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1、 江蘇常州某住宅小區建設項目 可行性研究報告目 錄一、總論21.1項目簡介21.1.1項目位置21.1.2項目現狀21.1.3項目總體規劃要求21.1.4項目主要經濟技術指標31.2項目法人概況31.3編制依據41.4結論4二、市場分析42.1*宏觀經濟分析42.1.1宏觀經濟分析52.1.2人口62.1.3生活水平72.1.4居住狀況72.1.5未來走勢82.2房地產市場分析92.2.1*房地產綜述92.2.2寫字樓市場112.2.3商業用房市場122.2.4未來房地產市場趨勢分析12三、項目周邊環境與競爭性樓盤分析143.1 項目周邊環境143.1.1周邊環境分析143.1.2周邊競爭樓盤2、153.2 SWOT分析15四、項目定位164.1產品定位164.2價格定位174.3客戶定位18五、財務分析185.1技術指標說明185.2東區財務測算195.3西區財務測算21一、總論1.1項目簡介1.1.1項目位置*，位于*區*鎮,具體位置在花園街以西、長虹中路以北、武宜路以東、里底河以南。項目地理位置優越，南臨*區政府和*大學城，東接規劃中占地1000畝的南田休閑購物公園；西靠建設中的占地面積為4000畝的淹城森林公園；北倚*區經濟中心*鎮和*廣電中心,是將來大*的集居住、教育、文化、旅游、消費、休閑等功能于一體的城南新區域中心。1.1.2項目現狀項目占地逾700畝，總建筑面積80多萬3、，是常武地區首屈一指的超大型、多功能、高檔次、生態居住社區。A、*東區：已全面開發，項目在建面積已逾35萬，建筑形態有多層、小高層、別墅等。項目總體銷售情況良好，銷售率大約為70%。B、*西區：在*東區的領頭羊作用和良好市場營造下，*區房地產市場將形成一個新的競爭形勢和新一輪區域熱點。目前，*西區尚未開發，和東區一樣，西區的建筑形態也將有多層、小高層、高層等多種形態。1.1.3項目總體規劃要求*項目由江蘇*房產股份有限公司聯合國際著名的規劃設計公司：*（法國）國際設計機構以及園林設計公司：*景觀設計公司精心規劃，分期開發。開發宗旨為把本項目打造成為常武地區首屈一指的超大型、多功能、高檔次、生態4、居住社區，高度體現項目大型化、人性化、現代化、國際化人居生活的先進規劃設計理念和原則。根據規劃，*項目分為御園、雅園、錦園、馨園四大組團。其中，別墅為102套；多層約2000多套；高層及小高層約3000多套。居住人口可達20000余人。另外，項目還配套了500米國際風情商業街、大型會所、實驗幼兒園、小學、園林泳池、網球場、羽毛球場、籃球場、老人養生活動區、康體中心、兒童樂園、銀行、郵局、購物超市、生活市場等小區配套。1.1.4項目主要經濟技術指標項目指標單位總用地面積48.8公頃地上總建筑面積84.72萬容積率1.78建筑密度27.8%綠地率30.1%機動車位數4000個非機動車位數150005、個1.2項目法人概況企業名稱： 江蘇*房產股份有限公司住 所： *技術產業開發區法定代表人：*注冊資本： 10018萬企業類型： 有限責任公司經營范圍：房地產投資、開發、銷售（凡涉及許可經營的項目憑許可證經營）。1.3編制依據本項目可行性報告根據*房產開發有限公司提供的資料，結合有關的政策法規和*市有關規劃，在實地考察與市場研究的基礎上，通過客觀分析和經濟評估，為項目的開發融資提供科學的決策依據。此外，本項目可行性研究報告編制依據還有：1、*市國土資源局國有土地使用權出讓合同。2、*地塊控規圖。3、*市規劃國土管理局住宅小區建設項目規劃設計要點通知書和土地利用條件和要求。1.4結論項目地塊在區6、位、配套、交通、規模等方面具有較為明顯的優勢。位于*市*區富裕的*鎮，距離*區政府非常近；同時由于規模非常大，社區配套齊全，樓盤整體檔次較高，對推動*區房地產市場的發展，改善*區居民居住條件將會產生巨大作用。同時，本項目的財務收益非常可觀：東區預計總銷售收入為12.41億，總投資為8.24億，稅后凈利潤2.23億，稅后銷售利潤率17.98%；西區預計總銷售收入為20.06億，總投資為13.91億，稅后凈利潤3.23億，稅后銷售利潤率16.10%。將給本公司帶來巨大的利潤，符合公司的發展戰略。因此，本項目十分可行。二、市場分析2.1*宏觀經濟分析*市處于滬、寧、杭三角區域的中心地帶，是中國經濟體7、制綜合改革試點城市和長江三角洲最早開放的地區之一。改革開放以來，*市國內生產總值持續以高速度遞增，成為中國城市綜合實力“50強”和投資環境“40優”城市。2.1.1宏觀經濟分析2004年，*市GDP預計將達到1100億元，按可比價計算，增長15.5%，成為江蘇省又一個經濟總量“超千億”的地級市，這是一個具有歷史性意義的發展標志。同樣具有跨越式意義的發展指標是，去年*市人均GDP按現行匯率計算達到3800美元。根據世界銀行的發展報告，人均GDP3000美元左右是進入中等以上收入國家或地區的門檻。考察當今發達國家的發展經歷可以看到：人均GDP從1000到2000美元，日本用了6年時間，德國9年、英8、國和法國13年；從2000到3000美元，日本3年、德國6年、英國和法國7年、美國12年。*市在1994年人均GDP達到1000美元，6年時間突破2000美元，4年時間突破3800美元。2004年，*市預計完成全社會固定資產投資額580億元，比上年增長30%，其中工業投資完成340億元，比上年增長35%左右；*技術產業完成投資32億元，比上年增長44%。2.1.2人口截止2004年底，*市戶籍總人口達到348.96萬人，比上年增長0.8%，其中市區人口為217.14萬人，增長1.7%。外來人口達到95.8萬人，比上年增長20.3%，外來人口總量達到了一個新的峰值。2.1.3生活水平當一個國家和9、地區的人均GDP達到3000美元左右時，居民的消費開始從溫飽為主的基本型消費向滿足為主的享受型消費轉變，恩格爾系數明顯下降，交通通訊、文化娛樂教育等消費比重迅速上升；對住房、轎車的需求呈快速增長趨勢。據市統計部門測算，2004年，全市城鎮居民人均可支配收入將達12867元，農民人均純收入將超過6280元，均居全省第三位。2004年，*人民生活發生巨大的變化。住房不僅大了、亮了，而且功能配套更齊全了。出行感嘆私家車增長速度之快。餐飲去年全市餐飲業營業額達39.1億元，更多*人走進餐廳，享受生活。2004年，全市的社會保障體系進一步完善、人民的生活質量進一步提高、文化設施進一步普及。隨著經濟的快速10、發展，政府更有實力為百姓的美好生活錦上添花。去年*市財政總收入達175.54億元，其中地方一般預算收入達67.34億元，增長32.55%。2.1.4居住狀況近年來，隨著城市建設的不斷發展，*市城鎮居民家庭居住狀況大為改善。居民人均居住面積從2000年的10.8平方米增加到2004年末的27.6平方米。2004年*市統計局對市區1418戶家庭調查結果顯示：截止2004年5月，*市市區居民戶均住房建筑面積為74.0平方米，人均建筑面積為25.7平方米，與2002年末相比（以200戶常年住戶抽樣調查資料為依據，下同），戶均建筑面積上升了6平方米，人均建筑面積增加了2.2平方米。從居民家庭住房的建筑面11、積分布來看，有31.1%的家庭住宅建筑面積在30-60平方米之間，有45.8%的家庭住房建筑面積在60-90平方米之間，12.1%的家庭住宅建筑面積在 90-120平方米之間，還有9.1%的居民住房建筑面積在120平方米以上。一部分經濟條件較好的城鎮居民家庭出于投資或其它考慮，購置了第二套或更多住宅，調查中，有13.8%的城鎮居民家庭擁有2套及2套以上房子，這一比例比2002年調查結果上升3.8個百分點。2.1.5未來走勢2005年，是*實現“十五”計劃目標，銜接“十一五”發展的重要一年，也是*市力爭“兩個率先”、實現富民強市的關鍵之年。經濟總量躍上“千億級”平臺，*站在了一個更新的發展起點。12、在市委九屆十二次全會上，市委、市政府以科學發展觀統領全局，統籌安排，明確提出，2005年要把工作重點轉移到推進結構調整、轉變增長方式、提高經濟運行質量和效益上來，全力推進“兩個率先”和富民強市；全力推進新型工業化和現代制造業基地建設；全力推進外資民資新一輪突破；全力推進農村發展農民增收；全力推進生態*建設；全力推進社會主義和諧社會建設，走全面協調可持續發展道路。預計*市明年國民生產總值增長13%；地方一般預算收入增長15%；全社會固定資產投資增長25%；協議注冊外資和實際到賬外資均增長30%以上；城鎮居民人均可支配收入和農民人均純收入增長10%和8%以上；城鎮登記失業率控制在4%以內；人口自然13、增長率控制在1以內。從以上*市政府的經濟分析可以看出，明年*市經濟將會繼續保持增長態勢，人均居民收入將進一步提高，人均可支配性收入將進一步增加，人民對于改善居住、生活質量等的要求將進一步加強。2.2房地產市場分析2004年，雖然國家連續推出加強土地管理、控制信貸增長、加息等多項宏觀調控政策，但*市房地產開發仍然保持強勁的增長態勢。全年完成房地產開發投資97.9億元，比上年同比增長85.5%；在建商品房屋施工面積達991萬，增長53.7%，其中新開工面積573.4萬，增長53.2%；房屋竣工面積250.3萬，與上年持平；房屋銷售面積236.6萬，比上年增長14.9%，90%以上竣工房屋順利實現銷14、售。2.2.1*房地產綜述自1998年以來，*市房地產市場快速發展，房地產投資連續多年保持快速增長。盡管2004年受宏觀調控政策影響，全社會固定投資出現大幅度回落，但房地產投資增速高達83.4%,達到83.8億元。在房地產供應方面，2004年，*市商品房施工面積達到991萬平方米，同比增長達53.7%，商品房竣工面積為250.3萬平方米，基本與2003年持平。在銷售方面，自1998年起，*市房地產銷售經過連續數年的快速增長。2002年商品房銷售面積達到248.6萬平方米，同比增長43.8%，住宅銷售面積達到223.8萬平方米，同比增長31.5%。2003年，隨著國家宏觀條政策的影響，房地產銷售15、開始放緩，全年商品房銷售面積為205.9萬平方米,同比下降17.2%，住宅銷售面積為170.4萬平方米，同比下降23.8%。2004年，盡管宏觀調控政策作用明顯，但*市商品房銷售情況依然出現了較大幅度增長，達到236.6萬平方米，增幅14.9%。2.2.2寫字樓市場*市寫字樓的分布大都在城北區和市中心，相對分布區域較為集中。表2.1 *市寫字樓分布情況分布區域寫字樓數量平均售價平均租金城北區83500元/400500元/年市中心195000元/700900元/年根據目前寫字樓物業市場狀況，可以將*市寫字樓市場分為三類中低檔、中高檔、高檔、按照其品質、價格及其市場份額見下表：表2.2 *市寫字樓16、分類分類租金售價代表樓盤市場情況發展前景C類：中低檔1.0元/天以下4000元/以下多寶、金橋大廈市場主流將逐漸減少B類：中高檔11.6元/天40005500元/泰富、常信份額較少未來主流A類：高檔2.4元/天7500元/左右嘉業國貿僅此一家市場有待培育從上表可以看出，*市目前的市場發展正從C類物業普通中低檔寫字樓向B類中高檔寫字樓逐步過渡，未來寫字樓物業的發展主流將是B類物業。*新推出寫字樓個案主力價格在45005500元/平方米左右，而高端市場其價格在7500元/平方米左右，以目前的市場對產品的價格抗性來看，即使產品現在已經全部完工現房交付，銷售前景也不能過于樂觀。2.2.3商業用房市場*17、市目前比較成熟的主要有延陵西路商圈、南大街商圈和文化宮廣場商圈，此外，還有北大街商圈、城中路商圈等。主要集中在懷德路以東、延陵西路以北、和平路以西、東橫街以南這一環市政府區域內。表2.3 *市各商圈商鋪租金商圈營業面積()平均租金(元/月)商圈特征延陵西路商圈300150服裝、手機通訊器材等南大街商圈90/小百貨、餐飲、服裝等文化宮廣場商圈/家電、餐飲等北大街商圈/裝潢、五金城中路商圈/180餐飲等但是，*市得到較高認同的商業區域相對較少，主要集中在延陵西路和南大街兩個地段，市場調查發現，41的消費者逛街首選延陵西路，而更有高達50的消費者逛街首選南大街。相比較而言，對于其他幾個商圈的認同度大18、大降低，均不超過5%。2.2.4未來房地產市場趨勢分析從2003年*市商品房竣工面積和銷售面積來看，竣工面積為249.2萬平方米，銷售面積為205.9萬平方米，供需之比為1.21:1,供略大于求。2004年，這種情況有所好轉，竣工面積為250.3萬平方米，銷售面積為236.6萬平方米，供需之比為1.05:1。說明*市房地產市場從前幾年的供不應求，經過近幾年的快速發展之后，已經進入供求相對均衡的時期。令人樂觀的是，*作為長三角一個崛起中的城市，其房地產市場的需求潛力仍然巨大，主要有以下幾方面需求支撐： 隨著*市經濟快速發展，越來越多的外資、外地企業進入*，外來人口的增加勢必產生新的住房需求； 城19、市基礎建設和市政改造力度加大，舊房拆遷量逐年上升，動遷戶仍然是未來房地產需求市場的重要組成部分； *市居民普遍居住老式住宅小區，房型面積較小，隨著居民生活條件提高，改善居住條件的需求強烈。房地產市場的宏觀調控，在較大程度上抑制了投機性購房，緩解了商品房供求緊張矛盾，而新樓盤的大量上市，也將起到平抑市場房價的作用。2004年*一期、水木年華等樓盤相繼開盤，近期市區還將推出面積達45萬平方米的低價位定銷商品房，隨著商品房供應量的大幅增加，預計在未來的兩三年內，房價上升的空間將非常有限，房地產市場也將進入一個供求相對平衡、結構比較合理、價格趨向平穩的新的發展時期。未來的*房地產市場競爭將更加激烈，專20、業化、規模化發展是未來房地產發展的方向。三、項目周邊環境與競爭性樓盤分析3.1 項目周邊環境3.1.1周邊環境分析經濟環境分析*正面臨著劃時代的發展機遇，從政府城市規劃的定位來看是以上海為中心的蘇錫常經濟圈，而上海、無錫、蘇州都在*的南面，而*是聯接蘇錫常的門戶，政府正在大力發展*新區已是勢在必然。而*緊接*新區行政中心、商業中心，是未來城市發展的核心區域。人文環境分析*城南區域為文化、旅游生態區，西有鬲湖，南有太湖，同時*大學城，淹城春秋森林公園、*技術開發區，襯托*市*區濃厚的人文環境底蘊。而*位于*區核心區位，盡占人文優勢。生態環境分析*南面具有三大休閑生態旅游區：環太湖灣旅游度假區、環21、鬲湖休閑旅游區、春秋淹城風景旅游區，*地處其間，享受良好的生態旅游資源，具有極佳的居住空間。具體表現為：1、項目正東為規劃中占地1000畝的南田購物休閑公園。它的建成標志著*區新經濟、商業、休閑中心的南移，對*的品質提升和齊全的周邊市政配套有極大促進作用；2、項目南面為*區政府和*大學城，是*區行政中心和文化中心的象征。*區濃厚的文化氛圍，是*項目的潛力所在；3、項目西南的春秋淹城森林公園是*區旅游度假、休閑的代表，*受其生態旅游資源的薰陶，是最適合人居的社區之一。3.1.2周邊競爭樓盤案名綠園100三期四季北苑隨園華都馨園陽湖名城開發商萬聯房產*房產雙益房產華馨房產*建設房產規模8萬13萬122、4萬9.5萬35萬價格3100元/3250元/3220元/3300元/未知推案量177戶300戶412戶228戶規劃樓層多層/18層多層/小高層小高層多層/小高層銷售率三期70%左右73%80%65%未開盤客戶主要區域清潭/牛塘/凌家塘*/*/外地*/外地/*/外地/ *售樓處已基本裝修完成，銷售人員正處于培訓期間，估計今年上半年開盤競爭優勢周邊無競爭個案/形象包裝價格/地段/小區規劃/配套/品牌實力價格/學區/交通價格/學區競爭劣勢周邊環境/濫尾改造樓/房型/區內景觀配套/品牌/實力周邊環境/高壓線/地形不規則品牌/配套交通/地理位置/周邊環境/規劃前景/ 配套設施總體上來看，區域內競爭性樓23、盤較多，已經形成了*區新型住宅區的集中地。但由于目標客戶群比較分散，因此銷售周期控制較長，推案量不大。從目前來看，隨園由于靠近大學城且交通非常便利，銷售情況較好，達到80%，目標客戶群輻射到*市以及外地。其它幾個樓盤銷售情況也不錯，推出部分成交量都超過60%。3.2 SWOT分析Strength 地域優勢未來*新都市中心區域，項目擁有無限升值潛力； 規劃優勢常武地區超大型生活社區，融合國際規劃、園林公司等共同打造的新型、優異社區； 市場優勢作為常武地區最富庶的地區，個體經濟實力雄厚，本項目是目前*區樓盤中僅有的高檔、明星樓盤，投資價值極高；超前的規劃與設計、*房產的知名品牌優勢及小區的智能化管24、理系統。Weak 項目周邊的生活居住氛圍還未形成； 項目所在區域的客戶有效需求明顯不足； 周邊的直通*市區的公交線路不發達，和*市區的聯系度低。Opportunity 本區域是*區經濟、文化和行政的中心，擁有濃厚的歷史、文化基礎，有助于今后市場的挖掘和發展； 目前*的周邊市政配套、綠化等正處于不斷完善中，因此存在極大的發展潛力和空間； 南田公園的開工、建設及完成，將是*最大的周邊配套設施，也是*形象與品位的極大提升。Threat *區的經濟實體以傳統型、私營企業為主，個體老板由于思想、目光等原因不太容易接受新鮮事物； 城南的傳統郊區概念影響深遠。四、項目定位4.1產品定位常武地區首屈一指的超大25、型、多功能、高檔次、生態居住社區具體表述如下：齊全配套、優質服務各種健康、娛樂設施、*物管多年管理經驗，有口皆碑；遠離塵囂，但交通便利交通網絡四通八達；優良的生態環境1000畝南田購物休閑公園；高素質的市政配套大學城、南田購物公園、行政中心；高品質的產品國際規劃公司、國際園林設計大師傾情演譯。4.2價格定位多層和小高層部分價格定位采用市場定價法，選用臨近本項目且同屬于高檔住宅的項目作為可比樣本，結合本項目特點進行比較修正，從而得出本項目最合適的市場參考價格。本項目選取可比樣本為綠園100三期和隨園。對于別墅項目，由于項目周邊無可參照樣本，故本項目以現在售價為準。目前聯排別墅165萬/套，獨立別26、墅355萬/套。表4.1 市場比較法定價比較內容權重綠園100三期隨園擬合程度比較系數擬合程度比較系數物業位置15%0.80.120.90.135外部環境25%0.90.2250.90.225社區環境10%0.90.090.90.09物業類型25%10.250.90.225房型設計10%0.90.0910.1生活配套10%0.80.080.80.08主題提煉5%0.60.030.80.04合計100%/0.885/0.895將各比較對象市場價格經比較系數修正后得到：比較項目價格修正市場參考價格綠園100三期5800/0.8853504隨園4300/0.993464經過對比較樣本進行比較系數修正27、后得到本項目多層、小高層市場參考價在3464-3504元/平方米,因此，本項目多層、小高層市場參考均價為3500元/平方米。4.3客戶定位 常武地區拆遷居民中較富有的群體； *區政府機關公務員； *區大型企事業單位高層人士； 長期進行房地產投資的*市人士； *區私營企業業主； 部分*市區富有居民。五、財務分析5.1技術指標說明*總占地48.8公頃，地上總建筑面積847,200平方米，其中住宅部分共計677,112平方米，獨立及聯排別墅共計34,888平方米，商業街48,000平方米, 沿街商業15,000平方米，公建配套面積為72,200平方米。各期開發詳情見下表：物業類型東區西區總計土地面積28、309,807.00 178,193.00 488,000.00 總建筑面積368,417.03 525,561.16 893,978.19 地上總建筑面積340,817.03 506,382.97 847,200.00 可售建筑面積311,771.96 463,228.04 775,000.00 住宅245,754.96 431,357.04 677,112.00 別墅34,888.00 0.00 34,888.00 商業街21,129.00 26,871.00 48,000.00 沿街商業10,000.00 5,000.00 15,000.00 公建配套29,045.08 43,154.929、2 72,200.00 地下總建筑面積27,600.00 19,178.19 46,778.19 東區已于2004年3月開始預售，預計于2005年底竣工。西區預計將于2006年底開始預售，預計于2009年建成，項目東區的開發周期為3年，西區為4年。5.2東區財務測算根據*市現階段房地產市場行情及未來預期，本項目住宅目前銷售均價為3,500元/平方米，未來商業街銷售均價預計為6,000元/平方米，沿街商鋪銷售均價預計為8,000元/平方米，機動車位價格恒定在70,000元/個上下浮動。銷售收入測算如下：銷售收入測算表序號項目單位銷售收入（RMB）合計（RMB）2004年2005年住宅銷售單價RM30、B/m23,000.00 3,500.00 住宅銷售面積m2200,000.00 45,754.96 245,754.96 1住宅銷售收入RMB600,000,000.00 160,142,349.50 760,142,349.50 別墅銷售單價RMB/m25,500.00 別墅銷售面積m234,888.00 0.00 34,888.00 2別墅銷售收入RMB191,884,000.00 0.00 191,884,000.00 商業街銷售單價RMB/m26,000.00 商業街銷售面積m20.00 21,129.00 21,129.00 3商業街銷售收入RMB0.00 126,774,000.31、00 126,774,000.00 沿街商業銷售單價RMB/m28,000.00 沿街商業銷售面積m20.00 10,000.00 10,000.00 4沿街商業銷售收入RMB0.00 80,000,000.00 80,000,000.00 車位銷售單價RMB/個70,000.00 車位銷售個數個0.00 1,180.00 1,180.00 5車位銷售收入RMB0.00 82,600,000.00 82,600,000.00 6總銷售收入RMB791,884,000.00 449,516,349.50 1,241,400,349.50 本項目建設投資估算如下表所示：建設投資估算表序號項目估算金32、額估算指標估算面積（RMB）（RMB/m2，）（m2）1前期工程費142,208,975.43 前期規費90,262,173.53 245.00 368,417.03 規劃設計費40,894,290.86 111.00 368,417.03 其他前期費11,052,511.04 30.00 368,417.03 2建安工程費361,105,752.70 住宅270,330,452.70 1,100.00 245,754.96 別墅31,399,200.00 900.00 34,888.00 商業街19,016,100.00 900.00 21,129.00 沿街商業10,000,000.00 33、1,000.00 10,000.00 地下車庫30,360,000.00 1,100.00 27,600.00 3公共配套設施費29,045,077.80 公建配套設施29,045,077.80 1,000.00 29,045.08 4公共基礎設施費102,261,201.90 供電24,941,756.56 80.00 311,771.96 供水18,706,317.42 60.00 311,771.96 郵電1,558,859.79 5.00 311,771.96 雨污水6,235,439.14 20.00 311,771.96 智能化10,288,474.58 33.00 311,77134、.96 室外工程費40,530,354.41 130.00 311,771.96 5后期成本6,547,211.10 物業維修基金3,741,263.48 12.00 311,771.96 交接費用935,315.87 3.00 311,771.96 交易手續費等雜費1,870,631.74 6.00 311,771.96 建設成本合計641,168,218.93 本項目現金流量估算如下：現金流量表序號項目估算指標估算金額（RMB）2002年中2003年2004年2005年一、現金流入0.00 0.00 791,884,000.00 449,516,349.50 銷售收入0.00 0.00 735、91,884,000.00 449,516,349.50 二、現金流出87,478,267.31 8,105,463.51 487,579,653.73 325,107,232.83 1總投資87,478,267.31 8,105,463.51 433,792,411.73 294,422,171.94 土地出讓金70,762,537.00 契稅4.00%2,830,501.48 拆遷補償費6,848,575.79 其他7,036,653.04 建設成本384,700,931.36 256,467,287.57 管理費用3.00%10,929,697.29 10,929,697.29 銷售費用36、2.00%15,837,680.00 8,990,326.99 財務費用6.00%8,105,463.51 9,456,374.10 9,456,374.10 不可預見費3.00%12,867,728.98 8,578,485.99 2營業稅及附加5.55%43,949,562.00 24,948,157.40 3土地增值稅預征1%2%9,837,680.00 5,736,903.50 三、稅前凈現金流量(87,478,267.31)(8,105,463.51)304,304,346.27 124,409,116.67 所得稅33.00%0.00 0.00 68,877,803.10 41,037、55,008.50 四、稅后凈現金流量(87,478,267.31)(8,105,463.51)235,426,543.17 83,354,108.17 五、稅后凈現值(87,478,267.31)(7,505,058.81)201,840,314.79 66,169,178.49 由以上各表可知，本項目東區總銷售收入為12.41億，總投資為8.24億，稅后凈利潤2.23億，稅后銷售利潤率17.98%，在8折現率下，凈現值為173,026,167元，項目回籠資金的速度非常快，效益好。5.3西區財務測算根據*市現階段房地產市場行情及未來預期，本項目住宅未來銷售起價預計為3,700元/平方米，未來38、商業街銷售起價預計為6,500元/平方米，沿街商鋪銷售起價預計為9,000元/平方米，機動車位價格恒定在70,000元/個上下浮動。銷售收入測算如下：銷售收入測算表序號項目單位銷售收入（RMB）合計（RMB）2006年2007年2008年2009年住宅銷售單價RMB/m23,700.00 3,900.00 4,100.00 4,300.00 住宅銷售面積m2110,000.00 110,000.00 110,000.00 101,357.04 431,357.04 1住宅銷售收入RMB407,000,000.00 429,000,000.00 451,000,000.00 435,835,2839、4.90 1,722,835,284.90 商業街銷售單價RMB/m26,500.00 6,750.00 7,000.00 商業街銷售面積m210,000.00 10,000.00 6,871.00 26,871.00 2商業街銷售收入RMB65,000,000.00 67,500,000.00 48,097,000.00 0.00 180,597,000.00 沿街商業銷售單價RMB/m29,000.00 沿街商業銷售面積m25,000.00 5,000.00 3沿街商業銷售收入RMB0.00 0.00 0.00 45,000,000.00 45,000,000.00 車位銷售單價RMB/個40、70,000.00 車位銷售個數個820.00 820.00 4車位銷售收入RMB0.00 0.00 0.00 57,400,000.00 57,400,000.00 5總銷售收入RMB472,000,000.00 496,500,000.00 499,097,000.00 538,235,284.90 2,005,832,284.90 本項目建設投資估算如下表所示：建設投資估算表序號項目估算金額估算指標估算面積（RMB）（RMB/m2，）（m2）1前期工程費202,866,607.45 437.94 前期規費128,762,484.00 245.00 525,561.16 規劃設計費58,341、37,288.67 111.00 525,561.16 其他前期費15,766,834.78 30.00 525,561.16 2建安工程費629,735,192.35 1,359.45 住宅582,332,008.05 1,350.00 431,357.04 商業街24,183,900.00 900.00 26,871.00 沿街商業5,000,000.00 1,000.00 5,000.00 地下車庫18,219,284.30 950.00 19,178.19 3公共配套設施費43,154,922.20 93.16 公建配套設施43,154,922.20 1,000.00 43,154.942、2 4公共基礎設施費151,938,798.10 328.00 供電37,058,243.44 80.00 463,228.04 供水27,793,682.58 60.00 463,228.04 郵電2,316,140.22 5.00 463,228.04 雨污水9,264,560.86 20.00 463,228.04 智能化15,286,525.42 33.00 463,228.04 室外工程費60,219,645.59 130.00 463,228.04 5后期成本9,727,788.90 21.00 物業維修基金5,558,736.52 12.00 463,228.04 交接費用1,343、89,684.13 3.00 463,228.04 交易手續費等雜費2,779,368.26 6.00 463,228.04 建設成本合計1,037,423,309.01 2,239.55 本項目現金流量估算如下：現金流量表序號項目估算指標估算金額（RMB）2002年中2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年一、現金流入0.00 0.00 0.00 0.00 472,000,000.00 496,500,000.00 499,097,000.00 538,235,284.90 銷售收入0.00 0.00 0.00 0.00 472,000,000.00 496,544、00,000.00 499,097,000.00 538,235,284.90 二、現金流出192,738,453.44 0.00 0.00 19,106,690.30 325,717,230.77 327,836,980.77 327,864,994.27 330,606,347.63 1總投資192,738,453.44 0.00 0.00 19,106,690.30 294,151,230.77 294,641,230.77 294,693,170.77 295,475,936.47 土地出讓金185,325,436.00 契稅4.00%7,413,017.44 拆遷補償費2,000,045、00.00 其他1,000,000.00 建設成本259,355,827.25 259,355,827.25 259,355,827.25 259,355,827.25 管理費用3.00%9,248,713.22 9,248,713.22 9,248,713.22 9,248,713.22 銷售費用2.00%9,440,000.00 9,930,000.00 9,981,940.00 10,764,705.70 財務費用6.00%9,145,127.63 9,145,127.63 9,145,127.63 9,145,127.63 9,145,127.63 不可預見費3.00%6,961,5646、2.67 6,961,562.67 6,961,562.67 6,961,562.67 6,961,562.67 2營業稅及附加5.55%26,196,000.00 27,555,750.00 27,699,883.50 29,872,058.31 3土地增值稅預征1%2%5,370,000.00 5,640,000.00 5,471,940.00 5,258,352.85 三、稅前凈現金流量(192,738,453.44)0.00 0.00 (19,106,690.30)146,282,769.23 168,663,019.23 171,232,005.73 207,628,937.27 所47、得稅33.00%0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 34,023,212.75 56,506,561.89 68,517,549.30 四、稅后凈現金流量(192,738,453.44)0.00 0.00 (19,106,690.30)146,282,769.23 134,639,806.47 114,725,443.84 139,111,387.97 五、稅后凈現值(192,738,453.44)0.00 0.00 (15,167,506.78)107,522,202.33 91,633,589.94 72,296,490.14 81,170,158.75 *項目可行性研究報告 *房產由以上各表可知，本項目西區總銷售收入為20.06億，總投資為13.91億，稅后凈利潤3.23億，稅后銷售利潤率16.10%，在8折現率下，凈現值為144,716,481元，項目回籠資金的速度快，效益好。第25頁