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1、陽光城遼寧-沈撫新區教育小鎮居住用地項目概念方案Contents讀題方案一方案二方案三產品總結 讀題Reading Questions沈陽市撫順市SITE沈陽的郊區，沈撫的中心沈撫新區原規劃CBD圖片來源沈撫新區建筑規劃設計導則2019.05商業商務用地調整為R2居住用地產業結構產+學+研+居，高新尖SITE開發現狀未完善543612123456建設中 空曠 欠人氣 形象不佳外溢性投資項目，低總價SF-LB-01-B75712.67m容積率：1.75SF-LB-01-A136195.25m容積率：1.75SF-LB-01-A用地性質：二類居住用地用地面積：136195.25m容積率：1.3FA2、R 1.75建筑限高：80m建筑密度：30%綠地率：35%商業占比：5%10%SF-LB-01-B用地性質：二類居住用地用地面積：75712.67m容積率：1.3FAR 1.75建筑限高：80m建筑密度：30%綠地率：35%商業占比：5%10%規范限制：相鄰建筑層差15F沿渾河建筑連續面寬40m中等專業學校用地73776.25m容積率：1.2中等專業學校用地48464.89m容積率：1.2商業商務用地53908.22m容積率：1.0錦繡瀾灣小區已建規劃條件路口禁開口范圍路口禁開口范圍路口禁開口范圍路口禁開口范圍5432112354居住價值高低居住價值判斷中等專業學校用地73776.25m容積率3、：1.2中等專業學校用地48464.89m容積率：1.2商業商務用地53908.22m容積率：1.0居住用地123382.59m容積率：1.5錦繡瀾灣小區已建123453212商業受綠化帶隔離影響較大借助渾河景觀打造濱水情景商業順應規劃主軸線打造高人氣商業呼應東側現狀商業但地塊狹窄，商業影響用地面寬1商業價值判斷商業價值高低中等專業學校用地73776.25m容積率：1.2中等專業學校用地48464.89m容積率：1.2商業商務用地53908.22m容積率：1.0居住用地123382.59m容積率：1.5錦繡瀾灣小區已建123北側界面東側界面南側界面西側界面幼兒園選址中等專業學校用地73776.4、25m容積率：1.2中等專業學校用地48464.89m容積率：1.2商業商務用地53908.22m容積率：1.0居住用地123382.59m容積率：1.5錦繡瀾灣小區已建A選址A（推薦）優點：1、南向日照條件好2、基地南側為教育用地3、街角提升形象4、50M限高區選址B（不推薦）缺點：幼兒園會對景觀水渠入口造成阻隔選址C（不推薦）缺點：開口受限，南側需架橋BC遠郊盤，如何聚人氣？遠郊盤配套先行！主要競品恒大養生谷：頤養、長樂、康益、親子四大健康樂園我們的兩大資源稟賦教育屬性景觀屬性多學校用地包圍內部12班幼兒園攜手廣全教育集團渾河一線景觀濱水公共綠地配套抓手強化資源整合需求多元平臺規劃CBD高5、新尖產業教育小鎮生態渾河濱河綠地人工水渠穿越產學研居生活服務新區氣質社群需求城市需求政府需求+=城市級聚人氣開放空間戶外拓展教育片區俱樂部發布平臺網紅打卡地藝術人文政府聯合宣傳銷售示范區外場沈撫N+ 示范水岸沈撫N+ 示范水岸（濱河綠地）展示中心（基地內，北側中部）示范位置選擇沈撫N+ 示范水岸展示中心百鳥朝鳳：德高望重者眾望所歸宋 李昉等太平御覽九百一十五卷引唐書：”海州言鳳見于城上，群鳥數百隨之，東北飛向蒼梧山。”濱水休閑景觀裝置趣味互動社群俱樂部發布平臺網紅打卡沈撫N+ 示范水岸樣板房展示中心沈撫N+ 示范水岸發布活動滲透展示中心思考？無界展示中心設計生成用地面積約5000綠植滲透水景滲6、透售樓處面積：850+320=1270中庭+外圍二層無界超白玻璃圍合漫游生態城市展廳辦公動線人行動線車行動線展示中心濱水講壇展示中心沿街入口展示中心社區入口首層大廳首層大廳屋頂眺望渾河沙盤區接待區水吧辦公區階梯書吧兒童娛樂洽談區品牌展示上上簽約區河景洽談上下下會議室上空售樓處一層平面售樓處二層平面1-1剖面示意2-2剖面示意 方案一Plan Option One林蔭大道健康環生態氧吧 運動社區陽光草坪濱水休閑環形跑道樂享生活生活設施 共生社區社群中心水岸市集親子游樂便民商業沿街商業社區大堂方案一總圖SF-LB-01-A地塊總體經濟技術指標名稱指標單位備注規劃用地面積136195.25 M2總建7、筑面積333837.02 M2計容總建筑面積238341.69 M2其中住宅面積高層建筑面積147358.60 M2其中洋房建筑面積71060.00 M2商業建筑面積11917.08 M2幼兒園建筑面積3180.00 M212班幼兒園配套用房建筑面積4826.00 M2其中物業管理用房1010.00 M2總建筑面積的3社區公共用房2185.00 M2不小于建筑總面積的6.5且滿足配建說明社區衛生服務站300.00 M2300，每一萬人設置一處，或可按照主管部門要求建設居家養老服務675.00 M2套內建筑面積不小于總建筑面積的2室內活動656.00 M20.1/人地下總建筑面積95495.348、 M2其中洋房贈送儲藏室4170.63 M2地下車庫建筑面積91324.71 M2車位面積取40m/車位其中地下人防車庫面積16683.92 M2計容面積的7%地下普通停車庫面積74640.79 M2住宅戶數2250 戶規劃人數6300 人按2.8人/戶容積率1.75 1.3，1.75建筑占地面積40858.575M2建筑密度30%30%綠地率35.01%35%綠地面積47681.96 M2公共綠地面積6300.00 M21.0平方米/人（5分鐘生活圈）機動車停車位數量3262 輛低密度住宅或S200m2個/戶，144mS200m1.7個/戶，90mS144m1.5個/戶，60mS90m1.39、個/戶，商業0.8個/100其中地上車位數量978 輛地上30%地下車位數量2283 輛地下70%其中地下普通車位數量1866 輛人防車位數417 輛車位面積取40m/車位SF-LB-01-B地塊總體經濟技術指標名稱指標單位備注規劃用地面積75712.67 M2總建筑面積186373.37 M2其中計容總建筑面積132497.17 M2住宅面積高層建筑面積80277.31 M2其中洋房建筑面積42744.00 M2商業建筑面積6624.86 M2配套用房建筑面積2851.00 M2其中物業管理用房566.00 M2總建筑面積的3社區公共用房1225.00 M2不小于建筑總面積的6.5且滿足配建10、說明社區衛生服務站300.00 M2300，每一萬人設置一處，或可按照主管部門要求建設居家養老服務380.00 M2套內建筑面積不小于總建筑面積的2室內活動380.00 M20.1/人地下總建筑面積53876.20 M2其中洋房贈送儲藏室2577.15 M2地下車庫建筑面積51299.05 M2車位面積取40m/車位其中地下人防車庫面積9274.80 M2計容面積的7%地下普通停車庫面積42024.25 M2住宅戶數1256 戶規劃人數3517 人按2.8人/戶容積率1.75 1.3，1.75建筑占地面積22713.801M2建筑密度30%30%綠地率35.01%35%綠地面積26507.0111、 M2公共綠地面積3516.80 M21.0平方米/人（5分鐘生活圈）機動車停車位數量1832 輛低密度住宅或S200m2個/戶，144mS200m1.7個/戶，90mS144m1.5個/戶，60mS90m1.3個/戶，商業0.8個/100其中地上車位數量550 輛地上30%地下車位數量1282 輛地下70%其中地下普通車位數量1051 輛人防車位數232 輛車位面積取40m/車位SF-LB-01-A貨值合計類型面積單價/萬占比貨值總貨值洋房710601.0530.9%74613.00 201526.12 31.67億高層普通高層面積88801.33 0.7538.6%66601.00 觀江高12、層面積58557.27 0.825.4%46845.81 商業11917.08 1.135.2%13466.31 合計230335.69 100.0%201526.12 SF-LB-01-B類型面積單價/萬占比貨值總貨值洋房42744.00 1.0533.0%44881.20 115168.57 高層普通高層面積28411.43 0.7521.9%21308.57 觀江高層面積51865.88 0.840.0%41492.70 商業6624.86 1.135.1%7486.09 合計129646.17 100.0%115168.57 方案一指標總戶數：2250+1256=3506住宅面積：3413、1440高層面積：227636洋房面積：113804洋房面積比：33.33%總貨值：31.67億方案一功能分布售樓處高層洋房沿街商業幼兒園1、景觀高層布置于地塊北側、西側及內部濱水區2、洋房組團布置于地塊南側及內部。方案一產品分布77/高層93/高層105/高層110/洋房125/洋房SF-LB-01-A地塊戶型配比高層戶型面積戶數戶數比105 338 20.76%77 58435.87%93 706 43.37%小計1628 100.00%洋房110 44671.70%125 176 28.30%小計622 100.00%SF-LB-01-B地塊戶型配比高層戶型面積戶數戶數比105 208 14、23.64%77 310 35.23%93 362 41.14%小計880 100.00%洋房110 30480.85%125 7219.15%小計376100.00%23F23F23F23F23F23F27F方案一視線分析觀渾河景觀內部水景南側無遮擋方案一流線分析社區出入口車行流線門禁城市道路人行流線地下車庫出入口方案一消防分析消防流線消防撲救面消防出入口地下車庫出入口城市道路方案一日照分析0小時1小時2小時3小時4小時5小時6小時圖例：日照時間計算軟件：天正日照地理位置：沈陽計算時間：大寒日8:0016:00結論：滿足日照要求基地內大部分住宅日照滿足大寒日2小時要求，因住宅內部聯合遮擋、自15、遮擋，導致住宅不能滿足2 小時日照標準，擋光戶數不得大于總戶數的3%。對周邊地塊日照無惡化。天寒地凍向陽生活 方案二Plan Option Two方案二總圖SF-LB-01-A地塊總體經濟技術指標名稱指標單位備注規劃用地面積136195.25 M2總建筑面積333075.22 M2其中計容總建筑面積238341.69 M2住宅面積高層建筑面積149494.61 M2其中洋房建筑面積68940.00 M2商業建筑面積11917.08 M2幼兒園建筑面積3180.00 M212班幼兒園配套用房建筑面積4810.00 M2其中物業管理用房1010.00 M2總建筑面積的3社區公共用房2180.00 16、M2不小于建筑總面積的6.5且滿足配建說明社區衛生服務站300.00 M2300，每一萬人設置一處，或可按照主管部門要求建設居家養老服務675.00 M2套內建筑面積不小于總建筑面積的2室內活動645.00 M20.1/人地下總建筑面積94733.54 M2其中洋房贈送儲藏室4107.71 M2地下車庫建筑面積90625.83 M2車位面積取40m/車位其中地下人防車庫面積16683.92 M2計容面積的7%地下普通停車庫面積73941.91 M2住宅戶數2246 戶規劃人數6289 人按2.8人/戶容積率1.75 1.3，1.75建筑占地面積40858.575M2建筑密度30%30%綠地率317、5.01%35%綠地面積47681.96 M2公共綠地面積6288.80 M21.0平方米/人（5分鐘生活圈）機動車停車位數量3237 輛低密度住宅或S200m2個/戶，144mS200m1.7個/戶，90mS144m1.5個/戶，60mS90m1.3個/戶，商業0.8個/100其中地上車位數量971 輛地上30%地下車位數量2266 輛地下70%其中地下普通車位數量1849 輛人防車位數417 輛車位面積取40m/車位SF-LB-01-B地塊總體經濟技術指標名稱指標單位備注規劃用地面積75712.67 M2總建筑面積186373.37 M2其中計容總建筑面積132497.17 M2住宅面積高18、層建筑面積80277.31 M2其中洋房建筑面積42744.00 M2商業建筑面積6624.86 M2配套用房建筑面積2851.00 M2其中物業管理用房566.00 M2總建筑面積的3社區公共用房1225.00 M2不小于建筑總面積的6.5且滿足配建說明社區衛生服務站300.00 M2300，每一萬人設置一處，或可按照主管部門要求建設居家養老服務380.00 M2套內建筑面積不小于總建筑面積的2室內活動380.00 M20.1/人地下總建筑面積53876.20 M2其中洋房贈送儲藏室2577.15 M2地下車庫建筑面積51299.05 M2車位面積取40m/車位其中地下人防車庫面積9274.19、80 M2計容面積的7%地下普通停車庫面積42024.25 M2住宅戶數1256 戶規劃人數3517 人按2.8人/戶容積率1.75 1.3，1.75建筑占地面積22713.801M2建筑密度30%30%綠地率35.01%35%綠地面積26507.01 M2公共綠地面積3516.80 M21.0平方米/人（5分鐘生活圈）機動車停車位數量1832 輛低密度住宅或S200m2個/戶，144mS200m1.7個/戶，90mS144m1.5個/戶，60mS90m1.3個/戶，商業0.8個/100其中地上車位數量550 輛地上30%地下車位數量1282 輛地下70%其中地下普通車位數量1051 輛人防車20、位數232 輛車位面積取40m/車位SF-LB-01-A貨值合計類型面積單價/萬占比貨值總貨值洋房68940.00 1.0529.9%72387.00 200976.66 31.56億高層普通高層面積89446.64 0.7538.8%67084.98 觀江高層面積60047.970.826.1%48038.37 商業11917.08 1.135.2%13466.31 合計230351.69 100.0%200976.66 SF-LB-01-A類型面積單價/萬占比貨值總貨值洋房42744.00 1.0533.0%44881.20 114660.37 高層普通高層面積38575.43 0.75221、9.8%28931.57 觀江高層面積41701.880.832.2%33361.50 商業6624.86 1.135.1%7486.09 合計129646.17 100.0%114660.37 方案二指標總戶數：2246+1256=3502住宅面積：341456高層面積：229772洋房面積：111684洋房面積比：32.71%總貨值：31.56億方案二功能分布售樓處高層洋房沿街商業幼兒園1、高層組團布置于地塊北側2、洋房組團布置于地塊南側方案二產品分布SF-LB-01-A地塊戶型配比高層戶型面積戶數戶數比105 250 15.30%77 676 41.37%93 708 43.33%小計122、634100.00%洋房110 504 82.35%125 108 17.65%小計612 100.00%SF-LB-01-B地塊戶型配比高層戶型面積戶數戶數比105 208 23.64%77 310 35.23%93 362 41.14%小計880 100.00%洋房110 304 80.85%125 72 19.15%小計376 100.00%77/高層93/高層105/高層110/洋房125/洋房27F27F27F23F23F27F27F27F27F23F23F8F8F8F8F8F8F8F8F27F27F27F27F27F23F23F23F方案二視線分析觀渾河景觀內部水景南側無遮擋方案二23、消防分析消防流線消防撲救面消防出入口地下車庫出入口方案二日照分析0小時1小時2小時3小時4小時5小時6小時圖例：日照時間計算軟件：天正日照地理位置：沈陽計算時間：大寒日8:0016:00結論：滿足日照要求基地內大部分住宅日照滿足大寒日2小時要求，因住宅內部聯合遮擋、自遮擋，導致住宅不能滿足2 小時日照標準，擋光戶數不得大于總戶數的3%。對周邊地塊日照無惡化。 方案三Plan Option Three方案三總圖方案三指標總戶數：2292+1248=3540住宅面積：341456高層面積：232818洋房面積：108638洋房面積比：31.82%總貨值：31.31億SF-LB-01-A地塊總體經濟24、技術指標名稱指標單位備注規劃用地面積136195.25 M2總建筑面積335144.01 M2其中計容總建筑面積238341.69 M2其中住宅面積高層建筑面積145634.60 M2洋房建筑面積72800.00 M2商業建筑面積11917.08 M2幼兒園建筑面積3180.00 M212班幼兒園配套用房建筑面積4810.00 M2其中物業管理用房1010.00 M2總建筑面積的3社區公共用房2180.00 M2不小于建筑總面積的6.5且滿足配建說明社區衛生服務站300.00 M2300，每一萬人設置一處，或可按照主管部門要求建設居家養老服務675.00 M2套內建筑面積不小于總建筑面積的2室25、內活動645.00 M20.1/人地下總建筑面積96802.33 M2其中洋房贈送儲藏室4154.90 M2地下車庫建筑面積92647.43 M2車位面積取40m/車位其中地下人防車庫面積16683.92 M2計容面積的7%地下普通停車庫面積75963.51 M2住宅戶數2292 戶規劃人數6418 人按2.8人/戶容積率1.75 1.3，1.75建筑占地面積40858.575M2建筑密度30%30%綠地率35.01%35%綠地面積47681.96 M2公共綠地面積6417.60 M21.0平方米/人（5分鐘生活圈）機動車停車位數量3309 輛低密度住宅或S200m2個/戶，144mS200m26、1.7個/戶，90mS144m1.5個/戶，60mS90m1.3個/戶，商業0.8個/100其中地上車位數量993 輛地上30%地下車位數量2316 輛地下70%其中地下普通車位數量1899 輛人防車位數417 輛車位面積取40m/車位SF-LB-01-A貨值合計類型面積單價/萬占比貨值總貨值洋房72800.00 1.0531.6%76440.00 200575.92 31.31億高層普通高層面積116761.41 0.7550.7%87571.06 觀江高層面積28873.190.812.5%23098.55 商業11917.08 1.135.2%13466.31 合計230351.69 127、00.0%200575.92 SF-LB-01-B類型面積單價/萬占比貨值總貨值洋房35838.00 1.05 27.64%37629.90 112535.18 高層普通高層面積46549.26 0.75 35.90%34911.94 觀江高層面積40634.06 0.80 31.34%32507.25 商業6624.86 1.13 5.11%7486.09 合計129646.17 100.00%112535.18 SF-LB-01-B地塊總體經濟技術指標名稱指標單位備注規劃用地面積75712.67 M2總建筑面積185515.08 M2其中計容總建筑面積132497.17 M2其中住宅面積高28、層建筑面積87183.32 M2洋房建筑面積35838.00 M2商業建筑面積6624.86 M2配套用房建筑面積2851.00 M2其中物業管理用房566.00 M2總建筑面積的3社區公共用房1225.00 M2不小于建筑總面積的6.5且滿足配建說明社區衛生服務站300.00 M2300，每一萬人設置一處，或可按照主管部門要求建設居家養老服務380.00 M2套內建筑面積不小于總建筑面積的2室內活動380.00 M20.1/人地下總建筑面積53017.91 M2其中洋房贈送儲藏室2424.46 M2地下車庫建筑面積50593.45 M2車位面積取40m/車位其中地下人防車庫面積9274.8029、 M2計容面積的7%地下普通停車庫面積41318.65 M2住宅戶數1248 戶規劃人數3494 人按2.8人/戶容積率1.75 1.3，1.75建筑占地面積22713.801M2建筑密度30%30%綠地率35.01%35%綠地面積26507.01 M2公共綠地面積3494.40 M21.0平方米/人（5分鐘生活圈）機動車停車位數量1807 輛低密度住宅或S200m2個/戶，144mS200m1.7個/戶，90mS144m1.5個/戶，60mS90m1.3個/戶，商業0.8個/100其中地上車位數量542 輛地上30%地下車位數量1265 輛地下70%其中地下普通車位數量1033 輛人防車位數30、232 輛車位面積取40m/車位方案三功能分布售樓處高層洋房沿街商業幼兒園1、景觀高層布置于地塊北側、西側及內部濱水區2、洋房組團布置于地塊南側及內部。方案三產品分布SF-LB-01-A地塊戶型配比高層戶型面積戶數戶數比105 28417.19%77624 37.77%93 74445.04%小計1652 100.00%洋房110 480 75.00%125 16025.00%小計640 100.00%77/高層93/高層105/高層110/洋房125/洋房SF-LB-01-B地塊戶型配比高層戶型面積戶數戶數比105 200 21.32%77 284 30.28%93 45448.40%小計931、38100.00%洋房110 20867.10%125 10232.90%小計310100.00%方案三視線分析觀渾河景觀內部水景南側無遮擋 方案一 方案二 方案三規劃通透性強總戶數：2250+1256=3506住宅面積：341440高層面積：227636洋房面積：113804洋房面積比：33.33%總貨值：31.67億南北分區明確總戶數：2246+1256=3502住宅面積：341456高層面積：229772洋房面積：111684洋房面積比：32.71%總貨值：31.56億朝向內部水域總戶數：2292+1248=3540住宅面積：341456高層面積：232818洋房面積：108638洋房面32、積比：31.82%總貨值：31.31億 產品Product邊做飯、邊聊天，家和萬事興在廚房也能看到孩子，放心高層77三面寬、2房1衛交互式餐廚方正起居廳高層93三面寬、3房1衛客廳整墻收納透明衣帽間高層105三面寬、3房2衛個性化第三房完整主臥套高層亮點增強南北通風三面寬、3房2衛南北通廳島式生活主衛五件套洋房110洋房125四面寬、3房2衛純南北通透6.2M多功能起居家政間、洄游高贈送，提升產品力高層戶型77陽臺半贈送3.0飄窗全贈送1.6設備平臺全贈送2.8總贈送面積7.4贈送率9.6%高層戶型93陽臺半贈送6.2飄窗全贈送1.3設備平臺全贈送2.7總贈送面積10.2贈送率10.9%高層戶33、型105陽臺半贈送6.4飄窗全贈送1.5設備平臺全贈送2.6總贈送面積10.5贈送率10.0%陽臺半贈送飄窗全增送設備平臺全增送洋房戶型110陽臺半贈送6.4飄窗全贈送3.1設備平臺全贈送3.9總贈送面積13.4贈送率12.2%洋房戶型125陽臺半贈送8.4飄窗全贈送0設備平臺全贈送6.2總贈送面積14.6贈送率11.7%外部競爭越級對標核心競品恒大養生谷小高932面寬，2F1W小高1122面寬，3F1W洋房1153面寬，3F1W洋房1353面寬，3F2W洋房1553面寬，3F2W本案產品高層772面寬，2F1W高層933面寬，3F1W高層1053面寬，3F2W洋房1103面寬，3F2W洋房134、254面寬，3F2W內部梯級產品級配表產品得房率戶型面積套型總面寬M客餐廳M主臥M南次臥M北次臥M主臥衣帽間主衛廚房面積電梯戶梯比高層72%75%772F1W6.73.5X6.83.2X3.6-3.2X2.6-4.94654933F1W9.83.8X6.83.2X4.42.8X3.23.2X2.6功能性-5.41053F2W10.23.8X6.83.4X4.43.0X3.22.8X3.2功能性三件套5.4洋房84%非貫通梯1103F2W10.94.0X8.63.7X5.03.2X4.22.8X3.8舒適性五件套6.5121681%貫通梯1253F2W13.36.2X5.03.0X3.83.9X35、5.03.2X4.63.0X3.8舒適性五件套6.5產品設計注重各產品間的梯級關系，高層重點關注功能性，洋房重點關注舒適性，兼顧規劃設計合理分配資源成本思維，橫平豎直戶型設計兼顧：體型系數、墻地比、結構經濟性、公建化立面商業劃分形式一拖二單鋪面積：58+58=116一二層分鋪：下鋪52，上鋪641F平面示意2F平面示意1F平面示意2F平面示意立面意向一大都會注重細節經久耐看古典比例市場認可高造價可控高層效果洋房效果社區大堂沿街商業橫向線條立面簡潔現代感強識別度強造價可控高層效果立面意向二現代典雅洋房效果商業效果頂部節點頂部為非近人尺度，控制線腳尺寸材料選用成本較低的涂料整體較為簡潔。標準段節點36、基座節點腰身依舊選用成本較低的涂料柱子中間采用深咖色涂料提升整體層次基座部位材質進行升級細節控制更為精致材料質感豐富細部做法 總結Summary 方案一 方案二 方案三規劃通透性強總戶數：2250+1256=3506住宅面積：341440高層面積：227636洋房面積：113804洋房面積比：33.33%總貨值：31.67億南北分區明確總戶數：2246+1256=3502住宅面積：341456高層面積：229772洋房面積：111684洋房面積比：32.71%總貨值：31.56億朝向內部水域總戶數：2292+1248=3540住宅面積：341456高層面積：232818洋房面積：108638洋房面積比：31.82%總貨值：31.31億 THANKS