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1、1 1住宅住宅設(shè)計(jì)要點(diǎn)設(shè)計(jì)要點(diǎn)解讀解讀研發(fā)支持中心2目目 錄錄樓層的劃分及產(chǎn)品形式樓層的劃分及產(chǎn)品形式1 12 24 4樓梯及電梯樓梯及電梯案例分析案例分析3 3住宅間距住宅間距5 5居住區(qū)相關(guān)規(guī)范居住區(qū)相關(guān)規(guī)范3 3樓層的劃分及產(chǎn)品形式樓層的劃分及產(chǎn)品形式4p低層住宅為1F3F；p多層住宅為4F6F；p中高層住宅為7F9F；p高層住宅為10F;p高度超過100m時，為超高層。 1F2F3F低層(1F-3F)1F2F3F4F5F6F多層(4F-6F)1F2F3F4F5F6F7F8F9F中高層(7F-9F)1F2F3F4F5F6F7F8F9F高層(10F)10F超高層(100m)住宅按層數(shù)劃分如2、下：住宅按層數(shù)劃分如下：5p一般情況下，建筑產(chǎn)品形態(tài)與容積率有一定的對應(yīng)關(guān)系容積率與產(chǎn)品形態(tài)容積率與產(chǎn)品形態(tài)低層多層中高層 高層6容積率與產(chǎn)品形態(tài)容積率與產(chǎn)品形態(tài)7樓梯及電梯樓梯及電梯812-18層18層以上1-6層7-11層超高層樓梯及電梯樓梯及電梯9頂層為躍層住宅時，六層部分不計(jì)層數(shù)。其頂層住戶入口層樓面距該建筑物室外設(shè)計(jì)地面的高度不超過16m時，可不設(shè)電梯。 16米1F2F3F4F5F6F躍層p無電梯住宅不應(yīng)超過六層。1-61-6層住宅層住宅10p7層及7層以上的住宅或住戶入口層樓面距室外設(shè)計(jì)地面的高度超過16m以上的住宅必須設(shè)置電梯。電梯不應(yīng)與臥室、起居室緊鄰布置，受條件限制需要緊鄰布3、置時，必須采取有效的隔音和減震措施。 超過六層的塔式住宅應(yīng)設(shè)封閉樓梯間，如戶門采用乙級防火門時可不設(shè)。 16米1F2F3F4F5F6F7F電梯7-117-11層住宅層住宅11優(yōu)：核心筒面積小，使用率較高；樓梯間自然采光；核心筒規(guī)整，戶型對稱。劣：戶型進(jìn)深隨之加大，影響采光；受電梯影響，在起居室須采取有效的隔音和減震措施；優(yōu)：樓梯間自然采光，戶型進(jìn)深小，采光好，劣：核心筒面積較大，使用率較低，且需犧牲一戶部分使用面積；且有噪音震動影響。p7層及7層以上的住宅核心筒的幾種常見形式12p十二層及以上的高層住宅，每棟樓設(shè)置電梯不應(yīng)少于兩臺，其中宜配置一臺可容納擔(dān)架的電梯（消防電梯） 。12-1812-4、18層住宅層住宅13優(yōu)：用于樓門門面寬較寬，且戶型規(guī)整樓體，核心筒自然采光，將電梯對戶內(nèi)的影響減弱到最小。劣：核心筒面積增大，使用率減小，路線長，直達(dá)性不強(qiáng)。優(yōu)：樓體電梯共用前室，減少面積提高使用率，直達(dá)性強(qiáng)，樓梯間、電梯廳自然通風(fēng)采光，劣：電梯井貼近住戶，有震動和噪音影響。p1218層住宅核心筒的幾種常見形式14p根據(jù)高規(guī)要求，18層以上（不含）單元式住宅，需設(shè)置兩個安全出口，每個疏散口有獨(dú)立的前室并有獨(dú)立的防煙樓梯間。在設(shè)置兩個獨(dú)立樓梯間確實(shí)困難的情況下，可設(shè)置剪刀梯且有各自的消防前室。在塔樓中，如設(shè)置獨(dú)立的消防前室確有困難，可設(shè)置共用前室，但必須有加壓送風(fēng)設(shè)備。1818層以上住宅層以上住5、宅15p什么是剪刀梯：多用于18層以上的住宅，其特點(diǎn)是：在同一樓梯間里設(shè)置了兩個樓梯，具有兩條垂直方向疏散通道的功能。剪刀樓梯在平面設(shè)計(jì)中可利用較狹窄的空間，設(shè)置兩部樓梯，因而提高了建筑面積使用率。 16優(yōu)：樓梯間自然采光通風(fēng)，電梯井緊貼樓梯間，對住戶的影響不大。劣：電梯廳需人工照明，去往樓梯間的路線過長。優(yōu)：樓梯間、電梯前室自然采光通風(fēng)，電梯、樓梯間直達(dá)性較強(qiáng)。電梯與住戶之間設(shè)有管道井進(jìn)行空間過度，減少電梯運(yùn)行的震動和噪音影響。p剪刀梯與電梯結(jié)合的幾種常見形式175.12大地震后，西南地區(qū)的高層都強(qiáng)制要大地震后，西南地區(qū)的高層都強(qiáng)制要求設(shè)置避難層求設(shè)置避難層超高層超高層p建筑高度超過100m6、的公共建筑，應(yīng)設(shè)置避難層，并應(yīng)符合下列規(guī)定：避難層的設(shè)置，自高層建筑首層至第一個避難層或兩個避難層之間，不宜超過15層。避難層可兼作設(shè)備層。18封閉樓梯間：設(shè)有能阻擋煙氣的雙向彈簧門的樓梯間。高層建筑的封閉樓梯間的門應(yīng)為乙級防火門防煙樓梯間：在樓梯間入口處設(shè)有前室（面積不小于6平方米，并設(shè)有防排煙設(shè)施）或設(shè)專供排煙用的陽臺、凹廊等，且通向前室和樓梯間的門均為乙級防火門的樓梯間附件：封閉樓梯間附件：封閉樓梯間/ /防煙樓梯間防煙樓梯間19住宅間距住宅間距20日照標(biāo)準(zhǔn)及氣候區(qū)劃住宅間距住宅間距塔式建筑與板式建筑p住宅間距，應(yīng)以滿足日照要求為基礎(chǔ)，綜合考慮采光、通風(fēng)、消防、防震、管線埋設(shè)、避免視線干7、擾等要求確定。日照間距民用建筑的防火間距住宅朝向耐火等級的劃分住宅防火間距要求 側(cè)面間距 21好朝向好朝向次好朝向p 在住宅建筑評價指標(biāo)體系中有：“平均每套良好朝向的臥室、起居室面積以多者為優(yōu)。”其中良好朝向是指南向和東南向；東向?yàn)榇魏贸颉Ｗ≌蜃≌虮?2p住宅類不能有純北向套型設(shè)計(jì)規(guī)范要求：住宅立項(xiàng)的項(xiàng)目，不能出現(xiàn)純北向的套型（即一套住宅里面的客廳、臥室等主要居室空間，不能全部朝北，至少有一個朝向南、東或西，并滿足當(dāng)?shù)氐娜照找螅┳≌蜃≌虮睘榱藵M足規(guī)范和報(bào)規(guī)要求，每一套房，至少要有一個朝東或者朝西的外窗（如圖中粉色戶型）23h太陽高度角H前幢房屋檐口至地面高度；H1后幢房屋窗8、臺至地面高度。日照間距日照間距p日照間距，指前后兩排或者幾排房屋之間，為保證后排房屋在規(guī)定的時日獲得所需日照量而保持的一定間隔距離。D（日照間距）（日照間距）H1hH北北24IIVIIVIIIVVIVVIVIII IIIIp住宅日照標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合下表規(guī)定日照間距日照間距/ /日照標(biāo)準(zhǔn)及氣候區(qū)劃日照標(biāo)準(zhǔn)及氣候區(qū)劃每個城市的規(guī)劃管理部門依據(jù)全國氣候區(qū)劃圖，結(jié)合每個城市不同的特點(diǎn)，制定不同的日照要求每個城市的規(guī)劃管理部門依據(jù)全國氣候區(qū)劃圖，結(jié)合每個城市不同的特點(diǎn)，制定不同的日照要求25p日照間距一般與項(xiàng)目的建筑形式有密切關(guān)系：塔式建筑與板式建筑塔式建筑，是指各個面長高比都小于1的建筑板式建筑，是指塔式建9、筑以外的建筑塔式建筑板式建筑HABHAB日照間距日照間距/ /塔式建筑與板式建筑塔式建筑與板式建筑p板樓的日照遮擋，主要取決于前后間距；而塔樓的日照遮擋，主要取決于左右空隙板樓的日照遮擋，主要取決于前后間距；而塔樓的日照遮擋，主要取決于左右空隙26p民用建筑的耐火等級應(yīng)分為一、二、三、四級。地下、半地下建筑(室)的耐火等級應(yīng)為一級；重要公共建筑的耐火等級不應(yīng)低于二級。高層建筑的耐火等級應(yīng)分為一、二兩級， 一類高層建筑的耐火等級應(yīng)為一級，二類高層建筑的耐火等級不應(yīng)低于二級。裙房的耐火等級不應(yīng)低于二級。高層建筑地下室的耐火等級應(yīng)為一級。 防火間距防火間距/ /耐火等級的劃分耐火等級的劃分27防火間10、距防火間距/ /住宅防火間距要求住宅防火間距要求 13m高層（10F）高層（10F）9m高層（10F）群房6m群房群房28p住宅側(cè)面間距，應(yīng)符合下列規(guī)定： (1)板式住宅，多層之間不宜小于6m；多層建筑與多層建筑的防火間距應(yīng)不小于6米，高層建筑與多層建筑的防火間距不小于9米，高層層與高層建筑的防火間距不小于13米。 (2)高層塔式住宅、多層和中高層點(diǎn)式住宅與側(cè)面有窗的各種層數(shù)住宅之間應(yīng)考慮視線干擾因素，適當(dāng)加大間距。 6m板式住宅多層（4F-6F）防火間距防火間距/ /側(cè)面間距側(cè)面間距13m9m高層高層多層6m多層29居住區(qū)相關(guān)規(guī)范居住區(qū)相關(guān)規(guī)范430基地機(jī)動車出人口位置規(guī)定住宅紅線的退讓居住11、區(qū)分級基地道路等級劃分居住區(qū)相關(guān)規(guī)范居住區(qū)相關(guān)規(guī)范31住住區(qū)分級區(qū)分級p住區(qū)人口規(guī)模規(guī)定p住住區(qū)人口區(qū)人口規(guī)模越大，相應(yīng)公建配套的比例越高；組團(tuán)級配套比例最低，僅需滿足最基本的生規(guī)模越大，相應(yīng)公建配套的比例越高；組團(tuán)級配套比例最低，僅需滿足最基本的生活需求即可。活需求即可。32公共服務(wù)設(shè)施控制指標(biāo)(/千人)注： 居住區(qū)級指標(biāo)含小區(qū)和組團(tuán)級指標(biāo)，小區(qū)級含組團(tuán)級指標(biāo)，公共服務(wù)設(shè)施總用地的控制指標(biāo)應(yīng)符合表3.0.2 規(guī)定；總指標(biāo)未含其他類，使用時應(yīng)根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求確定本類面積指標(biāo)；小區(qū)醫(yī)療衛(wèi)生類未含門診所；市政公用類未含鍋爐房，在采暖地區(qū)應(yīng)自行確定p公共服務(wù)設(shè)施控制指標(biāo) 33注： 小區(qū)路：建筑控制線12、之間的寬度，需敷設(shè)供熱管線的不宜小于14m；無供熱管線的不宜小于10m; 組團(tuán)路：建筑控制線之間的寬度，需敷設(shè)供熱管線的不宜小于10m；無供熱管線的不宜小于8m；在多雪地區(qū)，應(yīng)考慮堆積清掃道路積雪的面積，道路寬度可酌情放寬，但應(yīng)符合當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃行政主管部門的有關(guān)規(guī)定。基地道路等級劃分基地道路等級劃分34宅間道路斷面圖示意居住小區(qū)級道路斷面圖示意居住組團(tuán)級道路斷面圖示意p道路剖面示意圖 35城市主干道城市次干道居住小區(qū)級道路居住組團(tuán)級道路宅間小路36p距大中城市主干道交叉口的距離，自道路紅線交點(diǎn)量起不應(yīng)小于70m；p距非道路交叉口的過街人行道（包括引道、引橋和地鐵出入口）最邊緣線不應(yīng)小于5m；p13、距公共交通站臺邊緣不應(yīng)小于10m；p距公園、學(xué)校、兒童及殘疾人等建筑的出入口不應(yīng)小于20m；p當(dāng)基地通路坡度較大時，應(yīng)設(shè)緩沖段與城市道路連接；p與立體交叉口的距離或其它特殊情況時，應(yīng)按當(dāng)?shù)匾?guī)劃主管部門的規(guī)定辦理。70m70m城市主干道城市主干道 居住區(qū)10m10mBUSBUS站站學(xué)校學(xué)校出入口20m20m出入口基地機(jī)動車出人口位置規(guī)定基地機(jī)動車出人口位置規(guī)定 37 城市快速路城市道路中設(shè)有中央分隔帶，具有四條以上的車道，全部或部分采用立體交叉與控制出入，供車輛以較高的速度行駛的道路 。p建筑物與城市道路或用地紅線的距離：多層一般不小于退讓5m，高層退讓不小于10m從建設(shè)部門獲悉，今后，沿道路兩14、側(cè)新建、擴(kuò)建、改建的建筑物應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定后退道路紅線。其中，沿城市主、次干路的各類建筑，后退距離應(yīng)當(dāng)不小于15m。 按照要求，今后，沿城市快速路的各類建筑，后退距離應(yīng)當(dāng)不小于20米；沿城市主、次干路的各類建筑，后退距離應(yīng)當(dāng)不小于15m；沿城市支路的各類建筑，后退距離應(yīng)當(dāng)不小于10m；沿建制鎮(zhèn)主要道路的各類建筑，后退距離應(yīng)當(dāng)不小于8m；沿建制鎮(zhèn)一般道路的各類建筑，后退距離應(yīng)當(dāng)不小于5m；在道路交叉口的建筑，其后退距離還應(yīng)當(dāng)滿足道路交通安全視距要求。住宅紅線的住宅紅線的退讓（如果規(guī)劃意見書有具體要求，則按規(guī)劃意見書執(zhí)行）退讓（如果規(guī)劃意見書有具體要求，則按規(guī)劃意見書執(zhí)行）多、低層（1F-6F）10m15、道路高層5m383m3m多、低層（1F-6F）裙房道路p沿城市道路兩側(cè)新建、改建無大量人流、車流集散的多、低層建筑（含高層建筑裙房），其后退道路規(guī)劃紅線的距離不得小于3m。在市區(qū)舊區(qū)中心地段的商業(yè)街，按此規(guī)定控制確有困難的，經(jīng)城市規(guī)劃管理部門和公安交通管理部門核定，其后退距離可適當(dāng)縮小。39建設(shè)工程與一般城市道路紅線之間的最小距離(米) 摘自北京地區(qū)建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)通則2.3.2 -4北京地區(qū)住宅退讓要求40案例分析案例分析541居住區(qū)人口規(guī)模規(guī)定建材市場京開高速京九鐵路中鐵黃土崗項(xiàng)目中鐵黃土崗項(xiàng)目規(guī)劃條件規(guī)劃條件總占地面積總占地面積208628規(guī)劃建筑面積規(guī)劃建筑面積247620其中：建設(shè)用16、地面其中：建設(shè)用地面積積99048容積率容積率2.5代征地面積代征地面積109580建筑密度建筑密度25%規(guī)劃用途規(guī)劃用途居住用地建筑限高60米規(guī)劃建筑面積：247620平方米。（其中約6萬平方米為限價房；6萬平方米為廉租房；12萬平方米為商品房）42p本案中，建筑產(chǎn)品形態(tài)與容積率對應(yīng)關(guān)系43容積率拆分其中，戶型配比是根據(jù)市場研究的結(jié)論得出的其中，戶型配比是根據(jù)市場研究的結(jié)論得出的44總戶數(shù)：總戶數(shù)：619+705+1536=2860619+705+1536=286045道路紅線建筑紅線道路中心線p建筑物應(yīng)距離城市道路或用地紅線的程度：多層一般不小于退讓5m，高層退讓不小于10M46p做總體規(guī)17、劃之前，先進(jìn)行地塊價值分析居住價值：東地塊西地塊商業(yè)價值：中間規(guī)劃路兩側(cè)影響因素：京九鐵路建材城京開高速城中村改善因素：東側(cè)綠地西側(cè)綠地西側(cè)綠化隔離帶東側(cè)綠化隔離帶東側(cè)居住地塊西側(cè)居住地塊N N京九鐵路噪聲影響京開高速噪聲影響建材市場綜合影響待拆遷城中村綜合影響150米綠帶改善環(huán)境降低噪聲100米綠帶改善環(huán)境47p確定規(guī)劃設(shè)計(jì)原則西側(cè)綠化隔離帶東側(cè)綠化隔離帶東側(cè)居住地塊西側(cè)居住地塊N NR=2.9-3.1R=2.6-2.8R=1.9-2.1p 總建筑面積做滿，實(shí)現(xiàn)總體2.5容積率；p 適度拆分總體容積率；p 拔高西地塊容積率指標(biāo)，做足高度，降低東地塊容積率；p 所有商品住宅均為南北通透的板式建18、筑，舒適性較高；p 打造地塊內(nèi)部均質(zhì)化優(yōu)良環(huán)境。48p確定總體規(guī)劃布局方向西側(cè)綠化隔離帶東側(cè)綠化隔離帶東側(cè)居住地塊西側(cè)居住地塊N N中高端商品住宅區(qū)中端商品住宅區(qū)公租房限價房49高層（15-17F）高層（18-20F）政策房（21F）商業(yè)（2F）幼兒園東側(cè)中高端商品住宅區(qū)西側(cè)中端商品住宅區(qū)西側(cè)政策房住宅區(qū)規(guī)劃及日照p規(guī)劃方案50政策房出入口商品房出入口幼兒園出入口150m95m出入口的設(shè)置51城市道理社區(qū)道路宅間小路交通組織：一般來說，每個組團(tuán)應(yīng)有2個以上的機(jī)動車出入口，并與市政道路適當(dāng)位置接駁；社區(qū)內(nèi)部交通組織要滿足日常出行、搬運(yùn)家具、消防疏散的等方面的要求。52高層（15-17F）高層（18-20F）政策房（21F）商業(yè)（2F）幼兒園中高端商品住宅區(qū)核心筒配備2臺電梯，其中一臺為消防電梯中端商品住宅區(qū)需配備電梯需設(shè)置兩個安全出口或剪刀梯政策房住宅區(qū)需配備電梯需設(shè)置兩個安全出口或剪刀梯電梯及樓梯的配備：住宅電梯，一般按照每部電梯服務(wù)60-80戶設(shè)置，如果單元總戶數(shù)超過120，則建議至少設(shè)置三部電梯（其中含一部消防電梯）。53結(jié)語：結(jié)語：關(guān)于規(guī)劃設(shè)計(jì)案例的分析，研發(fā)支持中心做了專題課件規(guī)劃設(shè)計(jì)案例分析與鑒賞，其中包括大盤規(guī)劃設(shè)計(jì)、高端項(xiàng)目規(guī)劃、公寓類標(biāo)準(zhǔn)層劃分及戶型設(shè)計(jì)及其他的相關(guān)案例等各類型項(xiàng)目的分析與鑒賞，我們會安排專門的課程進(jìn)行分享。54培訓(xùn)結(jié)束培訓(xùn)結(jié)束感謝聆聽感謝聆聽