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1、本報告是嚴格保密的。本報告是嚴格保密的。2022/6/142022/6/14房地產開發流程與房地房地產開發流程與房地產項目開發貸款產項目開發貸款本報告是嚴格保密的。2 一、房地產開發流程一、房地產開發流程本報告是嚴格保密的。3主要內容主要內容1、房地產開發一般流程2、開發手續及文件3、關注幾個重要文件本報告是嚴格保密的。41 1、房地產開發一般流程（中國、房地產開發一般流程（中國5 5段模型）段模型）項目取得之前項目取得之前( (策劃階段策劃階段) )0.51年年前期準備前期準備( (準備階段準備階段) )建設及銷售建設及銷售( (實施階段實施階段) )竣工入伙竣工入伙( (完工階段完工階段)2、 )物業交接物業交接/ /管理管理( (運營階段運營階段) )投資機會研究投資機會研究項目建議書項目建議書可行性研究報告可行性研究報告項目取地策略報告項目取地策略報告資金籌措資金籌措組建公司組建公司簽訂土地合同簽訂土地合同資金籌措資金籌措勘察測量勘察測量規劃設計規劃設計臨時供水供電臨時供水供電場地平整等場地平整等0.5年年開發報建開發報建工程招投標工程招投標開發建設開發建設銷售與招商銷售與招商樓宇按揭樓宇按揭竣工驗收竣工驗收驗收備案驗收備案入伙通告入伙通告初始登記初始登記轉移登記轉移登記交接物業交接物業1.52.5年年0.5年年本報告是嚴格保密的。5“垂直壟斷型垂直壟斷型”的中國房地產產業鏈的3、中國房地產產業鏈u1、中國房地產鏈條是政府垂直一體化的壟斷型產業結構u2、土地的壟斷供應，土地成為房地產價值鏈的主體，無論鏈條上的哪一個環節，都必須通過土地才能實現其價值和功能 u3、開發商是鏈條上的二級利益獲得者u4、其它如融資機構（銀行、基金等）、開發隊伍（顧問、設計、施工、材料供應、廣告）、中介機構（策劃、代理銷售、經紀等）等是鏈條上的三級利益分配者u5、三級利益獲得者扮演是服務機構的角色，緊密圍繞在開發商周圍，構成了整個鏈條的下游端。 開發商開發隊伍中介機構金融機構l設計師l承建商l供應商l顧問l策劃l經紀l廣告政 府l銀行l基金l信托中國中國現現有房地有房地產鏈產鏈從土地的供從土地的4、供給給、到、到資資本的運作等各本的運作等各環節環節，沒有完全市沒有完全市場場化化 本報告是嚴格保密的。6“水平分工型水平分工型”美國房地產業的產業鏈條美國房地產業的產業鏈條u房地產的核心是資本運作，基金或者投資銀行成為房地產市場的主導者u美國的房地產開發商角色更類似于接受委托的中間人，在整個房地產開發過程中，利用完善的中介服務市場將開發的各個功能環節外包，很少進行產業房地產開發過程的全程運作。u地產建造商或中介商只不過是圍繞地產基金的配套環節。市場需求市場需求銀行等金融機構銀行等金融機構設計事務所設計事務所建造商建造商市政配套市政配套土地經紀土地經紀健全的技術中介服務市場健全的技術中介服務市場5、房產投資商房產投資商房產開發商房產開發商物業代理物業代理資本運營和專業分工為主導的房地產產業鏈資本運營和專業分工為主導的房地產產業鏈本報告是嚴格保密的。7 房地產開發流程（美國房地產開發流程（美國8 8段模型）段模型）提出投資設想提出投資設想投資設想投資設想細化細化可行性研究可行性研究簽署正式委簽署正式委托協議托協議房地產資產管房地產資產管理理合同談判合同談判竣工入伙竣工入伙工程建設工程建設1、尋找多個可選、尋找多個可選擇的投資機會擇的投資機會:2、快速判斷可行、快速判斷可行性性1、選擇實現其開發、選擇實現其開發設想用地設想用地;2、探討技術可行、探討技術可行;3、與潛在租客、銀、與潛在租客、6、銀行、合作伙伴、專業行、合作伙伴、專業人士接觸人士接觸4、做初步方案、做初步方案5、探討獲取用地的、探討獲取用地的可行性可行性1、市場研究，估算、市場研究，估算市場吸納率；市場吸納率；2、預估成本、價格、預估成本、價格3、報送計劃到政府、報送計劃到政府4、從法律、技術和、從法律、技術和經濟方面判斷項目可經濟方面判斷項目可行性行性1、確定設計方案；、確定設計方案；2、得到貸款承諾、得到貸款承諾3、確定總承包商、確定總承包商4、確定租售方案、確定租售方案5、獲得政府的用地、獲得政府的用地、規劃等許可規劃等許可1、合作開發協議；、合作開發協議；2、建設貸款協議和長、建設貸款協議和長期融資協議期融資協7、議3、土地出讓或轉讓合、土地出讓或轉讓合同同4、工程施工合同、工程施工合同5、保險合同、保險合同6、預租（售）合同、預租（售）合同1、物業管理、更新改造、市場推廣；、物業管理、更新改造、市場推廣；2、延長物業經濟壽命、提高資產運行質量、延長物業經濟壽命、提高資產運行質量3、非房地產企業將其作為固定資產，進入其投資組合中、非房地產企業將其作為固定資產，進入其投資組合中本報告是嚴格保密的。82 2、開發手續及文件、開發手續及文件程程 序序提供資料提供資料認可文件認可文件經辦單位經辦單位1、簽訂土地使用權出讓合同書土地使用權出讓合同書國土資源和房產管理局2、申請土地使用權初始登記1. 深圳市房地產初8、始登記申請書； 2. 申請人身份證明； 3. 土地權屬證明； 4. 登記機關認可的測量機構出具的實地測繪結果報告書 ; 5. 違法用地經處理并準許留用的，應提交行政處罰決定書及繳交的罰款發票； 6. 法律、法規、規章及規范性文件規定的其他文件。 房地產證（土地）國土資源和房產管理局3、核發建設用地規劃許可以招標拍賣掛牌取得為例：1、申請書；2、申請人身份證明3、土地使用權招標、拍賣、掛牌成交確認書4、土地使用權出讓合同書 深圳市建設用地規劃許可證規劃局本報告是嚴格保密的。92 2、開發手續及文件、開發手續及文件程程 序序提供資料提供資料認可文件認可文件經辦經辦單位單位4、立項審批1、申請報告；9、2、深圳市年度項目申報表；3、可行性報告（投資3000萬以上）；4、項目法人注冊文件；5、項目資本金證明文件；6、建設用地規劃許可證等固定資產投資許可證發展計劃局5、設計方案審批1、申請書；2、申請人身份證明資料 3、建設用地規劃許可證；4、土地使用權出讓合同書；5、有關專業主管部門對設計方案的審查意見；6、設計方案及有關圖紙；7、設計單位資質 建筑工程設計方案審批意見書規劃局6、擴初設計審批（一般多層民用和工業建筑略）1、申請書；2、申請人身份證明資料 3、建設用地規劃許可證；4、土地使用權出讓合同書；5、有關專業主管部門對設計方案的審查意見；6、設計方案及有關圖紙；7、深圳市建筑工程方案設10、計審批意見書建筑工程擴初設計審批意見書規劃局本報告是嚴格保密的。102 2、開發手續及文件、開發手續及文件程程 序序提供資料提供資料認可文件認可文件經辦單位經辦單位7、施工圖審批1、申請書；2、申請人身份證明資料 ；3、建設用地規劃許可證；4、土地使用權出讓合同書；5、深圳市建筑工程方案設計審批意見書；6、深圳市建筑工程擴初設計審批意見書；7、環保、人防、衛生、文物保護、消防等相關主管部門的審查意見；8、施工圖設計文件等建設工程規劃許可證規劃局8、辦理有關手續及繳費1、合同備案（勘察設計、工程監理和施工合同）； 2、人防、燃氣、白蟻防治和水土保持方案的審查； 3、質量監查和安全監查登記；4、交11、費：散裝水泥基金、墻改保證金、交易咨詢服務費。建設局本報告是嚴格保密的。112 2、開發手續及文件、開發手續及文件程程 序序提供資料提供資料認可文件認可文件經辦經辦單位單位9、施工報批申請(開工申請)1、申請表；2、經辦人身份證明材料；3、規劃許可證明文件；4、施工合同；5、監理合同和總監理工程師任命書；6、保證工程質量、施工安全檢查的基本技術資料；7、支付保函收訖證明建筑工程施工許可證建設局10、施工招投標（招標工程）1、施工招標申請 2、招標文件 3、建設工程規劃許可證 4、立項批文 5、資信證明和資金到位證明 6、企業性質的有效證明 7、由定額站審定的工程造價確定施工單位，簽定承包合同建12、設局本報告是嚴格保密的。122 2、開發手續及文件、開發手續及文件程序程序提供資料提供資料認可文件認可文件經辦單位經辦單位11、預售1、行政許可申請書 ；2、身份證明；3、開發企業資質等級證書；4、土地使用權房地產證；5、建設工程規劃許可證和建設工程施工許可證； 6、會計師事務所出具的已投入開發建設資金的驗資報告；7、施工進度和竣工交付日期說明及建設工程監理單位出具的進度報告及工程形象進度報告，7 層以下（含本數）的商品房項目，已完成結構工程并封頂， 7 層以上（不含本數）的商品房預售項目，已完成 2/3 結構工程；8、商品房預售方案（預售方案說明商品房位置、裝修標準、預售面積及分戶匯總表、交13、付使用后的物業管理，附預售查丈報告及商品房的總平面、立面、剖面圖及分層平面圖）； 9、預售款監管協議；10、市地名辦出具的命名批復房地產預售許可證國土資源和房產管理局本報告是嚴格保密的。132 2、開發手續及文件、開發手續及文件程序程序提供資料提供資料認可文件認可文件經辦單位經辦單位12、建設工程竣工驗收與備案1、深圳市房屋建筑工程竣工驗收備案申請表；2、房屋建筑工程竣工驗收報告（原件）或核驗證書 ；3、配套的燃氣工程竣工驗收報告（原件）或驗收證書 ；4、消防、電梯驗收合格證明文件或準許使用文件 建設工程竣工驗收備案證明書 建設局13、建設工程規劃驗收1、申請書；2、申請人身份證明；3、深圳市14、建設工程用地許可證；4、土地使用權出讓合同及補充協議；5、深圳市建設工程規劃許可證及全套圖紙；6、建設工程竣工測量和竣工查丈報告及圖紙深圳市建設工程規劃驗收合格證規劃局本報告是嚴格保密的。142 2、開發手續及文件、開發手續及文件程序程序提供資料提供資料認可文件認可文件經辦單位經辦單位14、初始登記1. 深圳市房地產初始登記申請表；2. 申請人身份證明； 3. 土地使用權屬證明； 4. 建設工程規劃許可證（原建筑許可證或建筑工程規劃許可證）； 5. 施工許可證； 6. 建筑物竣工驗收證明； 7. 工程結算書； 8. 建筑設計總平面圖、建筑物竣工圖（包括單體建筑平面、立面、剖面圖）； 9. 有資15、質的測量機構出具的實地測繪結果報告書； 10. 房地產分棟、分戶匯總表； 房地產證 國土資源和房產管理局本報告是嚴格保密的。152 2、開發手續及文件、開發手續及文件項目取得之前項目取得之前（策劃階段）（策劃階段）前期準備前期準備（準備階段）（準備階段）建設及銷售建設及銷售（實施階段）（實施階段）竣工入伙竣工入伙（完工階段）（完工階段）物業交接物業交接/ /運營運營（運營階段）（運營階段）6 6 建設工程規劃許可證7 7 施工許可證8 8 預售許可證9 9房地產預售合同1010竣工驗收備案證明書1111房地產證1土地出讓合同2 房地產證(土地)3 建設用地規劃許可證4 開發資質證書5立項批文本16、報告是嚴格保密的。163 3、關注幾個重要文件、關注幾個重要文件二：二：“四證四證”三：預售許可證三：預售許可證一：土地出讓合同一：土地出讓合同/補充協議補充協議本報告是嚴格保密的。17 二、房地產項目開發貸款二、房地產項目開發貸款本報告是嚴格保密的。18一、房地產開發貸款評估的意義是什么？一、房地產開發貸款評估的意義是什么？我們必須能回答以下幾個問題：我們必須能回答以下幾個問題：Q1Q1：什么是房地產開發貸款？：什么是房地產開發貸款？：什么是房地產開發貸款？：什么是房地產開發貸款？房地產開發貸款是指向借款人發放的用于開發、建造向市場銷售、出租等用途的房地產項目的貸款 商業銀行只能對已取得國有17、土地使用證、建設用地國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許規劃許可證、建設工程規劃許可證、建筑工程施工許可證可證的項目發放貸款 （即四證齊全） 商業銀行對申請貸款的房地產開發企業，應要求其開發項目資本金比例不低于資本金比例不低于35% （資本金指所有者權益）Q2Q2：房地產開發貸款應具備哪些條件？：房地產開發貸款應具備哪些條件？：房地產開發貸款應具備哪些條件？：房地產開發貸款應具備哪些條件？本報告是嚴格保密的。19Q3Q3：房地產開發貸款要解決哪些問題？：房地產開發貸款要解決哪些問題？：房地產開發貸款要解決哪些問題？：房地產開發貸款要解決哪些問題？ 借款企業借款18、企業 企業總資產、凈資產等財務狀況 已開發項目的銷售情況、發展商口碑、樓盤質量 持續開發的能力 項目本身項目本身 項目條件：位置、交通、基礎設施、土地現狀、限制條件 項目規劃設計方案（判斷項目定位） 項目的施工計劃、投資計劃安排 項目市場項目市場 區域市場狀況 產品定位 競爭 置業特點 價格 在售樓盤 項目合法性如何？ 借款企業的資信、償債能力？ 項目在市場上的競爭力如何？ 項目如何籌措資金？ 項目的貸款額度及貸款期限？ 項目的經濟技術指標如何？ 項目的擔保能力如何？ 項目貸款主要風險是什么？本報告是嚴格保密的。20 項目評估報告框架項目評估報告框架報告摘要報告摘要評估假設和限制條件項目評估說19、明承貸主體簡介評估結論與建議借款企業評估借款企業評估貸款企業概況經營者素質企業財務狀況及償債能力評估企業已開發項目、在建項目及土地儲備貸款企業綜合評價項目概況與背景項目概況與背景項目概況項目建設合法性分析項目建設規模項目建設合作情況項目市場分析項目市場分析總體市場分析區域市場分析項目定位項目SWOT分析及定位判斷項目銷售價格確定及銷售率預測項目總投資估算項目總投資估算與資金籌措與資金籌措測算前提條件項目總投資估算項目投資計劃項目資金籌措計劃本報告是嚴格保密的。21 項目評估報告框架項目評估報告框架項目經濟效益項目經濟效益分析分析項目銷售收入和銷售稅金測算項目利潤項目綜合經濟效益分析項目盈虧平衡20、分項目盈虧平衡分析和敏感性分析析和敏感性分析項目盈虧平衡分析項目敏感性分析項目償債能力項目償債能力分析分析還款來源分析貸款償還期測算貸款方式及貸款方式及擔保能力分析擔保能力分析貸款方式分析擔保能力分析銀行效益銀行效益分析分析銀行效益貸款風險及貸款風險及防范措施防范措施貸款風險風險防范措施本報告是嚴格保密的。22附表：貸款項目評估用表附表：貸款項目評估用表附表1：項目評估情況表附表2：項目開發成本估算表附表3：項目銷售收入與經營稅金及附加估算表附表3：項目經營收入與經營稅金及附加估算表附表4：項目投資計劃估算表附表5：資金來源與運用表附表6：損益及利潤分配表附表7：現金流量表（全部投資）附表8：21、貸款償還期測算表附表9：敏感性分析表本報告是嚴格保密的。23二、不同過程中各自扮演不同的角色二、不同過程中各自扮演不同的角色Q1Q1Q1Q1：初次和客戶溝通我們應該獲取什么信息？：初次和客戶溝通我們應該獲取什么信息？：初次和客戶溝通我們應該獲取什么信息？：初次和客戶溝通我們應該獲取什么信息？客戶人員客戶人員技術人員技術人員我們的客戶我們的客戶？本報告是嚴格保密的。24不同的角色不同的角色 向客戶提交所需資料清單； 主動讓客戶介紹項目背景； 了解貸款目的（如：裝修貸款） 根據項目規模及用途復雜程度初步判斷收費標準； 與客戶協商報告提交時間； 收費談判及簽定合同； 收取定金。客戶人員：客戶人員： 22、負責解釋資料清單的內容； 確認所需資料清單是否齊全； 記錄客戶介紹項目背景內容； 了解項目規模、設計方案、設計理念及優勢； 確定項目借款主體、貸款目的； 了解項目的總投資、預期銷售價格、還款來源； 確認項目貸款額度、貸款期限及貸款利率； 了解項目自有資金情況是否達到35%； 項目資金投入情況； 根據所提供資料初步判斷項目存在的問題并進行溝通確認； 特殊情況下我們曾經處理辦法及案例； 協助客戶人員確定報告提交日期。技術人員：技術人員：本報告是嚴格保密的。25項目評估所必須收集的資料項目評估所必須收集的資料u合法性資料u借款企業財務資料u項目資料土地使用權出讓合同及補充協議（轉讓合同等）付清地價款23、證明及房地產證（土地）建設用地規劃許可證建設工程規劃許可證施工許可證項目固定資產投資許可證（或深圳市發展計劃批文）借款企業營業執照及房地產開發企業資質證書借款企業情況介紹（公司簡史、公司管理層簡歷、已開發項目、在開發項目、待開發項目、土地儲備情況）公司公司借款情況項目規劃設計方案項目可行性研究報告項目投資概算和投資計劃工程建設計劃、施工進度（工程進度橫道圖）項目資金籌措計劃（自有資金、擬貸款資金、融資計劃）項目自有資金構成及來源說明（提供相關票據）擔保企業介紹、近三年經審計后財務報告及最近一期的財務報告本報告是嚴格保密的。26Q2Q2Q2Q2：報告撰寫過程中我們可能遇到什么情：報告撰寫過程中我24、們可能遇到什么情：報告撰寫過程中我們可能遇到什么情：報告撰寫過程中我們可能遇到什么情況？況？況？況？u討論：在這些情況下技術人員和客戶人員如何處理？可能是：u資金缺口達不到企業所需要的貸款額度？u自有資金達不到35%？u項目合法性手續不全？u客戶預期銷售價格偏高？u擔保抵押物不足值？u客戶提供資料不全導致報告不能按時出具？u本報告是嚴格保密的。27 三、附件：項目經濟評價幾個指標三、附件：項目經濟評價幾個指標本報告是嚴格保密的。28項目經濟評價需掌握的幾個概念項目經濟評價需掌握的幾個概念u參考中華人民共和國建設部發布房地產開發項目經濟評價方法u按照房地產項目未來獲取收益方式劃分:出售型房地產項25、目、出租型房地產項目、混合型房地產項目1、房地產開發總投資、房地產開發總投資：包括開發建設投資和經營資金開發建設投資包括土地費用、前期工程費用、基礎設施建設費用、建筑安裝工程費用、公共配套設施建設費用、開發間接管理費用、財務費用、管理費用、銷售費用、開發期稅費、其他費用以及不可預見費用經營資金是指開發企業用于日常經營的周轉資金2、房地產項目的收入、房地產項目的收入：包括房地產的銷售收入、租金收入、自營收入等本報告是嚴格保密的。29房地產開發項目財務評價幾大指標（一）房地產開發項目財務評價幾大指標（一）u現金流量表反映房地產項目開發經營期的現金流入和現金流出，按期編制，進行房地產項目財務盈利能力26、分析（全部投資現金流量表、資本金現金流量表、投資者各方現金流量表）u資金來源與運用表反映房地產項目開發經營期各期的資金盈余或短缺情況，用于選擇資金籌措方案，制定適宜的借款及償還計劃u損益表反映房地產項目開發經營期內各期的利潤總額、所得稅及各期稅后利潤的分配情況1、動態評價指標財務內部收益率（FIRR）：指房地產項目在整個開發經營期內各期凈現金流量現值累計等于零時的折現率評判標準：當FIRRMARR或FIRRic，即認為其盈利能力已滿足最低要求，在財務上是可以考慮接受的。ic行業基準內部收益率應按照當地平均水平取值，一般為8%10%財務凈現值（FNPV）：指按照投資者最低可接受的收益率或設定的基27、準收益率ic ，將房地產項目開發經營期內各期凈現金流量折現到開發期初的現值之和評判標準：財務凈現值大于或等于零的房地產項目，在財務上是可以考慮接受的投資回收期：指以房地產項目的凈收益抵償總投資所需要的時間，一般以年表示，并從房地產項目開始期的起始年算起本報告是嚴格保密的。30房地產開發項目財務評價幾大指標（二）房地產開發項目財務評價幾大指標（二）2、靜態評價指標利潤總額=經營收入-經營成本-管理費用-銷售費用-財務費用-經營 稅金及附加稅后利潤總額=利潤總額-所得稅成本利潤率=利潤總額/總投資*100%稅后成本利潤率=稅后利潤總額/總投資*100%投資利潤率=年平均利潤總額/總投資*100%稅后投資利潤率=年平均稅后利潤總額/總投資*100%借款償還期（Pd）=借款償還后開發出現盈余期數-開發借款期數+（當期償還借款額/當期可用于還款的資金額）本報告是嚴格保密的。31 謝謝各位