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1、中國商業地產戰略投融資策略中國商業地產戰略投融資策略 11、現狀、現狀(situation) 兩大一單o自有資金加大（High equity）,土地取得成本提高、預售條件提高（35%投資、多次封頂）或取消、銀根緊縮o房地產金融風險加大(high risk)：市場風險、政策風險、企業財務風險、道德風險、土地開發風險、法律風險o融資渠道單一（mono-financing）23456782、應對措施：三個創新一個保障o金融產品創新：學習美國，大眾乃至世界的錢投入房地產（不直接用于炒房）：REITs,CMBS,REF,eg.o制度創新：產權制度、法律制度、金融制度o企業管理制度創新：投資、專業化服務、2、財務o安全保障：交易規則、擔保辦法、政府公信力93、與外國資金對接（談多成少）o形勢：政府限制外資進入房地產，外資看好中國地產o對接方式：股權、經營性物業直接持有、基礎設施投資（土地開發）、信托、借貸10提提 綱綱o中國資本市場的投資機會回顧與展望中國資本市場的投資機會回顧與展望o企業資本運營基本理念與實證分析企業資本運營基本理念與實證分析o房地產企業與資本運營房地產企業與資本運營11中國資本市場的投資機會回顧與展望1、中國資本市場投資機會回顧、中國資本市場投資機會回顧2、中國資本市場機會分析與展望、中國資本市場機會分析與展望12中國資本市場投資機會回顧之一中國資本市場投資機會回顧之一o國債流3、通市場的缺位使國庫券的地下交易形成暴利o股票市場誕生之際股票發行上市形成巨大財富效應o內部職工股使少部分人先期在股票市場淘金o宏觀經濟形勢的變化使國債期貨產生多空激烈博殺中國個體億萬富翁產生13中國資本市場投資機會回顧之二中國資本市場投資機會回顧之二o股市政策效應使轉配股成為暴利產品o私企改制上市發行形成中國個人、富人集團o資本市兼并收購造就財富神化o專家理財產生價值投資理念，藍籌股行情在投資理念轉輪中產生o海南特區的建立與土地泡沫造就投機者14中國資本市場投資機會分析與展望中國資本市場投資機會分析與展望o創業板市場在培育高新技術企業的同時，為風險投資、戰略投資者創造財富機會o國有股減持與國有4、資產轉讓o資本市場制度與產品創新摧出新的投資理念和投資收益（避險工具與指數期貨）o管理層收購使管理者通過智慧和能力完成原始積累o樹立科學投資理念，在資本市場中分享中國經濟高成長成果15企業資本運營基本理念與實證分析1、企業資本運營戰略、企業資本運營戰略2、企業資本運營的主要內容、企業資本運營的主要內容3、企業的收購與兼并、企業的收購與兼并4、企業的上市與重組、企業的上市與重組161 1、企業資本運營戰略、企業資本運營戰略o企業資本運營概述o怎樣成為現代企業o生產經營與資本運營o資本運營的意義及推動力17一、企業資本運營概述 資本運營是現代企業根據市場的走向與需求，對企業的總體資源和生產要素進行5、合理分配、使用、組合、命名，使其實現最優化配置，最終實現最大限度的發展和增值目標。18二、怎樣成為現代企業 現代企業的總體發展戰略必須具備兩個重要的支點：即生產經營戰略和資本經營戰略，兩者缺一不可。 在市場經濟體系中，沒有資本運營戰略的企業不是現代企業。19三、生產經營與資本運營對比對對 比比 內內 容容資資 本本 運運 營營生生 產產 經經 營營收益倍增長式增長累加式增長風險多元化經營，風險大大分散單一式經營，風險集中運作方式開放式經營，協作性高內向式經營，在既定范圍內自我配套運營對象資本實物性產品運營手段加速資本流動周轉，使投資增值銷售商品以創造利潤20四、資本運營的意義及推動力o資本運營6、使資源配置跨進更高境界o資本運營應具有財富的放大效應o資本運營推動企業經營思想的創新o資本運營催生國際化企業o資本運營最大化的發揮人力資源的作用212 2、企業資本運營的主要內容、企業資本運營的主要內容o金融資本運營o產權資本運營o無形資本運營22金融資本運營、產權資本運營與無形資本運營的比較 項目金融資本運營產權資本運營無形資本運營 運營對象有價證券（債券、股票）及其衍生品（期貨期權）產權：對企業財產的占有、使用、收益和處置權專利權、非專利技術、商標、著作權及商譽等 運營方式股票交易、債券交易和期貨、期權交易對產權進行轉讓與收購；實現產權形態的轉變，使資產在實物形態與貨幣形態之間轉換同有形資7、本結合，實現有形資本增值233 3、企業的收購與兼并、企業的收購與兼并o企業兼并收購的法律含義o企業并購的意義o企業并購的類型 橫向并購 縱向并購 混合并購24企業的收購與兼并企業的收購與兼并o企業并購模式的設計o企業并購的操作和程序o企業并購必須重視的問題o企業并購的回顧與趨勢o企業并購案例分析25企業并購必須重視的問題o制定恰當的并購戰略o建立并購聯盟o控制交易成本o充分重視并購后的文化整合o充分重視并購后的人事整合26企業并購的回顧與趨勢 我國企業并購的歷史回顧 我國企業并購的發展趨勢及特點 國際企業并購的幾個發展階段及趨勢274 4、企業的上市與重組、企業的上市與重組o概述：企業上市的8、基本條件o企業上市重組的模式設計o企業上市資產重組的內容及操作要點o現有企業改制的操作程序o企業上市重組與企業整合o借殼上市的意義、財務、模式、操作o企業上市重組案例分析28發行人與主承發行人與主承銷商雙向選擇銷商雙向選擇組建組建IPOIPO小組小組盡職調查盡職調查上市前重組上市前重組制定發行方案制定發行方案編制募股文件編制募股文件申請股票發行申請股票發行路演路演確定發行價格確定發行價格股票發行股票發行墓碑廣告墓碑廣告綠鞋期權綠鞋期權IPO29分拆上市分拆上市上市母公司上市母公司子公司子公司A A子公司子公司B B上市母公司上市母公司子公司子公司A A上市公司上市公司B B公眾股東公眾股東分拆9、上市前分拆上市前分拆上市后分拆上市后30買殼上市買殼上市其他股東其他股東股東股東A A上市公司上市公司股東股東A A股東股東B B上市公司上市公司其他股東其他股東買殼上市前買殼上市前買殼上市后買殼上市后控股控股控股控股現金現金股份股份31企業的上市與重組企業的上市與重組o企業上市重組的模式設計o擴張性重組o收縮性重組o結構性重組32企業兼并收購收購方收購方出售方出售方反收購方反收購方并購是擴張性重組并購是擴張性重組 并購是收縮性重組并購是收縮性重組 并購是結構性重組并購是結構性重組 33擴張性重組的一般流程擴張性重組的一般流程聘請中介機構聘請中介機構確定并購動因和買主類型確定并購動因和買主類型10、評估并購風險評估并購風險選擇合適的交易規模選擇合適的交易規模篩選候選企業篩選候選企業首次報價首次報價與目標公司接觸與目標公司接觸盡職調查盡職調查談判談判融資融資簽署法律文書簽署法律文書并購后的整合并購后的整合34借殼上市的意義、模式、操作借殼上市的意義、模式、操作o上市公司“殼”資源的價值o上市公司“殼”資源的利用模式o 企業重組與買“殼”上市o 如何選擇目標“殼”公司o 買“殼”上市模式的設計35房地產企業與資本運營房地產企業與資本運營 36 房地產企業與資本運營一、房地產企業資本運營的回顧與總結房地產企業資本運營的回顧與總結二、房地產企業所面臨的金融環境分析房地產企業所面臨的金融環境分析三11、前一時期房地產企業資金運作模式前一時期房地產企業資金運作模式四、房地產企業的直接融資房地產企業的直接融資五、債券市場與房地產企業融資債券市場與房地產企業融資六、未來房地產企業資金運作模式的展望未來房地產企業資金運作模式的展望37房地產企業與資本運營七、房地產企業資金供給渠道創新房地產企業資金供給渠道創新八、房地產企業與投資銀行房地產企業與投資銀行九、房地產企業與國際資本房地產企業與國際資本十、房地產企業與民間資本房地產企業與民間資本十一、房地產企業投資房地產企業投資十二、房地產未來發展模式：逐漸與國際接軌房地產未來發展模式：逐漸與國際接軌 38一、 房地產企業資本運營的回顧與總結1、我國房地12、產行業的生命周期與目前所處的階段2、在房地產企業發展初期，由于資金供給充裕，形成投融資模式單一，最后導致其資本運營滯后，投融資創新能力不足 3、受宏觀政策影響，房地產企業直接融資呈現大幅波動狀況4、房地產行業資本運營落后于其他行業，房地產企業家資本運營觀念滯后 39 二、房地產企業所面臨的金融環境分析o中央銀行及各級政府的限制政策造成房地產企業資金供給趨緊，經營風險加大o原有的融資模式與宏觀政策相矛盾，整個行業融資處于無序化o貨幣政策對房地產行業長期從緊，銀行加息使企業運營成本增加o房地產行業融資模式創新勢在必行，創新程度決定企業存亡40 三、前一時期房地產企業資金運作模式1、直接融資成為房地13、產企業主要融資模式2、直接融資培育房地產明星企業3、杠桿效應得以充分發揮 41四、房地產企業的直接融資 1、IPO模式：發行股票國內上市2、海外股票市場直接上市 3、國內股票市場借殼上市4、海外股票市場借殼上市5、案例分析 42五、債券市場與房地產企業融資 1、房地產企業與可轉換債券2、房地產企業與企業債券 3、開發債券新品種，擴大債券融資比例4、海外股票市場借殼上市5、案例分析 43六、未來房地產企業資金運作模式的展望1、民間資本將成為房地產企業的主要資 金來源2、海外資金，尤其是東南亞地區資金將成為房地產企業的資金蓄水池3、融資產品創新和科學融資模式的建立，成為解決資金問題的關鍵 4、從杠14、桿經濟進入實力經濟 44七、房地產企業資金供給渠道創新 1、信托融資：近期房地產行業 2、房地產基金：房地產行業健康運營的重要基礎 3、投資銀行：一個不可忽視的資金橋梁 4、過橋貸款：能解燃眉之急的資金運作方式 45八、房地產企業與投資銀行 1、投資銀行的運作概述 2、房地產企業和投資銀行業的結合點3、投資銀行會給房地產企業帶來什么 4、房地產企業怎樣與投資銀行打交道5、項目計劃書 46九、房地產企業與國際資本 1、房地產企業與國際資本的結合點 2、國家資本的投資愛好 3、房地產企業怎樣同國際資本接軌 4、國際資本在中國房地產業的運作模式47十、房地產企業與民間資本 1、房地產企業與民間資本的15、結合點 2、民間資本的投資愛好 3、房地產企業怎樣同民間資本接軌 4、民間資本在中國房地產業的運作模式48十一、房地產企業投資 1、房地產企業與風險投資 2、房地產企業與科技創新 3、房地產企業多元化投資選擇 49 十二、房地產未來發展模式： 逐漸與國際接軌 1、一個痛苦的過程，一個必須的選擇2、國內外房地產模式的比較 國際：地產基金 長期經營 收益回報 國內：銀行貸款 項目開發 樓盤預售 收回投資并獲取利潤3、美國房地產基金發展的三次浪潮 50中國香港、中國、美國的各種融資比例51房地產企業資本的四個象限公開發行公開發行私募私募債債權權融融資資股股權權融融資資上市上市可換股債可換股債企業債券16、企業債券信托基金信托基金可換股債可換股債短期融資債短期融資債貸款貸款非上市股權非上市股權（不同的股權結（不同的股權結構優先、普通構優先、普通等）等）5219502025年美國房地產企業的演進年年 份份宏宏觀觀經經濟濟環環境境商商 業業 性性房房 地地 產產市市 場場 條條件件政政府府最最關關心的心的問題問題開開發發企企業業最最關關心心的的問問題題房房地地產產市市場場的的地地域域范范圍圍房房地地產產開開發發的重點的重點組織組織特點特點房房地地產產資資本本市市場場情況情況開開發發資資金金的的來來源源19501960穩穩定定成成長長平衡平衡開開發發前前期期立法立法哪哪里里有有資資源源集集中中在在地地17、區市區市場場郊郊區區、成成片片住住宅宅，地地區區商商業業中心中心很很少少有有服服務務組組織織，大大部部分分以以工工程程項項目目的的建建設設為為中中心心（住住房房建建筑筑公公司司模模式）式）非非綜綜合合性的性的建筑商建筑商19611970快快速速增增長長平衡平衡刺刺激激住住宅宅生生產產哪哪里里有有資資源源以以地地區區市市場為場為主主舊舊城城改改造造，商商業業街街、新新社社區區、大大型型商商業業廣廣場場發發展展商商和和經經紀紀人人的的結結合合模式模式擴張擴張投投資資機構機構19711975蕭蕭條條供供 給給 過過剩剩如如何何組組織織資資金金和和資資本市本市場場如如何何獲獲得得資資本本全全國國市市場18、場開始形成開始形成郊郊區區寫寫字字樓樓開開發發獨獨立立的的投投資資工工具具（如如不不動動 產產 信信 托托 投投 資資 基基 金金 REIT）多多樣樣化化合股合股經營經營者者19761980快快速速增增長長平平 衡衡 略略有有過過剩剩土土地地使使用用控制控制如如何何獲獲得得用用地地批準批準多多種種類類型型市市場場并存并存新新建建城城區區主主要要寫寫字字樓樓及及酒店酒店覆覆蓋蓋多多個個市市場場的的服服務務組組織織的的擴擴展展；多多利利潤潤中中心心的的聯聯合合創創造性造性開開發發企企業業和和銀銀行行1981-1985急急劇劇變變化化略略 有有 過過剩剩 到到 過過剩剩稅收刺激稅收刺激如如何何避避稅19、稅、選選擇擇誰誰進進行管理行管理以以全全國國市市場為場為主主城城市市公公寓寓、寫寫字字樓樓、工工業業物物業業跨跨越越多多國國市市場場的的發發展展商商和和投投資資管管理理者者形形成成的的大大型型組織組織過過剩剩專專業業從從事事避避稅稅性性投投資資的的投投資資人人，華華爾爾街街銀銀行人士行人士5319502025年美國房地產企業的演進（續）資料來源：房地產市場分析方法，鄭華，電子工業出版社。Stephen E.Roulac. The evolution of real estate decisions. The American Real Estate Society。轉引于胡彬制度變遷中的中國房20、地產業P18-19和尹哲” 演繹金融新概念2004年地產股市投資展望”湘財證券研發報告。19861990經 濟 重組 同 時持 續 增長嚴 重 過剩環境責任管理國內哪個市場有機會針對全國市場，地區特色開始形成大規模的市場中心高檔物業壽 險公 司的 加入過剩投 資 管理 機 構和銀行，國 外 投資人19911995下 降 且不穩定嚴 重 過剩貸款控制市場風險如何國際化趨勢智能化多功能物業企 業重 建與 重組收縮銀 行 專業 人 士及 基 金會19962000鞏 固 與完善過剩住房補貼發展戰略如何管理國際化趨勢智能化多功能物業恢復主 要 財務機構20012010迅 速 發展過 剩 緩和 到 平衡新21、項目的財務影響哪個國家有機會國際化公共房地設施擴張主 要 財務機構20112025穩 定 增長平衡影響的消化那一種房地產債券國際化公共環境與私人物業關系的調整持 續多 樣性跨 國 企業542006年二季度房地產開發資金各項來源增長變化資料來源：國家統計局、REICO數據庫 552006年二季度房地產開發資金來源中的利用外資迅速增長資料來源：國家統計局、REICO數據庫 56國內貸款快速增長資料來源：國家統計局、REICO數據庫 57定金及預收款增長變化資料來源：國家統計局、REICO數據庫 58國內房地產信托快速增長2005年78億元2006年二季度67.3億元2006年6月份23.4億元5922、目前中國存在的問題o不缺錢、缺手段 o缺工具、缺法律60如何解決時間差o公司成立時的股本融資o取得土地時的融資o四證齊全之前的資金安排o出租物業建設期的資金61股債結合的置換o用股權和股東貸款解決前期資金o用股權回購轉換貸款o雙重公司股權結構62項目抵押貸款o出租物業的現金流抵押信貸o物業評估抵押信貸o土地與建設項目的抵押信貸o土地與建設項目的轉換信貸63建立完善的資本市場o項目債券o企業債券o投資基金o機構投資人o證券化64上市的缺點o利益與他人分享o失去保密性o報告與信用責任o失去控制權65與資本市場結合的必要條件o完善的公司治理結構o透明的會計制度o優秀的管理團隊o品牌的誠信o好的公司總23、能找到合適的融資工具66 4 4、接軌的途徑與房地產企業家的選擇、接軌的途徑與房地產企業家的選擇 融資渠道的創新融資渠道的創新 產品設計和經營的創新產品設計和經營的創新 房地產企業家金融意識的提高，與資本市場的緊密接觸房地產企業家金融意識的提高，與資本市場的緊密接觸 與國際企業聯合，學習新的運營模式與國際企業聯合，學習新的運營模式 由自主開發，獨享收益，到引進各層次戰略伙伴，做大做強，共同成長由自主開發，獨享收益，到引進各層次戰略伙伴，做大做強，共同成長 研研究究分分析析國國內內外外資資本本喜喜好好，推推出出滿滿足足民民間間資資本本、國國際際資資本本需需求求的的投投資資產產品品，吸引改革吸引改革67