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1、 01前期分析 成都別名“錦城，位于四川省中部，素有“天府之國的美譽。本次規劃項目就位于這樣一個天時地利人和的地方，因此打造個怎樣的項目需要我們深思。一一一廠( ： 北緯t+301610.23仁 東經E1033716.18外部條件整體資源無明顯優勢，地緣性客戶為主，如何進行規劃？ 02策劃思路 營銷兩大核心問題 周邊樓盤 競品分析總結產品去化快高層：90以下洋房：110以下去化慢高層：110以上洋房：125以上兩面寬，2房或小3房為主兩面寬，小3房為主三面寬，3房為主三面寬，四房為主疊拼：160以上 四面寬，四房為主商墅：100？ 90% 地緣客群市場調研得出蒲江城區壽安本地企事業員工小私營業2、主二代子女改善剛需/剛改果農拆遷戶私營業主退休老人改善剛需/剛改多口之家單身貴族新婚夫婦多口之家人群結構 企事業員工小私營業主退休老人沒 那 么 有 錢 的 一 部 分 人 ， 看 中品 質 ， 社 區 環 境 ， 物 業 服 務改 善舒適度二代子女多口之家單身貴族積 蓄 不 多 ， 但 又 盼 房 心 切 。 婚房 ， 子 女 房 ， 升 級 房 。 看 中 周邊 配 套 ， 交 通 ， 物 業 服 務剛 需 / 剛 改多房間新婚夫婦拆遷戶兩地家庭投 資 ， 出 租 ， 辦 公 ， 有 多 套 房人 群 ， 看 中 周 邊 配 套 ， 交 通 ，社 區 品 質 。無 特 定 需 求高溢價投資3、客 當地購房政策1.當地戶口，社保滿一年（二者有一）2.住宅首套房首付30%（只要名下無其余房貸，都算首套房）；二套房首付50%；貸款年限30年（針對當地果農，20年貸款年限）3.商墅首付50%4.目前市場 全款購房 與 貸款購房 客戶各占50%貸款意識薄弱，導致總價難以進一步提升劃算當頭,買兩房的錢想要三房，買三房的錢想要四房 高層單價：6000-6500元/洋房單價：7000-8000元/市場調研得出商墅：目前還沒面世產品首付20萬是當地的購房的一個坎甲方給出高層6100元/ ；洋房7100元/市場接受度，是否還存在溢價空間？60萬 03規劃推導 針對當地一些客群走訪調研得出客群反饋市場調4、研1 . 回 答 ： 當 地 有 考 慮 購 房 人 群 ， 基 本 是 多 口 之 家 ， 有 老 人 ， 小 孩 。 需求 多 為 三 房 ， 總 價 要 求 低 。2 . 回 答 ： 還 有 就 是 父 母 考 慮 為 孩 子 買 房 ， 以 后 結 婚 準 備 ， 述 求 為 兩 房 ，如 果 總 價 合 適 ， 三 房 最 好 。3 . 回 答 ： 平 時 都 是 在 家 做 飯 ， 現 住 的 老 小 區 ， 廚 房 太 小 ， 兩 個 人 在 里面 都 嫌 擠 。 希 望 這 次 買 房 ， 能 有 一 個 大 一 點 的 廚 房 。 還 有 就 是 ， 客 廳大 一 點 ， 逢5、 年 過 節 ， 少 不 了 來 客 人 ， 客 廳 能 擺 上 兩 三 張 桌 子4 . 回 答 ： 我 們 以 后 這 里 要 拆 遷 ， 住 了 幾 十 年 ， 附 近 的 鄰 居 挨 門 隔 戶 都認 識 ， 都 希 望 以 后 能 在 同 一 個 小 區 繼 續 做 鄰 居 ， 多 一 些 有 鄰 里 空 間 ，如 廣 場 或 壩 子 亭 子 ， 在 一 起 搞 搞 活 動 ， 擺 擺 龍 門 陣 。5 . 回 答 ： 以 后 差 不 多 都 是 帶 孫 子 了 ， 希 望 小 區 能 有 孩 子 玩 耍 的 地 方 。 貨值與品質雙贏 強排測算 強排測算 強排測算樓型分析 強排測算6、 規劃策略場地分析（視覺景觀） 強排測算 強排測算強排推導 強排測算 強排測算強排推導 強排測算 強排測算 強排測算 方案推導 強排測算 04方案詳解 日照分析圖 共有 36 戶日照不滿足當地標準標準，占總圖套數 2%小于1小時1小時2小時3小時4小時5小時 沿街商墅底層為商鋪，上部可改為住宅外立面可一體化設計 商墅做足 20%，強排總圖形態總圖強排 效果圖 方案二 B 效果圖 方案二 B 效果圖 方案二 B 日照分析北地塊住宅日照滿足大寒日滿窗日照不小于 2 小時戶數為 1079 戶，占總戶數的 92.7%；南地塊住宅日照滿足大寒日滿窗日照不小于 2 小時戶數為 916 戶，占總戶數的 927、.9%本項目住宅日照滿足 10% 以內日照不滿足大寒日滿窗日照不小于 2 小時共計 120 戶不滿足日照要求小于1小時1小時2小時3小時4小時5小時 全高層方案（大中庭） 總體經濟技術指標數值單位備注118564.37118564.37A、B地塊用地范圍301561.06237128.74233244.00233244.000.000.003124.350.003124.35452.34物業管理用房不小于總建筑面積的3，且不小于400；50%在地上188.04按住宅建筑面積0.8配建，面積不小于20120.00出讓條件要求配建64432.3264432.3249690.69每車位32計算1428、93.63建筑基底面積0.00448.00地下占50%0.002371個每100/1.0個474個總車位20%1897個2371個每100/1.0個2.0014.59%25%25.00%30%60m17293.63物業管理用房（地上）垃圾房公廁不計容總建筑面積其中地下車庫面積普通車庫面積人防車庫面積凈用地面積總建筑面積總計容建筑面積其中住宅建筑面積其中高層100洋房120洋房洋房+商墅地下室物業管理用房（地下）其中商業其中商墅沿街商業非機動車位容積率建筑密度綠地率建筑限高建筑基地面積架空層面積機動車位其中地上機動車位地下機動車位壽安177畝 南北地塊綜合經濟技術指標（全高層）項目總用地面積 洋9、房（小高）最大化 05戶型設計 核心筒一字型布局，得房率高，公攤小，有利于產品核心筒分析 洋房 120 室內意向 高層 90 室內意向 疊墅 75 室內意向 06地庫策略 07示范區+ 鄰里 售樓處風格演變示范區近些年來風格的大趨勢為簡潔、現代、個性。 空間意向 效果展示 - 鳥瞰方案一 材料分析方案一高強度建筑復合材料。強度大、重量輕、平整度高，不易傳導聲和熱。金屬鋁板ALUMINIUM PLATE高強度建筑復合材料。強度大、重量輕、平整度高， 不易傳導聲和熱。有著理想的透光性、隔熱性、保溫性和較高的機械強度，施工簡便，而且有著獨特的建筑與裝飾效果.U型玻璃low-e玻璃U-STYLE GL10、ASSLOW-E GLASS高強度建筑材料。質地堅硬致密、強度高、抗風化、耐腐蝕、 耐磨損、 吸水性低，光澤美觀。花崗巖G R A N I T E 08立面探討 復古 經典細節 尊貴創新 融合現代典雅風格特征 西式經典建筑比例形體錯落有致基座增加凹槽中式符號化元素金屬裝飾線條色彩明快靚麗精致化窗套主墻面凹縫斜切面窗臺簡化西式線腳凹縫做收分效果精簡頭部體量現代典雅風格設計手法 原始形體豎向劃分中軸對稱精細設計強調橫向比例經典三段式比例傳承建筑形式方案立面構成多層住宅高層住宅由三段式比例結合橫縱向細部特征形成較豐富的構架表情 商墅效果展示 商墅效果展示 商墅效果展示 洋房效果展示 洋房效果展示 洋房效果展示 高層效果展示 高層效果展示 高層效果展示 THANKS