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1、2022/6/14淺談房地產(chǎn)目標(biāo)成本淺談房地產(chǎn)目標(biāo)成本目標(biāo)成本案例分析目標(biāo)成本案例分析3 31 1目錄房地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)成本簡(jiǎn)述房地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)成本簡(jiǎn)述2 2房地產(chǎn)項(xiàng)目成本組成及控制重點(diǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本組成及控制重點(diǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)成本簡(jiǎn)述房地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)成本簡(jiǎn)述 房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，資金需求量大且敏感度高，具有投資大、風(fēng)險(xiǎn)高的特性。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)從購(gòu)買(mǎi)土地、前期手續(xù)辦理及產(chǎn)品設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)建設(shè)、市場(chǎng)銷售到后期物業(yè)管理，涉及面廣，操作過(guò)程復(fù)雜，突發(fā)情況較多，不可預(yù)見(jiàn)性強(qiáng)。隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模的擴(kuò)大及競(jìng)爭(zhēng)的加劇，起初粗放式經(jīng)營(yíng)，拿地即收益，空手套白狼，靠借貸即可獲取暴利的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，精細(xì)化管理已成為房地2、產(chǎn)行業(yè)的一種趨勢(shì)，特別是成本的控制已成為當(dāng)今房地產(chǎn)企業(yè)的重中之重。房地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)成本簡(jiǎn)述房地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)成本簡(jiǎn)述 房地產(chǎn)成本是以項(xiàng)目為基本單元，指從拿地開(kāi)始到項(xiàng)目全部移交過(guò)程中所產(chǎn)生的所有費(fèi)用。以往的成本管理都是過(guò)程管理，事后審結(jié)，隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模的擴(kuò)大及精細(xì)化管理要求的提高，成本管理的要求越來(lái)越高，由原來(lái)的過(guò)程管理轉(zhuǎn)變?yōu)樘崆邦A(yù)測(cè)，過(guò)程控制，事后總結(jié)。在這個(gè)過(guò)程中目標(biāo)成本顯得尤為重要，目標(biāo)成本即在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)前對(duì)各個(gè)成本項(xiàng)進(jìn)行指標(biāo)預(yù)測(cè)、約束、控制，形成一整套的成本體系，以規(guī)范和控制項(xiàng)目的總體投入，并結(jié)合銷售情況使投資者對(duì)項(xiàng)目的投入和產(chǎn)出一目了然，合理控制資金流、控制各階段的資金使用情況。房地產(chǎn)3、項(xiàng)目目標(biāo)成本簡(jiǎn)述房地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)成本簡(jiǎn)述 目標(biāo)成本的制訂，按照科學(xué)性和市場(chǎng)化原則，充分掌握資料，進(jìn)行市場(chǎng)預(yù)測(cè)、銷售量預(yù)測(cè)、利潤(rùn)預(yù)測(cè)和成本預(yù)測(cè)、搜集有關(guān)項(xiàng)目當(dāng)?shù)匾?guī)費(fèi)數(shù)據(jù)并結(jié)合各部門(mén)，在充分掌握資料的基礎(chǔ)上，進(jìn)行加工處理，形成目標(biāo)成本的基本框架;然后進(jìn)行成本決策分析，經(jīng)各業(yè)務(wù)口和企業(yè)決策層審議，確定各成本項(xiàng)指標(biāo)，形成目標(biāo)成本。目標(biāo)成本一旦形成，即作為執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)，在項(xiàng)目整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中作為資金投入的約束準(zhǔn)繩，對(duì)項(xiàng)目的成本控制起到至關(guān)重要的作用。房地產(chǎn)項(xiàng)目成本組成 房地產(chǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本費(fèi)項(xiàng)目成本費(fèi)項(xiàng)組成項(xiàng)組成 房地產(chǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本費(fèi)項(xiàng)目成本費(fèi)項(xiàng)組成項(xiàng)組成成成 本本 組組 成成 1、土地成本土地成本 2、前4、期工程費(fèi)、前期工程費(fèi) 3、建安工程費(fèi)、建安工程費(fèi) 4、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 5、公建配套設(shè)施、公建配套設(shè)施 費(fèi)費(fèi) 6、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、制作費(fèi)、咨詢費(fèi)、制作費(fèi)、咨詢費(fèi)、展覽費(fèi)、租賃費(fèi)、展覽費(fèi)、租賃費(fèi)、售樓處裝修裝費(fèi)、售樓處裝修裝飾費(fèi)、職工薪酬、飾費(fèi)、職工薪酬、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、招待費(fèi)、交通費(fèi)、招待費(fèi)、交通費(fèi)、會(huì)務(wù)費(fèi)、銷售代理會(huì)務(wù)費(fèi)、銷售代理費(fèi)、交易手續(xù)費(fèi)、費(fèi)、交易手續(xù)費(fèi)、房屋空置費(fèi)房屋空置費(fèi)職工薪酬、辦公費(fèi)、職工薪酬、辦公費(fèi)、交通費(fèi)、差旅費(fèi)、交通費(fèi)、差旅費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、汽車(chē)業(yè)務(wù)招待費(fèi)、汽車(chē)費(fèi)用、郵電費(fèi)、水費(fèi)用、郵電費(fèi)、水電費(fèi)、租賃費(fèi)、會(huì)電5、費(fèi)、租賃費(fèi)、會(huì)務(wù)費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、務(wù)費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、咨詢審計(jì)訴訟費(fèi)、咨詢審計(jì)訴訟費(fèi)、稅金、折舊費(fèi)、無(wú)稅金、折舊費(fèi)、無(wú)形資產(chǎn)攤銷、低值形資產(chǎn)攤銷、低值易耗品攤銷、壞賬易耗品攤銷、壞賬損失損失貸款利息支貸款利息支出、存款利出、存款利息收入、財(cái)息收入、財(cái)務(wù)顧問(wèn)費(fèi)、務(wù)顧問(wèn)費(fèi)、手續(xù)費(fèi)手續(xù)費(fèi)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用管理費(fèi)用管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用一級(jí)科目二級(jí)科目房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)從立項(xiàng)到竣工發(fā)生的成本主要包括四項(xiàng)費(fèi)用（一級(jí)成本科目），其中開(kāi)發(fā)成本又房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)從立項(xiàng)到竣工發(fā)生的成本主要包括四項(xiàng)費(fèi)用（一級(jí)成本科目），其中開(kāi)發(fā)成本又主要包括六項(xiàng)費(fèi)用（二級(jí)科目）。主要包括六項(xiàng)費(fèi)用（二級(jí)科目）。 土地成本n土6、地成本約占項(xiàng)目總支出的土地成本約占項(xiàng)目總支出的30-40%n土地獲取的兩種方式：土地獲取的兩種方式：自行拆遷獲取土地的開(kāi)發(fā)改造權(quán) 購(gòu)買(mǎi)可直接用于建設(shè)的熟地。 n土地費(fèi)用主要組成：土地費(fèi)用主要組成：土地征用及拆遷補(bǔ)償金土地出讓金土地轉(zhuǎn)讓費(fèi) 紅線外市政工程費(fèi)土地交易費(fèi)用前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)三通一平費(fèi)三通一平費(fèi)審圖費(fèi)審圖費(fèi)報(bào)建招標(biāo)審報(bào)建招標(biāo)審照等規(guī)費(fèi)照等規(guī)費(fèi)監(jiān)理費(fèi)監(jiān)理費(fèi)方案調(diào)研費(fèi)方案調(diào)研費(fèi)評(píng)估咨詢費(fèi)評(píng)估咨詢費(fèi)勘察費(fèi)勘察費(fèi)設(shè)計(jì)費(fèi)設(shè)計(jì)費(fèi)造價(jià)咨詢服務(wù)費(fèi)造價(jià)咨詢服務(wù)費(fèi)竣工辦理費(fèi)竣工辦理費(fèi)專項(xiàng)基金專項(xiàng)基金工程監(jiān)測(cè)費(fèi)工程監(jiān)測(cè)費(fèi)前期工程費(fèi)前期工程費(fèi) 一般由配套部和設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)一般由配套部和設(shè)計(jì)部7、負(fù)責(zé)控制控制 ； 一般占項(xiàng)目總支出的一般占項(xiàng)目總支出的2-62-6左右左右 ； 設(shè)計(jì)費(fèi)為成本控制的重點(diǎn)，設(shè)計(jì)費(fèi)為成本控制的重點(diǎn)，占到了前期費(fèi)用的占到了前期費(fèi)用的52%52%左右，左右，同時(shí)設(shè)計(jì)結(jié)果決定了工程同時(shí)設(shè)計(jì)結(jié)果決定了工程造價(jià)的造價(jià)的75%75%甚至以上甚至以上 。前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)n因各地實(shí)際政府相關(guān)收費(fèi)差異有很大差別。對(duì)前期工程因各地實(shí)際政府相關(guān)收費(fèi)差異有很大差別。對(duì)前期工程費(fèi)用的確定還需考慮以下幾點(diǎn)：費(fèi)用的確定還需考慮以下幾點(diǎn)： “三通一平三通一平”和臨時(shí)設(shè)施費(fèi)應(yīng)根據(jù)實(shí)際估算，并結(jié)合實(shí)際狀況和臨時(shí)設(shè)施費(fèi)應(yīng)根據(jù)實(shí)際估算，并結(jié)合實(shí)際狀況充分發(fā)揮臨時(shí)設(shè)施對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的相對(duì)永久性，從而相對(duì)8、降低開(kāi)充分發(fā)揮臨時(shí)設(shè)施對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的相對(duì)永久性，從而相對(duì)降低開(kāi)發(fā)成本。發(fā)成本。 前期工程費(fèi)用的其它費(fèi)用較為繁多，規(guī)定費(fèi)率與實(shí)際收費(fèi)有差前期工程費(fèi)用的其它費(fèi)用較為繁多，規(guī)定費(fèi)率與實(shí)際收費(fèi)有差異，應(yīng)注意同相關(guān)部門(mén)協(xié)調(diào)。同時(shí)，隨著政府職能的轉(zhuǎn)變，許異，應(yīng)注意同相關(guān)部門(mén)協(xié)調(diào)。同時(shí)，隨著政府職能的轉(zhuǎn)變，許多規(guī)費(fèi)由硬性指標(biāo)轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌?chǎng)調(diào)控，因此應(yīng)確保既符合政府政多規(guī)費(fèi)由硬性指標(biāo)轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌?chǎng)調(diào)控，因此應(yīng)確保既符合政府政策要求，又滿足項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利益。策要求，又滿足項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利益。建安工程費(fèi)建安工程費(fèi)基礎(chǔ)工程費(fèi)基礎(chǔ)工程費(fèi) 主體土建工程費(fèi)主體土建工程費(fèi)單體安裝工程單體安裝工程樁基工程土方工程基坑維護(hù)樁基檢測(cè)主體土建之結(jié)構(gòu)主9、體土建之建筑屋面工程外立面裝飾門(mén)窗及幕墻工程防水工程欄桿工程等電氣工程給排水工程建安工程費(fèi)建安工程費(fèi)占項(xiàng)目總成本占項(xiàng)目總成本50-55%（因地域差異（因地域差異有差別）有差別）裝飾工程費(fèi)裝飾工程費(fèi)裝飾工程費(fèi)裝飾工程費(fèi)主體建筑安裝工程費(fèi)主體建筑安裝工程費(fèi)主體建筑安裝工程費(fèi)主體建筑安裝工程費(fèi)設(shè)備工程費(fèi)設(shè)備工程費(fèi)設(shè)備工程費(fèi)設(shè)備工程費(fèi)電梯工程電梯工程電梯工程電梯工程空調(diào)工程空調(diào)工程空調(diào)工程空調(diào)工程公共部位精裝公共部位精裝公共部位精裝公共部位精裝修工程修工程修工程修工程樓梯間裝飾工樓梯間裝飾工樓梯間裝飾工樓梯間裝飾工程程程程建安工程費(fèi)建安工程費(fèi)的確定主要考慮以下幾點(diǎn)：建安工程費(fèi)的確定主要考慮以下幾點(diǎn)：n10、設(shè)計(jì)階段：設(shè)計(jì)階段：根據(jù)項(xiàng)目的產(chǎn)品定位特點(diǎn)確定合理的容積率，盡可能確定一個(gè)基本控制區(qū)間。根據(jù)項(xiàng)目的產(chǎn)品定位特點(diǎn)確定合理的容積率，盡可能確定一個(gè)基本控制區(qū)間。做好設(shè)計(jì)方案的評(píng)審，加強(qiáng)設(shè)計(jì)方案優(yōu)化，尤其加強(qiáng)設(shè)計(jì)方案的優(yōu)化工作。做好設(shè)計(jì)方案的評(píng)審，加強(qiáng)設(shè)計(jì)方案優(yōu)化，尤其加強(qiáng)設(shè)計(jì)方案的優(yōu)化工作。對(duì)設(shè)計(jì)方案的計(jì)算過(guò)程進(jìn)行評(píng)審，杜絕人為因素的保守?cái)U(kuò)大，尤其在設(shè)計(jì)系數(shù)的取值上。對(duì)設(shè)計(jì)方案的計(jì)算過(guò)程進(jìn)行評(píng)審，杜絕人為因素的保守?cái)U(kuò)大，尤其在設(shè)計(jì)系數(shù)的取值上。 對(duì)設(shè)計(jì)單位實(shí)行限額施工圖設(shè)計(jì)，并明確獎(jiǎng)懲辦法。對(duì)設(shè)計(jì)單位實(shí)行限額施工圖設(shè)計(jì)，并明確獎(jiǎng)懲辦法。 鋼筋含鋼筋含量指標(biāo)量指標(biāo)樁基成樁基成本控制本控制經(jīng)濟(jì)指經(jīng)濟(jì)指11、標(biāo)標(biāo)內(nèi)、外裝內(nèi)、外裝飾技術(shù)經(jīng)飾技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)濟(jì)指標(biāo)園林建園林建筑及綠化筑及綠化經(jīng)濟(jì)指標(biāo)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)含砼量含砼量窗地比窗地比樁基形式樁基形式室內(nèi)精裝標(biāo)準(zhǔn)、室內(nèi)精裝標(biāo)準(zhǔn)、外立面率外立面率（含鋼量）（含鋼量）軟、硬景比例軟、硬景比例門(mén)窗技門(mén)窗技術(shù)經(jīng)濟(jì)術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)指標(biāo)施工圖限施工圖限施工圖限施工圖限額指標(biāo)額指標(biāo)額指標(biāo)額指標(biāo)砼含量指砼含量指標(biāo)標(biāo)加強(qiáng)設(shè)計(jì)質(zhì)量檢查監(jiān)督，減少設(shè)計(jì)變更費(fèi)用。加強(qiáng)設(shè)計(jì)質(zhì)量檢查監(jiān)督，減少設(shè)計(jì)變更費(fèi)用。 對(duì)設(shè)計(jì)單位的管理工作具有較強(qiáng)的專業(yè)性，可整合社會(huì)資源，增強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)單位的管理工作具有較強(qiáng)的專業(yè)性，可整合社會(huì)資源，增強(qiáng)“事前控制事前控制”的力度。的力度。 給設(shè)計(jì)階段必要的時(shí)間也是減少或杜絕給12、設(shè)計(jì)階段必要的時(shí)間也是減少或杜絕“三邊工程三邊工程”的必要條件的必要條件 n施工階段：施工階段：加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證的監(jiān)督和管理。設(shè)計(jì)變更及簽證管理控制體系應(yīng)明確：操作操作流程、流程環(huán)節(jié)中的責(zé)任人、責(zé)任人的管理權(quán)限、流程環(huán)節(jié)的確認(rèn)時(shí)限、否決及責(zé)任流程、流程環(huán)節(jié)中的責(zé)任人、責(zé)任人的管理權(quán)限、流程環(huán)節(jié)的確認(rèn)時(shí)限、否決及責(zé)任追究制度追究制度。加強(qiáng)設(shè)備、材料品質(zhì)和價(jià)格的管理 。在樣板、樣品認(rèn)證制度、進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收確認(rèn)制度監(jiān)控下通常操作方式有： 建安工程費(fèi)甲方限價(jià)承包采購(gòu)甲方限價(jià)承包采購(gòu)總總包自行包自行采購(gòu)采購(gòu)自行采購(gòu)自行采購(gòu)如大型機(jī)電設(shè)備如大型機(jī)電設(shè)備（電梯、空調(diào)等）（電梯、空調(diào)等）、外立面裝飾材、外立面13、裝飾材料、門(mén)窗、幕墻、料、門(mén)窗、幕墻、進(jìn)戶門(mén)等，園林進(jìn)戶門(mén)等，園林景觀工程的部分景觀工程的部分材料，也可競(jìng)標(biāo)材料，也可競(jìng)標(biāo)自行采購(gòu)。自行采購(gòu)。 對(duì)一些建筑常用對(duì)一些建筑常用的地材、通用材的地材、通用材在限定品質(zhì)、性在限定品質(zhì)、性能的前提下能的前提下.一些沒(méi)一次性包一些沒(méi)一次性包死的工程，主材死的工程，主材價(jià)格可雙方議定價(jià)格可雙方議定確認(rèn)價(jià)格，結(jié)算確認(rèn)價(jià)格，結(jié)算時(shí)按限定價(jià)結(jié)算，時(shí)按限定價(jià)結(jié)算，應(yīng)明確價(jià)格時(shí)限應(yīng)明確價(jià)格時(shí)限及范圍。及范圍。 建安工程費(fèi)的確定主要考慮以下幾點(diǎn)：建安工程費(fèi)的確定主要考慮以下幾點(diǎn)：基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)約占項(xiàng)目總成本的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)約占項(xiàng)目總成本的9-11%9-1114、%左右，由于涉及行業(yè)管理問(wèn)題，往往成本控制管理左右，由于涉及行業(yè)管理問(wèn)題，往往成本控制管理相對(duì)來(lái)說(shuō)不容易把控，尤其是紅線外的市政配套。相對(duì)來(lái)說(shuō)不容易把控，尤其是紅線外的市政配套。 室外排水工程室外排水工程室外排水工程室外排水工程室外供水工程室外供水工程室外供水工程室外供水工程燃?xì)夤こ倘細(xì)夤こ倘細(xì)夤こ倘細(xì)夤こ淌彝夤╇姽こ淌彝夤╇姽こ淌彝夤╇姽こ淌彝夤╇姽こ滩膳こ滩膳こ滩膳こ滩膳こ倘蹼姽こ倘蹼姽こ倘蹼姽こ倘蹼姽こ淌彝猸h(huán)境工程室外環(huán)境工程室外環(huán)境工程室外環(huán)境工程消防工程消防工程消防工程消防工程基基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)設(shè)施施 對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，一方面要與行業(yè)管理部門(mén)保持良好的關(guān)系，另一方面還要積極參與市政對(duì)開(kāi)發(fā)15、商來(lái)說(shuō)，一方面要與行業(yè)管理部門(mén)保持良好的關(guān)系，另一方面還要積極參與市政方案的設(shè)計(jì)與比選，關(guān)鍵是做好市政配套的方案咨詢工作。選擇最近、最佳、最經(jīng)濟(jì)的路徑方案的設(shè)計(jì)與比選，關(guān)鍵是做好市政配套的方案咨詢工作。選擇最近、最佳、最經(jīng)濟(jì)的路徑與路由是成本控制的關(guān)鍵。與路由是成本控制的關(guān)鍵。 n社區(qū)管網(wǎng)費(fèi)：社區(qū)管網(wǎng)費(fèi)：對(duì)于一些中檔樓盤(pán)社區(qū)一般為項(xiàng)目總支出的對(duì)于一些中檔樓盤(pán)社區(qū)一般為項(xiàng)目總支出的5-6左右；左右；成本分析的主要重點(diǎn)：對(duì)市政大配套的一次網(wǎng)站的供應(yīng)能力及區(qū)內(nèi)網(wǎng)站的設(shè)置進(jìn)成本分析的主要重點(diǎn)：對(duì)市政大配套的一次網(wǎng)站的供應(yīng)能力及區(qū)內(nèi)網(wǎng)站的設(shè)置進(jìn)行了解，分析，做好估算。行了解，分析，做好估算。 n區(qū)內(nèi)配套16、區(qū)內(nèi)配套 ：堅(jiān)持在不影響產(chǎn)品品質(zhì)定位及與其它競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)體現(xiàn)差異化（獨(dú)特性）的前提下，堅(jiān)持在不影響產(chǎn)品品質(zhì)定位及與其它競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)體現(xiàn)差異化（獨(dú)特性）的前提下，盡量做到精簡(jiǎn)配套，同時(shí)考慮配套項(xiàng)目的可經(jīng)營(yíng)管理性，為項(xiàng)目后期的物業(yè)經(jīng)營(yíng)盡量做到精簡(jiǎn)配套，同時(shí)考慮配套項(xiàng)目的可經(jīng)營(yíng)管理性，為項(xiàng)目后期的物業(yè)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作打好基礎(chǔ)；配套也包括社區(qū)規(guī)劃配套，也應(yīng)考慮其適應(yīng)性。運(yùn)作打好基礎(chǔ)；配套也包括社區(qū)規(guī)劃配套，也應(yīng)考慮其適應(yīng)性。n小區(qū)智能化的定位小區(qū)智能化的定位 ：應(yīng)堅(jiān)持應(yīng)堅(jiān)持“寧精勿多、滿足基本所需寧精勿多、滿足基本所需”的原則，繁瑣的智能化系統(tǒng)的維護(hù)和運(yùn)行費(fèi)的原則，繁瑣的智能化系統(tǒng)的維護(hù)和運(yùn)行費(fèi)用將給物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理增加17、難度，而且技術(shù)折舊非常快。用將給物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理增加難度，而且技術(shù)折舊非常快。 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用的確定主要考慮以下幾點(diǎn)：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用的確定主要考慮以下幾點(diǎn)：基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)n景觀環(huán)境工程景觀環(huán)境工程 ：一般為項(xiàng)目總支出的4-5左右，其成本應(yīng)同項(xiàng)目的定位關(guān)聯(lián)，也與項(xiàng)目所處的地域環(huán)境有關(guān)。嚴(yán)格控制園林環(huán)境工程的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，水景做到面寬水淺，園林景觀在保證突出重點(diǎn)的情況下多做減法，提前進(jìn)行苗木的調(diào)研采購(gòu)工作，當(dāng)?shù)夭荒軡M足的可跨省市采購(gòu)，優(yōu)化苗木的品種、高度、胸徑和樹(shù)型等，有效控制成本。 n室外工程施工室外工程施工 ：注意各種管線盡可能集中一次開(kāi)挖、鋪設(shè)，避免多次開(kāi)挖造成過(guò)大損失。做好室外管網(wǎng)綜合，18、最好一溝多用，降低成本。 n高低壓供電系統(tǒng)高低壓供電系統(tǒng) ：高低壓供電系統(tǒng)的費(fèi)用較高，要求項(xiàng)目所在公司充分利用政策規(guī)定，采取多種方式與供電部門(mén)協(xié)調(diào)關(guān)系，在供電外網(wǎng)設(shè)計(jì)時(shí)盡可能利用附近的變電所等資源、外網(wǎng)費(fèi)用政府負(fù)擔(dān)或幾家單位共同承擔(dān)等，合理降低該部分費(fèi)用。 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)人防設(shè)備工程費(fèi)人防設(shè)備工程費(fèi)教育配套工程費(fèi)教育配套工程費(fèi)商業(yè)配套工程費(fèi)商業(yè)配套工程費(fèi)環(huán)衛(wèi)工程費(fèi)環(huán)衛(wèi)工程費(fèi)通常放在建安費(fèi)用中；包括幼兒園、中小學(xué)等到工程費(fèi)用。包括垃圾處理站及垃圾處理設(shè)備等相關(guān)費(fèi)用包括人防結(jié)構(gòu)及人防設(shè)備等。通常放在建安費(fèi)用中；包括基礎(chǔ)、主體、設(shè)備安裝、裝修工程費(fèi)等。 公建配套公建配套設(shè)施費(fèi)用設(shè)施費(fèi)用公建配套19、設(shè)施費(fèi)用公建配套設(shè)施費(fèi)用 公建配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用占總成本公建配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用占總成本1-3%1-3%公建配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用組成：公建配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用組成：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用n開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用組成：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用組成：主要由職工薪酬、辦公費(fèi)、交通費(fèi)、差旅費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、汽車(chē)費(fèi)用、水電費(fèi)、主要由職工薪酬、辦公費(fèi)、交通費(fèi)、差旅費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、汽車(chē)費(fèi)用、水電費(fèi)、租賃費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、物業(yè)開(kāi)辦費(fèi)等十項(xiàng)費(fèi)用組成。租賃費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、物業(yè)開(kāi)辦費(fèi)等十項(xiàng)費(fèi)用組成。 一般由項(xiàng)目部或項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)控制，控制的重點(diǎn)為職工薪酬、辦公費(fèi)、物業(yè)開(kāi)辦一般由項(xiàng)目部或項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)控制，控制的重點(diǎn)為職工薪酬、辦公費(fèi)、物業(yè)開(kāi)辦費(fèi)。費(fèi)。 開(kāi)發(fā)20、間接費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)=（土地成本（土地成本+四項(xiàng)費(fèi)用）四項(xiàng)費(fèi)用） 2.5% 70%銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用 = = 銷售收入銷售收入 2.5%2.5%銷銷 售售 費(fèi)費(fèi) 用用管管 理理 費(fèi)費(fèi) 用用管理費(fèi)用管理費(fèi)用 = = （土地成本（土地成本+ +四項(xiàng)費(fèi)用）四項(xiàng)費(fèi)用） 2.5% 30%2.5% 30%財(cái)務(wù)財(cái)務(wù) 費(fèi)費(fèi) 用用財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用 = = 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本？%基準(zhǔn)基準(zhǔn)利率？利率？%（1 1+ +？% %）？年？年投資決策階段：投資決策階段：應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)費(fèi)用做好充分估計(jì)，正確運(yùn)用資本的杠桿，以最少的財(cái)務(wù)費(fèi)用滿足項(xiàng)目所需資金應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)費(fèi)用做好充分估計(jì)，正確運(yùn)用資本的杠桿，以最少的財(cái)務(wù)費(fèi)用滿足項(xiàng)目所需資金鏈的連續(xù)性。鏈的連續(xù)性。決策階段，應(yīng)根據(jù)政府有關(guān)規(guī)定估算，并爭(zhēng)取獲得政府支持減免部分稅費(fèi)。決策階段，應(yīng)根據(jù)政府有關(guān)規(guī)定估算，并爭(zhēng)取獲得政府支持減免部分稅費(fèi)。 銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用銷售費(fèi)用的控制應(yīng)注意處理好售樓處、樣板房的設(shè)置方法及定位。銷售費(fèi)用的控制應(yīng)注意處理好售樓處、樣板房的設(shè)置方法及定位。 上市公司目標(biāo)成本科目及本地普通目標(biāo)成本表2022/6/14THANKSTHANKS新美置業(yè)有限公司 成本控制中心