚴(yán)格保密的。19Q3Q3：房地產(chǎn)開發(fā)貸款要解決哪些問題？：房地產(chǎn)開發(fā)貸款要解決哪些問題？：房地產(chǎn)開發(fā)貸款要解決哪些問題？：房地產(chǎn)開發(fā)貸款要解決哪些問題？ 借款企業(yè)借款18、企業(yè) 企業(yè)總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)等財務(wù)狀況 已開發(fā)項目的銷售情況、發(fā)展商口碑、樓盤質(zhì)量 持續(xù)開發(fā)的能力 項目本身項目本身 項目條件：位置、交通、基礎(chǔ)設(shè)施、土地現(xiàn)狀、限制條件 項目規(guī)劃設(shè)計方案（判斷項目定位） 項目的施工計劃、投資計劃安排 項目市場項目市場 區(qū)域市場狀況 產(chǎn)品定位 競爭 置業(yè)特點 價格 在售樓盤 項目合法性如何？ 借款企業(yè)的資信、償債能力？ 項目在市場上的競爭力如何？ 項目如何籌措資金？ 項目的貸款額度及貸款期限？ 項目的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如何？ 項目的擔(dān)保能力如何？ 項目貸款主要風(fēng)險是什么？本報告是嚴(yán)格保密的。20 項目評估報告框架項目評估報告框架報告摘要報告摘要評估假設(shè)和限制條件項目評估說19、明承貸主體簡介評估結(jié)論與建議借款企業(yè)評估借款企業(yè)評估貸款企業(yè)概況經(jīng)營者素質(zhì)企業(yè)財務(wù)狀況及償債能力評估企業(yè)已開發(fā)項目、在建項目及土地儲備貸款企業(yè)綜合評價項目概況與背景項目概況與背景項目概況項目建設(shè)合法性分析項目建設(shè)規(guī)模項目建設(shè)合作情況項目市場分析項目市場分析總體市場分析區(qū)域市場分析項目定位項目SWOT分析及定位判斷項目銷售價格確定及銷售率預(yù)測項目總投資估算項目總投資估算與資金籌措與資金籌措測算前提條件項目總投資估算項目投資計劃項目資金籌措計劃本報告是嚴(yán)格保密的。21 項目評估報告框架項目評估報告框架項目經(jīng)濟(jì)效益項目經(jīng)濟(jì)效益分析分析項目銷售收入和銷售稅金測算項目利潤項目綜合經(jīng)濟(jì)效益分析項目盈虧平衡20、分項目盈虧平衡分析和敏感性分析析和敏感性分析項目盈虧平衡分析項目敏感性分析項目償債能力項目償債能力分析分析還款來源分析貸款償還期測算貸款方式及貸款方式及擔(dān)保能力分析擔(dān)保能力分析貸款方式分析擔(dān)保能力分析銀行效益銀行效益分析分析銀行效益貸款風(fēng)險及貸款風(fēng)險及防范措施防范措施貸款風(fēng)險風(fēng)險防范措施本報告是嚴(yán)格保密的。22附表：貸款項目評估用表附表：貸款項目評估用表附表1：項目評估情況表附表2：項目開發(fā)成本估算表附表3：項目銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表附表3：項目經(jīng)營收入與經(jīng)營稅金及附加估算表附表4：項目投資計劃估算表附表5：資金來源與運用表附表6：損益及利潤分配表附表7：現(xiàn)金流量表（全部投資）附表8：21、貸款償還期測算表附表9：敏感性分析表本報告是嚴(yán)格保密的。23二、不同過程中各自扮演不同的角色二、不同過程中各自扮演不同的角色Q1Q1Q1Q1：初次和客戶溝通我們應(yīng)該獲取什么信息？：初次和客戶溝通我們應(yīng)該獲取什么信息？：初次和客戶溝通我們應(yīng)該獲取什么信息？：初次和客戶溝通我們應(yīng)該獲取什么信息？客戶人員客戶人員技術(shù)人員技術(shù)人員我們的客戶我們的客戶？本報告是嚴(yán)格保密的。24不同的角色不同的角色 向客戶提交所需資料清單； 主動讓客戶介紹項目背景； 了解貸款目的（如：裝修貸款） 根據(jù)項目規(guī)模及用途復(fù)雜程度初步判斷收費標(biāo)準(zhǔn)； 與客戶協(xié)商報告提交時間； 收費談判及簽定合同； 收取定金。客戶人員：客戶人員： 22、負(fù)責(zé)解釋資料清單的內(nèi)容； 確認(rèn)所需資料清單是否齊全； 記錄客戶介紹項目背景內(nèi)容； 了解項目規(guī)模、設(shè)計方案、設(shè)計理念及優(yōu)勢； 確定項目借款主體、貸款目的； 了解項目的總投資、預(yù)期銷售價格、還款來源； 確認(rèn)項目貸款額度、貸款期限及貸款利率； 了解項目自有資金情況是否達(dá)到35%； 項目資金投入情況； 根據(jù)所提供資料初步判斷項目存在的問題并進(jìn)行溝通確認(rèn)； 特殊情況下我們曾經(jīng)處理辦法及案例； 協(xié)助客戶人員確定報告提交日期。技術(shù)人員：技術(shù)人員：本報告是嚴(yán)格保密的。25項目評估所必須收集的資料項目評估所必須收集的資料u合法性資料u借款企業(yè)財務(wù)資料u項目資料土地使用權(quán)出讓合同及補充協(xié)議（轉(zhuǎn)讓合同等）付清地價款23、證明及房地產(chǎn)證（土地）建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證施工許可證項目固定資產(chǎn)投資許可證（或深圳市發(fā)展計劃批文）借款企業(yè)營業(yè)執(zhí)照及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書借款企業(yè)情況介紹（公司簡史、公司管理層簡歷、已開發(fā)項目、在開發(fā)項目、待開發(fā)項目、土地儲備情況）公司公司借款情況項目規(guī)劃設(shè)計方案項目可行性研究報告項目投資概算和投資計劃工程建設(shè)計劃、施工進(jìn)度（工程進(jìn)度橫道圖）項目資金籌措計劃（自有資金、擬貸款資金、融資計劃）項目自有資金構(gòu)成及來源說明（提供相關(guān)票據(jù)）擔(dān)保企業(yè)介紹、近三年經(jīng)審計后財務(wù)報告及最近一期的財務(wù)報告本報告是嚴(yán)格保密的。26Q2Q2Q2Q2：報告撰寫過程中我們可能遇到什么情：報告撰寫過程中我24、們可能遇到什么情：報告撰寫過程中我們可能遇到什么情：報告撰寫過程中我們可能遇到什么情況？況？況？況？u討論：在這些情況下技術(shù)人員和客戶人員如何處理？可能是：u資金缺口達(dá)不到企業(yè)所需要的貸款額度？u自有資金達(dá)不到35%？u項目合法性手續(xù)不全？u客戶預(yù)期銷售價格偏高？u擔(dān)保抵押物不足值？u客戶提供資料不全導(dǎo)致報告不能按時出具？u本報告是嚴(yán)格保密的。27 三、附件：項目經(jīng)濟(jì)評價幾個指標(biāo)三、附件：項目經(jīng)濟(jì)評價幾個指標(biāo)本報告是嚴(yán)格保密的。28項目經(jīng)濟(jì)評價需掌握的幾個概念項目經(jīng)濟(jì)評價需掌握的幾個概念u參考中華人民共和國建設(shè)部發(fā)布房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價方法u按照房地產(chǎn)項目未來獲取收益方式劃分:出售型房地產(chǎn)項25、目、出租型房地產(chǎn)項目、混合型房地產(chǎn)項目1、房地產(chǎn)開發(fā)總投資、房地產(chǎn)開發(fā)總投資：包括開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營資金開發(fā)建設(shè)投資包括土地費用、前期工程費用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用、建筑安裝工程費用、公共配套設(shè)施建設(shè)費用、開發(fā)間接管理費用、財務(wù)費用、管理費用、銷售費用、開發(fā)期稅費、其他費用以及不可預(yù)見費用經(jīng)營資金是指開發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營的周轉(zhuǎn)資金2、房地產(chǎn)項目的收入、房地產(chǎn)項目的收入：包括房地產(chǎn)的銷售收入、租金收入、自營收入等本報告是嚴(yán)格保密的。29房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價幾大指標(biāo)（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價幾大指標(biāo)（一）u現(xiàn)金流量表反映房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期的現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出，按期編制，進(jìn)行房地產(chǎn)項目財務(wù)盈利能力26、分析（全部投資現(xiàn)金流量表、資本金現(xiàn)金流量表、投資者各方現(xiàn)金流量表）u資金來源與運用表反映房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期各期的資金盈余或短缺情況，用于選擇資金籌措方案，制定適宜的借款及償還計劃u損益表反映房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的利潤總額、所得稅及各期稅后利潤的分配情況1、動態(tài)評價指標(biāo)財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）：指房地產(chǎn)項目在整個開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率評判標(biāo)準(zhǔn)：當(dāng)FIRRMARR或FIRRic，即認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求，在財務(wù)上是可以考慮接受的。ic行業(yè)基準(zhǔn)內(nèi)部收益率應(yīng)按照當(dāng)?shù)仄骄饺≈?，一般?%10%財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）：指按照投資者最低可接受的收益率或設(shè)定的基27、準(zhǔn)收益率ic ，將房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到開發(fā)期初的現(xiàn)值之和評判標(biāo)準(zhǔn)：財務(wù)凈現(xiàn)值大于或等于零的房地產(chǎn)項目，在財務(wù)上是可以考慮接受的投資回收期：指以房地產(chǎn)項目的凈收益抵償總投資所需要的時間，一般以年表示，并從房地產(chǎn)項目開始期的起始年算起本報告是嚴(yán)格保密的。30房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價幾大指標(biāo)（二）房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價幾大指標(biāo)（二）2、靜態(tài)評價指標(biāo)利潤總額=經(jīng)營收入-經(jīng)營成本-管理費用-銷售費用-財務(wù)費用-經(jīng)營 稅金及附加稅后利潤總額=利潤總額-所得稅成本利潤率=利潤總額/總投資*100%稅后成本利潤率=稅后利潤總額/總投資*100%投資利潤率=年平均利潤總額/總投資*100%稅后投資利潤率=年平均稅后利潤總額/總投資*100%借款償還期（Pd）=借款償還后開發(fā)出現(xiàn)盈余期數(shù)-開發(fā)借款期數(shù)+（當(dāng)期償還借款額/當(dāng)期可用于還款的資金額）本報告是嚴(yán)格保密的。31 謝謝各位