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1、海成集團兩路組團F 2 3 - 2地塊概念方案設(shè)計2020年7月6日基地分析BACKGROUND項目區(qū)位Project location項目位于渝北區(qū)，緊臨中央公園與江北國際機場，地理位置優(yōu)越。Project location項目區(qū)位渝北區(qū)Yubei District沙坪壩Shapingba渝中區(qū)Yuzhong District南岸區(qū)South Bank district江北區(qū)Jiangbei District項目位于渝北區(qū)，緊臨中央公園與江北國際機場，地理位置優(yōu)越。項目區(qū)位Project location地塊距離中央公園1.8公里，與江北國際機場距離3.8公里，周邊交通配套便利，城市資源豐富2、。Project location項目區(qū)位基地蘭馨大道騰芳大道蘭桂大道中央公園春華大道基地道路施工騰芳大道蘭馨大道春華大道蘭桂大道地塊可達性良好，但西側(cè)的春華大道正在施工，對基地西側(cè)交通有干擾。348.7351.2350.3352.2353.8349350.4地塊現(xiàn)狀為大部分平整地，南側(cè)為騰芳大道，東側(cè)為同盛路，北側(cè)為祥和路，西側(cè)為睦鄰路。地塊現(xiàn)狀為大部分無高差，周邊配套成熟。場地現(xiàn)狀Site status場地現(xiàn)狀Site statusAABB場地B-B剖面圖示意349.6352場地A-A剖面圖示意349.2352.1351.2350.6350.6場地南側(cè)為地質(zhì)局與酒店，東側(cè)為高層小區(qū)，西側(cè)前3、方道路正在施工。場地現(xiàn)狀Site status348.7348.7348.7348.7高層小區(qū)重慶市地質(zhì)局前方道路施工地塊現(xiàn)狀為R2-二類居住用地，住宅總計容建筑面積：不大于90686平方米用地指標(biāo)Land use index用地性質(zhì)：R2-二類居住用地建設(shè)用地總面積：45343平方米總計容建筑面積：不大于90686平方米住宅總計容建筑面積：不大于90686平方米容積率：2建筑密度：35%綠地率：30%建筑控制高度：50m需額外增設(shè)100個車位主入口選址范圍故選擇在場地的北側(cè)，示范區(qū)范圍選擇在基地北側(cè)正中位置。主入口選擇Main entrance selection主入口選址范圍示范區(qū)范圍2.4、本項目規(guī)劃密度不大于35%，但住宅建筑凈密度30%；1.本項目需設(shè)置住宅架空層3.根據(jù)城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范，建筑最大密度值為30%，限高36m；與規(guī)劃條件函的35%、50m有沖突；政策分析Line of sight interference政策分析Land use index4.自9月1日起，有預(yù)制裝配式要求3.0.4 居住建筑應(yīng)積極推進建筑產(chǎn)業(yè)居住建筑應(yīng)積極推進建筑產(chǎn)業(yè)化技術(shù)措施應(yīng)用，并符合下列規(guī)定：化技術(shù)措施應(yīng)用，并符合下列規(guī)定：1 內(nèi)隔墻非砌筑比例50%；2 預(yù)制裝配式樓板應(yīng)用面積不低于單體建筑地上建筑面積的60%。5.渝北區(qū)規(guī)劃局內(nèi)部有規(guī)定，戶型套內(nèi)平均不得小于75。但開發(fā)商抗性很大5、，目前許多項目未照此執(zhí)行。規(guī)劃推導(dǎo)MASTERPLAN基基地地2019年中央公園板塊土地出讓信息金科美的原上金科美的原上北辰項目北辰項目龍湖云瑤玉璧龍湖云瑤玉璧萬科項目萬科項目融創(chuàng)項目融創(chuàng)項目萬科城市花園萬科城市花園東原項目東原項目弘陽項目弘陽項目榮盛項目榮盛項目綠城春溪雲(yún)廬綠城春溪雲(yún)廬保利項目保利項目綠城項目綠城項目萬科拿地時間：2020年6月22日拿地價格：9216元融創(chuàng)拿地時間：2020年6月22日拿地價格：10329元榮盛拿地時間：2020年3月25日拿地價格：9257元弘陽拿地時間：2020年3月25日拿地價格：9246元本項目拿地時間：2020年6月28日拿地價格：10476元金科6、美的原上拿地時間：2019年3月28日拿地價格：10596元龍湖云瑤玉璧拿地時間：2019年6月13日拿地價格：10991元萬科城市花園拿地時間：2019年6月20日拿地價格：7800元綠城春溪云廬拿地時間：2019年8月22日拿地價格：10229元陽光城未來悅拿地時間：2019年3月27日拿地價格：9494元陽光城未來悅陽光城未來悅藍光芙蓉公館藍光芙蓉公館金科美的原上面積段:四居（躍層建面125、平層建面138）拿地價：10596元/樓面價：1.8萬元優(yōu)點1.躍層，全明格局，動靜分離，采光充足2.景觀資源豐富，配套齊全疊拼+大平層龍湖云瑤玉陛面積段:四居（建面128，建面144）拿地價：107、091元/樓面價：1.83萬元優(yōu)點1.品牌地產(chǎn)，四居戶型，大橫廳低密，花園洋房2教育配套資源豐富缺點1.戶型東西向,配套目前尚在建設(shè)中，不成熟花園洋房綠城春溪雲(yún)廬面積段:三居（建面99-110）四居（建面120-140）拿地價：10438元/樓面價：1.9萬元優(yōu)點1.平層，全明格局，闊景陽臺，采光充足2.景觀資源豐富，視野開闊配套齊全缺點距離輕軌站較近，周邊處于開發(fā)中，后期可能有一定的噪聲影響大平層萬科城市花園（空港組團）面積段:三居（建面89-99）、四居（建面135）拿地價：9216元/樓面價：1.8萬元優(yōu)點1.教育資源豐富2.戶型南北通透缺點1.多條輕軌在建中或者規(guī)劃中，配套目前不成熟花8、園洋房傳統(tǒng)高低配：高層+疊拼業(yè)態(tài)高！理論貨值高！總價過高！周邊銷售市場反饋差根據(jù)重慶規(guī)范反推，躍層產(chǎn)品最小面積段130，總價過高規(guī)劃推導(dǎo)Value partition規(guī)劃推導(dǎo)Land use index如何選擇安全系數(shù)最高的操盤模式？控總價，提速度！控總價，提速度！控總價，提速度！高層：4.6W疊拼：4.4W規(guī)劃推導(dǎo)Value partition規(guī)劃推導(dǎo)Land use index市場常規(guī)高低配T6小高+T4洋房業(yè)態(tài)限價，如何提高貨值？優(yōu)點：各成組團，居住品質(zhì)高缺點：貨值低高層：4.5W洋房：4.5W南北西東規(guī)劃推導(dǎo)Value partition規(guī)劃推導(dǎo)Land use index解題策略：洋9、房最大化，可售比最高優(yōu)點：貨值高缺點：產(chǎn)品形態(tài)過剛；規(guī)劃不支撐售價！高層：1.9W洋房：7.1W南北西東規(guī)劃推導(dǎo)Value partition規(guī)劃推導(dǎo)Land use index解題策略：洋房最大化，可售比最高優(yōu)點：貨值高缺點：產(chǎn)品形態(tài)過剛；貨值高就安全嗎？業(yè)態(tài)能否支撐單價？高層：2.8W洋房：6.2W南北西東龍湖、萬科、綠城首選T2！T4洋房是為了競爭高層剛需市場本項目定位是否剛需？規(guī)劃推導(dǎo)Value partition規(guī)劃推導(dǎo)Land use index高樓板價，高競爭格局下，如何成功？主力洋房選取通透T2板樓真洋房！同時洋房最大化！規(guī)劃推導(dǎo)Value partition規(guī)劃推導(dǎo)Land 10、use index規(guī)劃推導(dǎo)Value partition規(guī)劃推導(dǎo)Land use index解題策略：主力洋房選取通透型板樓洋房最大化優(yōu)點：各成組團，舒適度高；業(yè)態(tài)支撐售價缺點：兵營式排布不支撐售價高層：2.8W洋房：6.2W南北西東如何從市場常規(guī)布局中脫穎而出？選用天華創(chuàng)新產(chǎn)品，打造規(guī)劃亮點規(guī)劃推導(dǎo)Value partition規(guī)劃推導(dǎo)Land use index中間戶單面采光，凹槽采光，通風(fēng)差邊戶為豎廳，舒適性較低不好賣！戶戶搶手！創(chuàng)新T6產(chǎn)品洋房社區(qū)純兵營式布局如何破局？兵 營 式我司其他項目經(jīng)驗產(chǎn)品創(chuàng)新帶來總圖格局的變化規(guī)劃推導(dǎo)Value partition規(guī)劃推導(dǎo)Land use i11、ndex產(chǎn)品力全系提升植入創(chuàng)新T3/T6戶型優(yōu)點：規(guī)劃具有儀式感、組團感；產(chǎn)品線豐富高層：2.8W洋房：6.2W南北西東有沒有可能實現(xiàn)超預(yù)期的溢價升級？植入T4板式拼接產(chǎn)品實現(xiàn)全盤純板式業(yè)態(tài)布局進一步提升規(guī)劃形態(tài)，加強儀式感！規(guī)劃推導(dǎo)Value partition規(guī)劃推導(dǎo)Land use index規(guī)劃推導(dǎo)Value partition規(guī)劃推導(dǎo)Land use index產(chǎn)品力再次提升T6升級為T4優(yōu)點：各項均衡，精品快推盤定位高層：3.0W洋房：6.0W南北西東Far=2.0項目的極致會是怎樣？精品純洋房社區(qū)！規(guī)劃推導(dǎo)Value partition規(guī)劃推導(dǎo)Land use index規(guī)劃推導(dǎo)12、Value partition規(guī)劃推導(dǎo)Land use index業(yè)態(tài)再次提升精品洋房社區(qū)優(yōu)點：全洋房業(yè)態(tài)空間游園趣味性強；宅間坊徑曲徑通幽洋房：9.0W南北西東規(guī)劃推導(dǎo)Value partition規(guī)劃推導(dǎo)Land use index總圖推導(dǎo)過程總結(jié)T6小高+疊拼T6小高+T4洋房T6小高+T4洋房T6小高+T2洋房T6小高+T2/T3洋房T4小高+T2/T3洋房T2/T3洋房4.6W+4.4W4.5W+4.5W2.8W+6.2W2.8W+6.2W2.8W+6.2W3.0W+6.0W9W1.9W+7.1W降總價提貨值提業(yè)態(tài)造空間提業(yè)態(tài)提業(yè)態(tài)方案三：海成桂語明月方案二：海成鳳鳴朝陽方案一：海成13、汀蘭曉風(fēng)規(guī)劃推導(dǎo)Value partition規(guī)劃推導(dǎo)Land use index高層2.8W+洋房6.2W高層3.0W+洋房6.0W洋房9W方案三：海成桂語明月方案二：海成鳳鳴朝陽方案一：海成汀蘭曉風(fēng)規(guī)劃推導(dǎo)Value partition規(guī)劃推導(dǎo)Land use index方案三：海成桂語明月方案二：海成鳳鳴朝陽方案一：海成汀蘭曉風(fēng)規(guī)劃推導(dǎo)Value partition規(guī)劃推導(dǎo)Land use index方案一戶型配比表編號面積段位置房型戶數(shù)戶數(shù)比面積面積比T2A89 端戶3房2廳2衛(wèi)544 51.91%48388.80 54.08%T3A89 拼接戶3房2廳2衛(wèi)48 4.58%4269.614、 4.77%B99 轉(zhuǎn)角戶3房2廳2衛(wèi)484.58%4713.65.27%C89 端戶3房2廳2衛(wèi)48 4.58%4269.6 4.77%T6A75 中間戶2房2廳1衛(wèi)12011.45%88809.925%B75中間戶2房2廳1衛(wèi)12011.45%88809.925%C85端戶3房2廳2衛(wèi)12011.45%10080.00 11.26%合計1048 100.00%89481.60 100%方案二戶型配比表編號面積段位置房型戶數(shù)戶數(shù)比面積面積比T2A89 端戶3房2廳2衛(wèi)576 56.25%51091.2 57.09%T3A89 拼接戶3房2廳2衛(wèi)32 3.13%2838.4 3.17%B99 15、轉(zhuǎn)角戶3房2廳2衛(wèi)323.13%2838.4 3.17%C89 端戶3房2廳2衛(wèi)32 3.13%3152 3.52%T4A79 3房2廳1衛(wèi)17617.19%13904.00 15.54%B89 3房2廳2衛(wèi)17617.19%15664.00 17.50%合計1024 100.00%89488.00 100%方案三戶型配比表編號面積段位置房型戶數(shù)戶數(shù)比面積面積比T2A89 端戶3房2廳2衛(wèi)808 81.45%72428.80 80.93%T3A89 拼接戶3房2廳2衛(wèi)626.25%5551.55 6.20%B99 轉(zhuǎn)角戶3房2廳2衛(wèi)626.25%6138.00 6.86%89 端戶3房2廳2衛(wèi)16、60 6.05%5373.55 6.01%合計992 100.00%89491.90 100%規(guī)劃設(shè)計MASTERPLANF23-2地塊經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)項目單位設(shè)計數(shù)值總用地面積45343.00總建筑面積133912.00計容建筑面積90686.00一、按功能性質(zhì)劃分1.住宅建筑面積89481.6T248388.80T313252.80T2（架空）0.00T3（架空）0.00T40.00T4（架空）0.00T60.00T6（架空）27840.002.商業(yè)建筑面積500.00其中商業(yè)500.003.配套用房建筑面積904.40其中物管用房424.40社區(qū)用房209.60消防控制室60.00公共廁所017、.00門崗10.40開閉所200.00幼兒園0.004.架空層2064.005.地下車庫及附屬用房40962.0其中地下車庫38504.28其中非人防車庫33104人防車庫5400設(shè)備及附屬用房2457.72二、按地上地下劃分133912.00其中1)地上建筑面積92750.002)地下建筑面積41162.00住宅總戶數(shù)戶1048 其中T2戶544 T3戶144 T2（架空）戶0 T3（架空）戶0 T4戶0 T4（架空）戶0 T6戶0 T6（架空）戶360 停車泊位輛1162其中1)地面停車輛02)地下停車輛1162其中非人防車位輛1016人防車位輛146容積率2.00 住宅占地10320.018、0建筑占地10320.00住宅凈密度%22.76%建筑密度%22.76%綠地面積13602.90綠地率%30.00%方案一A：海成汀蘭曉風(fēng)方案一A：海成汀蘭曉風(fēng)方案一戶型級配關(guān)系編號房型描述單元戶數(shù) 客廳面寬主臥面寬備注次臥面寬次臥面寬書房面寬T2A3房2廳2衛(wèi)1T23700 3500 29002800/T3A3房2廳2衛(wèi)1T33600 3300 2800/2600B3房2廳2衛(wèi)1T36300 3400 端廳3000 3000 /C3房2廳2衛(wèi)1T33700 3500 3000 2900 /T6A3房2廳2衛(wèi)2T65600 3300 橫廳3000 /2500B2房2廳1衛(wèi)2T63400 32019、0 3000 /C2房2廳1衛(wèi)2T63400 3200 3000 /方案一戶型配比表編號面積段位置房型戶數(shù)戶數(shù)比面積面積比T2A89 端戶3房2廳2衛(wèi)544 51.91%48388.80 54.08%T3A89 拼接戶3房2廳2衛(wèi)48 4.58%4269.6 4.77%B99 轉(zhuǎn)角戶3房2廳2衛(wèi)484.58%4713.65.27%C89 端戶3房2廳2衛(wèi)48 4.58%4269.6 4.77%T6A75 中間戶2房2廳1衛(wèi)12011.45%88809.925%B75中間戶2房2廳1衛(wèi)12011.45%88809.925%C85端戶3房2廳2衛(wèi)12011.45%10080.00 11.26%合計20、1048 100.00% 89481.60 100%戶型指標(biāo)House type index戶型分布Unit type distribution人行出入口車行出入口城市車行流線社區(qū)車行流線社區(qū)車行流線流線分析Streamline analysis綠化分析Greening analysis9F8F9F9F9F8F9F7F/1F7F/1F7F/1F9F7F/1F9F8F8F9F9F9F總圖間距General layout spacing架空分析Overhead analysis車庫車行流線地庫輪廓線地庫出入口地庫分析Basement analysisF23-2地塊經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)項目單位設(shè)計數(shù)值總用地21、面積45343.00總建筑面積133810.00計容建筑面積90686.00一、按功能性質(zhì)劃分1.住宅建筑面積89983.2T255629.60T38873.60T2（架空）0.00T3（架空）0.00T40.00T4（架空）0.00T60.00T6（架空）25480.002.商業(yè)建筑面積0.00其中商業(yè)0.003.配套用房建筑面積902.80其中物管用房422.80社區(qū)用房209.60消防控制室60.00公共廁所0.00門崗10.40開閉所200.00幼兒園0.004.架空層2172.005.地下車庫及附屬用房40752.0其中地下車庫38306.88其中非人防車庫32907人防車庫540022、設(shè)備及附屬用房2445.12二、按地上地下劃分133810.00其中1)地上建筑面積92858.002)地下建筑面積40952.00住宅總戶數(shù)戶1048 其中T2戶624 T3戶96 T2（架空）戶0 T3（架空）戶0 T4戶0 T4（架空）戶0 T6戶0 T6（架空）戶328 停車泊位輛1156其中1)地面停車輛02)地下停車輛1156其中非人防車位輛1010人防車位輛146容積率2.00 住宅占地10860.00建筑占地10860.00住宅凈密度%23.95%建筑密度%23.95%綠地面積13602.90綠地率%30.00%方案一B：海成汀蘭曉風(fēng)F23-2地塊經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)項目單位設(shè)計數(shù)值總23、用地面積45343.00總建筑面積133129.00計容建筑面積90686.00一、按功能性質(zhì)劃分1.住宅建筑面積89488.0T251091.20T38828.80T2（架空）0.00T3（架空）0.00T49408.00T4（架空）20160.00T60.00T6（架空）0.002.商業(yè)建筑面積500.00其中商業(yè)500.003.配套用房建筑面積898.00其中物管用房422.80社區(qū)用房204.80消防控制室60.00公共廁所0.00門崗10.40開閉所200.00幼兒園0.004.架空層2156.005.地下車庫及附屬用房40087.0其中地下車庫37681.78其中非人防車庫322824、2人防車庫5400設(shè)備及附屬用房2405.22二、按地上地下劃分133129.00其中1)地上建筑面積92842.002)地下建筑面積40287.00住宅總戶數(shù)戶1024 其中T2戶576 T3戶96 T2（架空）戶0 T3（架空）戶0 T4戶112 T4（架空）戶240 T6戶0 T6（架空）戶0 停車泊位輛1137其中1)地面停車輛02)地下停車輛1137其中非人防車位輛991人防車位輛146容積率2.00 住宅占地10780.00建筑占地10780.00住宅凈密度%23.77%建筑密度%23.77%綠地面積13602.90綠地率%30.00%方案二：海成鳳鳴朝陽方案二：海成鳳鳴朝陽方案二25、戶型配比表編號面積段位置房型戶數(shù)戶數(shù)比面積面積比T2A89 端戶3房2廳2衛(wèi)576 56.25%51091.2 57.09%T3A89 拼接戶3房2廳2衛(wèi)32 3.13%2838.4 3.17%B99 轉(zhuǎn)角戶3房2廳2衛(wèi)323.13%2838.4 3.17%C89 端戶3房2廳2衛(wèi)32 3.13%3152 3.52%T4A79 3房2廳1衛(wèi)17617.19%13904.00 15.54%B89 3房2廳2衛(wèi)17617.19%15664.00 17.50%合計1024 100.00% 89488.00 100%方案二戶型級配關(guān)系編號房型描述單元戶數(shù) 客廳面寬主臥面寬備注次臥面寬次臥面寬書房面寬T26、2A3房2廳2衛(wèi)1T23700 3500 29002800/T3A3房2廳2衛(wèi)1T33600 3300 2800/2600B3房2廳2衛(wèi)1T36300 3400 端廳3000 3000 /C3房2廳2衛(wèi)1T33700 3500 3000 2900 /T4小高A3房2廳1衛(wèi)2T43400 3000 2600 /2400B3房2廳2衛(wèi)2T43600 3300 2800 /2600戶型指標(biāo)House type index戶型分布Unit type distribution人行出入口車行出入口城市車行流線社區(qū)車行流線社區(qū)車行流線流線分析Streamline analysis綠化分析Greening a27、nalysis總圖間距General layout spacing架空分析Overhead analysis車庫車行流線地庫輪廓線地庫出入口地庫分析Basement analysisF23-2地塊經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)項目單位設(shè)計數(shù)值總用地面積45343.00總建筑面積132461.00計容建筑面積90686.00一、按功能性質(zhì)劃分1.住宅建筑面積89491.9T2（8F）18647.20T2（9F）41956.20T2（架空）7F4303.20T2（架空）8F7522.20T3（8F）8899.20T3（9F）4826.70T3（架空）3337.20T6（架空）0.002.商業(yè)建筑面積500.00其中28、商業(yè)500.003.配套用房建筑面積894.10其中物管用房425.30社區(qū)用房198.40消防控制室60.00公共廁所0.00門崗10.40開閉所200.00幼兒園0.004.架空層2608.005.地下車庫及附屬用房38967.0其中地下車庫36628.98其中非人防車庫31229人防車庫5400設(shè)備及附屬用房2338.02二、按地上地下劃分132461.00其中1)地上建筑面積93294.002)地下建筑面積39167.00住宅總戶數(shù)戶992 其中T2（8F）戶676 T3（8F）戶148 T2（架空）7F戶132 T2（架空）8F戶36 T3（8F）戶0 T3（9F）戶0 T3（架空）29、戶0 T6（架空）戶0 停車泊位輛1105其中1)地面停車輛02)地下停車輛1105其中非人防車位輛959人防車位輛146容積率2.00 住宅占地13040.00建筑占地13040.00住宅凈密度%28.76%建筑密度%28.76%綠地面積13602.90綠地率%30.00%方案三：海成桂語明月方案三：海成桂語明月方案三戶型級配關(guān)系編號房型描述單元戶數(shù) 客廳面寬主臥面寬備注次臥面寬次臥面寬書房面寬T2A3房2廳2衛(wèi)1T23700 3500 29002800/T3A3房2廳2衛(wèi)1T33600 3300 2800/2600B3房2廳2衛(wèi)1T36300 3400 端廳3000 3000 /C3房2廳30、2衛(wèi)1T33700 3500 3000 2900 /方案三戶型配比表編號面積段位置房型戶數(shù)戶數(shù)比面積面積比T2A89 端戶3房2廳2衛(wèi)808 81.45%72428.80 80.93%T3A89 拼接戶3房2廳2衛(wèi)626.25%5551.55 6.20%B99 轉(zhuǎn)角戶3房2廳2衛(wèi)626.25%6138.00 6.86%89 端戶3房2廳2衛(wèi)60 6.05%5373.55 6.01%合計992 100.00% 89491.90 100%人行出入口車行出入口城市車行流線社區(qū)車行流線社區(qū)車行流線流線分析Streamline analysis綠化分析Greening analysis9F8F9F9F931、F8F9F7F/1F7F/1F7F/1F9F7F/1F9F8F8F9F9F9F總圖間距General layout spacing架空分析Overhead analysis車庫車行流線地庫輪廓線地庫出入口地庫分析Basement analysis景觀空間Landscape space產(chǎn)品設(shè)計PRODUCTS小面積全功能戶型設(shè)計策略送！送！送！飄窗贈送可擴展室內(nèi)面積，比陽臺贈送更實惠！修建成本、改造成本更低！飄窗不計面積，且無規(guī)模限制規(guī)范風(fēng)險更小飄窗是戶型最優(yōu)贈送點！產(chǎn)品設(shè)計Value partition產(chǎn)品設(shè)計Land use index臥室面積：11.22送陽臺面積：8.74送飄窗面積：8.32、58一機一機多聯(lián)多聯(lián)分體機飄窗不可改造分體機飄窗不可改造改造亦不可用改造亦不可用土建易改土建易改控制梁高控制梁高吊頂?shù)跗降蹴數(shù)跗筋A(yù)留窗簾盒預(yù)留窗簾盒產(chǎn)品設(shè)計Value partition產(chǎn)品設(shè)計Land use index飄窗贈送要點一：飄窗贈送要點二：我司其他項目創(chuàng)新產(chǎn)品：建面99四房雙衛(wèi)橫廳及通長陽臺！產(chǎn)品設(shè)計Value partition產(chǎn)品設(shè)計Land use index編號戶型戶數(shù)陽臺面積套內(nèi)面積套型建筑面積陽臺占比陽臺贈送飄窗贈送總贈送面積 本層建筑面積 公攤面積 公攤系數(shù)得房率A3房2廳2衛(wèi)27.0776.0888.579.29%3.546.449.98177.1424.990.33、1684.89%T2洋房平面圖產(chǎn)品設(shè)計Value partition產(chǎn)品設(shè)計Land use index編號戶型戶數(shù)陽臺面積套內(nèi)面積套型建筑面積陽臺占比陽臺贈送飄窗贈送總贈送面積 本層建筑面積 公攤面積 公攤系數(shù)得房率A3房2廳2衛(wèi)16.7274.2686.209.05%6.725.989.34272.3437.710.1685.15%B3房2廳2衛(wèi)110.1084.3497.9011.98%10.1011.9416.99C3房2廳2衛(wèi)18.4076.0388.2511.05%8.409.1213.32戶型與T2結(jié)合，利于總圖布局；樓型特點1戶型多方向觀景，端戶雙向視野；2轉(zhuǎn)角戶大尺度客廳2734、0度觀景；3T3洋房平面圖產(chǎn)品設(shè)計Value partition產(chǎn)品設(shè)計Land use index編號套內(nèi)面積陽臺贈送飄窗贈送總贈送面積總贈送率A73.066.725.989.348.19%B60.9810.1011.9416.9919.58%C60.988.409.1213.3214.96%飄窗贈送功能升級1.臥室尺度增大，書房可改為臥室2.主臥增加獨立衣帽間3.衛(wèi)生間淋浴可改造為浴缸；4.客廳改造，視野開闊，轉(zhuǎn)角超大觀景面產(chǎn)品設(shè)計Value partition產(chǎn)品設(shè)計Land use index傳 統(tǒng) T 形 、 十 字 形 、 歪 脖 子 形 T 4 T 5 T 6 戶 型 突 然 退35、 出 市 場 的 原 因 何 在 ？產(chǎn)品設(shè)計Value partition產(chǎn)品設(shè)計Land use index你看別人家孩子Hi,Hi,Hi哇。哇哇。哇。私 密 性 問 題產(chǎn)品設(shè)計Value partition產(chǎn)品設(shè)計Land use index中間戶單面采光，凹槽采光，通風(fēng)差邊戶為豎廳，舒適性較低不好賣！戶戶搶手！創(chuàng)新T6蝶形產(chǎn)品產(chǎn)品設(shè)計Value partition產(chǎn)品設(shè)計Land use index樓型方正，南北通透，得房率高樓型特點1兩翼大戶型雙向視野，端戶橫廳;2中間戶客廳270度觀景；3ABC編號戶型戶數(shù)陽臺面積套內(nèi)面積套型建筑面積陽臺占比陽臺贈送飄窗贈送總贈送面積 本層建筑面積 36、公攤面積 公攤系數(shù)得房率A3房2廳2衛(wèi)28.0073.0689.5510.95%48.8812.88476.5887.740.2381.59%B2房2廳1衛(wèi)27.5660.9874.7412.40%3.785.529.3C2房2廳1衛(wèi)27.9260.987413.12%3.966.2410.2CBAT6小高平面圖產(chǎn)品設(shè)計Value partition產(chǎn)品設(shè)計Land use index編號戶型戶數(shù)陽臺面積套內(nèi)建筑面積 套型建筑面積陽臺占比陽臺贈送飄窗贈送總贈送面積 本層建筑面積 公攤面積 公攤系數(shù)得房率A3房2廳1衛(wèi)28.9865.5179.8813.71%4.494.328.81339.1137、60.990.2282.01%B3房2廳2衛(wèi)28.8673.5589.6812.05%4.436.8011.23T4小高平面圖AABB樓型方正，南北通透，得房率高樓型特點1兩翼大戶型雙向視野，端戶橫廳;2中間戶客廳270度觀景；3產(chǎn)品設(shè)計Value partition產(chǎn)品設(shè)計Land use index編號戶型戶數(shù)陽臺面積套內(nèi)建筑面積 套型建筑面積陽臺占比陽臺贈送飄窗贈送總贈送面積 本層建筑面積 公攤面積 公攤系數(shù)得房率A3房2廳1衛(wèi)210.3669.8278.8714.84%5.184.329.5337.1538.700.1388.52%B3房2廳2衛(wèi)211.1379.4189.7014.038、2%5.564.5610.12AABBT4洋房平面圖產(chǎn)品設(shè)計Value partition產(chǎn)品設(shè)計Land use index示范區(qū)PRODUCTS123441前場及停車場2售樓處（后期改為商業(yè)及門崗）3景觀后場4精裝樣板房及交付樣板房1示范區(qū)Value partition示范區(qū)Land use index四水歸堂11234551 1 園區(qū)入口大門園區(qū)入口大門2 2 入口庭院入口庭院3 3 會所會所4 4 中央水庭院中央水庭院5 5 景觀庭院景觀庭院立面設(shè)計FACADE感謝THANK YOU FOR YOUR ATTENTION重慶規(guī)劃推導(dǎo)Value partition規(guī)劃推導(dǎo)Land use index總圖推導(dǎo)過程總結(jié)T6小高+疊拼T6小高+T4洋房T6小高+T4洋房T6小高+T2洋房T6小高+T2/T3洋房T4小高+T2/T3洋房T2/T3洋房4.6W+4.4W4.5W+4.5W2.8W+6.2W2.8W+6.2W2.8W+6.2W3.0W+6.0W9W1.9W+7.1W降總價提貨值提業(yè)態(tài)造空間提業(yè)態(tài)提業(yè)態(tài)方案三：海成桂語明月方案二：海成鳳鳴朝陽方案一：海成汀蘭曉風(fēng)規(guī)劃推導(dǎo)Value partition規(guī)劃推導(dǎo)Land use index高層2.8W+洋房6.2W高層3.0W+洋房6.0W洋房9W方案三：海成桂語明月方案二：海成鳳鳴朝陽方案一：海成汀蘭曉風(fēng)