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1、價格是價格是唯一敏感因素唯一敏感因素下的規劃下的規劃篇章篇章 影響房地產項目價格的因素 樓面地價 市場因素 企業IRR值 資金來源 市場因素 價格瓶頸 案例展示見附件 價格敏感下的規劃分經營層面，技術層面 規劃階段優化之經營層面規劃階段優化之經營層面 理性邏輯化的算賬 數據敏感 提高畝產 原規劃、2.4容積率，百萬方級別 1、入口 2、道路 3、組團 4、尺度 規劃階段優化之技術層面規劃階段優化之技術層面 規劃階段優化之小區入口優化規劃階段優化之小區入口優化 建筑型VS自然型 見附件 功能等級分類 建筑型 自然型 建筑大堂型 建筑大門樓型 豪華型小區 豪華別墅 景觀節點型 高效型 多元化 小區2、次入口 規劃階段優化之小區道路規劃階段優化之小區道路 建筑型VS自然型 見附件 道路是一種積極因素 道路的改變帶來的感官享受 道路變化帶來了入戶模式的探索 最少的道路原則關系 規劃階段優化之尺度規劃階段優化之尺度 地塊規模: 歐美：城市內大致在75-100米，一般較?。?郊區基本無小區概念，漫延排布 國內：舊區較小100米左右，新區150-300-600米都有。 目前開發商基本用分期開發面積來界定。推薦采用150-200米間距, 2.5-4.0公頃.(城區).250-350(外圍),5-12公頃. 面積規模:住宅起步的物管規模為300-500戶左右大致3-5萬 規劃與總圖思考方式不同 規劃技術3、要點 總圖技術要點 品林國際的經驗是當用地超過一個最大的步行距離（400-500米）， 就需要從總圖模式，向規劃模式轉化。用地規模越大，就越偏向于規劃模式。 規劃技術 總圖技術 總圖技術 總圖技術 總圖技術 規劃技術 規劃技術要點 最少的道路形成并聯組團是我們追求的目標 省下來的道路用作綠化和庭院空間 總圖技術要點 有效的總圖技術：開發分期和物管一票否決 最容易被忽略但最終會影響使用的限制 一個規劃能否最終達到意圖,可以用 閉合的圍墻 合理的入口 最少的道路 不穿套的組團 四個要素來檢驗。 因為涉及安全、便捷、可分期實施，幾乎也是以最高性價比完成規劃和建設的唯一方式。 矩形是畝產最高的形狀,將4、不規則地塊矩形化有助于提高產出 并保證公共面積(城市道路)最小化+私有面積(小區或組團)最大化 用作入口的空間，否則盡量消滅外部空地 盡量內部化的空地 為內部提供景觀資源 有效的總圖技術：寸土必爭 有利于日照通過的基本總圖圖形 土地拓展階段的判定 項目評審階段的經濟測算 土地招牌掛競價階段的幅度控制 原有規劃原有規劃 問題與建議問題與建議 快速判斷下規劃存在的問題？ 750米 大家齊動手 750米 目前規劃的困境在于: 1.組團劃分過大 2.路網選擇有誤 3.開放空間短路 4.物管層次不清 5.外部資源利用不夠 6.區域中心缺乏人氣 Towncenter 解決初步規劃方向 400米 350米