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1、2022/6/14淺談房地產目標成本淺談房地產目標成本目標成本案例分析目標成本案例分析3 31 1目錄房地產項目目標成本簡述房地產項目目標成本簡述2 2房地產項目成本組成及控制重點房地產項目成本組成及控制重點房地產項目目標成本簡述房地產項目目標成本簡述 房地產行業是典型的資金密集型行業，資金需求量大且敏感度高，具有投資大、風險高的特性。項目開發從購買土地、前期手續辦理及產品設計、開發建設、市場銷售到后期物業管理，涉及面廣，操作過程復雜，突發情況較多，不可預見性強。隨著房地產開發規模的擴大及競爭的加劇，起初粗放式經營，拿地即收益，空手套白狼，靠借貸即可獲取暴利的時代已經結束，精細化管理已成為房地2、產行業的一種趨勢，特別是成本的控制已成為當今房地產企業的重中之重。房地產項目目標成本簡述房地產項目目標成本簡述 房地產成本是以項目為基本單元，指從拿地開始到項目全部移交過程中所產生的所有費用。以往的成本管理都是過程管理，事后審結，隨著房地產開發規模的擴大及精細化管理要求的提高，成本管理的要求越來越高，由原來的過程管理轉變為提前預測，過程控制，事后總結。在這個過程中目標成本顯得尤為重要，目標成本即在項目開發建設前對各個成本項進行指標預測、約束、控制，形成一整套的成本體系，以規范和控制項目的總體投入，并結合銷售情況使投資者對項目的投入和產出一目了然，合理控制資金流、控制各階段的資金使用情況。房地產3、項目目標成本簡述房地產項目目標成本簡述 目標成本的制訂，按照科學性和市場化原則，充分掌握資料，進行市場預測、銷售量預測、利潤預測和成本預測、搜集有關項目當地規費數據并結合各部門，在充分掌握資料的基礎上，進行加工處理，形成目標成本的基本框架;然后進行成本決策分析，經各業務口和企業決策層審議，確定各成本項指標，形成目標成本。目標成本一旦形成，即作為執行的標準，在項目整個開發過程中作為資金投入的約束準繩，對項目的成本控制起到至關重要的作用。房地產項目成本組成 房地產房地產項目成本費項目成本費項組成項組成 房地產房地產項目成本費項目成本費項組成項組成成成 本本 組組 成成 1、土地成本土地成本 2、前4、期工程費、前期工程費 3、建安工程費、建安工程費 4、基礎設施費、基礎設施費 5、公建配套設施、公建配套設施 費費 6、開發間接費、開發間接費廣告費、業務宣傳廣告費、業務宣傳費、制作費、咨詢費、制作費、咨詢費、展覽費、租賃費、展覽費、租賃費、售樓處裝修裝費、售樓處裝修裝飾費、職工薪酬、飾費、職工薪酬、辦公費、差旅費、辦公費、差旅費、招待費、交通費、招待費、交通費、會務費、銷售代理會務費、銷售代理費、交易手續費、費、交易手續費、房屋空置費房屋空置費職工薪酬、辦公費、職工薪酬、辦公費、交通費、差旅費、交通費、差旅費、業務招待費、汽車業務招待費、汽車費用、郵電費、水費用、郵電費、水電費、租賃費、會電5、費、租賃費、會務費、勞動保護費、務費、勞動保護費、咨詢審計訴訟費、咨詢審計訴訟費、稅金、折舊費、無稅金、折舊費、無形資產攤銷、低值形資產攤銷、低值易耗品攤銷、壞賬易耗品攤銷、壞賬損失損失貸款利息支貸款利息支出、存款利出、存款利息收入、財息收入、財務顧問費、務顧問費、手續費手續費項目開發成本項目開發成本銷售費用銷售費用管理費用管理費用財務費用財務費用一級科目二級科目房地產開發從立項到竣工發生的成本主要包括四項費用（一級成本科目），其中開發成本又房地產開發從立項到竣工發生的成本主要包括四項費用（一級成本科目），其中開發成本又主要包括六項費用（二級科目）。主要包括六項費用（二級科目）。 土地成本n土6、地成本約占項目總支出的土地成本約占項目總支出的30-40%n土地獲取的兩種方式：土地獲取的兩種方式：自行拆遷獲取土地的開發改造權 購買可直接用于建設的熟地。 n土地費用主要組成：土地費用主要組成：土地征用及拆遷補償金土地出讓金土地轉讓費 紅線外市政工程費土地交易費用前期工程費前期工程費前期工程費前期工程費三通一平費三通一平費審圖費審圖費報建招標審報建招標審照等規費照等規費監理費監理費方案調研費方案調研費評估咨詢費評估咨詢費勘察費勘察費設計費設計費造價咨詢服務費造價咨詢服務費竣工辦理費竣工辦理費專項基金專項基金工程監測費工程監測費前期工程費前期工程費 一般由配套部和設計部負責一般由配套部和設計部7、負責控制控制 ； 一般占項目總支出的一般占項目總支出的2-62-6左右左右 ； 設計費為成本控制的重點，設計費為成本控制的重點，占到了前期費用的占到了前期費用的52%52%左右，左右，同時設計結果決定了工程同時設計結果決定了工程造價的造價的75%75%甚至以上甚至以上 。前期工程費前期工程費n因各地實際政府相關收費差異有很大差別。對前期工程因各地實際政府相關收費差異有很大差別。對前期工程費用的確定還需考慮以下幾點：費用的確定還需考慮以下幾點： “三通一平三通一平”和臨時設施費應根據實際估算，并結合實際狀況和臨時設施費應根據實際估算，并結合實際狀況充分發揮臨時設施對項目建設的相對永久性，從而相對8、降低開充分發揮臨時設施對項目建設的相對永久性，從而相對降低開發成本。發成本。 前期工程費用的其它費用較為繁多，規定費率與實際收費有差前期工程費用的其它費用較為繁多，規定費率與實際收費有差異，應注意同相關部門協調。同時，隨著政府職能的轉變，許異，應注意同相關部門協調。同時，隨著政府職能的轉變，許多規費由硬性指標轉變為市場調控，因此應確保既符合政府政多規費由硬性指標轉變為市場調控，因此應確保既符合政府政策要求，又滿足項目開發利益。策要求，又滿足項目開發利益。建安工程費建安工程費基礎工程費基礎工程費 主體土建工程費主體土建工程費單體安裝工程單體安裝工程樁基工程土方工程基坑維護樁基檢測主體土建之結構主9、體土建之建筑屋面工程外立面裝飾門窗及幕墻工程防水工程欄桿工程等電氣工程給排水工程建安工程費建安工程費占項目總成本占項目總成本50-55%（因地域差異（因地域差異有差別）有差別）裝飾工程費裝飾工程費裝飾工程費裝飾工程費主體建筑安裝工程費主體建筑安裝工程費主體建筑安裝工程費主體建筑安裝工程費設備工程費設備工程費設備工程費設備工程費電梯工程電梯工程電梯工程電梯工程空調工程空調工程空調工程空調工程公共部位精裝公共部位精裝公共部位精裝公共部位精裝修工程修工程修工程修工程樓梯間裝飾工樓梯間裝飾工樓梯間裝飾工樓梯間裝飾工程程程程建安工程費建安工程費的確定主要考慮以下幾點：建安工程費的確定主要考慮以下幾點：n10、設計階段：設計階段：根據項目的產品定位特點確定合理的容積率，盡可能確定一個基本控制區間。根據項目的產品定位特點確定合理的容積率，盡可能確定一個基本控制區間。做好設計方案的評審，加強設計方案優化，尤其加強設計方案的優化工作。做好設計方案的評審，加強設計方案優化，尤其加強設計方案的優化工作。對設計方案的計算過程進行評審，杜絕人為因素的保守擴大，尤其在設計系數的取值上。對設計方案的計算過程進行評審，杜絕人為因素的保守擴大，尤其在設計系數的取值上。 對設計單位實行限額施工圖設計，并明確獎懲辦法。對設計單位實行限額施工圖設計，并明確獎懲辦法。 鋼筋含鋼筋含量指標量指標樁基成樁基成本控制本控制經濟指經濟指11、標標內、外裝內、外裝飾技術經飾技術經濟指標濟指標園林建園林建筑及綠化筑及綠化經濟指標經濟指標含砼量含砼量窗地比窗地比樁基形式樁基形式室內精裝標準、室內精裝標準、外立面率外立面率（含鋼量）（含鋼量）軟、硬景比例軟、硬景比例門窗技門窗技術經濟術經濟指標指標施工圖限施工圖限施工圖限施工圖限額指標額指標額指標額指標砼含量指砼含量指標標加強設計質量檢查監督，減少設計變更費用。加強設計質量檢查監督，減少設計變更費用。 對設計單位的管理工作具有較強的專業性，可整合社會資源，增強對設計單位的管理工作具有較強的專業性，可整合社會資源，增強“事前控制事前控制”的力度。的力度。 給設計階段必要的時間也是減少或杜絕給12、設計階段必要的時間也是減少或杜絕“三邊工程三邊工程”的必要條件的必要條件 n施工階段：施工階段：加強設計變更、現場簽證的監督和管理。設計變更及簽證管理控制體系應明確：操作操作流程、流程環節中的責任人、責任人的管理權限、流程環節的確認時限、否決及責任流程、流程環節中的責任人、責任人的管理權限、流程環節的確認時限、否決及責任追究制度追究制度。加強設備、材料品質和價格的管理 。在樣板、樣品認證制度、進場驗收確認制度監控下通常操作方式有： 建安工程費甲方限價承包采購甲方限價承包采購總總包自行包自行采購采購自行采購自行采購如大型機電設備如大型機電設備（電梯、空調等）（電梯、空調等）、外立面裝飾材、外立面13、裝飾材料、門窗、幕墻、料、門窗、幕墻、進戶門等，園林進戶門等，園林景觀工程的部分景觀工程的部分材料，也可競標材料，也可競標自行采購。自行采購。 對一些建筑常用對一些建筑常用的地材、通用材的地材、通用材在限定品質、性在限定品質、性能的前提下能的前提下.一些沒一次性包一些沒一次性包死的工程，主材死的工程，主材價格可雙方議定價格可雙方議定確認價格，結算確認價格，結算時按限定價結算，時按限定價結算，應明確價格時限應明確價格時限及范圍。及范圍。 建安工程費的確定主要考慮以下幾點：建安工程費的確定主要考慮以下幾點：基礎設施費基礎設施費 基礎設施費約占項目總成本的基礎設施費約占項目總成本的9-11%9-1114、%左右，由于涉及行業管理問題，往往成本控制管理左右，由于涉及行業管理問題，往往成本控制管理相對來說不容易把控，尤其是紅線外的市政配套。相對來說不容易把控，尤其是紅線外的市政配套。 室外排水工程室外排水工程室外排水工程室外排水工程室外供水工程室外供水工程室外供水工程室外供水工程燃氣工程燃氣工程燃氣工程燃氣工程室外供電工程室外供電工程室外供電工程室外供電工程采暖工程采暖工程采暖工程采暖工程弱電工程弱電工程弱電工程弱電工程室外環境工程室外環境工程室外環境工程室外環境工程消防工程消防工程消防工程消防工程基基礎礎設設施施 對開發商來說，一方面要與行業管理部門保持良好的關系，另一方面還要積極參與市政對開發15、商來說，一方面要與行業管理部門保持良好的關系，另一方面還要積極參與市政方案的設計與比選，關鍵是做好市政配套的方案咨詢工作。選擇最近、最佳、最經濟的路徑方案的設計與比選，關鍵是做好市政配套的方案咨詢工作。選擇最近、最佳、最經濟的路徑與路由是成本控制的關鍵。與路由是成本控制的關鍵。 n社區管網費：社區管網費：對于一些中檔樓盤社區一般為項目總支出的對于一些中檔樓盤社區一般為項目總支出的5-6左右；左右；成本分析的主要重點：對市政大配套的一次網站的供應能力及區內網站的設置進成本分析的主要重點：對市政大配套的一次網站的供應能力及區內網站的設置進行了解，分析，做好估算。行了解，分析，做好估算。 n區內配套16、區內配套 ：堅持在不影響產品品質定位及與其它競爭樓盤體現差異化（獨特性）的前提下，堅持在不影響產品品質定位及與其它競爭樓盤體現差異化（獨特性）的前提下，盡量做到精簡配套，同時考慮配套項目的可經營管理性，為項目后期的物業經營盡量做到精簡配套，同時考慮配套項目的可經營管理性，為項目后期的物業經營運作打好基礎；配套也包括社區規劃配套，也應考慮其適應性。運作打好基礎；配套也包括社區規劃配套，也應考慮其適應性。n小區智能化的定位小區智能化的定位 ：應堅持應堅持“寧精勿多、滿足基本所需寧精勿多、滿足基本所需”的原則，繁瑣的智能化系統的維護和運行費的原則，繁瑣的智能化系統的維護和運行費用將給物業經營管理增加17、難度，而且技術折舊非常快。用將給物業經營管理增加難度，而且技術折舊非常快。 基礎設施建設費用的確定主要考慮以下幾點：基礎設施建設費用的確定主要考慮以下幾點：基礎設施費基礎設施費n景觀環境工程景觀環境工程 ：一般為項目總支出的4-5左右，其成本應同項目的定位關聯，也與項目所處的地域環境有關。嚴格控制園林環境工程的設計標準，水景做到面寬水淺，園林景觀在保證突出重點的情況下多做減法，提前進行苗木的調研采購工作，當地不能滿足的可跨省市采購，優化苗木的品種、高度、胸徑和樹型等，有效控制成本。 n室外工程施工室外工程施工 ：注意各種管線盡可能集中一次開挖、鋪設，避免多次開挖造成過大損失。做好室外管網綜合，18、最好一溝多用，降低成本。 n高低壓供電系統高低壓供電系統 ：高低壓供電系統的費用較高，要求項目所在公司充分利用政策規定，采取多種方式與供電部門協調關系，在供電外網設計時盡可能利用附近的變電所等資源、外網費用政府負擔或幾家單位共同承擔等，合理降低該部分費用。 基礎設施費基礎設施費人防設備工程費人防設備工程費教育配套工程費教育配套工程費商業配套工程費商業配套工程費環衛工程費環衛工程費通常放在建安費用中；包括幼兒園、中小學等到工程費用。包括垃圾處理站及垃圾處理設備等相關費用包括人防結構及人防設備等。通常放在建安費用中；包括基礎、主體、設備安裝、裝修工程費等。 公建配套公建配套設施費用設施費用公建配套19、設施費用公建配套設施費用 公建配套設施建設費用占總成本公建配套設施建設費用占總成本1-3%1-3%公建配套設施建設費用組成：公建配套設施建設費用組成：開發間接費用開發間接費用n開發間接費用組成：開發間接費用組成：主要由職工薪酬、辦公費、交通費、差旅費、業務招待費、汽車費用、水電費、主要由職工薪酬、辦公費、交通費、差旅費、業務招待費、汽車費用、水電費、租賃費、勞動保護費、物業開辦費等十項費用組成。租賃費、勞動保護費、物業開辦費等十項費用組成。 一般由項目部或項目公司負責控制，控制的重點為職工薪酬、辦公費、物業開辦一般由項目部或項目公司負責控制，控制的重點為職工薪酬、辦公費、物業開辦費。費。 開發20、間接費開發間接費=（土地成本（土地成本+四項費用）四項費用） 2.5% 70%銷售費用銷售費用 = = 銷售收入銷售收入 2.5%2.5%銷銷 售售 費費 用用管管 理理 費費 用用管理費用管理費用 = = （土地成本（土地成本+ +四項費用）四項費用） 2.5% 30%2.5% 30%財務財務 費費 用用財務費用財務費用 = = 項目開發成本項目開發成本？%基準基準利率？利率？%（1 1+ +？% %）？年？年投資決策階段：投資決策階段：應對財務費用做好充分估計，正確運用資本的杠桿，以最少的財務費用滿足項目所需資金應對財務費用做好充分估計，正確運用資本的杠桿，以最少的財務費用滿足項目所需資金鏈的連續性。鏈的連續性。決策階段，應根據政府有關規定估算，并爭取獲得政府支持減免部分稅費。決策階段，應根據政府有關規定估算，并爭取獲得政府支持減免部分稅費。 銷售費用、管理費用、財務費用銷售費用的控制應注意處理好售樓處、樣板房的設置方法及定位。銷售費用的控制應注意處理好售樓處、樣板房的設置方法及定位。 上市公司目標成本科目及本地普通目標成本表2022/6/14THANKSTHANKS新美置業有限公司 成本控制中心