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1、Changzhou South of Sanjiang Park Project Concept Design常州市三江公園南側地塊項目概念設計方案2020.06鳥瞰圖Perspectives鳥瞰圖Perspectives沿街效果圖Perspectives主入口效果圖Perspectives辦公效果圖Perspectives商業兼展售效果圖Perspectives洋房效果圖Perspectives高層住宅效果圖Perspectives規劃前篇1整體規劃2風格策略3產品策略4辦公樓篇5目錄IndexPlanning ConditionPlanning StrategyFacade Concept2、Project DesignOffice Building規劃前篇區位分析規劃分析競品分析Planning Condition常州印象歷史古跡、文化名城東方龍城、兼收并蓄傳統信仰、現代生活區位優秀，成熟地段常州，是江蘇省地級市，地處江南、長江三角洲中心地帶，是長江三角洲地區中心城市之一、先進制造業基地和文化旅游名城，江蘇長江經濟帶重要組成部分，與蘇州、無錫構成蘇錫常都市圈。常州常州上海無錫蘇州南京杭州合肥鹽城淮安連云港徐州泰州鎮江揚州南通規劃前篇區位分析Planning Condition規劃前篇區位分析Planning Condition截至 2018 年，常州轄天寧區、鐘樓區、新北區、武進3、區、金壇區五個市轄區和溧陽市一個縣級市，25 個街道辦事處、36 個鎮、807 個行政村、323 個居委會，總面積 4385 平方公里。新北區鐘樓區天寧區武進區金壇區溧陽市場地規劃前篇區位分析Planning Condition新北區概況 轄區面積：509 平方公里（日本第二大城市橫濱為 435 平方公里，新加坡國土面積 719 平方公里） 2017 年底常住人口：69.19 萬人（占市域的 15%） 2017 年底城鎮人口： 44.95 萬人 2035 年規劃總人口 111 萬人、城鎮人口 105 萬 發展定位： 長三角綜合交通樞紐和創新智造基地 融入揚子江城市群的產城融合示范區 支撐常州加4、速發展的創新驅動引領區 基地區位： 三江口公園與通江路一路之隔； 新龍生態林路程 6.3 公里，駕車 10 分鐘以內； 京滬高鐵常州北站路程 4 公里， 駕車 12 分鐘以內； 奔牛國際機場路程 26 公里，駕 車 25 分鐘以內。新北區場地常州北站常州奔牛國際機場常州站常泰過江通道龍虎塘道口（滬蓉高速）12 分鐘30 分鐘25 分鐘25 分鐘7 分鐘新龍生態林三江口公園規劃前篇區位分析Planning Condition場地北區新城概況 北部新城范圍：東至江陰界、南至天寧界、西至龍江路、北至 122 省道，總用地面積 74.88 平方公里。 發展定位： 北聯新港組團、西接空港組團、南接 常州5、老城中心、東臨城東組團與江陰 臨港新城 新北區重要的融合發展片區、常州市 城市發展的“北部引擎”規劃前篇區位分析Planning Condition場地常州工學院常州安家中學新橋第二小學常州市北郊高級中學常州市新北區圩塘中學常州市外國語學校中華恐龍園常州市新橋高級中學常州市新北區新橋初級中學常州北站常州技師學院璜石湖公園三江口公園新龍湖音樂公園常州旅游商貿高職新龍生態林西區新龍生態林常州植物園龍虎塘中學、小學、幼兒園3km5km10km龍虎塘實驗小學1.5km規劃前篇區位分析規劃分析競品分析Planning Condition規劃前篇規劃分析Planning Condition場地三江口地區新6、龍國際商務城新龍國際商務城三江口地區 新龍國際商務區，規劃總面積 26 平方公里，位于澡港河以西、滬蓉高速以北、龍江路以東、S122 省道以南。首期啟動 6 平方公里重點建設區，位于龍江路以東，嫩江路以南，長江路以西，滬蓉高速公路以北，規劃為“一心、兩軸、兩帶、五區”的功能布局，重點打造高鐵樞紐、活力中心、科創水鎮、科教片區和雙創社區，現已集聚了企業總部、金融服務、高端商務、生態住區、公共管理和服務等多種核心功能。作為常州的北部發展之核，新龍國際商務區猶如巨大的引擎，助推起一座集多功能業態于一體的“智慧副中心、綠色低碳城、宜居新高地”。 三江口地區攜滬蓉高速公路道口之地利，距離常州市中心約 27、0 至 30 分鐘車程，是常澄區域協調發展的前沿陣地，是新北區乃至常州市對外展示的形象窗口。規劃前篇規劃分析Planning Condition常州綜合保稅區綜合服務常州天合光伏產業園璜土新市鎮智能傳感小鎮龍虎塘生活區規劃居住片區居住片區場地三江口地區概況 從功能分區看，嫩江路北側以產業功能為主，嫩江路與遼河路之間為智能傳感小鎮所在區域，是功能復合區，遼河路南側以生活配套功能為主。 從區域來看，長江路東側與龍虎塘新老鎮區已形成較為完善的生活配套區，同時璜土鎮與龍虎塘的一體化發展趨勢十分明顯，工業園區大量職工就近居住在小湖新村，同時可享受五洲國際廣場便利的商業服務。規劃前篇規劃分析Plannin8、g Condition居住片區生態片區工業片區綜合片區場地長江路發展軸通江路發展軸北部生態綠帶高鐵生態綠帶澡港河生態綠帶工業鄰里中心生產服務中心生活服務中心三江口地區概況功能結構總體空間結構：雙心兩軸三帶多區 三心：生產服務中心、生活服務中心與工業鄰里中心 兩軸：以通江路和長江路為主要發展軸 三帶：主要為高鐵生態綠帶、澡港河生態綠帶以及北部生態綠帶 多區：主要包含居住片區、工業片區以及綜合片區規劃前篇區位分析規劃分析競品分析Planning Condition6#15#8#16#1#2#5#7#10#11#12#13#7#1#2#3#4#5#6#8#9#10#14#11#12#15#16#149、#23#30#用地面積：200 萬容積率：1.8面積段：114、139、141 類型：高層、洋房（毛坯）新城牡丹三江公園用地面積：19.42 萬容積率：2.2面積段：94、115、140 類型：高層、小高層（精裝）萬科弘陽君望甲第用地面積：36 萬容積率：2.2面積段：95-215 類型：精裝高層、小高層碧桂園壹號天禧用地面積：19 萬容積率：2.2面積段：140、142類型：高層、寫字樓碧桂園金科光明府用地面積：3.6 萬容積率：2.0面積段：110、130、138 類型：小高層（毛坯）佳源悅府用地面積：7.23 萬容積率：2.0面積段：99-125、128、171 類型：小高層、高層、洋房10、美的陽光城江山樾規劃前篇競品分析Planning Condition黑牡丹新橋大街地塊牡丹三江公園碧桂園金科光明府碧桂園壹號天禧萬科弘陽君望甲第雅居樂鳳凰臺牡丹和府美的陽光城江山樾佳源悅府新城樾雋新城牡丹公園世紀中建朗詩熙華雅園碧桂園創智灣南地塊黑牡丹旅游商貿學校南側 B 地塊弘陽旅游商貿學校南側 A 地塊碧桂園創智灣北地塊龍湖建東學院地塊福地地塊嘉宏龍湖原山南地塊場地2km3km4km5km在售待售新地塊規劃前篇競品分析Planning Condition1用地面積：7.23 萬容積率：2.0面積段：120、143、166、188類型：精裝高層新城樾雋中央用地面積：5.3 萬容積率：2.2面11、積段：110-154類型：洋房、高層牡丹和府用地面積：10.3 萬容積率：2.2面積段：120-187類型：普通住宅中建朗詩熙華雅園黑牡丹新橋大街地塊牡丹三江公園碧桂園金科光明府碧桂園壹號天禧萬科弘陽君望甲第雅居樂鳳凰臺牡丹和府美的陽光城江山樾佳源悅府新城樾雋新城牡丹公園世紀中建朗詩熙華雅園碧桂園創智灣南地塊黑牡丹旅游商貿學校南側 B 地塊弘陽旅游商貿學校南側 A 地塊碧桂園創智灣北地塊龍湖建東學院地塊福地地塊嘉宏龍湖原山南地塊場地2km3km4km5km在售待售新地塊新城牡丹公園世紀萬科弘陽君望甲第碧桂園壹號天禧高層 主力戶型3 房 2 廳 1 衛 96 三開間3 房 2 廳 2 衛 10612、 二開間3 房 2 廳 2 衛 115 三開間4 房 2 廳 2 衛 140 四開間3 房 2 廳 1 衛 95 三開間3 房 2 廳 2 衛 118 三開間4 房 2 廳 2 衛 142 四開間洋房主力戶型 4 房 2 廳 2 衛 141 三開間規劃前篇競品分析Planning Condition碧桂園金科光明府佳源悅府美的陽光城江山樾高層 主力戶型3 房 2 廳 2 衛 127 三開間3 房 2 廳 2 衛 142 三開間4 房 2 廳 2 衛 138 三開間3 房 2 廳 2 衛 99 三開間4 房 2 廳 2 衛 125 三開間洋房主力戶型 4 房 2 廳 2 衛 142 三開間規劃前13、篇競品分析Planning Condition牡丹和府中建朗詩熙華雅園高層 主力戶型3 房 2 廳 2 衛 110 三開間4 房 2 廳 2 衛 138 三開間3 房 2 廳 2 衛 122 三開間4 房 2 廳 2 衛 143 四開間4 房 2 廳 2 衛 167 四開間洋房主力戶型 4 房 2 廳 2 衛 153 四開間規劃前篇競品分析Planning Condition競品總結1.小面積高層產品稀缺，競品樓盤主力高層多為 95 以上。2. 競品戶型結構較為經典，面寬資源分配常規，多為三面寬、四面寬。3.贈送溢價，部分產品通過贈送飄窗，疊墅上層送露臺，一層送院子；合院贈送私家庭院?？腿禾攸c14、分析地緣改善型客戶地緣首改客戶、地緣改善型客戶教育改善型客戶教育改善型客戶、公園沿線區域環境改善型客戶本市高端客戶高端產品居住改善型客戶特點：家庭人口結構增加，居住條件需要改善。需要：首改客群為主，關注戶型的功能性和周邊 環境，居住舒適度。特點：本地及周邊相城區、新北區以及鐘樓區具有一定經濟實力，看重子女教育環境及學區品質的家庭。需要：改善為主，關注區域教育品質及周邊配套。特點：有較高的經濟實力及社會地位，較好的文 化素養和深層次人文追求，希望在繁忙的城市生 活中找尋一處心靈棲居之所。需要：自住為主，關注產品本身價值和居住品質。價值文化獨特體驗私密傳承歐洲經典，引領未來生活規劃空間結構立面元素15、景觀院落街坊巷院軸線對稱空間遞進古典韻味精致細膩現代婉約步移景異層次豐富精致靈動多高組團 - 交流標志居住體驗多樣化景觀視野最大化&低密組團 - 私享內涵居住體驗品質化庭院空間私享化整體規劃用地條件規劃方案啟動策略Planning Strategy整體規劃用地分析Planning Strategy場地整體規劃交通分析Planning Strategy場地新苑三路新苑四路遼河路天合路創新一路創新大道通江中路新苑五路主干道次干道云河路整體規劃周邊現狀Planning Strategy場地1132 三江公園牡丹三江公園43 三江公園4 龍虎塘第二實驗小學2基地概況 沿常州城市主干道通江路，交通非常便16、利； 緊靠常州最大城市公園 -1300 畝三江口公園，即將于近期開放； 距常州最大的商業綜合體江南環球港僅 1.5 公里； 區域內外國語學校、北郊高中、國際學校等十多所學校，教育資源豐富； 項目南側為正在建設的龍虎塘實驗小學、幼兒園，硬件設施良好，2019 年 7 月招生開學，教育配套完善； 項目所處區域為龍虎塘國家級傳感小鎮中心位置，為新北區重點打造片區，未來規劃發展前景良好； 傳感小鎮的建設將帶來大量的高精產業人口，給項目銷售提供客源支撐； 新北中心區房價普遍較高，且供應量不足，將會產生部分人口外溢效應。整體規劃場地分析Planning Strategy場地基地概況該地塊為商住性質，凈地，17、整體呈長方形，周邊道路通暢；南側為在建龍虎塘實驗小學，西側為三江口公園，北側為三江公園項目，東側為待拆遷廠房。主干道次干道新苑三路新苑四路云河路創新一路通江中路整體規劃場地分析Planning Strategy20m20m40m18F19F20F21F22F23F24F25F規劃高度限制線地塊面積：66550 高層建筑控制線 15m低多層建筑控制線 10m圍墻控制線 5m規劃用地紅線地下空間利用范圍線 5m20m場地可設入口范圍整體規劃營銷任務書戶型配比要求注解：任務書給出戶型配比只作為參考條件，同時兼顧市場需求和差異化Planning Strategy業態戶型戶型積（平）戶數占層精裝建議建議18、均價房兩廳衛8515%3.0坯15000三房兩廳衛10015%3.0坯15000三房兩廳衛12030%3.0精裝17000三房兩廳衛14025%3.0精裝17000三房兩廳衛1405%3.1坯17000三房兩廳衛16010%3.1坯17000層洋房整體規劃模式 A模式 B模式 C根據規劃條件，推導切地模式辦公與創新中心相鄰布置辦公和創新中心分開布置辦公與創新中心結合布置規劃邏輯Planning Strategy整體規劃代入產品的貨值強排測算Planning Strategy17000/ 15000/ 140-16085-140整體規劃強排測算( 按甲方任務書配比 )Planning Strat19、egy模式A模式B模式C切地模式可行性分析貨值：19.08 億（毛坯）容積率：2.2密度：24.88%貨值：19.12 億（毛坯）容積率：2.2密度：24.73%貨值：18.66 億（毛坯）容積率：2.2密度：22.38%貨值：18.94 億（毛坯）容積率：2.2密度：24.16%貨值：19.12 億（毛坯）容積率：2.2密度：24.73%規劃策略用地條件規劃方案啟動策略Planning Strategy方案 1-1高層大花園洋房巧組團基本遵守任務書產品配比高層環抱綠地活躍功能區分明確獨立管理融合功能巧奪天工貨值：19.08 億貨值：19.12 億貨值：18.66 億貨值：18.94 億貨值：20、19.12 億方案 1-2方案 1-3方案 2方案 3整體規劃規劃方案Planning Strategy戶均面積高層洋房戶均面積高層洋房戶均面積高層洋房戶均面積高層洋房戶均面積高層洋房整體規劃規劃方案Planning Strategy方案 1-1方案 1-2方案 1-3方案 2方案 3高層大花園洋房巧組團基本遵守任務書產品配比高層環抱綠地活躍功能區分明確獨立管理融合功能巧奪天工規劃方案一序號數據單位備注166550平方米194361平方米地上總建筑面積（計容）146410平方米住戶在建筑面積124446平方米洋房建筑面積20766平方米18M高層建筑面積103680平方米80M商業+配套建筑面21、積21964平方米含8000傳感創新中心傳感創新中心8000平方米辦公建筑面積6000平方米商業建筑面積5510平方米居家養老服務站200平方米每百戶20平米住宅物業服務用房1167平方米住宅總建面7商業物業服務用房104平方米非住宅總筑面4開閉所、配電房650平方米燃氣調壓站16平方米體育活動場地317平方米室內人均0.1；室外人均0 3地上總建筑面積（不計容）1464平方米其中保溫層面積1464平方米1%計容面積地下總建筑面積46487平方米5680432.201.12.2430%35%530%30%990戶3168人3.2人/戶1476輛148輛10%1328輛2住宅居住人口容積率建筑密22、度綠地率其中其中其中經濟技術指標其中分項規劃用地面積總建筑面積6住宅戶均人口7機動車停車數其中地上住宅居住套數地下整體規劃方案一總平面、技術指標Planning Strategy住宅占地12426124449占地面積16562124446住宅覆蓋率25%2.5覆蓋率限值35%面積段標準層面積層數單元數戶數戶數比總面積占地面積 單價（毛坯）/w貨值總量/w單價（精裝）/w貨值總量/w高層T485-9017218414414.5%123846881.5185761.721052.8100+85+85+100T4100-10520818414414.5%149768321.5224641.7254523、9.2小計380428827360152041040面積段標準層面積層數單元數戶數戶數比總面積占地面積 單價（毛坯）/w貨值總量/w單價（精裝）/w貨值總量/w高層T2120-125123181628829.1%3542419681.5531361.760220.8140+120T2140-145142181628829.1%4089622721.5613441.769523.2小計2658576763204240114480129744面積段標準層面積層數單元數戶數戶數比總面積占地面積 單價（毛坯）/w貨值總量/w單價（精裝）/w貨值總量/w洋房（頂層復式）T3140-1451406636324、.6%50408401.785681.99576160+140+140T3160-16533066727.3%1188019801.7201961.922572T3190-23064116181.8%384638461.76538.21.97307.4小計612620766666635302.239455.4住宅總貨值毛坯住宅總貨值高層140、120精裝190822.2206086.2目標住宅面積強排住宅面積住宅差值整體規劃總貨值 :19.08 億（毛坯） 20.61 億（高層 140、120 精裝）方案一戶型配比指標Planning Strategy整體規劃方案一鳥瞰圖Planning St25、rategy整體規劃方案一鳥瞰圖Planning Strategy整體規劃方案一沿街透視圖Planning Strategy整體規劃方案一鳥瞰圖Planning Strategy整體規劃方案一鳥瞰圖Planning Strategy整體規劃方案一規劃結構分析Planning Strategy中央大景觀南北黃金軸組團多節點商業高層組團洋房組團辦公整體規劃方案一功能分布 商業布置于靠近出入口的北側 創新中心和辦公布置于西北側 高層住宅布置于場地東西和北側環繞 洋房布置于場地中央靠南高層住宅洋房創新中心辦公商業兼展售配套商業Planning Strategy整體規劃方案一公共空間體系Planning26、 Strategy整體規劃方案一空間尺度分析Planning Strategy181818181314151542425252434029292929292930112265443整體規劃方案一歸家流線體驗Planning Strategy213456整體規劃方案一交通組織Planning Strategy辦公流線整體規劃方案一日照分析北側地塊三層日照分析一層日照分析Planning Strategy整體規劃方案一地下車庫平面圖建筑面積：46487 平方米機動車停車數量 1328 輛Planning Strategy規劃方案二、三整體規劃方案二、方案三Planning Strategy整體規劃27、方案共性問題：北側交通梳理北側規劃道路方案一 紅線內規劃道路完全作為基地內 部道路私有化使用，北側商業前 種植綠化景觀 創新中心結合基地內規劃道路設 置人行廣場，展售前車行開口處 打造迎賓廣場，活躍空間北側規劃道路方案二 紅線內規劃道路與原有道路整體 打造，20M寬道路中心種植綠化 帶，一進一出分車道管理 創新中心結合基地內規劃道路設 置接送廣場，前場處綠化帶開口 打造人行廣場Planning Strategy整體規劃方案共性問題：北側入口打造Planning Strategy整體規劃用地條件規劃方案啟動策略Planning Strategy整體規劃啟動區選址策略沿新苑二路與通江中路交叉口設置28、，展示面良好，場地前具有1200 平的廣場空間獨立建設，與地庫建設分離。沿新苑二路與創新二路交叉口設置，展示面較差。 可達性較差。Planning StrategyAABB整體規劃啟動區方案Planning Strategy售樓處高層實體樣板房臨時樣板房沿新苑三路與通江中路設置，利用商業（約 1200 ）作為售樓處。洋房實體樣板房整體規劃啟動區立面概念Planning Strategy整體規劃啟動區立面概念展示中心正立面上寬窄不一的柱廊體現了韻律感。界面上的節奏是顯而易讀的。更體現在對空間編排上的考慮。節奏感不僅是在界面構成上強調節奏的變化。Planning Strategy整體規劃啟動區方案29、啟動區前廣場空間沙盤展示區臨時樣板間啟動區入口企業展示實體樣板間前區景觀水池風雨連廊啟動區入口接待景觀花園入口Planning Strategy1592610103748159263748整體規劃一層平面流線設計Planning Strategy售樓處入口洽談區衛生間景觀大堂咖啡吧前臺接待VIP 洽談區沙盤展示景觀休息區115599226633774488整體規劃二層平面流線設計Planning StrategyVIP 接待策劃辦公室衛生間咖啡吧銷售辦公室簽約室財務室會議室經理辦公室111559922663337774488整體規劃售樓處立面設計Planning Strategy整體規劃售樓處30、立面設計Planning Strategy整體規劃售樓處立面設計Planning Strategy整體規劃售樓處立面設計Planning Strategy整體規劃售樓處立面設計Planning Strategy整體規劃售樓處立面設計Planning Strategy整體規劃售樓處立面設計Planning Strategy整體規劃售樓處立面設計Planning Strategy整體規劃售樓處立面設計Planning Strategy整體規劃售樓處立面設計Planning Strategy整體規劃售樓處立面設計Planning Strategy整體規劃售樓處立面設計Planning Strateg31、y整體規劃售樓處室內設計Planning Strategy整體規劃售樓處室內設計Planning Strategy整體規劃售樓處室內設計Planning Strategy整體規劃售樓處室內設計Planning Strategy整體規劃售樓處室內設計Planning Strategy整體規劃售樓處室內設計Planning Strategy風格策略Facade Concept風格策略Facade Concept概念設計經典比例 細節刻畫總體：保留古典審美構圖原則，大面筒約，局部細節刻畫風格策略Facade Concept概念設計Fine segmentaion精細分割Detailed descri32、ption細部刻畫Primitive simplicity精細做工Scale research尺度考究千尺觀勢 百尺觀形 近距入微千尺觀勢：更遠的頂部細節變化很難察覺百尺觀形：較遠的建筑中部，人只能給感知其輪廓近距入微：近人尺度的建筑底座，更近感知物體的細節風格策略Facade Concept立面細節1. 頭部2. 標準段3. 基座1. 頭部細節2. 標準段線腳3. 單元入口細節風格策略Facade Concept立面細節除了使用干掛體系外，做到資源的有效投放其余部位均使用涂料等土建做法深色涂料淺黃色真石漆古典石材南立面基座材料放大圖標準段材質放大圖頭部材質放大圖風格策略Facade Conc33、ept效果展示千 尺觀 勢風格策略Facade Concept效果展示剖面控 制模 型 效 果渲染效果百 尺觀 形風格策略Facade Concept效果展示風格策略Facade Concept效果展示剖面控 制模 型 效 果渲染效果近 距入 微風格策略Facade Concept效果展示風格策略Facade Concept效果展示剖面控 制模 型 效 果渲染效果風格策略Facade Concept效果展示風格策略Facade Concept效果展示風格策略Facade Concept效果展示風格策略Facade Concept效果展示風格策略Facade Concept效果展示風格策略Fac34、ade Concept效果展示風格策略Facade Concept效果展示風格策略Facade Concept效果展示產品策略創新洋房創新高層Project Design產品策略洋房創新Project Design產品策略洋房創新Project Design產品策略洋房創新Project Design產品策略洋房創新Project Design160+140+160 產品策略洋房產品Project Design標準層平面160產品策略洋房產品Project Design214產品策略洋房產品Project Design頂層160端廳超大凸窗轉角廳 ， 將美景融于生活， 盡享奢華產品策略洋房產品35、Project Design230產品策略洋房產品Project Design頂層140產品策略洋房產品Project Design193產品策略洋房產品Project Design頂層160+140+160 產品策略洋房產品Project Design160產品策略洋房產品Project Design產品策略創新洋房創新高層Project Design140+120+120+140 產品策略高層產品Project Design產品策略高層產品Project Design140 四房兩廳兩衛三房兩廳兩衛產品策略高層產品Project Design120 140+120+120+140 產品策略36、高層產品Project Design四房兩廳兩衛產品策略高層產品Project Design140 三房兩廳兩衛產品策略高層產品Project Design120 100+85+85+100 產品策略高層產品Project Design辦公樓篇Office Building辦公樓篇Office Building效果展示辦公樓篇Office Building功能分析開放式社交空間會議空間小型會議室和個人工作室研發實驗室辦公樓篇Office Building室內意向辦公樓篇Office Building室內意向辦公樓篇Office Building立面分析 虛實感波浪形石材 + 豎向柵格 優雅感 科創感傳感創新中心立面材料意向圖