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1、零售商業(yè)物業(yè)定位要素、模型與開發(fā)流程零售商業(yè)物業(yè)定位要素、模型與開發(fā)流程購(gòu)物中心競(jìng)爭(zhēng)力指標(biāo)購(gòu)物中心競(jìng)爭(zhēng)力指標(biāo)一、招商與商品組合一、招商與商品組合 1、 國(guó)際知名品牌與廠商進(jìn)駐比率 2、 業(yè)種業(yè)態(tài)的組合力 3、 業(yè)種配置及主力承租戶規(guī)劃二二 、立地條件、立地條件 1、 立地條件環(huán)境吸引力 2、 商圈人口數(shù)、密度、所得與消費(fèi)能力 3、 商圈、零售娛樂、餐飲、同業(yè)能力三、經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)管理與策略三、經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)管理與策略 1、 顧問團(tuán)隊(duì)(如建筑師、設(shè)計(jì)師等) 2、 經(jīng)營(yíng)管理背景/動(dòng)力/團(tuán)隊(duì) 3、 開發(fā)者的專業(yè)能力 4、 前置規(guī)劃工作與執(zhí)行控制能力 5、 經(jīng)營(yíng)策略獨(dú)立或合并 6、 日常管理 7、 管理能力 8、2、 人力資源投資四、行銷企劃力四、行銷企劃力 1、 行銷計(jì)劃 2、 主題性（與其他業(yè)者之間隔） 3、 市場(chǎng)分析與調(diào)查 4、 商圈內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)力五五 、土地開發(fā)成本、土地開發(fā)成本 1、 土地取得成本 2、 投資成本控制力 3、 購(gòu)物中心施工及業(yè)務(wù)管理品質(zhì)六、顧客服務(wù)能力六、顧客服務(wù)能力 1、 服務(wù)品質(zhì) 2、 停車方便（其他附屬設(shè)施） 3、體驗(yàn)與氛圍七、商業(yè)空間及動(dòng)線規(guī)劃七、商業(yè)空間及動(dòng)線規(guī)劃 1、 建筑主體/特色 2、 賣場(chǎng)的動(dòng)線規(guī)劃 3、 適當(dāng)?shù)捏w量（與商業(yè)坪數(shù)符合） 4、 空間視覺的表現(xiàn)與吸引力 5、 建筑設(shè)計(jì)的整合力 6、 硬體設(shè)施與建筑規(guī)劃的特色 7、 建筑內(nèi)部、外部設(shè)計(jì)及動(dòng)線流暢商業(yè)地產(chǎn)暨購(gòu)3、物中心開發(fā)的邏輯商業(yè)地產(chǎn)暨購(gòu)物中心開發(fā)的邏輯商業(yè)物業(yè)定位與開發(fā)的邏輯基礎(chǔ)商業(yè)物業(yè)定位與開發(fā)的邏輯基礎(chǔ)1.先了解零售再進(jìn)行投資先了解零售再進(jìn)行投資2.先商業(yè)行為后地產(chǎn)行為先商業(yè)行為后地產(chǎn)行為3.先開展招商再開發(fā)地產(chǎn)先開展招商再開發(fā)地產(chǎn)Resource 資源（獲取）資源（獲取）Location 區(qū)位區(qū)位12Customer 客戶客戶34Product 產(chǎn)品產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的中心城市政府規(guī)劃的居住區(qū)，有成片開發(fā)的土地政府有明確的快速交通規(guī)劃離城市中心區(qū)的距離（合理上班半徑）有產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)區(qū)支持或城市特殊文脈，最理想具備自然景觀或人文資源客戶選擇：社會(huì)主流消費(fèi)群體營(yíng)銷模式：商業(yè)長(zhǎng)期持有，以提供給客戶良好的4、消費(fèi)環(huán)境和生活方式注重對(duì)品牌、生活方式、產(chǎn)品品質(zhì)的訴求利用原有的客戶作為前期客戶積累渠道銷售周期節(jié)奏與市場(chǎng)大勢(shì)匹配以低價(jià)多渠道獲得可成片開發(fā)的土地與政府建立關(guān)系以擁有改變或影響規(guī)劃團(tuán)隊(duì)的專業(yè)性和學(xué)習(xí)能力、執(zhí)行能力合作團(tuán)隊(duì)：必須有一流的規(guī)劃設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)支持企業(yè)的品牌號(hào)召力投融資總建筑規(guī)模：萬平方米以上商業(yè)的產(chǎn)品組合，先行，滾動(dòng)開發(fā)，規(guī)劃要有前瞻性，開發(fā)應(yīng)隨市場(chǎng)需求逐步調(diào)整，商業(yè)提升土地價(jià)值，規(guī)模實(shí)現(xiàn)成本優(yōu)勢(shì)。產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：社區(qū)具有代表城市文脈的特征商業(yè)為主營(yíng)造的大社區(qū)環(huán)境經(jīng)濟(jì)邏輯經(jīng)濟(jì)邏輯環(huán)境環(huán)境動(dòng)線設(shè)計(jì)物業(yè)規(guī)模及配套設(shè)施及設(shè)備視覺管理舒適度目標(biāo)消費(fèi)者目標(biāo)消費(fèi)者 ：收入年齡家庭教育程度職業(yè)消費(fèi)習(xí)性商業(yè)5、物業(yè)的定位要素及模型產(chǎn)品及服務(wù)組合產(chǎn)品及服務(wù)組合主力店品類結(jié)構(gòu)主力店價(jià)格帶租戶功能組合服務(wù)項(xiàng)目差異化策略區(qū)位地點(diǎn)區(qū)位地點(diǎn):地段交通區(qū)域商業(yè)氛圍人口密度及質(zhì)量模型的適用范圍：面積在模型的適用范圍：面積在30000300006500065000平米之間的帶主力店和特色店的購(gòu)物中心平米之間的帶主力店和特色店的購(gòu)物中心定位的目標(biāo)：以商業(yè)租戶組合以特色業(yè)態(tài)為主的主力店，形成有區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的購(gòu)物定位的目標(biāo)：以商業(yè)租戶組合以特色業(yè)態(tài)為主的主力店，形成有區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的購(gòu)物中心，滿足主流消費(fèi)群體的需求。中心，滿足主流消費(fèi)群體的需求。商業(yè)物業(yè)初始定位要素及模型商業(yè)物業(yè)初始定位要素及模型商業(yè)物業(yè)定位的流程商業(yè)物業(yè)定6、位的流程區(qū)位調(diào)查區(qū)位調(diào)查商圈分析商圈分析自身資源自身資源分析分析確定商業(yè)物確定商業(yè)物業(yè)功能及服業(yè)功能及服務(wù)組合務(wù)組合完成商業(yè)物完成商業(yè)物業(yè)的定位業(yè)的定位1235定位分析定位分析4商業(yè)物業(yè)定位的流程商業(yè)物業(yè)定位的流程關(guān)鍵流程關(guān)鍵流程戰(zhàn)略要素評(píng)估戰(zhàn)略要素評(píng)估關(guān)鍵要素關(guān)鍵要素1.1.區(qū)域概況區(qū)域概況2.2.人口人口Step 1Step 2Step 3Step 5商圈分析商圈分析自身資源分析自身資源分析確定商業(yè)物業(yè)功確定商業(yè)物業(yè)功能及服務(wù)組合能及服務(wù)組合1.1.界定商圈界定商圈2.2.消費(fèi)者分析消費(fèi)者分析 1.1.物業(yè)條件物業(yè)條件2.2.物業(yè)成本物業(yè)成本 3.自身經(jīng)營(yíng)能力自身經(jīng)營(yíng)能力1.整體業(yè)態(tài)定義整7、體業(yè)態(tài)定義2.主力店組合主力店組合3.互補(bǔ)性分析互補(bǔ)性分析4.非主力店租戶組合非主力店租戶組合區(qū)位調(diào)查區(qū)位調(diào)查3.3.確定消費(fèi)需求確定消費(fèi)需求4.4.競(jìng)爭(zhēng)者分析競(jìng)爭(zhēng)者分析 3.3.區(qū)域交通區(qū)域交通4.4.區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀4.單店損益分析單店損益分析5.來店顧客分析來店顧客分析6.商譽(yù)評(píng)估商譽(yù)評(píng)估Step 4定位分析定位分析1.1.SWOTSWOT分析分析2.2.情景規(guī)劃情景規(guī)劃3.3.適配性分析適配性分析4.目標(biāo)消費(fèi)者定義目標(biāo)消費(fèi)者定義5.目標(biāo)消費(fèi)者需求目標(biāo)消費(fèi)者需求定義定義定位流程第一步：區(qū)位調(diào)查定位流程第一步：區(qū)位調(diào)查區(qū)域概況區(qū)域概況人口人口區(qū)域交通區(qū)域交通經(jīng)濟(jì)城市文脈財(cái)政總量成份8、人口密度交通流量通達(dá)性交通功能性第一步第一步區(qū)位調(diào)查區(qū)位調(diào)查區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀商業(yè)氣氛行業(yè)規(guī)模經(jīng)營(yíng)秩序定位流程第二步：商圈分析定位流程第二步：商圈分析界定商圈界定商圈消費(fèi)者分析消費(fèi)者分析競(jìng)爭(zhēng)者分析競(jìng)爭(zhēng)者分析范圍可達(dá)性購(gòu)買力零售飽和度分析目標(biāo)消費(fèi)群規(guī)模收入水平消費(fèi)行為性別、教育程度、職業(yè)、婚姻年齡、置業(yè)情況數(shù)量、規(guī)模、經(jīng)營(yíng)能力業(yè)態(tài)、商品組合、市場(chǎng)定位市場(chǎng)占有率對(duì)比分析（自己與競(jìng)爭(zhēng)者）第二步第二步商圈分析商圈分析確定消費(fèi)需求確定消費(fèi)需求商品滿足度服務(wù)及功能組合消費(fèi)體驗(yàn)定位流程第三步：自身資源分析定位流程第三步：自身資源分析物業(yè)條件分析物業(yè)條件分析物業(yè)成本分析物業(yè)成本分析來店顧客分析來店顧客分9、析樓層動(dòng)線體量物業(yè)工程技術(shù)指標(biāo)租金支出資產(chǎn)折舊及攤銷改建及二次裝修第三步第三步自身資源分析自身資源分析單店損益分析單店損益分析品類毛利貢獻(xiàn)租金貢獻(xiàn)運(yùn)營(yíng)成本平效EBIT自身經(jīng)營(yíng)能力自身經(jīng)營(yíng)能力營(yíng)采能力供應(yīng)鏈管理水平租戶組合能力營(yíng)運(yùn)管理能力購(gòu)買頻次購(gòu)買品類購(gòu)物習(xí)慣忠誠(chéng)度商譽(yù)評(píng)估商譽(yù)評(píng)估品牌美譽(yù)度品牌知名度定位流程第四步：定位分析定位流程第四步：定位分析目標(biāo)消費(fèi)者定義目標(biāo)消費(fèi)者定義適配性分析適配性分析第四步第四步定位分析定位分析情景規(guī)劃情景規(guī)劃制定滿足商圈內(nèi)消費(fèi)者需求的多套方案目標(biāo)消費(fèi)者需求定義目標(biāo)消費(fèi)者需求定義共同需求差異性需求方案評(píng)估及橫向比較確定方案SWOT分析分析優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)機(jī)會(huì)威脅核心顧客、二10、級(jí)顧客、邊緣顧客收入水平生活特征教育程度定位流程第五步：定位流程第五步：確定商業(yè)物業(yè)功能及服務(wù)組合確定商業(yè)物業(yè)功能及服務(wù)組合非主力店租戶組合非主力店租戶組合第五步第五步確定商業(yè)物業(yè)功確定商業(yè)物業(yè)功能及服務(wù)組合能及服務(wù)組合互補(bǔ)性分析互補(bǔ)性分析主力店商品服務(wù)與消費(fèi)者需求差距分析尋找能夠滿足和不能滿足消費(fèi)者需求的空間確定滿足消費(fèi)者需求的空間及方式整體業(yè)態(tài)定義整體業(yè)態(tài)定義價(jià)值價(jià)格促銷質(zhì)量租戶資源分析租戶角色定義（品牌形象、銷售貢獻(xiàn)、租金或毛利貢獻(xiàn)）經(jīng)營(yíng)類別面積配比主力店組合主力店組合4P(產(chǎn)品、價(jià)格、促銷、服務(wù))3Dtraffic drive(客流帶動(dòng))sales drive(銷售帶動(dòng))margin 11、drive(毛利帶動(dòng))商品組合服務(wù)便利環(huán)境 商業(yè)物業(yè)定位小結(jié)商業(yè)物業(yè)定位小結(jié)概念評(píng)估市場(chǎng)調(diào)查可行性研究定位設(shè)計(jì)商業(yè)組合店鋪規(guī)劃執(zhí)行計(jì)劃項(xiàng)目租售開業(yè)與運(yùn)營(yíng)營(yíng)運(yùn)評(píng)量商業(yè)與物業(yè)開發(fā)商業(yè)與物業(yè)開發(fā)工工 程程 管管 理理預(yù)算編制發(fā)包審批施工圖繪制物業(yè)管理質(zhì)量管理總體設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)工程機(jī)電設(shè)計(jì)景觀設(shè)計(jì)室內(nèi)設(shè)計(jì)建筑與室內(nèi)設(shè)計(jì)建筑與室內(nèi)設(shè)計(jì)P&P開發(fā)商開發(fā)商定位對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的實(shí)際影響定位對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的實(shí)際影響 建立同軸思想與組織目標(biāo) 提供開發(fā)企劃的藍(lán)圖 提供建筑設(shè)計(jì)的指導(dǎo) 提供商業(yè)操作的深度 定位不是夸大的宣傳， 而是正確合理 的效果成形 想像開幕時(shí)的媒體報(bào)道 - 對(duì)定位的自我評(píng)估 P&PP&P目目的的在在于于12、為為本本身身尋尋求求一一個(gè)個(gè)正正確確的的利利基基（市市場(chǎng)場(chǎng)附附加加價(jià)價(jià)值值），并并為為商商家家與與消消費(fèi)費(fèi)者者預(yù)預(yù)訂訂一一個(gè)發(fā)展的空間。個(gè)發(fā)展的空間。P&PP&P不能依靠一句口號(hào)而存在，它要有如文章的標(biāo)題與內(nèi)容相互應(yīng)。不能依靠一句口號(hào)而存在，它要有如文章的標(biāo)題與內(nèi)容相互應(yīng)。P&PP&P的設(shè)計(jì)必須考量到成果達(dá)成的規(guī)模與時(shí)機(jī)。的設(shè)計(jì)必須考量到成果達(dá)成的規(guī)模與時(shí)機(jī)。由由于于現(xiàn)現(xiàn)實(shí)實(shí)環(huán)環(huán)境境的的需需要要，項(xiàng)項(xiàng)目目的的開開發(fā)發(fā)可可能能錯(cuò)錯(cuò)序序而而調(diào)調(diào)整整定定位位，即即便便如如此此，仍仍要要明明確確P&PP&P計(jì)計(jì)劃劃，以期達(dá)成后發(fā)先至的效果。以期達(dá)成后發(fā)先至的效果。（Positioning and Pr13、ogramming）中型專業(yè)店中型專業(yè)店大型專業(yè)店大型專業(yè)店500500200050050050003000060002000015000 30000AVG M2服飾服飾西快西快中餐中餐健康健康超市超市運(yùn)動(dòng)運(yùn)動(dòng)家具家具家居家居建材建材 超市超市 百貨公司百貨公司Anchor定定位位的的設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)必必須須考考量量規(guī)規(guī)模模的的可可行行性性，如如果果你你的的規(guī)規(guī)模模超超過過5 5萬萬m m2 2時(shí)時(shí)，先先預(yù)預(yù)估估可可能能的的內(nèi)內(nèi)容？實(shí)際可操作性？容？實(shí)際可操作性？定位設(shè)計(jì)與商業(yè)組合定位設(shè)計(jì)與商業(yè)組合購(gòu)物中新的開發(fā)與運(yùn)營(yíng)必須立足于差異化戰(zhàn)略購(gòu)物中新的開發(fā)與運(yùn)營(yíng)必須立足于差異化戰(zhàn)略科學(xué)的規(guī)劃創(chuàng)造生產(chǎn)力科學(xué)14、的規(guī)劃創(chuàng)造生產(chǎn)力 商業(yè)規(guī)劃 主題規(guī)劃 建筑規(guī)劃 景觀環(huán)境規(guī)劃 空間氛圍綜合規(guī)劃 商業(yè)配套規(guī)劃 資金運(yùn)作規(guī)劃 招商規(guī)劃 營(yíng)銷規(guī)劃 經(jīng)營(yíng)管理規(guī)劃購(gòu)物中心內(nèi)的視野情況 透光天花頂、停車場(chǎng)的高度地圖指南導(dǎo)向牌、維護(hù)、贊助計(jì)劃、寓教于樂舒適易記的背景音樂、溫度、身著不同制服的保安及服務(wù)人員。其一，購(gòu)物中心的商品和服務(wù)到底“賣給誰”（目 標(biāo)消費(fèi)群體以及商圈范圍）？ 其二，本項(xiàng)目區(qū)別于其他同行的經(jīng)營(yíng)特色是什么？其三，項(xiàng)目自身的建筑特點(diǎn)有哪些？ 其四，消費(fèi)文化有哪些特點(diǎn)？其五，市場(chǎng)消費(fèi)的未來發(fā)展趨勢(shì)是什么？ 購(gòu)物中新的開發(fā)與運(yùn)營(yíng)必須立足于差異化戰(zhàn)略購(gòu)物中新的開發(fā)與運(yùn)營(yíng)必須立足于差異化戰(zhàn)略 租賃條件租賃條件（a15、）租金 根據(jù)市場(chǎng)厘定，一般零售、餐飲、百貨 租戶的均接受基本租金或提成租金（以 較高者為準(zhǔn)）之結(jié)構(gòu)；營(yíng)業(yè)額之監(jiān)察可 考慮中央收銀方式或收銀機(jī)聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)；（b）年期 一般零售2至3年；大型租戶及餐飲行業(yè)均會(huì)要求長(zhǎng)年 期，原則上不應(yīng)過長(zhǎng)以保留業(yè)主方的靈活性（c）扣率(營(yíng)業(yè)收入提成) 北京 上海一般零售 20% 15-18%一般餐飲 11% 7-9%（d）使用限制 租戶組合租戶組合 考慮因素： 商場(chǎng)的布局 商場(chǎng)的規(guī)模 外部因素（例如與交通出/入 口的連接、周邊物業(yè)的功能等） 租戶的付租能力 招商招商 理想租戶組合的過程 中介代理（獨(dú)家代理VS非獨(dú)家代理） 推廣材料（樓書、電腦說明powerpoint 16、presentation、示范單元、模型、樣板單元、宣傳片等） 一般而言，大型租戶及國(guó)際一線及主力店等優(yōu)質(zhì)品牌均 需在開業(yè)前至少一年落實(shí)，先落實(shí)行業(yè)中的領(lǐng)頭羊 購(gòu)物中心開發(fā)流程購(gòu)物中心開發(fā)流程1購(gòu)物中心工作流程表購(gòu)物中心工作流程表二、商場(chǎng)規(guī)劃(1)空間規(guī)劃建議(2)競(jìng)爭(zhēng)力分析(3)商場(chǎng)定位建議(4)經(jīng)營(yíng)主題建議5)市場(chǎng)區(qū)分建議(6)目標(biāo)市場(chǎng)分析(7)主力承租戶分析(8)市場(chǎng)業(yè)種組合(9) 承租戶組合三、招商行銷(1)商場(chǎng)規(guī)劃(2)行銷計(jì)劃(3)財(cái)務(wù)規(guī)劃(4)租賃合約(5)租賃條件(6)招商執(zhí)行一、商場(chǎng)開發(fā)(1)市場(chǎng)調(diào)查(2)可行性分析(3)開發(fā)方向建議(4)財(cái)務(wù)分析四、經(jīng)營(yíng)管理(1)公共管理規(guī)17、劃分析(2)管理公約和手冊(cè)(3)廣告促銷企劃建議(4)協(xié)調(diào)裝潢工作(5)開幕典禮籌劃建立核心團(tuán)隊(duì)與委托工作市場(chǎng)調(diào)查與分析市場(chǎng)定位與規(guī)劃總體規(guī)劃與可行性研究管理體系經(jīng)營(yíng)體系財(cái)務(wù)體系設(shè)備體系公關(guān)體系建筑設(shè)計(jì)室內(nèi)設(shè)計(jì)業(yè)態(tài)規(guī)劃 招商規(guī)劃 C.I.S.系統(tǒng) 店面規(guī)劃 陳列規(guī)劃 員工培訓(xùn)景觀設(shè)計(jì)成本估算工程管理能源設(shè)計(jì)營(yíng)運(yùn)策略開幕購(gòu)物中心開發(fā)流程購(gòu)物中心開發(fā)流程2 2MIS & POSDesign Team StructureDesign Team StructureDeveloperPMDesign Architect (International Team)Landscape & WaterLight18、ing Signage & GraphicConceptual StructureA.V.- Performance CriteriaFood Service ConsultantExecutive Architect (Local Team)StructureMEPF EngineerEnvironmental & SewageCentral Control SystemCode Design InstituteQuantity SurveyorIndependent Consultants Survey EngineerGeology EngineerTraffic EngineerCiv19、il Engineer Waste HandlingParking ManagementSecurity Consultant 工程設(shè)計(jì)工作流程工程設(shè)計(jì)工作流程前期準(zhǔn)備階段修建性詳規(guī)方案設(shè)計(jì)（SD）擴(kuò)初設(shè)計(jì)（DD）施工圖說（CD）施工階段l項(xiàng)目立項(xiàng)l用地紅線及規(guī)劃指標(biāo)l基礎(chǔ)資料收集政府部門咨詢審批l規(guī)劃l消防l交通l市政l環(huán)保l環(huán)衛(wèi)l防疫l綠化 購(gòu)物中心開發(fā)流程購(gòu)物中心開發(fā)流程3董事長(zhǎng)董事長(zhǎng)/ /總經(jīng)理總經(jīng)理 執(zhí)行副總執(zhí)行副總 項(xiàng)目設(shè)計(jì)（總監(jiān)）項(xiàng)目設(shè)計(jì)（總監(jiān)） 市場(chǎng)營(yíng)運(yùn)（總監(jiān)）市場(chǎng)營(yíng)運(yùn)（總監(jiān)）行行政政管管理理營(yíng)營(yíng)運(yùn)運(yùn)管管理理招招商商策策劃劃 開開發(fā)發(fā)企企劃劃?rùn)C(jī)機(jī)電電規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)規(guī)規(guī)劃劃建建20、筑筑設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)公公司司環(huán)環(huán)境境機(jī)機(jī)電電結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)施施工工監(jiān)監(jiān)理理公公司司內(nèi)內(nèi)部部設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)公公司司承承包包營(yíng)營(yíng)造造公公司司市市場(chǎng)場(chǎng)研研究究公公司司行行銷銷招招商商業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)商商品品組組合合宣宣傳傳公公關(guān)關(guān)策策劃劃租租賃賃代代理理公公司司工工程程管管理理財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)行行政政管管理理物物業(yè)業(yè)管管理理公公司司Independent Consultants Survey EngineerGeology EngineerTraffic EngineerCivil Engineer Waste HandlingSecurity Consultant MIS & POSMarketingFinanceOpera21、tionLeasingParking ManagementPositioning購(gòu)物中心成功的關(guān)鍵因素購(gòu)物中心成功的關(guān)鍵因素1、 商圈規(guī)劃符合實(shí)際狀況2、 充分了解競(jìng)爭(zhēng)者3、 擁有豐富的零售專業(yè)知識(shí)4、 確切掌握主力廠商及部分供應(yīng)渠道5、 由開發(fā)商或經(jīng)營(yíng)管理主導(dǎo)建筑 設(shè)計(jì)、商業(yè)設(shè)計(jì)等6、 完善的軟件投資與規(guī)劃7、 取得銀行的支持8、 降低土地成本占開發(fā)成本的比例9、 穩(wěn)健的財(cái)務(wù)規(guī)劃10、地方政府的支持11、自身團(tuán)隊(duì)與企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力與綜 合能力11、卓有成效的成本控制體系與能力卓有成效的成本控制體系與能力 應(yīng)考慮的重要因素應(yīng)考慮的重要因素 不應(yīng)考慮滿足所有人的需求 須擁有一些能像磁石般吸引顧客22、的租戶 獨(dú)一無二、別人所無的租戶 租金VS租戶（短期回報(bào)VS長(zhǎng)期回報(bào)）購(gòu)物中心開發(fā)成本控制基本要素購(gòu)物中心開發(fā)成本控制基本要素 開發(fā)成本的構(gòu)成土地成本土地成本規(guī)劃與設(shè)計(jì)成本規(guī)劃與設(shè)計(jì)成本資金成本資金成本建安成本建安成本行銷成本行銷成本.購(gòu)物中心開發(fā)成本控制管理體系子系統(tǒng)購(gòu)物中心開發(fā)成本控制管理體系子系統(tǒng)項(xiàng)目前期論證體系項(xiàng)目前期論證體系商業(yè)規(guī)劃商業(yè)規(guī)劃項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理體系項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理體系商業(yè)建筑景觀等設(shè)計(jì)商業(yè)建筑景觀等設(shè)計(jì)項(xiàng)目工程管理體系項(xiàng)目工程管理體系市場(chǎng)行銷推廣管理體系市場(chǎng)行銷推廣管理體系商業(yè)規(guī)劃是成本控制的關(guān)鍵點(diǎn)商業(yè)規(guī)劃是成本控制的關(guān)鍵點(diǎn)特定地點(diǎn)的合理業(yè)態(tài)和適度規(guī)模適度的規(guī)模合理的業(yè)態(tài)對(duì)應(yīng)的建23、筑運(yùn)用多種專業(yè)分析工具、模型，并且從后期實(shí)際經(jīng)營(yíng)驗(yàn)證角度論證計(jì)算。 選址雙重含義為項(xiàng)目選地塊為項(xiàng)目選地塊為地塊選項(xiàng)目為地塊選項(xiàng)目開發(fā)成本控制管理體系開發(fā)成本控制管理體系適度的規(guī)模適度的規(guī)模p 運(yùn)用多種專業(yè)分析模型從不同角度論證計(jì)算運(yùn)用多種專業(yè)分析模型從不同角度論證計(jì)算瑞利零售吸引力定律衡量不同零售地點(diǎn)的相對(duì)吸引力，以劃分彼此的商圈界限。假設(shè)兩個(gè)區(qū)域(a、b)若能建立分岐點(diǎn)， 則在分岐居民無論到 a 或 b 區(qū)域，其吸引力皆相同， 商圈大小則視商店與分岐點(diǎn)之距離而定，超出此一范圍太多則 顧客易被另一區(qū)域所吸引。兩地區(qū)吸引顧客的比例與人口成正比，與距離的平方成反比。哈夫購(gòu)物者吸引力定律哈夫定律改進(jìn)24、了瑞利定律的缺失，認(rèn)為一家商店吸引顧客的能力，取決于相對(duì)吸引力。 消費(fèi)者在多家商店中選擇某一家購(gòu)物的機(jī)率與該商店坪數(shù)及距離遠(yuǎn)近有關(guān)。商圈飽和度指數(shù)蘭徹斯特份額法則商圈市場(chǎng)飽和度理論主要通過標(biāo)志相應(yīng)區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)不足或商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)過多的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)-商業(yè)市場(chǎng)飽和系數(shù)（IRS）進(jìn)行論證。（ * ）其中：為飽和度指數(shù)；為顧客總數(shù)；為每一位顧客的平均購(gòu)買額；為商圈內(nèi)商場(chǎng)的營(yíng)業(yè)面積。開發(fā)成本控制管理體系開發(fā)成本控制管理體系適度的規(guī)模適度的規(guī)模市場(chǎng)規(guī)模和銷售額推算市場(chǎng)規(guī)模和銷售額推算潛在購(gòu)買力潛在購(gòu)買力（）各商圈內(nèi)潛在購(gòu)買力（）各商圈內(nèi)潛在購(gòu)買力級(jí)商圈：558,000人7739.64元 43125、.872431.872萬元萬元（年消費(fèi)性支出）級(jí)商圈：838,000人 7739.64元 648.582648.582萬元萬元級(jí)商圈：1,397,000人 7739.64元1081.2281081.228萬元萬元4級(jí)商圈： 53.500人5438.64 元 290.97290.97萬元萬元合計(jì)：級(jí)商圈級(jí)商圈級(jí)商圈 4級(jí)商圈 2452.6522452.652萬元萬元（）各商圈內(nèi)目標(biāo)吸引購(gòu)買力（）各商圈內(nèi)目標(biāo)吸引購(gòu)買力級(jí)商圈：431.872萬元1564.78164.781萬元萬元 （吸引率）級(jí)商圈：648.582萬元745.401 45.401 萬元萬元級(jí)商圈：1081.228萬元3 32.43726、 32.437 萬元萬元4級(jí)商圈： 29.097萬元 12.910 2.910 萬元萬元合計(jì)：級(jí)商圈級(jí)商圈級(jí)商圈4級(jí)商圈145.529145.529萬元萬元商圈內(nèi)平均吸引率：級(jí)商圈級(jí)商圈級(jí)商圈4級(jí)商圈 5.93%5.93%根據(jù)商業(yè)集中的具體狀況不同、市場(chǎng)規(guī)模合銷售額推算有修正的必要。開發(fā)成本控制管理體系開發(fā)成本控制管理體系商業(yè)規(guī)劃指導(dǎo)下的建筑設(shè)計(jì)商業(yè)規(guī)劃指導(dǎo)下的建筑設(shè)計(jì)長(zhǎng)長(zhǎng)沙沙設(shè)設(shè)施施需需求求調(diào)查小結(jié)調(diào)查小結(jié)經(jīng)營(yíng)日常生活用品的超級(jí)市場(chǎng)和大賣場(chǎng)的需求呼聲最高。對(duì)零售專賣店的要求集中在服裝和日化用品兩方面。受訪者傾向于湘菜和地方小吃兩類餐飲設(shè)施，此外以公園和休閑廣場(chǎng)為代表的休閑設(shè)施人氣相當(dāng)高。開發(fā)27、成本控制管理體系開發(fā)成本控制管理體系商業(yè)規(guī)劃指導(dǎo)下的建筑設(shè)計(jì)商業(yè)規(guī)劃指導(dǎo)下的建筑設(shè)計(jì)購(gòu)物中心業(yè)態(tài)比例生成購(gòu)物中心業(yè)態(tài)比例生成市場(chǎng)研究檔次比例綜合統(tǒng)計(jì)租戶比例財(cái)務(wù)要求業(yè)態(tài)比例建筑形式定位業(yè)態(tài)組合 在購(gòu)物中心中，業(yè)態(tài)比例為重要的決策與發(fā)展因素。零售、餐飲、娛樂等各 種不同業(yè)態(tài)的比例決定了人流、租金和銷售收入 ； 其中，30%左右的小型與特色零售帶來高租金和高銷售額回報(bào)；主力店、娛樂雖然租金不高，但帶來大量的人流，故亦需要重點(diǎn)設(shè)置; 而20%左右的餐飲，則可以起到疏緩人流、刺激更多消費(fèi)的作用 ;業(yè)態(tài)比例測(cè)算方法面積及比例業(yè)態(tài)比例測(cè)算方法面積及比例那么綜合研究和判斷市場(chǎng)研究數(shù)據(jù)并結(jié)合專業(yè)經(jīng)驗(yàn),通過實(shí)際28、考慮項(xiàng)目總體情況而制定出總體業(yè)態(tài)比例的脈絡(luò)與骨架； 另外,根據(jù)完整的項(xiàng)目研判進(jìn)行細(xì)節(jié)業(yè)態(tài)比例計(jì)算方法,具體為: 每個(gè)位置市場(chǎng)容量具體業(yè)態(tài)財(cái)務(wù)要求綜合統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)分析業(yè)態(tài)比例業(yè)態(tài)比例測(cè)算方法檔次與比例業(yè)態(tài)比例測(cè)算方法檔次與比例 理論上，建議整個(gè)購(gòu)物中心的商品組合為10%高檔、25%中高檔、65%中檔。 通過具體分析方法得出詳細(xì)的業(yè)態(tài)比例和具體位置之后,統(tǒng)計(jì)每個(gè)區(qū)域和位 置的租戶檔次,得出最細(xì)致的租戶比例 ：業(yè)態(tài)比例業(yè)態(tài)位置具體租戶租戶檔次綜合統(tǒng)計(jì)租戶比例業(yè)態(tài)比例測(cè)算方法品牌比例業(yè)態(tài)比例測(cè)算方法品牌比例零售主力店零售主力店/半主半主力店力店小型零售小型零售餐飲餐飲娛樂娛樂綜合用途綜合用途A區(qū)區(qū)中高檔綜29、合性百中高檔綜合性百貨貨化妝品化妝品/香水香水/服裝服裝/首飾首飾/ /眼鏡店眼鏡店/銀行銀行快餐快餐/ /咖啡店咖啡店/ /BC區(qū)區(qū)中中檔檔綜綜合合性性百百貨貨/中中檔檔超超市市/ /生生活活時(shí)時(shí)尚尚半半主主力力店店/ /時(shí)時(shí)裝裝半主力店半主力店/ /家具店家具店化化妝妝品品/香香水水/服服裝裝/便便利利/首首飾飾/書書店店/音音像像店店/通通訊訊/家家居居用用品品/食食品品/禮禮品品/精精品品/電電器器/飾飾品品/銀銀行行/皮皮鞋鞋/手手袋袋/內(nèi)內(nèi)衣衣/童童裝裝/玩玩具具/眼眼鏡鏡店店/美美容中心容中心大大型型中中餐餐/ /中中型型西西餐餐/ /快快餐餐/ /咖咖啡店啡店/ /美食廣場(chǎng)美食30、廣場(chǎng)百貨化娛樂百貨化娛樂/小型游戲中心小型游戲中心D區(qū)區(qū)家居超市家居超市運(yùn)動(dòng)器材店運(yùn)動(dòng)器材店/休閑服裝休閑服裝/運(yùn)動(dòng)服裝運(yùn)動(dòng)服裝/ CD/VCD等音像店等音像店/影視器材店影視器材店/花店花店/沖洗店沖洗店/快快餐餐/咖咖啡啡店店/酒酒吧吧/特色餐飲特色餐飲電電影影院院/室室內(nèi)內(nèi)游游戲戲中中心心/戶戶外外游游戲戲項(xiàng)項(xiàng)目目/ /的的士士高高disco/disco/真真冰冰溜溜冰冰場(chǎng)場(chǎng)/ /保保齡齡球球場(chǎng)場(chǎng)/ /健健身身俱樂部俱樂部/卡拉卡拉OK/E區(qū)區(qū)休閑服裝休閑服裝/便利便利/等等快餐快餐特色娛樂特色娛樂/卡拉卡拉OK/洗浴中洗浴中心心/夜總會(huì)等夜總會(huì)等宴會(huì)中心宴會(huì)中心F區(qū)區(qū)服裝服裝/首飾首飾31、/書店書店/休閑服裝休閑服裝/等等各種類型飲食各種類型飲食中心中心K區(qū)區(qū)高級(jí)時(shí)裝高級(jí)時(shí)裝/精品精品/等等酒店酒店業(yè)態(tài)比例測(cè)算方法租戶比例與招商目標(biāo)業(yè)態(tài)比例測(cè)算方法租戶比例與招商目標(biāo)小小型型零零售售高檔高檔 30/8030/80中高檔中高檔 100/300100/300中檔中檔 234/975234/975娛娛樂樂高檔高檔 2/22/2中高檔中高檔 2/42/4中檔中檔 3/63/6餐餐飲飲高檔高檔 0/40/4中高檔中高檔 5/255/25中檔中檔 21/13021/130主主力力店店高檔高檔 1/11/1中高檔中高檔 1/11/1中檔中檔 2/22/2次次主主力力店店高檔高檔 0/10/1中高檔中高檔 2/32/3中檔中檔 3/63/6購(gòu)物中心業(yè)態(tài)與品牌清晰呈現(xiàn)購(gòu)物中心業(yè)態(tài)與品牌清晰呈現(xiàn) 謝謝！謝謝！