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1、11房地產成本核算房地產成本核算與與稅務管理稅務管理三大類型成本內部成本內部成本土地增土地增值稅成值稅成本本所得稅所得稅成本成本區別與聯系企業內部管理土地成土地成本本開發成開發成本本投資成投資成投資成投資成本本本本納稅成納稅成納稅成納稅成本本本本開發成本開發成本開發成本開發成本開發成本開發成本開發產品開發產品開發產品開發產品開發產品開發產品銷售成本銷售成本銷售成本銷售成本銷售成本銷售成本按面按面按面按面積算積算積算積算股權溢股權溢股權溢股權溢價支出價支出價支出價支出灰色灰色灰色灰色支出支出支出支出自用產自用產自用產自用產品品品品土地返土地返土地返土地返還還還還企業所得稅扣除成本土地返還股權溢價2、拆遷支出紅線外支出土地增值稅扣除一般成本的核算路徑確定成本對象歸集成本費用分攤共同成本完工計算成本銷售轉出成本清算重劃成本一般成本的核算路徑按入賬成本科目核算按入賬成本科目核算按合同分類核算按合同分類核算按產品分類核算按產品分類核算成本對象如何確定？確定項目確定項目證照證照項目分類項目分類六大原則（所六大原則（所得稅）得稅）項目目錄項目目錄成本對象成本對象項目清算項目清算有關部門審批有關部門審批備案的項目為備案的項目為準準項目類型項目類型兩分或三分兩分或三分國家稅務總局關于房地產開發企業成本國家稅務總局關于房地產開發企業成本對象對象管理管理問題的問題的公告公告文號：國家稅務總局公告2014年第3、35號 發布日期：2014-06-16 2014年1月28日，國務院發布關于取消和下放一批行政審批項目的決定（國發20145號），取消了房地產開發企業開發產品計稅成本對象事先備案制度。為做好取消房地產開發企業開發產品計稅成本對象事先備案制度的落實和后續管理工作，現將有關問題公告如下： 一一、房地產開發企業應依據計稅成本對象確定原則確定已、房地產開發企業應依據計稅成本對象確定原則確定已完工開發產品的成本對象完工開發產品的成本對象，并就確定原則、依據，共同成本分配原則、方法，以及開發項目基本情況、開發計劃等出具專項報告專項報告，在開發產品完工當年企業所得稅年度納稅申報時，隨同企業所得稅年度納稅申報4、表一并報送主管稅務機關。 房地產開發企業將已確定的成本對象報送主管稅務機關后，不得隨意調整或相互混淆。如確需調整成本對象的，應就調整的原因、依據和調整前后成本變化情況等出具專項報告，在調整當年企業所得稅年度納稅申報時報送主管稅務機關。9國家稅務總局關于房地產開發企業成本國家稅務總局關于房地產開發企業成本對象對象管理管理問題的問題的公告公告二、房地產開發企業應建立健全成本對象管理制度，合房地產開發企業應建立健全成本對象管理制度，合理區分已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象，及理區分已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象，及時收集、整理、保存成本對象涉及的證據材料，以備稅務機時收集、整理5、保存成本對象涉及的證據材料，以備稅務機關檢查。關檢查。三、各級稅務機關要認真清理以前的管理規定，今后不得以任何理由進行變相審批。 主管稅務機關應對房地產開發企業報送的成本對象確定專項報告做好歸檔工作，及時進行分析，加強后續管理。對資料不完整、不規范的，應及時通知房地產開發企業補齊、修正；對成本對象確定不合理或共同成本分配方法不合理的，主管稅務機關有權進行合理調整；對成本對象確定情況異常的，主管稅務機關應進行專項檢查；對不如實出具專項報告或不出具專項報告的，應按中華人民共和國稅收征收管理法的相關規定進行處理。10您會如何選擇成本對象？項目第1期住宅區1#樓未建在售2#樓完工在交房3#樓完工未交6、房4#樓在建在售商業區別墅區第2期第3期成本對象劃分原則v成本對象是指為歸集和分配開發產品開發、建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔項目。v計稅成本對象的確定原則:1.可否銷售原則可否銷售原則2.分類歸集原則分類歸集原則3.功能區分原則功能區分原則4.定價差異原則定價差異原則5.成本差異原則成本差異原則6.權益區分原則權益區分原則共同成本如何計入？v共同成本和不能分清負擔對象的間接成本，應按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象，具體分配方法可按以下規定選擇其一：1.占地面積法。占地面積法。指按已動工開發成本對象占地面積占開發用地總面積的比例進行分配。 2.建筑面積法。建筑面積法。指按已動工開7、發成本對象建筑面積占開發用地總建筑面積的比例進行分配。 3.直接成本法。直接成本法。指按期內某一成本對象的直接開發成本占期內全部成本對象直接開發成本的比例進行分配。 4.預算造價法。預算造價法。指按期內某一成本對象預算造價占期內全部成本對象預算造價的比例進行分配。 共同成本如何計入？（一）占地面積法。一）占地面積法。指按已動工開發成本對象占地面積占開發用地總面積的比例進行分配。 1.一次性開發的，按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地總面積的比例進行分配。 2.分期開發的，首先按本期全部成本對象占地面積占開發用地總面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象占地面積占期內全部成本對象占地總面積的8、比例進行分配。 期內全部成本對象應負擔的占地面積為期內開發用地占地面積減除應由各期成本對象共同負擔的占地面積。 （二）建筑面積法。二）建筑面積法。指按已動工開發成本對象建筑面積占開發用地總建筑面積的比例進行分配。 1.一次性開發的，按某一成本對象建筑面積占全部成本對象建筑面積的比例進行分配。 2.分期開發的，首先按期內成本對象建筑面積占開發用地計劃建筑面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象建筑面積占期內成本對象總建筑面積的比例進行分配。共同成本如何計入？企業下列成本應按以下方法進行分配： （一）土地成本，一般按占地面積法進行分配。一）土地成本，一般按占地面積法進行分配。如果確需結合其他方法進9、行分配的，應商稅務機關同意。 土地開發同時連結房地產開發的，屬于一次性取得土地分期開發房地產的情況，其土地開發成本經商稅務機關同意后可先按土地整體預算成本進行分配，待土地整體開發完畢再行調整。 （二）單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設施開發成公共配套設施開發成本，應按建筑面積法進行分配本，應按建筑面積法進行分配。 （三）借款費用借款費用屬于不同成本對象共同負擔的，按直接成本直接成本法或按預算造價法進行分配。法或按預算造價法進行分配。 （四）其他成本項目的分配法由企業自行確定。 土地增值稅土地增值稅共同成本v占地面積法v建筑面積法土地成本土地成本建筑成本建筑成本地方規定地方規定+ +收入比例10、法收入比例法+ +直接成本法直接成本法+ +層高系數法層高系數法+ +預算成本法預算成本法+ +售價系數法售價系數法其他方其他方法法湖南省地方稅務局公告 2014年第7號五、 關于住宅與商業用房的成本扣除問題單棟建筑物單棟建筑物既有住宅又有商業用房的，商業用房的建筑安裝工程費可以按照層高系數予以調整。商業用房層高系數=商業用房平均平均層高/住宅平均平均層高層高無要求，高點就行，層高無要求，高點就行，且計算平均數且計算平均數浙江省地方稅務局浙江省地方稅務局公告公告20142014年第年第1616號號三、超標準層高可售房產的建筑安裝工程費扣除 對多個清算單位或不同類型開發產品共同發生的建筑安裝工程11、費，在按建筑面積法計算分攤時，對超標準層高可售房產應按以下方法計算：對層高高于4.5米（含4.5米）低于6米的，其可售建筑面積按1.5倍計算；對層高高于6米（含6米）的，其可售建筑面積按2倍計算。 18層高有要求，類型無要求層高有要求，類型無要求新疆維吾爾自治區地方稅務局關于土地增值稅若干政策問題的公告20141號 一、關于最小清算單位中住宅與商業用房的建筑安裝工程費扣除問題 最小清算單位中既有住宅又有商業用房的，商業用房建筑安裝工程費可以按照層高系數予以調整，其余扣除項目成本不得按層高系數調整。 商業用房層高系數小于1.5的，其建筑安裝工程費不予調整。 商業用房層高系數=商業用房單層層高/單12、層住宅層高層高有要求，類型有要求層高有要求，類型有要求案案例例 大大連連房房地地產產公公司司開開發發項項目目土土地地面面積積100000100000，建建筑筑面面積積270000270000，產產品品類類型型可可劃劃分分為為普普通通標標準準住住宅宅、非非普普通通標標準準住住宅宅、其其他他開開發發產產品品類類型型三三類類，銷銷售售收收入入257600257600萬萬元元，取取得得土土地地使使用用權權所所支支付付的的成成本本8400084000萬萬元元，開開發發成成本本5940059400萬萬元元，項項目目已已經經銷銷售售完完畢畢 ， 應應 清清 算算 繳繳 納納 多多 少少 土土 地地 增增 值13、值 稅稅 ？ 項目清算資料見下表：項目項目分類計算分類計算普通標準住宅非普通標準住宅 其他產品類型合計占地面積占地面積 50,000.00 36,000.00 14,000.00 100,000.00 建筑面積建筑面積 150,000.00 80,000.00 40,000.00 270,000.00 可售建筑面積可售建筑面積 140,000.00 75,000.00 35,000.00 250,000.00 已售建筑面積已售建筑面積 140,000.00 75,000.00 35,000.00 250,000.00 未售建筑面積未售建筑面積 - - - - 銷售收入銷售收入 110,600.14、00 73,500.00 73,500.00 257,600.00 取得土地成本取得土地成本 84,000.00 開發成本開發成本 59,400.00 企業所得稅企業所得稅可可售面積歸集完工售面積歸集完工成本成本不可售面積不歸集完工成本不可售面積不歸集完工成本土地增值稅土地增值稅 可售面積歸集完工成本可售面積歸集完工成本不可售面積也可能歸集完工成本不可售面積也可能歸集完工成本如何結轉完工如何結轉完工成本？成本？福建省廈門市地方稅務局公告2011年第5號二、關于扣除項目金額分攤 （一）取得土地使用權所支付的金額的分攤 房地產開發企業辦理土地增值稅清算時， 可以可以將取得土地使用權所支付的金額土地15、使用權所支付的金額全部分攤至計入容積率部分的可售建筑面積中，對于不計容積率不計容積率的地下車位、人防工程、架空層、轉換層等不再計算分攤取得土地使用權所支付的金額。 福建省廈門市地方稅務局關于土地增值稅征收管理有關事項的公告福建省廈門市地方稅務局關于土地增值稅征收管理有關事項的公告湖北省地方稅務局關于進一步規范土地增值稅征湖北省地方稅務局關于進一步規范土地增值稅征管工作的若干意見管工作的若干意見（鄂地稅發201344號）六、關于地下建筑物土地成本分攤問題六、關于地下建筑物土地成本分攤問題房地產開發項目在取得土地使用權時，申報建設規劃含地下建筑，且將地下建筑納入項目容積率的計算范疇，并列入產權銷售16、的，其地下建筑物可分攤項目對應的土地成本。如交納土地出讓金的非人防地下車庫，在整個開發項目的土地使用證中會標明地下車庫的土地使用年限和起止日期，同時取得“車庫銷售許可證”，在計算地下車庫土地增值稅扣除項目時可分攤土地成本。其他不納入項目容積率計算范疇或不能提供與取得本項目土地使用權有關聯證明的地下建筑物，不得進行土地成本分攤。廈門市地方稅務局公告2015年第3號同一個清算項目，可以將取得土地土地使用權所支付的金額全部分攤至計入容使用權所支付的金額全部分攤至計入容積率部分的可售建筑面積積率部分的可售建筑面積中，對于不計容積率的地下車位、人防工程、架空層、轉換層等不計算分攤取得土地使用權所支付的金17、額。 人防車位稅務處理的選擇26收入不計公共配套成本不扣人防車位收入計入開發產品成本可扣出租對待出租對待可售對待可售對待27案例資料案例資料1 1車位（開發產品處理）車位（開發產品處理）普通住宅非普通住宅 車位合計面積802020120成本802020120售價1.62.51.38收入1285027.6206可扣除項目1112927.5168增值額1721.20.0538增值率15%74%0%稅率40%30%土增稅 - 7.040.027.06假設給你選擇的空間，你爭取哪種？假設給你選擇的空間，你爭取哪種？28案例資料案例資料1 1車位（公共配套設施處理）普通住宅非普通住宅 車位合計面積80218、020120成本9624120售價1.62.5收入12870198可扣除項目13234166增值額-436增值率-3%106%稅率050%土增稅012.912.90車位成本按照面積分配，收入算非普通住宅。假設給你選擇的空間，你爭取哪種？假設給你選擇的空間，你爭取哪種？29案例資料案例資料1 1車位（公共配套設施處理）普通住宅非普通住宅 車位合計面積802020120成本9624120售價1.62.5收入142.3855.62198可扣除項目13334167增值額1021增值率7%62%稅率040%土增稅06.816.81車位成本按照面積分配，收入平均分配假設給你選擇的空間，你爭取哪種？假設給你19、選擇的空間，你爭取哪種？30案例資料案例資料1 1車位（開發產品并入非普通住宅）普通住宅非普通住宅 車位合計面積802020120成本8040120售價1.62.5收入12870198可扣除項目11155166增值額1715增值率15%28%稅率030%土增稅04.564.56假設給你選擇的空間，你爭取哪種？假設給你選擇的空間，你爭取哪種？31案例資料案例資料1 1車位（公共配套設施處理，收入算出租）普通住宅非普通住宅 車位合計面積8020100成本9624120售價1.62.5收入1285020198可扣除項目13234166增值額-416增值率-3%47%稅率030%土增稅+房產稅04.820、2.47.20假設給你選擇的空間，你爭取哪種？假設給你選擇的空間，你爭取哪種？不同期間共享成本清算難題不同期間共享成本清算難題我問你答我問你答兩個不同地塊一起立項會產生哪些問題？大大道集團和政府達成投資協議，注冊道集團和政府達成投資協議，注冊了三家房地產項目公司，拍下了三塊了三家房地產項目公司，拍下了三塊土地。土地。這三塊地一起立項建設。這三塊地一起立項建設。這三塊地共享一個配套設施。這三塊地共享一個配套設施。能否共擔成本？能否共擔成本？各成本項目核算的內容有哪些？各成本項目核算的內容有哪些？各成本項目應該具體核算哪些內容？土地征用及拆遷補償費前期工程費建筑安裝工程費基礎設施費（社區管網工程費21、）基礎設施費（園林環境工程費）配套設施費 開發間接費思考：合思考：合同如何便同如何便捷管理捷管理合同付合同付合同付合同付款控制款控制款控制款控制（實付）（實付）（實付）（實付）（發票）（發票）（發票）（發票）合同進度合同進度合同進度合同進度額控制額控制額控制額控制（應付）（應付）（應付）（應付）合同合同總額總額控制控制l合同臺賬模板合同臺賬模板（一一） 如何實施有效合同管理？如何實施有效合同管理？l合同臺賬模板合同臺賬模板（二）（二）l合同臺賬模板合同臺賬模板（三）（三）總結：總結：房地產開發企業成本所得稅處理房地產開發企業成本所得稅處理完工開發產品成本確認完工開發產品成本確認1熟知會計稅法差22、異熟知會計稅法差異2編制完工成本結算表編制完工成本結算表31 1、開發產品完工后成本的確認開發產品完工后成本的確認原則：原則：n成本費用做足，成本計算準確。成本費用做足，成本計算準確。n及時結算，取得發票。及時結算，取得發票。n結轉開發產品。結轉開發產品。n結轉銷售成本。結轉銷售成本。n納稅調整。納稅調整。稅務處理方面，國稅發200931號第九條規定：開發產品完工后，企業應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。 1.1 開發產品完工后成本的確認 200931200931號第號第三23、十五條規定：三十五條規定：開發產品完工以開發產品完工以后，企業可在完后，企業可在完工年度企業所得工年度企業所得稅匯算清繳前選稅匯算清繳前選擇確定計稅成本擇確定計稅成本核算的終止日，核算的終止日，不得滯后。不得滯后。計稅成本核算有終止日，即完工年度企業所得稅匯算清繳前。 【案例案例】 天道房地產開發企業開發的某住宅樓于房地產開發企業開發的某住宅樓于20142014年年9 9月完工，出包工程合同總金額月完工，出包工程合同總金額2000020000萬元，萬元，20142014由于未最終辦理結算僅取得的發票金額由于未最終辦理結算僅取得的發票金額1500015000萬萬元，元，20152015年年3 3月取得發票月取得發票20002000萬元，萬元，20152015年年6 6月取得月取得發票發票30003000萬元。萬元。根據前面的理解，您知道匯算清繳計入多少計稅根據前面的理解，您知道匯算清繳計入多少計稅成本嗎？成本嗎？15000萬元萬元17000萬元萬元案案 例例QQQQ： 517646608 517646608微信號：微信號：S517646608S517646608QQQQ群：群：271086403271086403手機：手機：1803277980118032779801