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1、徐州東店子A地塊項(xiàng)目概念方案設(shè)計(jì)The Planning And Architecture Design Of xu zhou2020.04叁 徐 州 東 店 子 A 地 塊 項(xiàng) 目 概 念 方 案 設(shè) 計(jì)BAOLI XU ZHOU DONGDIANZI A Block Project目 錄前期分析規(guī)劃理念規(guī)劃策略規(guī)劃方案產(chǎn)品選型立面意向示范區(qū)專篇A-2專篇CONTENTSPart 01 /Part 02 /Part 03 /Part 04 /Part 05 /Part 06 /Part 07 /Part 08 / PA R TO N E前 期 分 析 徐 州 東 店 子 A 地 塊 項(xiàng) 目 2、概 念 方 案 設(shè) 計(jì)BAOLI XU ZHOU DONGDIANZI A Block Project云龍區(qū)政府SITESITE徐州站徐州東站1474.4km 約15分鐘車程徐州北站01區(qū) 位 分 析CURRENT SITUATION區(qū) 位本項(xiàng)目位于東區(qū)核心地段，隸屬云龍區(qū)城東板塊，城市東拓發(fā)展線上；徐海路北，緊靠東區(qū)大動(dòng)脈城東大道；萬達(dá)商圈內(nèi)。距離市中心6.5km、火車站4.6km、萬達(dá)1.9km、高鐵站4.4km、距合景瓏灣約4km。 徐 州 東 店 子 A 地 塊 項(xiàng) 目 概 念 方 案 設(shè) 計(jì)BAOLI XU ZHOU DONGDIANZI A Block Project城市主干道城市3、次干道地鐵站公交站項(xiàng)目臨近城東大道和長安大道等主次干道，路網(wǎng)成熟，路況寬闊;項(xiàng)目臨近1號線地鐵站醫(yī)科大學(xué)站1.3km,距規(guī)劃地鐵4號線徐海路站1.2km,距規(guī)劃地鐵7號線團(tuán)山站0.7km，周邊多路公交車經(jīng)過，公共出行較為便利；交 通01交 通 分 析CURRENT SITUATIONSITE SITE 長安大道長安大道徐州站徐州東站醫(yī)科大學(xué)站147徐海路站團(tuán)山站 徐 州 東 店 子 A 地 塊 項(xiàng) 目 概 念 方 案 設(shè) 計(jì)BAOLI XU ZHOU DONGDIANZI A Block Project基地周邊配套成熟周圍學(xué)校配套齊全（徐州市解放路小學(xué)云宛路分校、云興小學(xué)、三中云龍實(shí)驗(yàn)學(xué)校、黃4、山中學(xué)、店子小學(xué)、徐州醫(yī)科大學(xué)等）。商業(yè)配套豐富，3公里范圍內(nèi)有萬達(dá)廣場、環(huán)球港、迪卡儂、宜家；徐州市東方人民醫(yī)院。配 套教育購物醫(yī)療01周 邊 配 套CURRENT SITUATION3.0 km徐州醫(yī)科大學(xué)環(huán)球港徐州市東方醫(yī)院SITE SITE 萬達(dá)廣場綠地城市廣場迪卡儂三中云龍實(shí)驗(yàn)學(xué)校徐州市第三十二中學(xué)云興小學(xué)店子小學(xué)景觀金龍湖景區(qū)徐州漢文化景區(qū)徐州蟠桃山佛教文化景區(qū) 徐 州 東 店 子 A 地 塊 項(xiàng) 目 概 念 方 案 設(shè) 計(jì)BAOLI XU ZHOU DONGDIANZI A Block Project01現(xiàn)狀CURRENT SITUATION總用地面積：123111.6計(jì)容建筑面5、積：224063N地塊方位角：南偏東10.6建筑密度：27.2%容積率：1.82A-1用地面積：107911.3計(jì)容建筑面積：194240建筑限高： 54米建筑密度：24%容積率：1.8A-2用地面積：15200.3計(jì)容建筑面積：30400建筑密度：50%容積率：2.0用 地 徐 州 東 店 子 A 地 塊 項(xiàng) 目 概 念 方 案 設(shè) 計(jì)BAOLI XU ZHOU DONGDIANZI A Block Project01周邊現(xiàn)狀CURRENT SITUATION1、現(xiàn)狀：地塊為凈地，地塊內(nèi)有建筑垃圾和電線桿未移除，地塊東側(cè)有排水溝工程；2、四至：地塊東至經(jīng)二路，南至城東大道綠化帶，西至經(jīng)一路綠6、化帶，北至緯一路。現(xiàn) 狀地塊南側(cè)徐海路3地塊南側(cè)徐州醫(yī)科大學(xué)4地塊內(nèi)部6地塊內(nèi)部電線桿7地塊東側(cè)排水溝工程81地塊北側(cè)山及建筑垃圾1地塊西側(cè)工程兵學(xué)院22348567地塊中間道路5 PA R TT W O規(guī) 劃 理 念 地產(chǎn)大國璟系列現(xiàn)代中式園林社區(qū)的最高級別禮獻(xiàn)當(dāng)代官式府苑風(fēng)華02理 念 解 讀DESIGN CONCEPT 02理 念 解 讀DESIGN CONCEPT 02元 素 提 煉DESIGN CONCEPT 02理 念 解 讀以大國之筆，書璟之光華大國璟設(shè)計(jì)風(fēng)格，重空間，輕元素，現(xiàn)意境，展現(xiàn)大國空間禮制、山水詩意及文人雅致格局洗禮構(gòu)筑形制五感序列DESIGN CONCEPT 彭城名7、邸，璟致大成彭城名邸，璟致大成02設(shè) 計(jì) 理 念新中式高端文化宜居社區(qū)DESIGN CONCEPT 打造徐州人文宜居城市新高度Build a new height of Xuzhous livable new cit打造徐州人文宜居城市新高度Build a new height of Xuzhous livable new cit02設(shè) 計(jì) 目 標(biāo)DESIGN CONCEPT 02設(shè) 計(jì) 目 標(biāo)樹立品質(zhì)洋房社區(qū)人居典范新標(biāo)桿a benchmark for human settlements 樹立品質(zhì)洋房社區(qū)人居典范新標(biāo)桿a benchmark for human settlements DES8、IGN CONCEPT PART THREE規(guī) 劃 梳 理 徐 州 東 店 子 A 地 塊 項(xiàng) 目 概 念 方 案 設(shè) 計(jì)BAOLI XU ZHOU DONGDIANZI A Block Project根據(jù)出讓條件，基地內(nèi)有視覺控制范圍，視覺走廊內(nèi)建筑限高南高北低，基地限高小于等于54米；關(guān)鍵點(diǎn)1視線限高03關(guān) 鍵 點(diǎn) 梳 理DESIGN ANALYSIS視覺區(qū)域限高48米視覺區(qū)域限高80米32米48米80米視覺區(qū)域限高32米 徐 州 東 店 子 A 地 塊 項(xiàng) 目 概 念 方 案 設(shè) 計(jì)BAOLI XU ZHOU DONGDIANZI A Block Project03關(guān) 鍵 點(diǎn) 梳 理DE9、SIGN ANALYSIS基地西側(cè)靠近軍事場所，靠近部分限高15M；關(guān)鍵點(diǎn)2軍事場所限高15M限高區(qū)域結(jié)論：此部分設(shè)置5層以下產(chǎn)品； 徐 州 東 店 子 A 地 塊 項(xiàng) 目 概 念 方 案 設(shè) 計(jì)BAOLI XU ZHOU DONGDIANZI A Block Project根據(jù)東店子A地塊的監(jiān)管協(xié)議，基地東北角需建設(shè)一座12班幼兒園，應(yīng)與A地塊主體項(xiàng)目同步設(shè)計(jì)、同步建設(shè)、同步驗(yàn)收、同步交付使用。關(guān)鍵點(diǎn)312班幼兒園12班幼兒園用地03關(guān) 鍵 點(diǎn) 梳 理DESIGN ANALYSIS 徐 州 東 店 子 A 地 塊 項(xiàng) 目 概 念 方 案 設(shè) 計(jì)BAOLI XU ZHOU DONGDIANZI10、 A Block Project根據(jù)出讓條件A-2地塊為商辦用地，土地面積15200，容積率2.0，建筑面積3.0萬方。地塊內(nèi)建筑會(huì)對住宅日照較大影響，需要綜合考慮 ；關(guān)鍵點(diǎn)4商辦用地A-2商辦用地03關(guān) 鍵 點(diǎn) 梳 理DESIGN ANALYSIS城市快速路南側(cè)城市快速路噪聲影響，建議南側(cè)臨路布置小面積段高層產(chǎn)品； 地塊突顯區(qū)域核心 規(guī)劃融入城市軸線 配套輻射周邊居民03難點(diǎn)梳理DESIGN ANALYSIS我們的責(zé)任如何讓為城市貢獻(xiàn) PART FOUR規(guī) 劃 展 示 徐 州 東 店 子 A 地 塊 項(xiàng) 目 概 念 方 案 設(shè) 計(jì)BAOLI XU ZHOU DONGDIANZI A Bloc11、k Project04鳥瞰圖DESIGN ANALYSIS方案一 徐 州 東 店 子 A 地 塊 項(xiàng) 目 概 念 方 案 設(shè) 計(jì)BAOLI XU ZHOU DONGDIANZI A Block Project04總平面圖DESIGN ANALYSIS18F+11F洋房64%方案一 徐 州 東 店 子 A 地 塊 項(xiàng) 目 概 念 方 案 設(shè) 計(jì)BAOLI XU ZHOU DONGDIANZI A Block Project04經(jīng)濟(jì)指DESIGN ANALYSIS徐州東店子A1地塊指標(biāo)備注規(guī)劃凈用地面積107911.30總建筑面積272098.74地上建筑面積（計(jì)容）194240.34其中住宅1812、9520.34其中高層68658.3436.23%511F洋房120862.0063.77%配套設(shè)施4720.00其中社區(qū)服務(wù)用房465.00按每百戶30，單間不低于80物業(yè)管理用房1095.00不低于總建筑面積千分之四設(shè)置醫(yī)療衛(wèi)生用房150.00健身用房（設(shè)施）495.00按人均室內(nèi)建筑面積不低于0.1或室外人均用地不低于0.3微型消防站50.00養(yǎng)老用房465.00按每百戶30金融郵電40.00垃圾中轉(zhuǎn)站50.00生活水泵房、消防泵房300.00有線電視機(jī)房25.00電信機(jī)房25.00開閉所、配電室1260.00門衛(wèi)室、警務(wù)室100.00消防控制室200.00地上保溫層面積4800每10萬13、m總建筑面積包含2000m保溫層面積地下建筑面積73058.40其中非主樓地庫普通車庫面積25072.00人防車庫面積23970.00總建筑面積9%主樓地下室住宅贈(zèng)送地下室15650.00非機(jī)動(dòng)車庫面積8366.40容積率1.80規(guī)劃條件要求：1.51.8建筑基底面積24100.00建筑密度%22.3%24%綠地率%30.0%30%人數(shù)人4832按3.2人/戶計(jì)算住宅套數(shù)套1510機(jī)動(dòng)車停車數(shù)輛1557其中地上輛156地下輛1401非機(jī)動(dòng)車停車數(shù)輛4648地上可售/總建筑面積%69.65% 徐 州 東 店 子 A 地 塊 項(xiàng) 目 概 念 方 案 設(shè) 計(jì)BAOLI XU ZHOU DONGDIA14、NZI A Block Project04戶型分布DESIGN ANALYSIS售樓處高層123高層96洋房130洋房140高層107高層104住宅戶型 面積面寬戶數(shù) 建筑面積 戶數(shù)占比面積占比高層9596三面寬108103687%5.46%高層110109三面寬108117727%6.20%高層105105三面寬2042142014%11.29%高層125124三面寬2042529614%13.33%130133三面寬5507315036%38.56%140142四面寬3364771222%25.15%合計(jì)1510189718100%100.00% 徐 州 東 店 子 A 地 塊 項(xiàng) 目 概15、 念 方 案 設(shè) 計(jì)BAOLI XU ZHOU DONGDIANZI A Block Project圖例經(jīng)日照計(jì)算分析得出，所有住宅均滿足江蘇省城市規(guī)劃技術(shù)管理規(guī)定2011版第三章3.2.3條規(guī)定，“我省大城市住宅不應(yīng)低于大寒日兩小時(shí)的日照標(biāo)準(zhǔn)”的規(guī)定。結(jié)論：04日照分析DESIGN ANALYSIS圖例 徐 州 東 店 子 A 地 塊 項(xiàng) 目 概 念 方 案 設(shè) 計(jì)BAOLI XU ZHOU DONGDIANZI A Block Project04流線分析DESIGN ANALYSIS城市道路車行道路人行道路地下車庫出入口 徐 州 東 店 子 A 地 塊 項(xiàng) 目 概 念 方 案 設(shè) 計(jì)BAO16、LI XU ZHOU DONGDIANZI A Block Project04消防分析DESIGN ANALYSIS城市道路消防車道 徐 州 東 店 子 A 地 塊 項(xiàng) 目 概 念 方 案 設(shè) 計(jì)BAOLI XU ZHOU DONGDIANZI A Block Project04業(yè)態(tài)分布DESIGN ANALYSIS配套用房農(nóng)貿(mào)市場鄰里中心商業(yè)辦公洋房高層幼兒園 徐 州 東 店 子 A 地 塊 項(xiàng) 目 概 念 方 案 設(shè) 計(jì)BAOLI XU ZHOU DONGDIANZI A Block Project04景觀分析DESIGN ANALYSIS景觀軸線中心景觀組團(tuán)景觀 徐 州 東 店 子 A 17、地 塊 項(xiàng) 目 概 念 方 案 設(shè) 計(jì)BAOLI XU ZHOU DONGDIANZI A Block Project04鳥瞰圖DESIGN ANALYSIS方案二 徐 州 東 店 子 A 地 塊 項(xiàng) 目 概 念 方 案 設(shè) 計(jì)BAOLI XU ZHOU DONGDIANZI A Block Project04總平面圖DESIGN ANALYSIS18F+8F洋房68%方案二 徐 州 東 店 子 A 地 塊 項(xiàng) 目 概 念 方 案 設(shè) 計(jì)BAOLI XU ZHOU DONGDIANZI A Block Project04經(jīng)濟(jì)指標(biāo)DESIGN ANALYSIS徐州東店子A1地塊指標(biāo)備注規(guī)劃凈用地18、面積107911.30總建筑面積272595.54地上建筑面積（計(jì)容）194240.34其中住宅189520.34其中高層61632.3432.52%511F洋房127888.0067.48%配套設(shè)施4720.00其中社區(qū)服務(wù)用房465.00按每百戶30，單間不低于80物業(yè)管理用房1095.00不低于總建筑面積千分之四設(shè)置醫(yī)療衛(wèi)生用房150.00健身用房（設(shè)施）495.00按人均室內(nèi)建筑面積不低于0.1或室外人均用地不低于0.3微型消防站50.00養(yǎng)老用房465.00按每百戶30金融郵電40.00垃圾中轉(zhuǎn)站50.00生活水泵房、消防泵房300.00有線電視機(jī)房25.00電信機(jī)房25.00開閉所19、配電室1260.00門衛(wèi)室、警務(wù)室100.00消防控制室200.00地上保溫層面積4800每10萬m總建筑面積包含2000m保溫層面積地下建筑面積73555.20其中非主樓地庫普通車庫面積25450.00人防車庫面積23970.00總建筑面積9%主樓地下室住宅贈(zèng)送地下室15650.00非機(jī)動(dòng)車庫面積8485.20容積率1.80規(guī)劃條件要求：1.51.8建筑基底面積22100.00建筑密度%20.5%24%綠地率%30.0%30%人數(shù)人4902按3.2人/戶計(jì)算住宅套數(shù)套1532機(jī)動(dòng)車停車數(shù)輛1569其中地上輛157地下輛1412非機(jī)動(dòng)車停車數(shù)輛4714地上可售/總建筑面積%69.52%項(xiàng)目 20、玉資料鋪 https:/單位 設(shè)計(jì)指標(biāo) 徐 州 東 店 子 A 地 塊 項(xiàng) 目 概 念 方 案 設(shè) 計(jì)BAOLI XU ZHOU DONGDIANZI A Block Project04戶型分布DESIGN ANALYSIS高層105高層95洋房130洋房140高層110高層125住宅戶型面積面寬戶數(shù)建筑面積 戶數(shù)占比 面積占比高層9596三面寬140134409.1%7.09%高層110109三面寬140152609.1%8.05%高層105105三面寬144151209.4%7.98%高層125124三面寬144178569.4%9.42%130132三面寬90011880058.7%6221、.67%140142四面寬6490884.2%4.79%合計(jì)1532189564100%100.00% 徐 州 東 店 子 A 地 塊 項(xiàng) 目 概 念 方 案 設(shè) 計(jì)BAOLI XU ZHOU DONGDIANZI A Block Project圖例經(jīng)日照計(jì)算分析得出，所有住宅均滿足江蘇省城市規(guī)劃技術(shù)管理規(guī)定2011版第三章3.2.3條規(guī)定，“我省大城市住宅不應(yīng)低于大寒日兩小時(shí)的日照標(biāo)準(zhǔn)”的規(guī)定。結(jié)論：04日照分析DESIGN ANALYSIS圖例 徐 州 東 店 子 A 地 塊 項(xiàng) 目 概 念 方 案 設(shè) 計(jì)BAOLI XU ZHOU DONGDIANZI A Block Project0422、流線分析DESIGN ANALYSIS城市道路車行道路地下車庫出入口 徐 州 東 店 子 A 地 塊 項(xiàng) 目 概 念 方 案 設(shè) 計(jì)BAOLI XU ZHOU DONGDIANZI A Block Project04消防分析DESIGN ANALYSIS城市道路消防車道 徐 州 東 店 子 A 地 塊 項(xiàng) 目 概 念 方 案 設(shè) 計(jì)BAOLI XU ZHOU DONGDIANZI A Block Project04業(yè)態(tài)分布DESIGN ANALYSIS配套用房農(nóng)貿(mào)市場鄰里中心商業(yè)辦公洋房高層幼兒園 徐 州 東 店 子 A 地 塊 項(xiàng) 目 概 念 方 案 設(shè) 計(jì)BAOLI XU ZHOU DON23、GDIANZI A Block Project04景觀分析DESIGN ANALYSIS景觀軸線中心景觀組團(tuán)景觀 徐 州 東 店 子 A 地 塊 項(xiàng) 目 概 念 方 案 設(shè) 計(jì)BAOLI XU ZHOU DONGDIANZI A Block Project04鳥瞰圖DESIGN ANALYSIS方案三 徐 州 東 店 子 A 地 塊 項(xiàng) 目 概 念 方 案 設(shè) 計(jì)BAOLI XU ZHOU DONGDIANZI A Block Project04總平面圖DESIGN ANALYSIS18F+11F洋房54%方案三 徐 州 東 店 子 A 地 塊 項(xiàng) 目 概 念 方 案 設(shè) 計(jì)BAOLI XU 24、ZHOU DONGDIANZI A Block Project04經(jīng)濟(jì)指標(biāo)DESIGN ANALYSIS徐州東店子A1地塊指標(biāo)備注規(guī)劃凈用地面積107911.30總建筑面積273862.94地上建筑面積（計(jì)容）194240.34其中住宅189520.34其中高層87122.3445.97%511F洋房102398.0054.03%配套設(shè)施4720.00其中社區(qū)服務(wù)用房465.00按每百戶30，單間不低于80物業(yè)管理用房1095.00不低于總建筑面積千分之四設(shè)置醫(yī)療衛(wèi)生用房150.00健身用房（設(shè)施）495.00按人均室內(nèi)建筑面積不低于0.1或室外人均用地不低于0.3微型消防站50.00養(yǎng)老用房25、465.00按每百戶30金融郵電40.00垃圾中轉(zhuǎn)站50.00生活水泵房、消防泵房300.00有線電視機(jī)房25.00電信機(jī)房25.00開閉所、配電室1260.00門衛(wèi)室、警務(wù)室100.00消防控制室200.00地上保溫層面積4800每10萬m總建筑面積包含2000m保溫層面積地下建筑面積74822.60其中非主樓地庫普通車庫面積26577.00人防車庫面積23970.00總建筑面積9%主樓地下室住宅贈(zèng)送地下室15650.00非機(jī)動(dòng)車庫面積8625.60容積率1.80規(guī)劃條件要求：1.51.8建筑基底面積22700.00建筑密度%21.0%24%綠地率%30.0%30%人數(shù)人4986按3.2人/26、戶計(jì)算住宅套數(shù)套1558機(jī)動(dòng)車停車數(shù)輛1605其中地上輛161地下輛1444非機(jī)動(dòng)車停車數(shù)輛4792地上可售/總建筑面積%69.20% 徐 州 東 店 子 A 地 塊 項(xiàng) 目 概 念 方 案 設(shè) 計(jì)BAOLI XU ZHOU DONGDIANZI A Block Project04戶型分布DESIGN ANALYSIS售樓處高層123高層96洋房130洋房140高層107高層104住宅戶型面積面寬戶數(shù)建筑面積戶數(shù)占比 面積占比高層9595三面寬1721634011%8.62%高層110108三面寬1721857611%9.80%高層105105三面寬2282394015%12.63%高層12527、124三面寬2282827215%14.92%130133三面寬5827740637%40.84%140142四面寬1762499211%13.19%合計(jì)1558189526100%100.00% 徐 州 東 店 子 A 地 塊 項(xiàng) 目 概 念 方 案 設(shè) 計(jì)BAOLI XU ZHOU DONGDIANZI A Block Project圖例經(jīng)日照計(jì)算分析得出，所有住宅均滿足江蘇省城市規(guī)劃技術(shù)管理規(guī)定2011版第三章3.2.3條規(guī)定，“我省大城市住宅不應(yīng)低于大寒日兩小時(shí)的日照標(biāo)準(zhǔn)”的規(guī)定。結(jié)論：04日照分析DESIGN ANALYSIS圖例 徐 州 東 店 子 A 地 塊 項(xiàng) 目 概 念 方 28、案 設(shè) 計(jì)BAOLI XU ZHOU DONGDIANZI A Block Project04流線分析DESIGN ANALYSIS城市道路車行道路人行道路地下車庫出入口 徐 州 東 店 子 A 地 塊 項(xiàng) 目 概 念 方 案 設(shè) 計(jì)BAOLI XU ZHOU DONGDIANZI A Block Project04消防分析DESIGN ANALYSIS城市道路消防車道 徐 州 東 店 子 A 地 塊 項(xiàng) 目 概 念 方 案 設(shè) 計(jì)BAOLI XU ZHOU DONGDIANZI A Block Project04業(yè)態(tài)分布DESIGN ANALYSIS配套用房農(nóng)貿(mào)市場鄰里中心商業(yè)辦公洋房高層幼29、兒園 徐 州 東 店 子 A 地 塊 項(xiàng) 目 概 念 方 案 設(shè) 計(jì)BAOLI XU ZHOU DONGDIANZI A Block Project04景觀分析DESIGN ANALYSIS景觀軸線中心景觀組團(tuán)景觀 徐 州 東 店 子 A 地 塊 項(xiàng) 目 概 念 方 案 設(shè) 計(jì)BAOLI XU ZHOU DONGDIANZI A Block Project04鳥瞰圖DESIGN ANALYSIS方案四 徐 州 東 店 子 A 地 塊 項(xiàng) 目 概 念 方 案 設(shè) 計(jì)BAOLI XU ZHOU DONGDIANZI A Block Project04總平面圖DESIGN ANALYSIS洋房85%30、方案四住宅戶型面積 面寬 戶數(shù)建筑面積戶數(shù)占比 面積占比高層9596 三面寬 10499847%5.27%高層110 109 三面寬 104113367%5.98%高層105 105 三面寬 3637802%2.00%高層125 124 三面寬 3644642%2.36%130133 三面寬106014098072%74.43%140143 四面寬 132188769%9.97%合計(jì)1472189420100%100.00% 徐 州 東 店 子 A 地 塊 項(xiàng) 目 概 念 方 案 設(shè) 計(jì)BAOLI XU ZHOU DONGDIANZI A Block Project04經(jīng)濟(jì)指標(biāo)DESIGN A31、NALYSIS徐州東店子A1地塊指標(biāo)備注規(guī)劃凈用地面積107911.30總建筑面積270600.19地上建筑面積（計(jì)容）194240.34其中住宅189550.34其中高層29694.3415.67%511F洋房159856.0084.33%配套設(shè)施4690.00其中社區(qū)服務(wù)用房450.00按每百戶30，單間不低于80物業(yè)管理用房1095.00不低于總建筑面積千分之四設(shè)置醫(yī)療衛(wèi)生用房150.00健身用房（設(shè)施）495.00按人均室內(nèi)建筑面積不低于0.1或室外人均用地不低于0.3微型消防站50.00養(yǎng)老用房450.00按每百戶30金融郵電40.00垃圾中轉(zhuǎn)站50.00生活水泵房、消防泵房300.32、00有線電視機(jī)房25.00電信機(jī)房25.00開閉所、配電室1260.00門衛(wèi)室、警務(wù)室100.00消防控制室200.00地上保溫層面積4800每10萬m總建筑面積包含2000m保溫層面積地下建筑面積71559.85其中非主樓地庫普通車庫面積23930.00人防車庫面積23970.00總建筑面積9%主樓地下室住宅贈(zèng)送地下室15500.00非機(jī)動(dòng)車庫面積8159.85容積率1.80規(guī)劃條件要求：1.51.8建筑基底面積24600.00建筑密度%22.8%24%綠地率%30.0%30%人數(shù)人4710按3.2人/戶計(jì)算住宅套數(shù)套1472機(jī)動(dòng)車停車數(shù)輛1519其中地上輛152地下輛1367非機(jī)動(dòng)車停車數(shù)33、輛4533地上可售/總建筑面積%70.05% 徐 州 東 店 子 A 地 塊 項(xiàng) 目 概 念 方 案 設(shè) 計(jì)BAOLI XU ZHOU DONGDIANZI A Block Project經(jīng)日照計(jì)算分析得出，所有住宅均滿足江蘇省城市規(guī)劃技術(shù)管理規(guī)定2011版第三章3.2.3條規(guī)定，“我省大城市住宅不應(yīng)低于大寒日兩小時(shí)的日照標(biāo)準(zhǔn)”的規(guī)定。結(jié)論：04日照分析DESIGN ANALYSIS圖例圖例 PARTFIVE產(chǎn) 品 選 型 項(xiàng)目項(xiàng)目簡介主力戶型圖分析萬科翡翠之光建筑面積：26.5萬售價(jià)：高層1.5萬元/裝修情況：精裝主力面積段：89-1471、南向三面寬2、大部分雙寬景觀陽臺(tái)3、北臥無飄窗紅星34、云龍金茂悅建筑面積：29.4萬售價(jià)：高層1.73萬元/裝修情況：精裝主力面積段：113-1751、洋房四面寬2、雙寬景觀陽臺(tái)3、高層戶型均為三面寬富春山居建筑面積：17.2萬售價(jià)：高層1.75萬元/洋房2.1萬元/裝修情況：精裝主力面積段：134-1701、高層125兩面寬2、雙寬景觀陽臺(tái)大發(fā)通銀融悅府建筑面積：4.8萬售價(jià)：洋房1.6萬元/裝修情況：精裝主力面積段：124-1521、洋房三面寬2、雙寬景觀陽臺(tái)3室2廳1衛(wèi)-893室2廳1衛(wèi)-1343室2廳2衛(wèi)-12405競品分析DESIGN ANALYSIS3室2廳2衛(wèi)-1083室2廳2衛(wèi)-1183室2廳2衛(wèi)-1254室2廳2衛(wèi)-1474室235、廳2衛(wèi)-1434室2廳3衛(wèi)-1703室2廳1衛(wèi)-1133室2廳2衛(wèi)-1254室2廳2衛(wèi)-1434室2廳3衛(wèi)-1754室2廳2衛(wèi)-1444室2廳2衛(wèi)-152 徐 州 東 店 子 A 地 塊 項(xiàng) 目 概 念 方 案 設(shè) 計(jì)BAOLI XU ZHOU DONGDIANZI A Block Project定制升級精細(xì)規(guī)劃形態(tài)定制產(chǎn)品全線升級的各級配功能空間更精細(xì)的體驗(yàn)根據(jù)總圖規(guī)劃的空間形態(tài)，組合產(chǎn)品的設(shè)計(jì)成功升級各功能空間尺度，額外有效的使用空間精細(xì)化研發(fā)產(chǎn)品，相同面積段打造最優(yōu)體驗(yàn)，全方面擊垮競品我們的策略05產(chǎn)品策略DESIGN ANALYSIS 洋房產(chǎn)品05產(chǎn)品策略DESIGN ANALYSIS36、 徐 州 東 店 子 A 地 塊 項(xiàng) 目 概 念 方 案 設(shè) 計(jì)BAOLI XU ZHOU DONGDIANZI A Block Project130洋房標(biāo)準(zhǔn)層平面圖05產(chǎn)品策略DESIGN ANALYSIS四房兩廳兩衛(wèi) 徐 州 東 店 子 A 地 塊 項(xiàng) 目 概 念 方 案 設(shè) 計(jì)BAOLI XU ZHOU DONGDIANZI A Block Project140洋房標(biāo)準(zhǔn)層平面圖05產(chǎn)品策略DESIGN ANALYSIS四房兩廳兩衛(wèi)（標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品） 高層產(chǎn)品05產(chǎn)品策略DESIGN ANALYSIS 徐 州 東 店 子 A 地 塊 項(xiàng) 目 概 念 方 案 設(shè) 計(jì)BAOLI XU ZHOU D37、ONGDIANZI A Block Project95+112高層標(biāo)準(zhǔn)層平面圖05產(chǎn)品策略DESIGN ANALYSIS三房兩廳兩衛(wèi)（標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品） 徐 州 東 店 子 A 地 塊 項(xiàng) 目 概 念 方 案 設(shè) 計(jì)BAOLI XU ZHOU DONGDIANZI A Block Project105+124高層標(biāo)準(zhǔn)層平面圖05產(chǎn)品策略DESIGN ANALYSIS四房兩廳兩衛(wèi)（標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品） P A R TS I X立 面 意 向 新中式文脈+交融+隱喻立面意向Facade Motion 高層立面意向Facade Motion 高層立面意向Facade Motion 高層立面意向Facade Mot38、ion 洋房立面意向Facade Motion 洋房立面意向Facade Motion 小區(qū)入口立面意向Facade Motion 小區(qū)入口立面意向Facade Motion 售樓部立面意向Facade Motion PART SEVEN示 范 區(qū) 專 篇 徐 州 東 店 子 A 地 塊 項(xiàng) 目 概 念 方 案 設(shè) 計(jì)BAOLI XU ZHOU DONGDIANZI A Block Project07示 范 區(qū) 設(shè) 計(jì)DESIGN ANALYSIS 07示 范 區(qū) 設(shè) 計(jì)DESIGN ANALYSIS城東大道經(jīng)一路住宅18F住宅18F住宅18F住宅18F住宅18F示范區(qū)人行入口售樓處2F配套139、F配套1F示范區(qū)車行入口停車場啟動(dòng)區(qū)設(shè)計(jì)-總平面圖 徐 州 東 店 子 A 地 塊 項(xiàng) 目 概 念 方 案 設(shè) 計(jì)BAOLI XU ZHOU DONGDIANZI A Block Project 4.1.3入口空間提煉07示 范 區(qū) 設(shè) 計(jì)DESIGN ANALYSIS城東大道經(jīng)一路住宅18F住宅18F住宅18F住宅18F住宅18F示范區(qū)人行入口配套1F配套1F示范區(qū)車行入口停車場啟動(dòng)區(qū)設(shè)計(jì)-空間序列前廣場水景水景社區(qū)大堂中廣場精神空間后廣場水景社區(qū)活動(dòng)健身游樂社區(qū)活動(dòng)社區(qū)活動(dòng) 07示 范 區(qū) 設(shè) 計(jì)DESIGN ANALYSIS啟動(dòng)區(qū)設(shè)計(jì)-流線分析精神堡壘精神堡壘停車場停車場示范區(qū)前廣場示范40、區(qū)前廣場水景水景水景水景中心水景中心水景展示銷售展示銷售景觀樣板區(qū)景觀樣板區(qū)景觀樣板區(qū)景觀樣板區(qū)看房流線車行流線 07示 范 區(qū) 設(shè) 計(jì)DESIGN ANALYSIS啟動(dòng)區(qū)設(shè)計(jì)-節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)精神堡壘 07示 范 區(qū) 設(shè) 計(jì)DESIGN ANALYSIS啟動(dòng)區(qū)設(shè)計(jì)-節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)示范區(qū)前廣場 07示 范 區(qū) 設(shè) 計(jì)DESIGN ANALYSIS啟動(dòng)區(qū)設(shè)計(jì)-節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)中廣場水景 07示 范 區(qū) 設(shè) 計(jì)DESIGN ANALYSIS啟動(dòng)區(qū)設(shè)計(jì)-節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)售樓處 07示 范 區(qū) 設(shè) 計(jì)DESIGN ANALYSIS啟動(dòng)區(qū)設(shè)計(jì)-節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)中心水景 07示 范 區(qū) 設(shè) 計(jì)DESIGN ANALYSIS啟動(dòng)區(qū)設(shè)計(jì)-節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)41、健身游樂 07示 范 區(qū) 設(shè) 計(jì)DESIGN ANALYSIS啟動(dòng)區(qū)設(shè)計(jì)-節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)社區(qū)活動(dòng) 07示 范 區(qū) 設(shè) 計(jì)DESIGN ANALYSIS啟動(dòng)區(qū)設(shè)計(jì)-室內(nèi)意向室內(nèi)意向 07示 范 區(qū) 設(shè) 計(jì)DESIGN ANALYSIS啟動(dòng)區(qū)設(shè)計(jì)-室內(nèi)意向室內(nèi)意向 07示 范 區(qū) 設(shè) 計(jì)DESIGN ANALYSIS啟動(dòng)區(qū)設(shè)計(jì)-室內(nèi)意向室內(nèi)意向 徐 州 東 店 子 A 地 塊 項(xiàng) 目 概 念 方 案 設(shè) 計(jì)BAOLI XU ZHOU DONGDIANZI A Block Project方案一：18+11F方案二：18+8F高層面積：68600洋房面積：120800洋房占比：64%高層面積：61600洋房42、面積：127900洋房占比：67.5%方案對比DESIGN ANALYSIS方案三：18+11F方案四：18+11F高層面積：87100洋房面積：102400洋房占比：54%高層面積：29700洋房面積：159800洋房占比：84.3%方案亮點(diǎn)：洋房貨量最大化方案缺點(diǎn)：建筑呈兵營式排列布局，景觀資源均質(zhì)化，報(bào)規(guī)難度高。方案亮點(diǎn)：洋房與高層分區(qū)布置，并在洋房與高層之間設(shè)置中心大花園。方案亮點(diǎn)：組團(tuán)分區(qū)明晰，產(chǎn)品比例分布均衡方案亮點(diǎn)：板點(diǎn)規(guī)劃結(jié)構(gòu)極佳，空間形態(tài)豐富貨值：32.62億貨值：32.83億貨值：32.06億貨值：33.80億 PART eightA - 2 專 篇 A-2區(qū)為商業(yè)辦公用地43、，根據(jù)東店子A地塊開發(fā)建設(shè)監(jiān)管協(xié)議及東店子A地塊規(guī)劃條件中對1萬平方米街坊中心的配置要求,將是本地塊的設(shè)計(jì)難點(diǎn)！08基礎(chǔ)信息解讀Basic information interpretationA-2區(qū)規(guī)劃痛點(diǎn) 08規(guī)劃策略Planning strategy挖掘鄰里端居民剛需下的菜場機(jī)遇完善社區(qū)業(yè)態(tài).營造美好生活農(nóng)貿(mào)市場 + 鄰里中心 + 商業(yè) + 辦公= 獨(dú)享式融合式互動(dòng)式抉擇 ？菜場餐飲便民人文互動(dòng) 08規(guī)劃策略菜場菜場服務(wù)美食餐飲人文人文服務(wù)蔬果類肉魚類干貨類陽光花房家政服務(wù)美發(fā)美甲主題咖啡社區(qū)健身親子教育社區(qū)書屋藝術(shù)中心菜場公園創(chuàng)意工坊屋頂農(nóng)場我們眼中的功能與業(yè)態(tài)公共公共服務(wù)社區(qū)秀場便民44、便民服務(wù)藝術(shù)走廊便利店菜場菜場服務(wù)Planning strategy 08規(guī)劃策略我們建議與實(shí)施60-00人群消費(fèi)主力客群全齡化客群全齡化時(shí)間碎片化時(shí)間碎片化空間情景化空間情景化運(yùn)營人性化運(yùn)營人性化菜場綜合體將是生活一部分，可以打發(fā)碎片時(shí)間地方空間將與生活及文化融合，營造小而美情景空間融合關(guān)懷、品質(zhì)、健康、人文、藝術(shù)一體，做最貼近生活的實(shí)業(yè)載體基于良好的業(yè)態(tài)給予居家、辦公最緊密的融合為自持物業(yè)打造完美配套Planning strategy 08規(guī)劃方案比對 方案獨(dú)享式獨(dú)享式融合式融合式互動(dòng)式互動(dòng)式planning scheme街坊中心企業(yè)辦公沿街商業(yè)街坊中心街坊中心LOFT辦公LOFT辦公LO45、FT辦公低區(qū)商業(yè)低區(qū)商業(yè)優(yōu)點(diǎn)： 啟用企業(yè)辦公獨(dú)立組團(tuán)模式辦公單元標(biāo)準(zhǔn)層600平方米，可以分拆分為四個(gè)子單元街坊中心與商辦獨(dú)立設(shè)置，干擾較少缺點(diǎn)：無互動(dòng)性街坊中心交通相對不便優(yōu)點(diǎn)： 提高與街坊中心的互動(dòng)性單棟塔樓解決辦公需求自持商業(yè)面積較大，可租可售商業(yè)面積大，減少了一定的停車數(shù)量優(yōu)點(diǎn)： 街坊中心采用情景體驗(yàn)式，體驗(yàn)區(qū)、外擺區(qū)完全展現(xiàn)給辦公人群可打造網(wǎng)紅效應(yīng)，提高A-1區(qū)的溢價(jià)辦公區(qū)域受街坊中心干擾較大缺點(diǎn)： 08規(guī)劃方案planning scheme徐州東店子A2地塊指標(biāo)（方案一）項(xiàng)目單位設(shè)計(jì)指標(biāo)備注規(guī)劃凈用地面積15200.30總建筑面積46306.15地上建筑面積（計(jì)容）30396.80其46、中農(nóng)貿(mào)市場3030.78街坊中心7015.68商業(yè)3167.66自持辦公16207.68自持配套設(shè)施975.00其中物業(yè)管理用房190.00不低于總建筑面積千分之四設(shè)置垃圾中轉(zhuǎn)站50.00生活水泵房、消防泵房200.00電信機(jī)房25.00開閉所、配電室360.00門衛(wèi)室、警務(wù)室50.00消防控制室100.00地上保溫層面積（不計(jì)容）930每10萬m總建筑面積包含2000m保溫層面積地下建筑面積14979.35其中普通車庫面積8806.85人防車庫面積4200.00總建筑面積9%非機(jī)動(dòng)車庫面積1972.50容積率2.000規(guī)劃條件要求：1.82.0建筑基底面積6911.96建筑密度%45.5%547、0%綠地率%20.0%20%機(jī)動(dòng)車停車數(shù)輛377商業(yè)每百方0.4輛,辦公每百方2輛其中地上輛12地下輛365非機(jī)動(dòng)車停車數(shù)輛1096商業(yè)每百方4輛，辦公每百方3.5輛地上自持/總建筑面積%41.84%方案一（獨(dú)享式） 08規(guī)劃方案planning scheme街坊中心辦公商業(yè)菜市場功能分區(qū)空間模型 08規(guī)劃方案planning scheme立面意向Elevation intention 08規(guī)劃方案planning scheme徐州東店子A2地塊指標(biāo)（方案一）項(xiàng)目單位設(shè)計(jì)指標(biāo)備注規(guī)劃凈用地面積15200.30總建筑面積46306.15地上建筑面積（計(jì)容）30396.80其中農(nóng)貿(mào)市場3030.748、8街坊中心7015.68商業(yè)3167.66自持辦公16207.68自持配套設(shè)施975.00其中物業(yè)管理用房190.00不低于總建筑面積千分之四設(shè)置垃圾中轉(zhuǎn)站50.00生活水泵房、消防泵房200.00電信機(jī)房25.00開閉所、配電室360.00門衛(wèi)室、警務(wù)室50.00消防控制室100.00地上保溫層面積（不計(jì)容）930每10萬m總建筑面積包含2000m保溫層面積地下建筑面積14979.35其中普通車庫面積8806.85人防車庫面積4200.00總建筑面積9%非機(jī)動(dòng)車庫面積1972.50容積率2.000規(guī)劃條件要求：1.82.0建筑基底面積6911.96建筑密度%45.5%50%綠地率%20.0%49、20%機(jī)動(dòng)車停車數(shù)輛377商業(yè)每百方0.4輛,辦公每百方2輛其中地上輛12地下輛365非機(jī)動(dòng)車停車數(shù)輛1096商業(yè)每百方4輛，辦公每百方3.5輛地上自持/總建筑面積%41.84%方案二（ 融合式）徐州東店子A2地塊指標(biāo)（方案二）項(xiàng)目單位設(shè)計(jì)指標(biāo)備注規(guī)劃凈用地面積15200.30總建筑面積43528.99地上建筑面積（計(jì)容）30389.76其中農(nóng)貿(mào)市場3007.62街坊中心7001.10商業(yè)8365.32自持辦公11129.72自持配套設(shè)施886.00其中物業(yè)管理用房101.00不低于總建筑面積千分之四設(shè)置垃圾中轉(zhuǎn)站50.00生活水泵房、消防泵房200.00電信機(jī)房25.00開閉所、配電室36050、.00門衛(wèi)室、警務(wù)室50.00消防控制室100.00地上保溫層面積（不計(jì)容）900每10萬m總建筑面積包含2000m保溫層面積地下建筑面積12239.23其中普通車庫面積6215.12人防車庫面積4000.00總建筑面積9%非機(jī)動(dòng)車庫面積2024.10容積率1.999規(guī)劃條件要求：1.82.0建筑基底面積6891.84建筑密度%45.3%50%綠地率%20.0%20%機(jī)動(dòng)車停車數(shù)輛296商業(yè)每百方0.4輛,辦公每百方2輛其中地上輛9地下輛287非機(jī)動(dòng)車停車數(shù)輛1125商業(yè)每百方4輛，辦公每百方3.5輛地上自持/總建筑面積%44.79% 08規(guī)劃方案planning scheme街坊中心辦公商業(yè)51、菜市場功能分區(qū)空間模型 08規(guī)劃方案planning scheme立面意向Elevation intention 08規(guī)劃方案planning scheme徐州東店子A2地塊指標(biāo)（方案一）項(xiàng)目單位設(shè)計(jì)指標(biāo)備注規(guī)劃凈用地面積15200.30總建筑面積46306.15地上建筑面積（計(jì)容）30396.80其中農(nóng)貿(mào)市場3030.78街坊中心7015.68商業(yè)3167.66自持辦公16207.68自持配套設(shè)施975.00其中物業(yè)管理用房190.00不低于總建筑面積千分之四設(shè)置垃圾中轉(zhuǎn)站50.00生活水泵房、消防泵房200.00電信機(jī)房25.00開閉所、配電室360.00門衛(wèi)室、警務(wù)室50.00消防控制室52、100.00地上保溫層面積（不計(jì)容）930每10萬m總建筑面積包含2000m保溫層面積地下建筑面積14979.35其中普通車庫面積8806.85人防車庫面積4200.00總建筑面積9%非機(jī)動(dòng)車庫面積1972.50容積率2.000規(guī)劃條件要求：1.82.0建筑基底面積6911.96建筑密度%45.5%50%綠地率%20.0%20%機(jī)動(dòng)車停車數(shù)輛377商業(yè)每百方0.4輛,辦公每百方2輛其中地上輛12地下輛365非機(jī)動(dòng)車停車數(shù)輛1096商業(yè)每百方4輛，辦公每百方3.5輛地上自持/總建筑面積%41.84%方案三（ 互動(dòng)式）徐州東店子A2地塊指標(biāo)（方案二）項(xiàng)目單位設(shè)計(jì)指標(biāo)備注規(guī)劃凈用地面積15200.353、0總建筑面積43528.99地上建筑面積（計(jì)容）30389.76其中農(nóng)貿(mào)市場3007.62街坊中心7001.10商業(yè)8365.32自持辦公11129.72自持配套設(shè)施886.00其中物業(yè)管理用房101.00不低于總建筑面積千分之四設(shè)置垃圾中轉(zhuǎn)站50.00生活水泵房、消防泵房200.00電信機(jī)房25.00開閉所、配電室360.00門衛(wèi)室、警務(wù)室50.00消防控制室100.00地上保溫層面積（不計(jì)容）900每10萬m總建筑面積包含2000m保溫層面積地下建筑面積12239.23其中普通車庫面積6215.12人防車庫面積4000.00總建筑面積9%非機(jī)動(dòng)車庫面積2024.10容積率1.999規(guī)劃條件54、要求：1.82.0建筑基底面積6891.84建筑密度%45.3%50%綠地率%20.0%20%機(jī)動(dòng)車停車數(shù)輛296商業(yè)每百方0.4輛,辦公每百方2輛其中地上輛9地下輛287非機(jī)動(dòng)車停車數(shù)輛1125商業(yè)每百方4輛，辦公每百方3.5輛地上自持/總建筑面積%44.79%徐州東店子A2地塊指標(biāo)（方案三）項(xiàng)目單位設(shè)計(jì)指標(biāo)備注規(guī)劃凈用地面積15200.30總建筑面積46317.09地上建筑面積（計(jì)容）30393.01其中農(nóng)貿(mào)市場3018.68街坊中心6985.45商業(yè)3177.61自持辦公16236.27自持配套設(shè)施975.00其中物業(yè)管理用房190.00不低于總建筑面積千分之四設(shè)置垃圾中轉(zhuǎn)站50.00生55、活水泵房、消防泵房200.00電信機(jī)房25.00開閉所、配電室360.00門衛(wèi)室、警務(wù)室50.00消防控制室100.00地上保溫層面積（不計(jì)容）930每10萬m總建筑面積包含2000m保溫層面積地下建筑面積14994.08其中普通車庫面積8822.11人防車庫面積4200.00總建筑面積9%非機(jī)動(dòng)車庫面積1971.97容積率2.000規(guī)劃條件要求：1.82.0建筑基底面積7134.09建筑密度%46.9%50%綠地率%20.0%20%機(jī)動(dòng)車停車數(shù)輛377商業(yè)每百方0.4輛,辦公每百方2輛其中地上輛12地下輛365非機(jī)動(dòng)車停車數(shù)輛1096商業(yè)每百方4輛，辦公每百方3.5輛地上自持/總建筑面積%41.92% 03規(guī)劃方案planning scheme街坊中心辦公商業(yè)菜市場功能分區(qū)空間模型 08規(guī)劃方案planning scheme立面情景意向Facade situation intention THANKSw w w . h y p a r c h . c o m