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1、1羅湖區水庫新村改造專項規劃簡介一、規劃背景一、規劃背景羅湖區是深圳市開發最早、建成度最高的地區，是目前深圳的經濟和文化中心，隨著城市發展的逐漸成熟， 城中村這個與城市共生的城市建設現象， 對城市的發展有著深遠的影響，所存在的問題也日益突出。目前深圳市城中村改造工作已全面展開，為了適應城市總體發展目標及實現水庫新村的長遠發展，配合深圳市的城中村改造政策，加快城中村改造步伐，徹底改善地區的城市面貌，羅湖區建設局于 2005 年 1 月委托我院編制羅湖區水庫新村改造專項規劃。2二、現狀概況及分析二、現狀概況及分析1.1.區域位置區域位置水庫新村位于羅湖區翠竹公園的東側，是屬于深圳市羅湖區翠竹街道辦2、事處管轄。東鄰東湖公園和深圳水庫，南隔愛國路與湖濱新村相望，西倚大頭嶺山，是居住生活功能為主的功能組團。規劃區為水庫新村用地范圍，面積約 17.8 公頃。3(點擊看大圖)2.2.人口概況人口概況規劃區現狀總人口 25700 人，其中村民人口 1850 人，外來人口約 23850 人。常暫比為 1：12.9。3.3.產業現狀分析產業現狀分析股份公司目前以物業租賃管理及房地產單項開發為主營業務；現有工業區珠寶加工企業 30 家，其他企業 3 家。共有各類物業 7.7 萬平方米，辦公共設施 1.1 萬平方米，廠房3 萬平方米，宿舍 1.6 萬平方米，商鋪 2 萬平方米。4(點擊看大圖)4.4.用地地3、籍現狀用地地籍現狀根據深圳市國土資源和房產管理局的地籍資料，規劃區內屬于新村實業股份有限公司的有 10 宗。5.5.現狀建設情況現狀建設情況規劃區內用地已基本開發，建筑層數以中高層為主，建筑密度為 50以上，毛容積率接近 3.0，規劃區內建筑多為 7 層左右，建筑密度較大。具體情況詳見表一現狀建筑情況一覽表。5(點擊看大圖)表一 現狀建筑情況一覽表用地面積紅線面積現狀建筑情況總面積總棟數私宅面積私宅棟數9634.7 平方米16.5 萬平方米49 萬平方米342 棟41.85 萬平方米306 棟三、上層次規劃要求三、上層次規劃要求1.LH03-01 片區大頭嶺地區法定圖則對水庫新村組團的要求：現4、狀水庫新村用地，屬于改造政策不明朗的新舊村地區，劃定為特別管制區，規劃主要用途為居住用地，規劃指標僅作為研究配套需求和規劃主管部門內部管理的參考性指標； 近期應嚴格控制， 待條件成熟時通過舊村改造詳細藍圖確定開發強度，達到改善環境，完善配套設施的目的。2.城市設計要求：預留翠竹公園在愛國路上的入口。3.“百仕達大頭嶺黃貝嶺”綠化軸線在規劃區西側通過。6四、規劃目標及原則四、規劃目標及原則1.規劃目標：利用規劃區較好的區位及優勢，建設配套設施完善、環境優美的居住生活區，并優化產業結構，與城市功能、形象相協調。2.根據規劃區現狀存在的問題及政府政策確定規劃的原則為：改善舊村及周邊的環境，提升規劃區5、整體環境面貌；增加村內公共空間及綠化面積，完善公共基礎設施建設；妥善解決舊村改造中村民及各方面利益關系。五、改造策略五、改造策略本次規劃著重研究舊村的近期發展規劃，對舊村的遠期發展提供策略性思路。根據水庫新村現狀建設情況、城市整體景觀要求及城市發展特征，規劃針對規劃區發展前景提出近遠期改造策略。7(點擊看大圖)規劃區共分四個部分：近期改造區、遠期改造區、環境整治區、現狀保留區。1.近期改造區：【特征】現狀建筑凌亂、建筑密度較低。舊村整體交通梳理和環境改善，拆除部分建筑的補償需在近期改造區解決。【策略】用地：建設高尚居住區；道路交通：完善微循環系統，打通一號路、二號路；環境：不影響公園出入口，將6、規劃區與山體景觀相融合。2.遠期改造區一：【特征】現狀建筑整體質量較差。 產業用地與周邊發展不甚協調， 工業區對周邊有一定影響。【策略】規劃針對本地區發展特征、都市產業發展特點、城市要求，遠期提出兩種方案：方案一：由于本地塊位于水貝珠寶產業基地的輻射范圍內，近期保留，遠期考慮此地塊規模較小，且對周邊污染較大，環保設施投入較大，同時考慮城市功能要求及水庫新村長遠發展和集體產業培育，規劃保留產業用地，進行產業升級換代，以無污染，科技含量較8高的產業為主，完善產業功能，同時加強服務配套設施、綜合環境整治及環保力度，減少對周邊環境的影響。方案二：在充分考慮城市功能及周邊環境要求的情況下，則根據城市發展7、的整體要求進行整體改造，規劃將工業區改為居住生活區，同時加強周邊配套設施建設。道路交通：完善微循環系統，打通一號路。環境：近期以環境整治為主，統一進行鋪裝、綠化及立面改造。對工業區的污水應嚴格要求，建設污水處理設施，達到相關排放標準后排入城市污水管道。3.遠期改造區二：【特征】此地塊位于規劃區的主要入口地段，是規劃區的標志性地區。現狀建筑較為凌亂，影響規劃區形象，且與周邊功能區不協調。【策略】用地：利用其緊鄰愛國路的區位優勢，遠期改造為商業辦公及公寓。道路交通：完善微循環系統；環境：近期以環境整治為主，統一進行鋪裝、綠化及立面改造。4.環境整治區：【特征】此地塊屬于成規模的舊村建設區，整體建設8、強度較大，高度為七八層，整體空間秩序良好。但內部環境較差，影響整體形象，幾乎無公共空間，不能滿足消防要求。【策略】用地：現狀保留，少部分結合整體公共空間進行整治拆遷。道路交通：完善微循環系統，加強對外道路交通建設；環境：根據現狀建設高度及整體環境，遠期拆除部分建筑，建設組團綠地及活動中心， 改善舊村整體環境。 拆除部分村民建筑可以通過村民房的價值評估由遠期待改造用地解決（需由股份公司進行協調）。對舊村物業（包括村民房出租部分）集中統一管理，利于地區的形象建設及整體面貌的改善。對消防車不可達區域增加消防栓，以滿足消防要求。近期以環境整治為主，統一進行鋪裝、綠化及重點地段的立面改造。9(點擊看大圖9、)5.現狀保留區：【特征】現狀建成區，屬功能完善區域。六、改造時序分析六、改造時序分析根據規劃改造策略將規劃區改造劃分為近遠期實施方案。表六 近遠期改造建筑情況一覽表拆除地塊號建筑面積（平方米）用地面積（平方米）整治目標近期拆遷地段一號地塊（已拆除）184136981為改善整體環境提供支持二號地塊2700843改善環境、增加公共空間三號地塊480（易于實施的兩棟）369完善微循環四號地塊769打通沿山路綜合整治已拆除地段360打通沿山路合計2282210遠期拆遷地段一號地塊40661208增加公共空間二號地塊36551614增加公共空間三號地塊285876765完善整體功能、改善形象四號地塊210、4001438增加公共空間五號地塊4397123250完善整體功能合計10550134275近期改造：啟動近期改造區，為了實現規劃區主要交通的貫通和內部主要廣場的形成，規劃拆除了西側靠近大頭嶺公園的較為破舊的建筑區和一號路、二號路附近的建筑，打通了沿山附近道路；拆除了現狀股份公司東側的一排建筑，擴大了現狀中心廣場，提升了整體環境。遠期改造：主要是考慮規劃區整體空間環境的改善和整體產業功能的提升。規劃拆除現狀較為低矮、破舊的建筑，形成組團活動中心；對入口地段進行拆除重建，形成規劃區的標志建筑；對工業廠房考慮拆建，進行升級換代。七、交通規劃七、交通規劃1.車行交通為改善地段的交通條件和提供方便的交11、通支持，完善規劃區內微循環系統，提高各個地塊的可達性，規劃加大了地段內的支路網密度。打通規劃一號路、二號路，增加部分支路，使內部交通形成完整的系統。2.步行系統主要考慮規劃區內部公共空間的聯系及規劃區與區域綠地（翠竹公園）的聯系，同時與公共空間相結合，形成整體的步行空間系統。11( (點擊看大圖點擊看大圖) )八、近期規劃八、近期規劃1.近期改造策略針對水庫新村目前現狀存在的問題，近期以環境綜合整治為主。環境整治主要包括道路的貫通、市政設施改建、景觀環境的塑造、消防隱患的排除等。結合現狀建設情況，拆除現狀較為雜亂、環境差的地塊，進行重新建設，來解決拆除建筑的安置和綜合整治資金。近期建設設施計劃12、如下：道路：打通沿山路，即規劃一號路、二號路，改 善微循環系統；市政設施：完善規劃區的給排水系統，將現狀的架空線改為地下等；景觀：對中心廣場實施環境整治，提升公共空間品質，創造宜人的活動場所。對沿愛國路一側的村民住宅進行立面改造，重新樹立規劃區的區域形象。拆除部分低矮建筑，形成整體公共空間系統。消防：在規劃區內消防車不能通達的地段，增設部分消防栓。12(點擊看大圖)2.經濟可操作性分析水庫新村近期重建地塊用地面積 6981 平方米， 全部為村民住宅用地， 拆遷補償面積約為 2 萬平方米（其中包括環境整治拆除部分的補償面積、原地塊拆除建筑面積）。規劃對容積率為 5.6、6、6.3、6.5 的方案13、分別估算，通過對估算結果的分析，可以得出以下結論：由于改造區全部為居住用地，利潤率的變化只能體現在容積率的變化上。如容積率為 5.6，在滿足上述估算條件下略為虧損。在我們確定的容積率為 6.0，利潤率在 5.39左右。當容積率為 6.36.5 時，利潤在 9.0111.21，從經濟估算來看，水庫新村的改造，考慮其可操作性及實施的可能性，容積率宜在 6.36.5 左右。根據以上經濟經濟可操作分析、舊村改造實施的操作性及整體景觀要求，近期改造地塊的容積率取 6.4。表九 經濟技術指標一覽表項目指標總用地6981 平方米容積率6.4建筑密度28總建筑面積4.47 萬平方米建筑高度80 米13綠地率314、0配建停車位223 個拆建比1：2.23.建筑環境影響評價：規劃容積率取 6.4 時，建筑覆蓋率為 2530時，建筑高度應為 6075 米，由于緊鄰翠竹公園山體，建筑高度宜控制在 80 米以下。上層次規劃所確定的“百仕達大頭嶺黃貝嶺”綠化軸線不經過改造地塊， 建筑高度對整體景觀影響不大。視線景觀：近期改造區是面向愛國路，由于沿愛國路一側已被高層建筑環繞，從愛國路的景觀視線上看，基本已不可見，對主要街道景觀影響較小。4.市政設施近期改造地塊增加居住建筑面積 2.47 萬平方米， 用水量按 10 升/平方米估算， 增加用水量 247 立方米；用電按 8 千瓦/戶估算，用電量增加約 800 千瓦。水15、庫新村現狀總建筑面積 49 萬平方米，用水、用電量相對總量增加較少，約占總量的 5左右，由于增加量較少， 對市政設施可以滿足使用要求。 新村內部的市政管道及設施改造應結合地塊的改造同步進行。145.公共配套設施規劃區總建筑面積約為 49 萬平方米，根據近期改造規劃，地塊容積率取 6.3，建筑面積約為 4.4 萬平方米，拆除建筑面積約為 2 萬平方米，地塊建筑增量約為 2.2 萬平方米，地塊改造增量占總建筑面積的 4.5，對規劃區的周邊配套不會產生較大壓力。九、遠期規劃九、遠期規劃1.遠期規劃方案一充分考慮城市功能及環境要求的情況下，將工業區改為居住區，同時強化周邊配套設施建設。2.遠期規劃方案16、二由于珠寶產業對周邊污染較大，環保設施投入較大，同時考慮城市功能要求及水庫新村長遠發展和集體產業培育，規劃保留產業用地，進行產業升級換代，提升產業競爭力，以無污染，科技含量較高的產業為主，完善產業功能，同時加強服務配套設施、綜合環境整治，進行產業升級。十、公共空間系統十、公共空間系統根據遠期發展策略，為了改善規劃區整體環境，針對現狀建設情況，對部分建筑進行拆除和環境整治， 形成公共活動空間。 規劃區的公共空間可分為一個主中心、 三個次中心、一條公共空間主軸線。一個主中心：以現狀公司辦公樓為中心，結合遠期拆遷部分，形成的公共空間主中心。三個次中心：在各個組團形成的組團各個空間。一條公共空間主軸線17、：利用步行空間系統組織各個公共空間，形成規劃區完整的公共空間系統。同時應與翠竹公園山體背景、城市空間系統相融合。十一、環境景觀整治策略十一、環境景觀整治策略環境景觀整治是提升水庫新村整體形象的重要體現，根據水庫新村的現狀建筑及環境存在的問題， 提出近期環境整治策略， 其中水庫新村環境景觀整治所包含的內容詳見下表。表三 環境景觀構成要素分類序號環境景觀分類環境景觀要素1綠化景觀行道樹、綠化帶、街頭綠地、廣場綠地2人行步道系統人行道、建筑底層活動空間、硬質鋪地、盲道、坡路3景觀小品與休閑設施系統出入口標志、雕塑、水池噴泉、園林小品、坐椅、亭廊4廣告及標識系統廣告牌（晝夜）、標識牌、地區方位標志5道路交通系統交通標識、停車場地及設施6街道界面系統建筑界面、圍墻、欄桿157市政公用設施系統電話亭、垃圾箱、公廁、環衛工具箱、飲水點、消防栓、架空線8照明系統路燈、行道燈、園林燈、建筑立面照明、廣告燈具本次改造規劃針對環境景觀構成要素提出整治的原則及策略。(點擊看大圖)16(點擊看大圖)