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1、2018/10/2201020304CONTENTS05項目內容項目進度市場分析營銷分析問題及建議項目內容 城市概述 項目信息 產品解讀101.項目內容城市概況成渝之心、中國檸檬之都、中國佛雕之都、四川第一人口大縣產業集群城市交通城市人口01.項目內容項目區位重點打造新區、城市封面會客廳、上風上水、規劃頂級全配套安岳城南新區：對外第一封面，上風上水高端居住區，規劃覆蓋體育會展中心、文化藝術博覽館、五星級酒店、民俗文化街區、千畝濕地公園、教育產業園等。項目區位：位于安岳城南新區安岳大道旁，與老城區直線距離500m，距離老城區中心位置僅2公里。項目配套價值項目配套價值三公園環繞，山地公園咫尺之遙享2、老城及新區商業全配套三縱三橫規劃道路網十二年一站式教育配套兩公里匯聚城市品質醫療本案01.項目內容項目區位區域交通：以安岳大道為起點，向南連接成安渝高速，向西連接成資渝高速、向北連接老城中心，向東連接安居山隧道城東區域；且項目臨安岳大道、城南大道2條主干道及響水灘路、曾家壩路2條次干道；區域配套：項目一路之隔未來5所學校（賈島路幼兒園、蒙特梭利幼兒園、賈島路小學、望城小學、安岳實驗中學），臨老城區實驗小學1000多米距離；休閑配套：三大公園環繞（體育公園、望城公園、岳陽河濕地公園）商業配套：項目正對面是安岳城南新區商業集中區醫療配套：兩所大型醫院（安岳人民醫院新院區、華西醫院安岳分院）01.項3、目內容項目信息項目無綜合樓及其他公配，售樓部建在獨棟商業內，約 1416。01.項目內容產品解讀價值排序矩陣：以“位置資源”為橫向維度；以“環境影響”為縱向維度；構建的整體價值矩陣，得出項目各樓棟價值排序：123457689環境影響位置資源項目景觀布置：u 呈“井”字型景觀格局，雙大中庭+雙景觀軸。u 空間感和意境為脈絡，鏡面水景為魂，錯落綠植為魄，節點小品點睛。10111201.項目內容產品解讀住宅配比95.71%，商業配比4.06%。住宅采用T2、T4板式布局，樓層32層，層高3m/3.1m，市場最主流戶型面積段。商業采用脫裙式商業，1層為主，局部2層，進深8m，開間4m左右。01.項目內4、容產品解讀A戶型：四室三廳二衛，130產品，占據項目中央景觀資源，樓王產品產品特色：奢侈四房戶型/大面寬朝南/功能全明戶型/獨立入戶/靈動空間設計/7.5m開間景觀陽臺功能定位：成長型產品，溢價實現，拔高項目調性備注：贈送面積包含電梯廳面積備注：贈送面積包含電梯廳面積01.項目內容產品解讀B戶型：三室兩廳兩衛，約90，項目主流產品之一產品特色：舒闊三房/大面寬朝南/功能全明戶型/2梯4戶/戶型方正功能定位：現金流功能01.項目內容產品解讀C戶型：四室兩廳兩衛，約115，項目主流產品之一產品特色：舒適四房或豪華三房/大面寬朝南/功能全明戶型/2梯4戶/闊尺主臥套房設計功能定位：兼顧現金流及溢價功5、能01.項目內容產品解讀商業：脫裙式商業，1層為主，局部2層產品特色：大面寬/短進深/小面積功能定位：兼顧現金流及溢價功能項目進度2PART 02 工程進度 報建進度 營銷進度 項目里程碑計劃02.項目進度市場分析3 市場分析 競品分析 市場預測03.市場分析-成交數據安岳2010年2018年房地產市場成交數據分析u安岳2018年1-10月（截止到10月10日）全縣共計簽約6784套，簽約面積68.69萬平米。u成交均價4980元/平米，對比2010年增漲了88.63%，對比2017年增漲18.57%。u從簽約量和價格增漲來看，2018年是安岳房地產市場爆發式增長的一年，爆發之后或將趨于平穩，6、因此我們需要緊抓今年最佳時機，最大限度的推售貨源。住宅市場：18年是安岳房住宅市場大爆發的一年數據來源：安岳房產信息網03.市場分析-成交數據u 從成交量來看，2018年1-10月（截止10月10日）安岳全縣合計備案4116套（簽約6784套，部分房源簽約后還未備案），其中三月備案達到1115套，主要原因是返鄉置業現象明顯。u 從成交均價來看，2018年橫向對比8月均價較1月上浮約24.3%，從去年年底安岳市場一直處于賣方市場，各項目漲價趨勢明顯，10月全縣均價達到5471元/。住宅市場：1-10月，安岳住宅市場一直處于賣方市場安岳1-10月整體市場概況數據來源：安岳房產信息網03.市場分析-7、成交數據住宅市場：1-10月，老城區共計成交2209套1-10月住宅市場成交情況-老城區u 老城區（岳陽鎮）從成交量來看，2018年1-10月（截止10月10日）共計成交2209套，其中1-3月去化速度快，3月去化達到665套，8月是去化量最低的月份；u 從成交均價來看，2018年橫向對比10月均價比1月上浮約24%，10月均價達到5573元/平米。數據來源：安岳房產信息網03.市場分析-成交數據住宅市場：新城區，8月之前一直是城東新區的華庭貴府一家獨大，8月開始城南新區迅速崛起！1-10月住宅市場成交情況新城區（城東新區和城南新區）u 新城區從成交量來看，2018年1-10月共計成交17738、套，1、2月月由于市場沒有放量因此成交量非常低，春節前后城東新區市場開始放量，8月份開始城南新區開始放量（中迪、城南壹號、龍灣半島）；u 從成交均價來看，2018年橫向對比8月均價比1月上浮約43.2%，從3月開始，均價處于持續上漲狀態，8月有所回落；u 從8月份開始，城南新區樓盤開始陸續開盤，各個項目都在爭搶客戶資源。03.市場分析-成交總結安岳縣人口眾多，但市場消化能力有限，2018年1-10月的銷量已是歷史巔峰，存在部分透支市場現象。雖地處縣城，但受全國房產政策的影響依舊明顯，相比較于成都，周期要延遲半年到一年。從2018年市場月銷售數據來看，返鄉置業潮在安岳市場仍舊是最大的機會。城南片9、區已經成為安岳縣房產的集中開發熱點。03.市場分析-競品分析預計安岳城區未來兩年內市場供應量將達到10000套以上，競爭激烈！03.市場分析-競品分析2019年2月前主要在售項目新推預估從市場競對分析來看，各大項目需要去化量總額高于市場預估需求量，加之即將入市和潛在入市的項目，安岳房地產市場將有“賣方市場”回歸到“買方市場”，市場競爭將異常激烈。03.市場分析-競品分析主要競品到訪及銷售情況匯總03.市場分析-競品分析華庭貴府匯金名城中迪國際社區城南壹號置信麗府錦璽公館兆信金悅灣富臨龍灣半島競品項目競品項目集中在本案周邊03.市場分析-競品分析p 該項目位于城東新區核心板塊，住宅體量大，17年10、4月左右開始排號，18年2月正式銷售。p 項目主要以74-107平層套二套三，96-113躍層套三為主，一批次平層價格4300，躍層5100。目前價格區間為5400-6200元/。p該項目住宅體量大，且位于城東核心發展區，2018年去化1700多套，去化速度快。競品項目華庭貴府03.市場分析-競品分析u 華庭貴府自2017年4月1日起，共計排號約850組，繳納排號費用提前鎖定房源，2月6日-2月7日一批次開盤，共計推出11、12#樓兩棟，共計約468套，開盤銷售85%，價格4200-5400元/。u 4月29日華庭貴府二批次開盤，推售樓棟為7#樓和8#樓共340套，銷售報價平層5740元/平米11、6040元/平米，躍層6190元/平米6430元/平米，優惠3%-4%，開盤當日認購200余套。u 截止到10月10日，共去化1734套，目前價格對比首批次開盤價格上漲36.7%。u 目前采取順推方式進行銷售，不集中開盤。抓住了市場時機，成功實現了走量和溢價雙豐收競品項目華庭貴府03.市場分析-競品分析p 該項目位于城東新區核心板塊，2018年6月亮相，8月首批次開盤。p 項目面積區間為74-116，74可變套三，一批次開盤價格區間6350-7070元/（買房送車位），二批次開盤價格區間6530-7220元/p該項目住宅體量大，且位于城東核心發展區，截止10月10日已去化796套（共推出86012、套）。競品項目匯金名城學府03.市場分析u 匯金名城學府于于6月16日亮相，亮相開始入會交1000優惠1%。u 8月25日首批次開盤，截止開盤共計排號約1500組，簽到客戶約1200組。截止下午五點成交約540套，成交價格區間6350-7070元/（含車位）。u 9月8日二批次開盤，共推出290套房源，共計去化約120套，去化率41%，整體價格區間6530-7220元/（含車位）。u 截止到10月10日，共計去化794套房源，剩余646套，其中600套未取得預售證。匯金名城學府已較強的工程呈現能力和一期良好的口碑，將城東新區價格拉上一個高位，并取得很好的銷售量競品項目匯金名城學府03.市場分析13、p 該項目位于城南新區入口位置，2018年5月亮相，8月首批次開盤。p 項目面積區間為92-131，一批次開盤價格區間4900-5800元/，二批次開盤價格區間為5700-5900元/。p該項目住宅體量大，位于城南新區入口位置，截止10月13日已去化920套（共推出960套）。競品項目中迪國際社區03.市場分析u 中迪國際社區于5月10日亮相，亮相后開始入會，指定銀行定存兩萬參與入會，享受1%的優惠。u 該項目于8月11日首批次開盤，共計推出784套房源，開盤整體價格區間4900-5800元/（9#、10#樓4900-5500元/，7#、8#樓52005700元/），成交均價約5360元/，按14、揭最大優惠8%，一次性9%。開盤到訪客戶1100多組，截止到8月11日下午1點半，推出房源已被選完。u 二批于10月13日開盤，推出臨河6#樓共計194套，當天認購168套，成交均價5800元/。中迪國際社區，通過大面積的廣告覆蓋、持續不斷的活動造勢，將項目乃至城南片區炒熱，為整個城南片區的住宅市場奠定了良好的基礎競品項目中迪國際社區03.市場分析p 該項目位于城南新區入口位置，2018年7月亮相，9月首批次開盤。p 項目面積區間為99-170，一批次開盤價格區間5300-5800元/。p該項目住宅體量大，位于城南新區入口位置，截止10月10日已去化356套（共推出400套）。競品項目城南壹號15、2#10#11#9#8#7#3#6#03.市場分析-競品分析u 城南壹號于7月16日亮相，亮相當天到訪約900人，現場火爆。u 該項目于9月22日首批次開盤，共計推出400套房源，開盤整體價格區間5300-5800元/，同時車位優惠后3.5萬元/個，開盤當天到訪排號客戶390組（共計排號447組），成交住宅330套，剩余房源以170平米的大戶型為主。u 該項目實體樣板間9月底已呈現，樣板間分別為130平米和170平米兩個戶型（硬裝40萬軟裝70萬），同時還做了工程材料展示區。u 二批將于10月13日開始排號。城南壹號，通過大面積的廣告覆蓋、物業服務、工程展示、實體樣板房等方面拔高項目調性，規避16、項目地勢缺陷，吸引購房客群競品項目城南壹號03.市場分析-競品分析p 該項目位于項目斜對面，2018年7月亮相，8月首批次開盤（洋房），9月二批次開盤（高層）；均未完全去化，高層開盤300套，去化252套。p 項目面積區間為89-177，一批次開盤價格區間5000-7500元/（含洋房的價格）。p該項目住宅共分兩期，截止10月22日已去化342套（共推出398套）。競品項目富臨龍灣半島樓盤位置安岳縣安岳大道12號推廣語百億富林耀啟安岳人居標桿產品形態多層 小高層 高層開發商安岳縣宏鑫房地產開發有限公司占地面積65656建筑面積24萬開盤時間2018年8月20日交房時間2020年5月總戶數14217、2戶開發周期3期面積區間89-177最新報價6800-7100元/（小高層躍層）5200-5400元/（高層）主力戶型89-116容積率2.84項目賣點高贈送產品復式躍層項目定位項目整體定位高端03.市場分析p 該項目緊鄰本項目南側，目前正在進行售樓部施工中，預計12左右呈現。p 該項目產品面積為130多和180平米，大平層，3梯兩戶和4梯3戶，每戶獨立電梯入戶p該項目打造安岳首個高配大平層，園林為疊水瀑布設計，是目前安岳市場上高層配置最高的項目。錦璽公館，高層豪宅，高端配置，對改善型客戶具有較強的吸引力，與本項目130戶型形成直接的競爭。競品項目錦璽公館03.市場分析p 該項目緊鄰龍灣半島，18、目前正在進行售樓部施工中，預計11月呈現，城市展廳位于中央時代廣場，與項目展廳相鄰。p 該項目面積段位70-100平米，且70多平米面積占比達到40%左右，典型的剛需快銷盤p該項目施工進度快，售樓部主體已完成，營銷節奏較快，計劃一年時間清盤。兆信金悅灣，低面積段，低總價，在城南市場具有較強的優勢。競品項目兆信金悅灣03.市場分析-競品分析未來兩年，直接競爭項目眾多，供應量達到158萬平米以上；城南區域樓盤開盤時間多集中在下半年和春節時節；產品已經逐步從剛需到剛改及純改善過度；所有項目的產品均為高層產品，同質化嚴重，可能面臨價格戰及渠道戰；從時間節點上看，開在前期的樓盤在市場的占有率相對較高。019、3.市場分析-車位安岳車位市場，已交房車位價格為6.3-7.2萬/個，但是月銷量較差新開樓盤中，匯金名城買房送車位，城南壹號，買房客戶購買車位價格3.5萬元/個安岳車位市場整體銷售量較差，去化難度大03.市場分析-市場預測來訪情況分析：2018年5-9月，安岳市場月均來訪2729組，10月截止10月21日安岳市場來訪僅1377組，市場來訪量大幅度下滑。原因是競品年中集中推貨，大量客戶已購房，同時整個樓市降溫，客戶購房趨于理性。參照前3年返鄉置業來訪量占全年的比列為40%，預計至2019年春節期間，市場到訪量將維持10月水平。成交情況分析：2018年1-8月主要競品項目開盤即清盤，標志性的是8月20、18日中迪國際社區800套房源開盤即清；進入9月后競品3次開盤都未清盤，平均去化85%，且整體呈下降趨勢，參照主要競品推貨節奏，至2019年春節，平均開盤去化率將進一步降低。整體逐步降溫，市場趨于理性03.市場分析-市場預測u 2018年安岳房地產成交量出現爆發式增長截止目前以成交68.69萬方，已遠超出2017年，已是近8年來最高成交量。u 春節前將推出房源約4299套（中迪、城南壹號、置信麗府、兆信金悅灣、錦璽公館、華庭貴府、匯金名城、龍灣半島）u 市場爆發式增長后或將在春節前后回落；u 競爭加劇，同質化嚴重，未來去化難度非常大。春節前，是賽跑的節奏，誰跑得快，誰就能在市場回落前完成去化。21、搶工期，搶開盤，搶占市場份額，已經成為必然。營銷分析4 營銷動作回顧 蓄客分析 營銷推廣計劃 推售節奏計劃04.營銷分析問題及建議5 項目難題 解決建議05.問題及建議-項目難題工程問題：1、項目周邊東、南、北路市政道路管網未形成，影響總包單位施工；2、項目場地內有涵溝（解決辦法：正在出涵溝改道施工圖設計，由我司先行施工后沖抵政府報建費用）。3、土方開挖施工：由于中央環保巡視組視查，且目前正遇雨季不能正常施工，造成工期緩慢。（解決辦法：采取夜間加班措施）。報建問題：1、規劃委員會議紀要未出具，造成規劃許可證等相關手續不能辦理。（解決辦法：正在與政府相關部門溝通完成簽字流程）05.問題及建議-項22、目難題營銷難題：1、售樓部亮相晚，距開盤時間過長，鎖客困難；2、接待場地受限（城市展廳：場地局限、四周開闊、留客及深度溝通難；臨時接待中心：位置較偏、人流少、氛圍弱）；3、城區廣告資源少（多被競品樓盤搶占）；銷售難題：1、開盤推貨時間晚，競品樓盤搶占先機；2、春節返鄉置業期出貨貨量少；3、溢價近20%：目前市場均價5400-5500元/，若本項目預計售價6500元/，溢價約20%；4、置業顧問團隊流動性大，當地人員難管理。05.問題及建議-解決建議營銷建議：1、臨時接待中心氛圍布置加強，部分暖場活動放于該場地；2、啟動渠道拓客：建立渠道團隊、線下導客，分銷渠道合作、電話call客；3、頻繁組織23、各類活動進行發聲推廣：覆蓋更多客群、促進客戶深度溝通，提高項目聲譽度。銷售建議：1、提前啟動內部認購，鎖定部分客戶，提前回款；2、提前啟動排號：11月初步排號吸客，收取5000元/個；售樓部開放至開盤進一步篩客排號收取30000萬/個；3、銷售定價：采取低開高走，第一次開盤建議實際成交價格6100-6200元/；軟件上：提高客戶體驗及認知（接待及服務標準、品牌形象建立），硬件上：售樓部及意境區打造、建筑用材高于周邊；4、團隊管理：強化案場管理，加強置業顧問培訓，爭取多吸納成都置業顧問，置業顧問超員儲備，實行淘汰制。05.問題及建議-解決建議工程建議：1、市政道路管網問題：協調總包單位解決施工臨時施工道路；2、涵溝問題：正在出涵溝改道施工圖設計，由我司先行施工后沖抵政府報建費用；3、土方開挖施工：采取夜間加班措施。報建問題：1、正在與政府相關部門溝通完成簽字流程。