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1、房地產(chǎn)開發(fā)流程房地產(chǎn)開發(fā)流程及其熱點問題及其熱點問題一、基本知識一、基本知識1. 房地產(chǎn)開發(fā)：u城市房地產(chǎn)開發(fā)；城市房地產(chǎn)綜合開發(fā)城市房地產(chǎn)開發(fā)；城市房地產(chǎn)綜合開發(fā)u是指在依據(jù)是指在依據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法管理法取得國有土地使用權(quán)的土地上進取得國有土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。u房地產(chǎn)開發(fā)是房地產(chǎn)活動中一項重要制度，房地產(chǎn)開發(fā)是房地產(chǎn)活動中一項重要制度，屬于房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、消費諸環(huán)節(jié)中的屬于房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、消費諸環(huán)節(jié)中的首要環(huán)節(jié)。首要環(huán)節(jié)。城市房地產(chǎn)：是由城市房產(chǎn)和城市地產(chǎn)有機結(jié)合而組成的統(tǒng)一整體 物質(zhì)形態(tài)上、2、經(jīng)濟形態(tài)上“不動產(chǎn)”u城市房屋u城市房產(chǎn)u城市土地u城市地產(chǎn)是在全國城鎮(zhèn)范圍內(nèi)包括全國各是在全國城鎮(zhèn)范圍內(nèi)包括全國各個大中小城市、縣鎮(zhèn)和獨立工礦個大中小城市、縣鎮(zhèn)和獨立工礦區(qū)的全部房屋建筑物區(qū)的全部房屋建筑物是城市房屋的社會經(jīng)濟形態(tài)：是城市房屋的社會經(jīng)濟形態(tài)：法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系；法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系；有使用價值和價值（商品）；可有使用價值和價值（商品）；可在不同的使用者和所有者之間流在不同的使用者和所有者之間流通通是指在全國城市區(qū)域內(nèi)及其他的是指在全國城市區(qū)域內(nèi)及其他的屬于國家所有的全部土地。屬于國家所有的全部土地。是城市土地中具有以下特征的部是城市土地中具有以下特征的部分土地：分土地：3、法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系；法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系；能帶來相應(yīng)的經(jīng)濟效益；能帶來相應(yīng)的經(jīng)濟效益；建設(shè)用地建設(shè)用地 2、房地產(chǎn)開發(fā)分類1）根據(jù)開發(fā)項目所在的位置：u新區(qū)開發(fā)新區(qū)開發(fā)u舊城開發(fā)舊城開發(fā)( (建成區(qū)再開發(fā)建成區(qū)再開發(fā)) )2）根據(jù)開發(fā)的規(guī)模：u成片開發(fā)成片開發(fā)u零星開發(fā)（單項開發(fā)）零星開發(fā)（單項開發(fā)）3）根據(jù)開發(fā)項目的使用功能:u居住、商業(yè)、辦公、旅館、餐飲、娛樂、工業(yè)、居住、商業(yè)、辦公、旅館、餐飲、娛樂、工業(yè)、特殊用途（停車樓）特殊用途（停車樓）4）根據(jù)開發(fā)的深度：u土地開發(fā)土地開發(fā)u房屋開發(fā)房屋開發(fā)5）根據(jù)開發(fā)的方式：u定向、聯(lián)合、合作、單獨開發(fā)定向、聯(lián)合、合作、單獨開發(fā)6）房地產(chǎn)項4、目未來獲取收益的方式：u出售型房地產(chǎn)項目出售型房地產(chǎn)項目u出租型房地產(chǎn)項目出租型房地產(chǎn)項目u混合型房地產(chǎn)項目混合型房地產(chǎn)項目3、 房地產(chǎn)開發(fā)流程1)可行性研究階段u市場研究、選擇項目市場研究、選擇項目u開發(fā)項目定位開發(fā)項目定位u項目經(jīng)濟、社會、環(huán)境評價項目經(jīng)濟、社會、環(huán)境評價2)前期工作階段前期工作階段u開發(fā)項目立項開發(fā)項目立項u申請申請建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證u申請土地開發(fā)使用權(quán)申請土地開發(fā)使用權(quán)u領(lǐng)取領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊u拆遷安置拆遷安置u籌集開發(fā)資金籌集開發(fā)資金u項目規(guī)劃設(shè)計與報建項目規(guī)劃設(shè)計與報建 領(lǐng)取領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證3)建設(shè)實施5、階段u辦理開工審批手續(xù)u選擇施工企業(yè)u工程管理與控制u竣工驗收4)房屋營銷和服務(wù)u營銷制定銷售、租賃計劃、宣傳、廣告制定銷售、租賃計劃、宣傳、廣告銷售、簽約、付款銷售、簽約、付款u服務(wù)（物業(yè)管理）小區(qū)管理、經(jīng)營、服務(wù)小區(qū)管理、經(jīng)營、服務(wù)二、房地產(chǎn)項目可行性研究二、房地產(chǎn)項目可行性研究1.主要解決兩個方面問題u選 地投資機會u選方案投資方案也稱為：項目選擇項目選擇的程序u投資項目尋找投資項目尋找u投資項目精選；投資項目精選；u初步可行性研究；初步可行性研究；u項目談判；項目談判；u詳細可行性研究詳細可行性研究u公司總體決策公司總體決策2.可行性研究的方法u國家發(fā)展改革委、建設(shè)部。發(fā)改投資20066、1325號 ：關(guān)于建設(shè)項目經(jīng)濟評價工作的若干規(guī)定、建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法和建設(shè)項目經(jīng)濟評價參數(shù)u建標2000205號房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法2000.9.18試行第三章第17條至23條：房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃u1.項目區(qū)位的分析與選擇：項目選擇u2.開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇 最高最佳利用原則最高最佳利用原則u3.開發(fā)時機的分析與選擇： 分期分批開發(fā)分期分批開發(fā)( ( 滾動開發(fā)滾動開發(fā)) ) u4.開發(fā)合作方式的分析與選擇： 獨資、合資、合作獨資、合資、合作 ( ( 包括合建包括合建 ) )、委托開發(fā)、委托開發(fā) u5.項目融資方式和資金結(jié)構(gòu)的分析與選擇 u6.房地產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)營方式的分析與選擇： 出售7、出售 、出租、自營、出租、自營 法律上允許、技術(shù)上可能、法律上允許、技術(shù)上可能、財務(wù)上可行財務(wù)上可行 , , 經(jīng)過充分合理的經(jīng)過充分合理的論證論證 , , 能夠帶來最高收益的利能夠帶來最高收益的利用用 第四章:開發(fā)項目投資與成本費用估算u1 1）土地費用）土地費用u2) 2) 前期工程費前期工程費u3 3）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)u4)4)建筑安裝工程費建筑安裝工程費 u5)5)公共配套設(shè)施建公共配套設(shè)施建設(shè)費設(shè)費u6)6)開發(fā)間接費用開發(fā)間接費用u7)7)管理費用管理費用u8)8)財務(wù)費用財務(wù)費用u9)9)銷售費用銷售費用 u10)10)其他費用：其他費用：u11)11)房地產(chǎn)投資有房地產(chǎn)8、投資有關(guān)的各種稅金和關(guān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)地方政府或有關(guān)部門征收的費用部門征收的費用u12)12)不可預(yù)見費用不可預(yù)見費用第六章:地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價分為：u財務(wù)評價：u綜合評價：一般項目適用。應(yīng)根據(jù)現(xiàn)行財稅制一般項目適用。應(yīng)根據(jù)現(xiàn)行財稅制度和價格體系，計算項目的財務(wù)收度和價格體系，計算項目的財務(wù)收入和財務(wù)支出，分析項目的財務(wù)盈入和財務(wù)支出，分析項目的財務(wù)盈利能力、清償能力以及資金平衡狀利能力、清償能力以及資金平衡狀況，判斷項目的財務(wù)可能性。況，判斷項目的財務(wù)可能性。適用于重大的對社會經(jīng)濟發(fā)展有較適用于重大的對社會經(jīng)濟發(fā)展有較大影響的項目，如經(jīng)濟開發(fā)區(qū)項目、大影響的項目9、，如經(jīng)濟開發(fā)區(qū)項目、成片開發(fā)項目。應(yīng)從區(qū)域社會經(jīng)濟成片開發(fā)項目。應(yīng)從區(qū)域社會經(jīng)濟發(fā)展的角度，分析和計算房地產(chǎn)項發(fā)展的角度，分析和計算房地產(chǎn)項目對區(qū)域社會經(jīng)濟的效益和費用，目對區(qū)域社會經(jīng)濟的效益和費用，考察項目對社會經(jīng)濟的凈貢獻，判考察項目對社會經(jīng)濟的凈貢獻，判斷項目的社會經(jīng)濟合理性。斷項目的社會經(jīng)濟合理性。第七章 第六十二條:臨界點分析u概念：是測定一個或多個不確定因素變化時，項是測定一個或多個不確定因素變化時，項目達到允許的最低經(jīng)濟效益時的極限值，并以不目達到允許的最低經(jīng)濟效益時的極限值，并以不確定性因素的臨界值組合顯示項目的風(fēng)險程度。確定性因素的臨界值組合顯示項目的風(fēng)險程度。u通常進行臨界10、點分析的因素有： 最低售價和最低銷售量、最低租金和最低出租率最低售價和最低銷售量、最低租金和最低出租率 最高土地取得價格；最高土地取得價格； 最高工程費用。最高工程費用。三、規(guī)劃設(shè)計的管理三、規(guī)劃設(shè)計的管理 1. 1.規(guī)劃設(shè)計與房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃設(shè)計與房地產(chǎn)開發(fā) 1)1)規(guī)劃設(shè)計工作是房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)劃設(shè)計工作是房地產(chǎn)開發(fā)的“龍頭龍頭”； 2)2)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地利用和各項建設(shè)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地利用和各項建設(shè)必須必須符合城符合城市規(guī)劃，服從規(guī)劃管理市規(guī)劃，服從規(guī)劃管理 3)3)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對規(guī)劃設(shè)計管理的工作：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對規(guī)劃設(shè)計管理的工作： 擬定規(guī)劃設(shè)計要求；擬定規(guī)劃設(shè)計要求； 進行設(shè)計招11、標；進行設(shè)計招標； 選出最優(yōu)同時又是比較經(jīng)濟的方案；選出最優(yōu)同時又是比較經(jīng)濟的方案； 進一步優(yōu)化后付諸實施進一步優(yōu)化后付諸實施2、項目策劃與規(guī)劃1)項目籌劃的提出u設(shè)計單位未能深入研究市場設(shè)計單位未能深入研究市場u房地產(chǎn)全程營銷策劃的提出房地產(chǎn)全程營銷策劃的提出u策劃具有指導(dǎo)功能、整合功能、實戰(zhàn)功能、策劃具有指導(dǎo)功能、整合功能、實戰(zhàn)功能、避險功能避險功能 u在策劃的過程中，創(chuàng)意是靈魂在策劃的過程中，創(chuàng)意是靈魂2)策劃的理念u從人適應(yīng)房子到房子適應(yīng)人這個根本性的轉(zhuǎn)變一切以人為本，以人為核心是居住區(qū)設(shè)計的根本一切以人為本，以人為核心是居住區(qū)設(shè)計的根本u要考慮： 對居民的生理、心理感受最大程度地滿足12、；對居民的生理、心理感受最大程度地滿足； 重視居民的出行、交往、生活習(xí)俗；重視居民的出行、交往、生活習(xí)俗； 社區(qū)管理；社區(qū)管理；“時空一體時空一體”理念理念 資源共享；資源共享；“天人合一天人合一”理念理念 殘疾人殘疾人3)目前常見的項目開發(fā)定位形式u綠色生態(tài)型住宅u山水園林型住宅u智能化小區(qū)模式u健康體育模式奧林匹克花園u文化教育模式u居住辦公（SOHO）模式u城鎮(zhèn)房子“TOWNHOUSE” “聯(lián)排別墅”“經(jīng)濟別墅”u國家康居示范工程u高科技節(jié)能環(huán)保：恒溫、恒濕、恒氧朗詩地產(chǎn)四、房地產(chǎn)開發(fā)項目后評價四、房地產(chǎn)開發(fā)項目后評價1.后評價的基本知識u概念：指開發(fā)項目建成并完成租售后，對開發(fā)過程、指13、開發(fā)項目建成并完成租售后，對開發(fā)過程、經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益所進行的綜合評價。經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益所進行的綜合評價。u時間：按照當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)狀，項目后評價按照當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)狀，項目后評價的最佳時機為項目竣工后的最佳時機為項目竣工后1 1 2 2年，一個大型房地產(chǎn)項年，一個大型房地產(chǎn)項目的后評價時間大約為目的后評價時間大約為2 2 3 3個月。個月。u作用： 一是全面了解項目建設(shè)成果及存在的問題；一是全面了解項目建設(shè)成果及存在的問題； 二是掌握影響項目效益的各因素對項目的影響程度。二是掌握影響項目效益的各因素對項目的影響程度。 三是為其他開發(fā)項目的決策提供科學(xué)依據(jù)14、。三是為其他開發(fā)項目的決策提供科學(xué)依據(jù)。2.房地產(chǎn)開發(fā)項目后評價的基本操作程序u1)1)進行房地產(chǎn)開發(fā)后評價設(shè)計進行房地產(chǎn)開發(fā)后評價設(shè)計u2)2)實施房地產(chǎn)開發(fā)后評價實施房地產(chǎn)開發(fā)后評價u3)3)編制房地產(chǎn)開發(fā)后評價報告編制房地產(chǎn)開發(fā)后評價報告主要任務(wù)是確定所要研究的問題以主要任務(wù)是確定所要研究的問題以及所要使用的評價方法。主要包括：及所要使用的評價方法。主要包括： 1 1界定后評價要檢驗的問題界定后評價要檢驗的問題2 2選擇后評價所使用的方法選擇后評價所使用的方法3 3確定后評價的標準。確定后評價的標準。主要的工作是進行數(shù)據(jù)的收集主要的工作是進行數(shù)據(jù)的收集和處理。這些收集和處理工作和處理。這15、些收集和處理工作需要圍繞需要圍繞“能發(fā)現(xiàn)問題并形成能發(fā)現(xiàn)問題并形成結(jié)論結(jié)論”這一線索來進行這一線索來進行需要分析存在的問題并提出建議，需要分析存在的問題并提出建議，為完善報告和今后項目決策提供基為完善報告和今后項目決策提供基礎(chǔ)材料。其主要內(nèi)容包括：礎(chǔ)材料。其主要內(nèi)容包括：1.1.分析項目及其決策的背景情況；分析項目及其決策的背景情況；2.2.介紹后評價所采用的評價策略、介紹后評價所采用的評價策略、數(shù)據(jù)的收集方法和分析方法；數(shù)據(jù)的收集方法和分析方法；3.3.清楚并公正地闡述后評價所發(fā)現(xiàn)清楚并公正地闡述后評價所發(fā)現(xiàn)的問題，以及所形成的結(jié)論的問題，以及所形成的結(jié)論。3、房地產(chǎn)開發(fā)項目后評價的基本內(nèi)容16、 及指標體系(1)過程評價u項目的過程評價，應(yīng)將可行性研究報告所預(yù)計項目的過程評價，應(yīng)將可行性研究報告所預(yù)計的情況和實際執(zhí)行過程進行對比和分析，找出的情況和實際執(zhí)行過程進行對比和分析，找出差別，分析原因。差別，分析原因。 過程評價一般要分析的幾個方面：u過程評價一般采用定性分析與定量分析相結(jié)合過程評價一般采用定性分析與定量分析相結(jié)合的方法。的方法。 定量分析一般采用以下基本指標：1 1項目決策與項目準備；項目決策與項目準備；2 2項目規(guī)劃設(shè)計的內(nèi)容與開發(fā)規(guī)模項目規(guī)劃設(shè)計的內(nèi)容與開發(fā)規(guī)模3 3工程進度與實際情況；工程進度與實際情況；4 4配套設(shè)施與服務(wù)條件；配套設(shè)施與服務(wù)條件；5 5項目財務(wù)執(zhí)行17、情況；項目財務(wù)執(zhí)行情況；6 6項目租售情況與分析。項目租售情況與分析。1 1項目決策周期項目決策周期( (周期變化率周期變化率) )；2 2設(shè)計周期設(shè)計周期( (設(shè)計周期變化率設(shè)計周期變化率) )；3 3建設(shè)工期建設(shè)工期( (竣工項目定額工期率竣工項目定額工期率) )；4 4建設(shè)成本建設(shè)成本( (實際建設(shè)成本變化率實際建設(shè)成本變化率) )；5 5工程優(yōu)良率；工程優(yōu)良率；6 6工程合格率；工程合格率；7 7靜態(tài)投資總額、動態(tài)投資總額：靜態(tài)投資總額、動態(tài)投資總額：8 8銷售總時間銷售總時間( (銷售時間變化率銷售時間變化率) )。(2)經(jīng)濟效益評價u工程造價評價工程造價評價u財務(wù)效益評價財務(wù)效益評18、價u國民經(jīng)濟評價國民經(jīng)濟評價 反映工程造價的指標包括總投資、反映工程造價的指標包括總投資、平均建筑面積造價、每平方米面積平均建筑面積造價、每平方米面積造價所含地價、土建費用、配套費造價所含地價、土建費用、配套費用、稅費等。用、稅費等。u反映項目財務(wù)效益的指標包括項反映項目財務(wù)效益的指標包括項目總收入、投資回收期、開發(fā)總利目總收入、投資回收期、開發(fā)總利潤、全投資利潤率、自有資金利潤潤、全投資利潤率、自有資金利潤率、全員勞動生產(chǎn)率、人均開發(fā)利率、全員勞動生產(chǎn)率、人均開發(fā)利潤率等指標。還應(yīng)對影響財務(wù)效益潤率等指標。還應(yīng)對影響財務(wù)效益指標的主要因素進行相關(guān)分析。指標的主要因素進行相關(guān)分析。u反映國民經(jīng)19、濟評價的指標包括反映國民經(jīng)濟評價的指標包括經(jīng)濟內(nèi)部收益率、經(jīng)濟凈現(xiàn)值換經(jīng)濟內(nèi)部收益率、經(jīng)濟凈現(xiàn)值換匯成本等。匯成本等。 (3)社會效益評價社會效益評價的內(nèi)容一般包括兩個方面：u1.1.對項目涉及的居住水平的評價，包括居住對項目涉及的居住水平的評價，包括居住總?cè)丝凇⒄嫉孛娣e、居住回積密度、凈人口總?cè)丝凇⒄嫉孛娣e、居住回積密度、凈人口密度等。密度等。u2.2.對項目配套設(shè)施、交通、防火、防震、安對項目配套設(shè)施、交通、防火、防震、安全性等評價全性等評價(4)環(huán)境效益評價環(huán)境效益的評價包括兩個方面：u住宅外部居住環(huán)境 外部居住環(huán)境評價指標包括人均綠地占有量、外部居住環(huán)境評價指標包括人均綠地占有量、居住20、密度、公共設(shè)施人均占有率。在評價過程居住密度、公共設(shè)施人均占有率。在評價過程中還應(yīng)對項目與城市環(huán)境的關(guān)系進行分析。中還應(yīng)對項目與城市環(huán)境的關(guān)系進行分析。u住宅內(nèi)部居住環(huán)境 內(nèi)部居住環(huán)境評價的內(nèi)容包括住宅標準、住宅內(nèi)部居住環(huán)境評價的內(nèi)容包括住宅標準、住宅類型、隔聲、通風(fēng)、采光、保溫、隔熱等情況，類型、隔聲、通風(fēng)、采光、保溫、隔熱等情況，可分別設(shè)置一些評價指標如：人均居住面積、可分別設(shè)置一些評價指標如：人均居住面積、冬至日照時間等。冬至日照時間等。(5) 綜合評價u綜合評價的目的綜合評價的目的是產(chǎn)生最終評價結(jié)論，包括總是產(chǎn)生最終評價結(jié)論，包括總結(jié)經(jīng)驗、教訓(xùn)，并提出建議。綜合評價要分層結(jié)經(jīng)驗、教訓(xùn)，并提出建議。綜合評價要分層次地對項目原定目標與實際結(jié)果進行對比，計次地對項目原定目標與實際結(jié)果進行對比，計算差別并分析原因，并分析項目原來預(yù)期效果算差別并分析原因，并分析項目原來預(yù)期效果與實際產(chǎn)出效果之間差距的影響。與實際產(chǎn)出效果之間差距的影響。u房地產(chǎn)項目評價小組應(yīng)就上述內(nèi)容進行分析匯房地產(chǎn)項目評價小組應(yīng)就上述內(nèi)容進行分析匯總，并在此基礎(chǔ)上形成項目后評價分析報告，總，并在此基礎(chǔ)上形成項目后評價分析報告，提交開發(fā)商的決策層，用以指導(dǎo)新的房地產(chǎn)投提交開發(fā)商的決策層，用以指導(dǎo)新的房地產(chǎn)投資決策活動。資決策活動。 謝謝大家！謝謝大家！