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1、 江江 南南 郡郡 都都 項項 目目 可可 行行 性性 報報 告告 之之 投資估算、財務及銷售測算投資估算、財務及銷售測算 第一章第一章 項目的投資估算項目的投資估算 1.1 1.1 投資估算投資估算 1.1.1 1.1.1 估算范圍估算范圍 根據項目的建設內容、建設方案及其具體情況，項目的投資估算考慮項目的建設費用以及其它費用，因此，項目投資估算范圍主要包括：工程建設費用、工程建設其它費用、預備費及流動資金等。 1.1.2 1.1.2 估算依據及說明估算依據及說明 1、 廣西壯族自治區(qū)建筑裝飾裝修工程消耗量定額（2013 年） ； 2、 廣西壯族自治區(qū)建筑裝飾裝修工程費用定額 （2013年）2、 ； 3、 廣西壯族自治區(qū)安裝工程消耗量定額 （2015 年） ； 4、 廣西壯族自治區(qū)市政工程消耗量定額 （2014 年） 5、 廣西壯族自治區(qū)園林綠化工程消耗量定額 （2013 年版） 6、 關于進一步開發(fā)建設項目專業(yè)服務價格的通知 （發(fā)改價格2015299 號文） ； 7、 關于調整建設工程定額人工費及有關費率的通知 （桂建標20155 號文） 8、廣西壯族自治區(qū)轉發(fā)國家發(fā)展改革委關于降低部分建設項目收費標準規(guī)范收費行為等有關問題的通知 （桂價費201155 號） 9、廣西壯族自治區(qū)物價局轉發(fā)國家發(fā)展改革委關于進一步放開建設項目專業(yè)服務價格的通知 （桂價費201532 號） 10、 廣西3、壯族自治區(qū)建設工程費用定額 （2016 年） 11、工程建設其它費用根據廣西壯族自治區(qū)工程建設其他費用定額 （2010 年版）的相關規(guī)定進行估算。 1.1.3 1.1.3 建設其他費用估算依據建設其他費用估算依據 1、建設用地費：按法院相關裁定。 2、建設單位管理費：按桂財建20031 號估算。 3、前期工作費：按發(fā)改價格2015299 號文，采用市場調節(jié)價。 4、工程造價咨詢費：按發(fā)改價格2015299 號文，采用市場調節(jié)價。 5、施工圖審查費：按勘察設計費和勘察費之和的 6.5%估算。 6、工程監(jiān)理費：按發(fā)改價格2015299 號文，采用市場調節(jié)價。 7、勘察費：按發(fā)改價格2015299 4、號文，采用市場調節(jié)價。 8、工程設計費：按發(fā)改價格2015299 號文，采用市場調節(jié)價。 9、場地準備及臨時設施費：取第一部分工程建設費用的 0.5%。 10、招標代理費：按發(fā)改價格2015299 號文，采用市場調節(jié)價。 11、地質災害評價費，按桂價費2015572 號取費。 12、環(huán)境影響咨詢費：按計價格2015125 號取費。 13、預備費：按工程建設費用與工程建設其他費用之和的 7%估算。 1.2 1.2 估算結果估算結果 經估算，項目估算總投資 萬元。 其中： 工程建安費用 萬元； 其它費用 萬元； 稅費 萬元； 項目投資估算結果詳見表 1-1。 5 表表 1 1- -1 1 項目調整5、后建設投資估算表項目調整后建設投資估算表 序號 工程或費用名稱 估 算 價 值 （萬元） 技術經濟指標 占投資 比例(%) 備注 建筑 工程 設備 購置 安裝 工程 其他 費用 合計 單位 數量 單價（元） 1 第一部份費用第一部份費用 （建安工程費）（建安工程費） 10315.310315.3 m m2 2 75.22%75.22% 1.1 勘探費及邊坡支護費 309.5 m2 1.2 1#1#樓建筑及配套樓建筑及配套 3979.53979.5 m2 商場 3335.0 2235.0 m2 22233.8 1500 已支付 1100 萬 電梯 836.0 836.0 m2 9000 10006、 已包含 2#樓電梯 地下停車場 558.5 558.5 m2 13961.9 400 人防設備 350.0 350.0 m2 已包含 2#樓人防 1.3 2#2#樓建筑及配套樓建筑及配套 4574.24574.2 m2 商場 525.0 525.0 m2 3500 1500 寫字樓公寓 3660.3 3660.3 m2 33276 1100 地下停車場 388.9 388.9 m2 9721.3 400 6 1.4 小區(qū)配套工程小區(qū)配套工程 1761.61761.6 m2 防水工程 497.5 497.5 m2 82919.3 60 道路工程 69.1 69.1 m2 5766.5 120 7、小區(qū)供電 670 670 m2 小區(qū)供水 70 70 m2 小區(qū)綠化 60 60 m2 小區(qū)通訊 45 45 m2 公共裝飾工程 150 150 m2 監(jiān)控工程 120 120 m2 排污排水工程 80 80 m2 2 第二部分費用第二部分費用 1596.81596.8 11.65%11.65% 2.1 建安勞保費 253.6 253.6 m2 2.2 建設單位管理費 88.4 88.4 7367.7*1.2% 2.3 前期工作費 70 70 樁基檢測、人防設計、環(huán)評、能評等費用 2.4 勘查費 309.5 309.5 7 2.5 設計費 180 180 按計價格200210 號文 2.6 施8、工圖審圖費 11.6 11.6 (2.7+2.8)7% 2.7 施工監(jiān)理費 450 450 11% 2.8 招標代理費 12.7 12.7 30.55+(1-10000)*0.05% 2.9 城鎮(zhèn)建設市政工程配套費 221.0 221.0 13% 3 建設投資建設投資 11912.1 86.88% 1+2+3 4 營業(yè)稅（營改增）營業(yè)稅（營改增） 1800 1800 13.12% 33000*5.6% 5 企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅 0 0 0 目前無法計算目前無法計算 6 建設項目總投資建設項目總投資 13712.1 13712.1 100.0 3+4+ 5 8 第二章第二章 財務估算財務估算 29、.1 2.1 概述概述 本項目的經濟效益分析，參照國家發(fā)改委建設部建設項目經濟方法與參數（第三版）的有關規(guī)定 ，并結合項目的實際特點進行分析。 2 2.2.2 經濟效益分析經濟效益分析 2.2.12.2.1 產權銷售經濟效益分析產權銷售經濟效益分析 （一）（一）1#樓商住樓銷售收入樓商住樓銷售收入 表 2-1 1#樓商住樓銷售分析表：單位：萬元 資產項目 建筑面積 街鋪估價 二樓以上住宅估價 車位估價 1 街鋪 2 住宅 3 車位 個 合計 （二）商品房及底商銷售收入（二）商品房及底商銷售收入 表 2-2 商品房及底商銷售分析表：單位：萬元 資產項目 建筑面積 住宅評估值 元/ 商鋪評估值 萬10、元/ 車位估價 萬 9 1 商品房 2 底商 3 車位 個 合計 （三）綜合收益估算（三）綜合收益估算 表 2-3 現金收益及綜合收益估算 序號 項目名稱 金額（萬元） 備注 1 總銷售收入 2 投資成本 建筑成本+營業(yè)稅 3 債務成本 拿地后現金支付的債務 4 所得稅 （123） 暫按 25計算 5 稅后 利潤 現金利潤 初步估算，項目銷售后可獲得現金利潤 萬元。 2.3 2.3 評價結論評價結論 從上述財務評價的測算結果可以看出，與同地區(qū)、同期的同類建筑的價格比較，項目投資經濟合理，符合貴港市當地工程行情價格，財務可行。 10 第三章第三章 項目銷售測算項目銷售測算 3.13.1 項目優(yōu)化11、方案經濟技術指標項目優(yōu)化方案經濟技術指標 項目 單位 數值 備注 規(guī)劃總用地面積 m2 25435.4 約 38.15 畝 規(guī)劃凈用地面積 m2 19668.9 約 29.50 畝 工程總建筑面積 m2 82919.3 其 中 計算容積率建筑面積 m2 59009.7 其 中 1#樓商業(yè)樓建筑面積 m2 18360 天地樓 2#樓商業(yè)裙樓建筑面積 m2 2441.68 2#樓寫字樓建筑面積 m2 34638.02 2#樓商業(yè)樓建筑面積 m2 3570 天地樓 不計容建筑面積 m2 其 中 1#樓地下室建筑面積 m2 13961.9 2#樓地下室建筑面積 m2 9271.3 機房及架空建筑面積 12、m2 676.3 建筑密度 % 47.6% 容積率 3.00 綠地率 % 15% 1#樓地下停車位 個 459 2#樓地下停車位 個 208 11 3.23.2 項目優(yōu)化方案銷售預測項目優(yōu)化方案銷售預測 1、目前周邊競品銷售數據統(tǒng)計表目前周邊競品銷售數據統(tǒng)計表 2 2、未來、未來 1 1 年內競品統(tǒng)計表年內競品統(tǒng)計表 3 3、2015201520182018 年港南區(qū)商品房樓盤情況統(tǒng)計表年港南區(qū)商品房樓盤情況統(tǒng)計表 4、本項目本項目市場銷售預測市場銷售預測表表 1#樓 銷售預測 樓層 類型 建面() 分層單價 天地樓 總價 數量 銷售總額 說明 1 天地樓1 層 2 天地樓2 層 3 天地樓3 層 4 天地樓4 層 5 天地樓5 層 合計 商品房 銷售預測 樓層 類型 建面 市場單價 總價 預估比例 實現銷售額 說明 12 1 底商 內街鋪 2 層 以上 商品房 負一層 車位 合計 總計