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1、平谷區域投資優勢展示平谷區域投資優勢展示經濟區域優勢經濟區域優勢平谷區位于北京市東北部，屬北京市轄區，西南距城區平谷區位于北京市東北部，屬北京市轄區，西南距城區(東直門東直門)70公里，南公里，南與河北省三河市為鄰，北與本市密云縣接壤，西與本市順義區接界，東南分與河北省三河市為鄰，北與本市密云縣接壤，西與本市順義區接界，東南分別與天津市薊縣、河北省興隆縣毗連。別與天津市薊縣、河北省興隆縣毗連。特殊的地理位置把平谷融于首都經濟圈和環渤海經濟區中，具有發展產業的特殊的地理位置把平谷融于首都經濟圈和環渤海經濟區中，具有發展產業的特殊區位優勢特殊區位優勢 城市發展優勢城市發展優勢q“十一五十一五”期間2、北京實現期間北京實現“新北京，新奧運新北京，新奧運”戰略，新的北京戰略，新的北京城市規劃將平谷定位為生態涵養發展區城市規劃將平谷定位為生態涵養發展區q北京市委，市政府制定了財政資金向郊區傾斜的政策，加快了北京市委，市政府制定了財政資金向郊區傾斜的政策，加快了平谷區基礎設施建設平谷區基礎設施建設q“十一五十一五”期間，隨著京平高速路通車，市政基礎設施將日趨期間，隨著京平高速路通車，市政基礎設施將日趨完善完善q“十一五十一五”期間城市人口由期間城市人口由12萬增加到萬增加到20萬，城市建設用地現萬，城市建設用地現狀由狀由13平方公里擴大到平方公里擴大到23平方公里平方公里地塊優勢地塊優勢q根據平谷3、區整體概念性規劃，平谷南城定位為生態居住區根據平谷區整體概念性規劃，平谷南城定位為生態居住區q改造中的泃河環繞整個南城生態居住區，將形成一道自然亮麗的風改造中的泃河環繞整個南城生態居住區，將形成一道自然亮麗的風景線景線區域道路交通優勢區域道路交通優勢l 平谷區境內現有總長平谷區境內現有總長1000公里的標準化公路，隨著京平高速路的通公里的標準化公路，隨著京平高速路的通車，驅車車，驅車30分鐘即可到達北京市區分鐘即可到達北京市區l 大秦電氣化鐵路穿過平谷區，開設有客貨站，地方鐵路與全國各大鐵大秦電氣化鐵路穿過平谷區，開設有客貨站，地方鐵路與全國各大鐵路干線相連路干線相連 l 距首都機場距首都機場4、40公里，距天津新港公里，距天津新港130公里，陸海空運輸便利公里，陸海空運輸便利 便利交通的優勢，有利于平谷與其它區域的快速連接，人流互動加速，外來人群更加方便快捷的到達平谷區，對生活以及工作帶來諸多便利本項目投資的前景本項目投資的前景n 本項目的建設將推動土地資源的整合及土地的集約利用 n平谷南大門城中村改造將加快整個平谷區域舊城改造的步伐，樹立平谷新城區標志型形象n 平谷南大門城中村改造項目將成為區域內居住條件及消費習慣的新標尺，大大改善居民居住及生活條件，創造巨大社會效益。n 由具有多年開發經驗大型開發企業深圳德業基投資有限公司進行開發與建設，憑借多年開發經驗，將創造更高經濟效益。更高5、的社會效益與經濟效益的結合更高的社會效益與經濟效益的結合產品定位分析篇產品定位分析篇項目自身條件分析項目自身條件分析 項目基本指標項目基本指標項目有利因素項目有利因素項目地塊基本規整，成品字形布局，有利于各類物業的排布；地塊內有一條市政主干線從南至北貫穿，為日后精品社區的延展創造條件；地塊北側緊領府前街，在此處建設商業物業可以很好體現其展示性，并可以與平谷商業中心區形成互動；項目南側緊臨泃河，為社區打造生態景觀提供良好的自然條件，為社區創造水景園林提供便利項目南側中心部分將打造成為進入平谷的南大門，而本項目將成為來訪者看到的第一道景觀。 項目不利因素項目不利因素 本項目地塊內現有住戶1309戶6、，人口數3528人，對此部分住戶將以回遷的形式安置。回遷住宅對本案打造精品社區造成影響，為了減弱這一影響我司會在后面的規劃布局及景觀設計過程中考慮規避問題。 本項目規劃商業體量較大，現規劃商業面積很難在平谷區內消化，這為日后的商戶經營埋下隱患。我司建議貴司考慮酌情減少商業體量，并在今后的商業招商過程中采取統一布局統一招商的形式，以避免因體量過大帶來的同類業態惡性競爭。 產品產品SWOTSWOT分析分析 項目優勢分析（項目優勢分析（S S）項目機會分析（項目機會分析（O O）整體規模較大，規模效應顯著，易于打造項目整體環境。本案位于平谷縣城的南大門，可識別性較強。商業體量較大，有較大的發展空間，7、容易形成較好的商業氛圍。本項目商業物業業態布局均勻合理，對商業總體發展有一定的促進作用。強強聯手，項目市場競爭力得以提高。區域市場內住宅類物業供應量較小存在較大缺口，未來需求較為旺盛。區域中高端客戶的二次置業為本案提供了更為充分的客源。區域同類經營定位的商業物業目前尚不存在，市場存在空白，投資經營前景看好。京平高速的建造有利于吸引區域外客戶來此區域居住。商鋪投資逐漸成為房地產投資熱點，投資前景看好。酒店在區域內存在空白點。項目劣勢分析（項目劣勢分析（W W）項目威脅分析（項目威脅分析（T T）項目開發周期較長，不可預測性對于項目的影響較大。本案并非平谷縣城的商業中心區，未來規劃為居住區，不利于8、綜合物業的打造。本項目周邊的消費人群的消費力檔次相對較低，較之本項目商業物業檔次存在之差異性所帶來的影響。平谷區消費水平較低，消費力有限，尚未形成中高檔次的消費需求。隨著平谷區房地產不斷發展和成熟，市場競爭日趨激烈。平谷縣城中心商業區對消費者的吸引對本項目商業經營沖擊較大。平谷區域內客戶對辦公類物業的需求較小。通過項目矩陣所列因素的綜合分析，從項目的優勢出發，充分利用項目所擁有的機會，并盡力消除項目劣勢，通過項目矩陣所列因素的綜合分析，從項目的優勢出發，充分利用項目所擁有的機會，并盡力消除項目劣勢，去除威脅，對項目所能夠發揮的商業影響力和商業定位做出合理的認知，以期合理規避項目運作的風險。去除9、威脅，對項目所能夠發揮的商業影響力和商業定位做出合理的認知，以期合理規避項目運作的風險。 產品定位展示（住宅篇）產品定位展示（住宅篇）平谷東南居住核心、中高檔、景觀生態精品社區平谷東南居住核心、中高檔、景觀生態精品社區 本案住宅部分市場定位本案住宅部分市場定位地塊地塊A A、B B內分布本項目大部分商業物業內分布本項目大部分商業物業地塊地塊C C、D D內主要分布小高層，兼有部分多層；內主要分布小高層，兼有部分多層；地塊地塊F F、G G、H H、I I內分布多層商品住宅；內分布多層商品住宅；地塊地塊J J、K K內分布低密度花園洋房，其中內分布低密度花園洋房，其中K K內分內分布部分多層商品10、住宅；布部分多層商品住宅；地塊地塊E E內分布回遷住宅。內分布回遷住宅。 住宅產品客戶定位住宅產品客戶定位v 本項目南部低密度花園洋房客群定位于企事業單位高管及私營企業主。他們年齡在3550歲之間，多為二次置業或兩代共同居住；在平谷有自已獨特的地位或可發展的事業，需要更加舒適、私密并能體現地位的居住環境。 v 中部商品住宅客群定位于企事業單位中堅一族，他們年齡主要集中在3040歲之間，多為3口之家，部分與父母同住；他們正處于事業的上升期，是不可動搖的職場主力、骨干、精英，他們知識層次和個人修為更高，更容易接受新觀念、新事物。 v 本項目的地緣性客戶是本案地塊周邊居住的居民，及部分平谷其他區域居11、住的農民。他們的特點是一直在平谷居住，年齡較大，對本地區的環境已經習慣，不愿搬離該區域，利用多年積蓄一步到位購買商品住宅，或給自己居住，或給子女居住 客戶由以下三類人群組成：產品定位展示（商業篇）產品定位展示（商業篇）本案商業部分市場定位本案商業部分市場定位集購物、餐飲、休閑、娛樂一體的集購物、餐飲、休閑、娛樂一體的新型、新興的新新商業中心新型、新興的新新商業中心 集中商業主題定位集中商業主題定位集中商業主題定位集中商業主題定位 社區商業主題定位社區商業主題定位社區商業主題定位社區商業主題定位生態小鎮鄰里商業中心街區生態小鎮鄰里商業中心街區 商業發展總體架構商業發展總體架構 功能之一功能之一 12、為本案自身的商業配套；為本案自身的商業配套；功能之二功能之二 為周邊消費群體的購物中心；為周邊消費群體的購物中心；功能之三功能之三 為外來消費群體的餐飲、購物、為外來消費群體的餐飲、購物、 休閑、娛樂等綜合服務中心休閑、娛樂等綜合服務中心 商業客戶定位商業客戶定位終端消費者定位終端消費者定位核心層客戶群核心層客戶群：生活工作在本案，周邊1公里范圍之內，其步行時間在15分鐘以內的人群，包括本項目及周邊的入住人群。此客戶群占本項目消費人群的60% 。緊密層客戶群：緊密層客戶群：周邊3公里范圍內，包括平谷縣城東部、南部的所有人群。其到達本商業區的時間在15分鐘之內的消費者。本項目消費人群的30%來自13、于此外圍輻射客戶群外圍輻射客戶群：由于本項目臨近位于平谷縣城的南大門，未來京平公路的重要口徑。包括居住和生活在北京其它地區的客戶、路過此地區的外來客流以及游客等客戶群，因此其外圍客群相對較少可達到本項目客戶群的10%。 商業客戶定位商業客戶定位經營客戶定位經營客戶定位按按經營規摸劃分：經營規摸劃分：集團客戶：集團客戶：針對此種客戶尤其是知名大企業的引進，比如大型百貨或者超市類，一般所占的商場面積較大，對本項目的商業氛圍提升十分有利，因此積極尋找這類客戶是本項目提升商業價值的一個重要途徑。國內知名商家：國內知名商家：近幾年，在北京入駐的商家中，國內的商家較為活躍，尤其是江浙沿海一帶的商家，本項目14、對其極具吸引力，其集團招商引資的可能性極大。零散客戶：零散客戶：零散客戶一般租賃期較長，而且招商的難度較大，本項目需在硬件設置和經營管理上采取一定的策略來吸引這類商家。 按按經營業態劃分：經營業態劃分：商業客戶定位商業客戶定位包括百貨、專業市場、超市、會所、精品店（品牌服裝、皮具、鐘表、化妝品、珠寶、兒童用品）、餐飲街、休閑娛樂、社區配套以及綜合服務設施等。 按按經營檔次劃分：經營檔次劃分：以中檔為主，中高檔商品和低檔商品為輔。集中商業中，專業市場作為區域內經營檔次從低檔到中檔的過渡產品，以經營符合目前平谷區區域消費者需求的較低檔次的商品為主，而百貨、超市以及餐飲街等均一中檔次商品為主，寫字樓15、和酒店類物業應打造為平谷區域頂級產品，以中高檔為主；社區商業則各檔次經營業態并存 產品整體規劃定位篇產品整體規劃定位篇總體規劃思路總體規劃思路 生態組團式純居住社區與平谷商業航母中心區生態組團式純居住社區與平谷商業航母中心區 社區規劃設計建議社區規劃設計建議組團式社區格局 ，滿足了不同建筑形式及社區檔次的劃分，每一組團都具有精心設計的組團中心花園，圍繞整體主題各成特色 建議采取半圍合方式。圍合方式即樓座圍繞組團中心的園林建筑、公共綠地、水面等景點和公共休閑場所，有規律地布置，從而得到豐富的建筑群體空間。 社區規劃布局設計建議社區規劃布局設計建議 住宅群體空間組織建議住宅群體空間組織建議 組團特色建議組團特色建議 組團入口處要重點處理，以形成各自的特點，突出個性，建議每組團可以以不同的名稱進行命名，增強趣味性和識別性 建筑設計建議建筑設計建議住宅建筑設計建議住宅建筑設計建議低密度六層板樓為主、小高層為輔 商業建筑設計建議商業建筑設計建議大面積使用環保型玻璃幕墻與高檔外墻文化磚相結合大面積使用環保型玻璃幕墻與高檔外墻文化磚相結合 項目規劃前景項目規劃前景新新規劃社區將是一個大規模、高檔次，具有豐富規劃社區將是一個大規模、高檔次，具有豐富文化內涵的生態居住區文化內涵的生態居住區