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1、 鄭州XX怡景嘉園可行性研究報告目錄一、鄭州XX房地產公司簡介.4（一）企業基本情況（二）企業信用及資金狀況項目概況二、 項目概論.6（一）宗地概況（二）項目所處鄭東新區區位價值簡析三、市場情況及需求分析.11（一）、項目周邊區域競爭樓盤簡要分析（二）、項目所在區位公建配套分析（三）、本項目目標客戶群及市場需求狀況四、 規劃設計方案.141、整體規劃方案2、主要技術指標五、投資估算18六、投資收益分析21七、盈虧平衡分析23八、資金投入計劃24九、資金需求計劃25十、啟動資金預算27十一、資金占用峰值28十二、資金回款計劃和資金正流入時間29十三、融資歸還能力分析31十四、主要結論32 一、鄭2、州XX公司簡介（一）、企業基本情況鄭州XX房地產開發有限公司（以下簡稱：XX公司）成立于2007年01月13日，注冊資本金3000萬元、法人代表馬克彬；股東構成：漯河市XX房地產開發有限公司，投資比例100%；注冊地址：鄭州市金水區夏莊路與高莊路交叉口；經營范圍：房地產開發、銷售（憑資質證經營），房屋租賃；開發資質：暫定二級房地產；企業法人營業執照注冊號：4101001102865；稅務登記證號：豫地稅鄭字410105799167353。XX公司在2006年11月7日，在鄭州市鄭東新區通過招牌掛成功拿下“鄭政東（2006）011號11230.9平方米的土地”。企業理念：公司奉行“誠實勤勞、認真3、用心、創新未來、成就自我”的企業理念，以“自立、自主、自勝、自治”的企業文化加強企業建設，加強對職工的業務培訓，以先進的經營理念和嚴格的管理考核，充分調動每個職工的工作積極性，以“萬科的精細、順馳的速度”展開項目開發、銷售工作，公司人員上下團結一心，銳意進取，愛崗敬業，為客戶創造最大價值。管理人員狀況XX公司實行董事會領導下的總經理負責制。公司法定代表人、執行董事馬克彬，現年37歲，畢業于北京大學社會學系，本科文憑，曾在河南省華英集團任職，2007年3月出任鄭州XX房地產開發有限公司任法定代表人兼總經理。副總經理馬廣獻，現年43歲，本科文憑、畢業于鄭州大學，90年起從事房地產開發管理工作。曾在4、中房房地產開發有限公司鄭州分公司、雙匯地產任職。公司的領導班子成員精誠團結，在生產管理、市場營銷方面都是同行業的精英骨干。公司其他管理人員均具有一定的房地產開發專業知識，是一支朝氣蓬勃的管理團隊。公司編制職工80人，現有職工45人，具有專業技術職稱人員30名，其中管理類人員12人，工程類人員15人，財務類人員5人，營銷類人員13人。公司下設綜合部、財務部、工程部、招標辦、營銷中心（銷售部、招商部、企劃部）。管理人員有豐富的實踐經驗，能夠充分滿足公司業務發展的需要。（二）、企業信用及資金狀況XX公司是2007年1月13日成立的新公司，故截至目前XX公司銀行無任何長短期借款。其股東漯河市XX房地產5、開發有限公司在金融機構也無任何貸款。漯河XX房地產開發有限公司開發的“漯河新天地”位于漯河市商業中心區，項目占地166畝，總建筑面積24.29萬平方米，其中：住宅面積12.46萬平方米、商業用房面積為11.83萬平方米。商業用房平均銷售價6500元/平方米；住宅平均銷售價1800元/平方米，計劃可實現銷售收入99323萬元，實現凈利潤約28000萬元。目前已銷售合同額達5億，2006年評為漯河市納稅先進企業，同時2006年被大河報評選為“河南最具創新力企業”.二、項目概論（一）宗地摘取情況公司目前在鄭州市鄭東新區通過招牌掛一舉成功拿下的“鄭政東（2006）011號土地”。宗地總面積為112306、. 9平方米，編號G-6-3，其中出讓使用權面積10000平方米，道路面積12309平方米，地塊位置位于黃河東路與興榮街交叉口（具體宗地四至及界址點坐標祥見附件出讓宗地界址圖。 出讓宗地用途為住宅用地，土地使用權出讓年限為70年，土地使用權出讓金總額為1215萬元。支付賬戶為：開戶銀行名稱為農行鄭東支行；賬戶名稱為鄭州鄭東新區管理委員會計劃財政局；銀行帳號為326064101040000266。(二)項目概況及開發模式XX房產公司把該宗地項目命名為“XX怡景嘉園”， 項目東側為鄭州市公安局指揮中心大樓，南面為東方名都高層住宅區，坐擁蒸蒸日上的CBD，區位價值無可限量。項目預計開發建筑面積6677、86.82平米，實現銷售收入2.3億元。項目指標開發商鄭州XX房地產開發有限公司物業類型住宅+1-3層商業建筑類別純板式高層建筑建筑總面積66786.82住宅面積53100地下停車場面積8739綠化率40%建筑類別純板式高層建筑商業用房面積4946.98地下停車190輛地上停車113輛“XX怡景嘉園”是與鄭州市公安局合作，定向為鄭州公安局家屬樓開發的項目，即53100平方米的所有住宅房和303個車位全部為公安局建的；1-3層底商歸XX公司所有。雙方合同約定：XX公司一進場開始施工對方便首付30%的定金，這對XX公司來講沒有任何市場風險和政策風險。（三）項目所處鄭東新區區位價值簡析鄭東新區概況鄭8、東新區是鄭州市委、市政府根據國務院批準的鄭州市城市總體規劃，為實施拉大城市框架、擴大城市規模、加快城市化和城市現代化進程戰略而投資開發建設的新城區。鄭東新區遠景概念規劃范圍150平方公里，將在未來2030年內建成，相當于目前鄭州市已建成市區的規模（建成區面積132平方公里,市區常住人口260余萬人），西起中州大道，東至京珠高速公路，北起連霍高速公路，南至機場快速路。新區起步區約25平方公里，是以中原文化與自然環境為背景，形成集辦公、科研、教育、文化、商業、居住等多種功能的新型城區，將通過互通立交、地鐵、城市輕軌與老市區連為一體，實現鄭東新區和市區零距離接觸。總之，鄭東新區作為鄭州未業的CBD，9、將成為鄭州經濟核心增長和中部崛起的重要引擎，會擁有更多便利和更多的發展機會，區位價值潛力無限。鄭東新區的開發建設承載著中原人建設大鄭州的宏大理想，它蘊含了鄭州、河南乃至中部經濟發展的希望，是讓鄭州一次性進入國際大家庭的唯一途徑，機遇選擇了鄭東新區，城市發展戰略使得這一地區的前景不可限量，資金、政策的投入將使之成為一個未來的超級CBD和CLD的綜合體。鄭東新區以歷史與現代、新城與老城、自然與城市“共生”的理念，成為世界城市之林中富有魅力和特色的現代化城市。鄭東新區區位價值鄭東新區 鄭州的CBD 河南的CBD鄭州是全省的核心，CBD是鄭州的核心，而公路方面將突出鄭州在全國的樞紐地位，形成便捷高效的10、綜合交通網絡，讓鄭州城市圈9城市經濟一同“共振”。2006年10月建成通車的鄭汴快速通道由鄭州市鄭東新區金水東路與開封大梁路對接，形成鄭汴一體化。鄭州還將建設至新鄉、洛陽、許昌等地的快速通道，并將分別延伸到三門峽、信陽、商丘等地。而鄭東新區處在新107國道、京珠高速以及連霍高速交匯處，河南將形成一個以鄭東新區為交通樞紐，全面輻射整個河南的交通網絡。鄭東新區 中部的CBD未來幾年，在鄭東新區集中新建、擴建鐵路客運專線樞紐站、高速公路客運樞紐站、鄭州國家干線公路物流港、鄭州鐵路集裝箱貨運中心、鄭州鐵路貨運中心、國際航空港和航空物流集散中心、中南郵政物流集散中心等工程，鄭州將形成多種運輸方式有效連接11、物流高效匯集配置、客流便捷集散的現代立體交通樞紐。鄭東新區作為鄭州未來的核心樞紐，將擁有更多便利及更多的發展機會，區位價值無限。鄭東新區 傳承世代人居典范越來越多有實力的公司攜著各有特色的完美建筑作品扎根鄭東新區，各國元素和風情匯聚使新區充滿現代的浪漫和豪邁特質，每個建筑都在追求品質魅力與唯美細節，在這里沒有人群密集的相互碰撞，在這里完善的公共設施配套和科學智能化與人性化管理的結合，為鄭州打造了一座真正的理想人居生活之城。鄭東新區成熟配套資源 優質教育資源，成就孩子未來鄭東新區規劃擬建22所小學和12所中學，其中4所現已正式招生，8所即將投入使用，鄭東實驗小學、市47中學、實驗幼兒園、北師大12、附中外國語小學、建業外國語中學、建業外國語小學、中央大道中小學，龍子湖高校區內有河南財經學院、河南教育學院、鄭州檢察官學校、河南職業技術學院等。環境，不僅可以改變一個人，更決定他未來成就的領域，鄭東新區高雅、厚重的文化氛圍，一流的教育資源，從幼兒園到小學，從小學到中學再到大學，XX怡景嘉園坐擁一站式教育服務體系，讓孩子在高尚的文化熏陶下成就未來。一流醫療配套，精心呵護您的健康鄭東新區新建醫療項目已確定的共有8個，河南省直第三人民醫院、鄭州市緊急救援中心、河南省疾病預防中心、北京同仁醫院鄭州分院、熱力頤和醫院、管城中醫院等醫療機構，為您的健康保駕護航。一流的休閑設施，讓生活悠然閑適2006年鄭東13、新區已建成8個城市公園、2個學習公園、2條人工運河、1個中心公園、6個交通公園，麥德龍賣場、寶龍城市廣場、東海綜合市場、商住物流區、CBD核心商業街等高檔商業設施，國際會展中心、河南藝術文化中心、體育場、圖書館、歌舞劇院、世界客屬文化中心等文體娛樂設施，融合了“科技、時尚、人文”精神，優勢環境一次享受，無與倫比。行政地段，升值潛力無限省財政廳、省地質博物院、省交通廳、省民政廳、省國土資源廳、省電信公司市房地產管理局、市中級人民法院、市工商局、市檔案局、市防疫站、市司法廳勞教局 座擁“行政核心”地段，生活工作更加方便，升值潛力無限。三、市場情況及需求分析（一）、項目周邊區域競爭樓盤簡要分析樓盤名14、稱在售住宅均價（元/m）在售商鋪均價（元/m）車庫/車位均價（個）銷售情況鑫苑中央花園44009000（一層）未定60%永基美鄰未開盤約9000-10000（一層）未定未開盤阿卡迪亞（三期）520017000（一層）10-15萬車庫二期全部賣完,三期即將發售盛世年華4300未定車位75良好東方名都4200一層約1萬元/平米未正式銷售9萬個車庫龍騰盛世560010000元未定良好寶龍城市廣場一層19000二層11000三層8000未定15萬/個良好格拉姆6000（精裝修）未定未定良好通過調查,鄭東新區的樓盤銷售形式普遍飄紅,價格一路上漲,但這并沒有阻擋住人們購房的熱潮。（二）、項目所在區位公建配15、套分析文化教育 市47中中小學、鄭東實驗小學、海文實驗幼兒園、北師大附中外國語學校、建業外國語中小學、哈佛小學，龍子湖高校區。人文配套省藝術中心、國際會展中心、客屬文化中心、圖書館、歌舞劇院、體育場、市民廣場、七里河濱河公園。商業配套CBD核心商業區、CBD內外環商業步行街、寶龍城市廣場、麥徳龍賣場、東海綜合超市、商住物流區、小區內部異域風情商業街。醫療機構熱力頤和醫院、北京同仁醫院、管城中醫院、鄭州緊急救援中心等高檔醫療機構。行政單位鄭州市中級人民法院、市工商局、省司法廳勞教局、市檔案局、省電信公司、省國土資源廳、新區公安局、鄭州市防疫站、省地質博物院、省交通廳、省財政廳等環繞項目周邊，共同16、構筑項目“行政核心”的居住優勢。便捷交通黃河東路、興榮街等交通要道零距離圍繞周圍，107國道、金水路舉步即達，鄭東汽車客運站、規劃中的新鐵路客運站近在咫尺、20分鐘直達機場，206、7路等公交車四通八達，五分鐘便捷生活圈輕松享有；（三）、本項目目標客戶群及市場需求狀況本項目自成功摘牌拿下以來，以其獨有的核心區位優勢及周邊成熟配套設施吸引大批團購客戶前來洽談，形成前所未有的搶購局面，公司本著“穩步發展，合作共贏”的經營思路，最終與鄭州市公安局達成定向開發合作模式，也就是說本項目所建的692套高層住宅將全部賣給鄭州市公安局，作為其單位的家屬樓進行定向開發。 對于公司來說，雖然損失了一部分利潤，但也17、省去了銷售的繁雜，更沒有任何市場風險可言，而且資金回攏快。 四、規劃設計方案（一）建筑規劃方案XX怡景嘉園用地面積：總用地面積11230.9平方米，其中出讓使用權面積10000平方米，道路面積1230.9平方米。本項目由五合國際擔當總規設計，采用歐式建筑風格，規劃設計兩棟高層板式樓，全部采用純板式建筑結構，戶戶通透，家家朝陽。靠近興榮街的為南樓，靠近北用地紅線的為北樓，兩棟高層均設有二層地下室，中心景觀區設一層地下室，作為地下車庫。整體規劃布局按照建筑單體、景觀環境與視覺心理的關系來進行整體規劃組織，讓建筑物與周邊環境融為一體，強調生活空間的劃分，即社區活動、鄰里活動、交往活動、家庭活動，特別18、是通過人性化的設計，給業主營造一個輕松、舒適、宜居住的高品質生活小區。本項目總體規劃建設情況為：總建筑面積66786.82平方米；住宅面積53100平方米，商業面積4946.98平方米；地下停車場總建筑面積8739；地下停車190輛，地上停車113輛；綠化率為40%。（二）道路規劃設計南樓東南角為主出入口，兩棟高層東側設置9米寬的大道，環繞北樓及中心景觀區設6米寬機動車道。（三）停車規劃設計1、在停車規劃上將人行與車行完全分隔開，人在地面上，車通過地下直接進入地下停車場，互不干擾地各行其道；2、地下停車場在中心景觀區的下面，東入口為地下車庫入口，西入口為地下車庫出口，地下可停車160輛；3、地19、上停車位在南樓北側、中心景觀區的南側，可停車40輛。（四）照明設計在主通道兩側設置造型新穎的景觀路燈；在地下車庫設置照明及應急照明系統。（五）戶型設計XX怡景嘉園戶型的特色：1、戶型方正，空間實用 每個房間的間隔都很方正，基本上沒有“金角銀邊”和多邊多角的“鉆石房”，室內面積浪費很小、增大使用空間2、景觀方向均好性強陽臺連接客廳與臥室或書房，擴大空間感，采光、觀景效果更佳，依窗遠眺，窗外怡園美景盡收眼底3、通風采光好，舒適性強板式樓，南北通透，采光通風好，增加居住舒適感每套戶型均有2面以上自然采光 4、空間尺寸配比合理，各功能區分明確（1）廚房設計均大于7平方米，有直接對外的通風采光，保證基本20、的操作需要和自然采光、通風換氣（2）生活陽臺設洗衣機位置，預留出水口（3）玄關設計考慮大型家具的搬運，預留衣帽柜、鞋柜空間（4）主人房增設衣帽間和化妝區，為女主人試衣、化妝提供更充足的室內空間，舒適生活快樂專享5、動靜有別、私密性強（1）會客廳、書房、客房、保姆房，多個獨立空間，動靜分區，私密性強（2）主人房增設專屬衛浴，私密性強（3）大戶型專設保姆房，使主仆生活動線分離6、靈活性強，可自由組合空間房屋屬于長期消費品，在一定程度上，業主可根據個人的喜好“隨意”地分隔戶型結構，形成不同的功能分區。根據客戶的不同需求，兩套合一套，可使居家、生活功能分離出來，會使自己家寬敞許多，同時也可以再把一套變21、成兩套，父母住A戶，自住B戶，分而不離，體現拳拳孝心；可變空間，精彩無限。（六）規劃設計的主要技術指標序號名稱指標備注開發商鄭州XX房地產開發有限公司1物業類型 住宅2建筑類型純板式高層3規劃用地面積11230.9平方米16.838畝4建設用地面積10000 平方米 149925畝5總建筑面積66786.825.1住宅531005.2商業用房面積4946.985.3地下停車場面積8739平方米地下停車190輛，地上停車113輛6道路面積12309平方米7綠地面積4000平方米8綠地率40%五、投資估算序號項 目數量（m2）單方造價（元/m2）投資額（萬元）備注一土地征用及拆遷費11230.9122、275.75含土地費1215萬及土地契稅及其他稅費(5%)60.75萬二前期費用411021地探物探17.82設計費282022.1總規設計402.1施工圖設計1702.2景觀設計400010040每平方按100元2.3圖紙審查66786.821.510.022.4人防圖紙審查66786.820642.5消防圖紙審查66786.8222152.6市政配套設計1000020202.7可研23三通一平8573.1臨時用水173.2臨時用電2553.3臨時用道路253.4場地平整及其他253.5其他費用854其他臨時建設費用2554.1圍墻建設854.2臨建設工程854.3零星工程85三政府規費7023、0551人防費住宅樓面積的2%1500315取費基數0. 212市政設施配套費86.73綠化費1668取費基數6. 684墻改專項66786.82128016取費基數6. 685招標代理費110676質量監督費177施工圖設計審查費208勞保基金259預算編制（審核費）18192110安全監督費066411監理費8012氣象費8.513環評費12.7514防雷電工程費10四基礎配套設施費8511給排水工程1451.1供水1001.2污雨水452供配電工程管網費用2103供氣394景觀工程40003001275通信管道工程1206智能化安防監控系統857道路858照明(包含樓頂照明)40五建安費24、用10，670001樁基3502土建、安裝8，120003設備費用1，000004安裝費用1，20000六公共配套設施建設費60七不可預見費5335按各項投資額的5%八管理費用2%492銷售收入的2%九開發間接費用200十銷售費用1%130萬按銷售額的1%十一財務費用8005000萬元兩年期貸款，按8%利率十二物業貼補（物業用房）60十三銷售稅費3，31325按銷售收入的14.5%(分為營業稅5.5%，所得稅4.95%，按利潤的15%的33%。土地增值稅4%（綜合考慮）其他0.05%。)總成本(不含各銷售稅費)16,183.82萬元 總投資額(含各項銷售稅費) 19,497.07萬元六、投資收25、益分析序號項目平均售價(元/平方米)1總成本(萬元)16183.82售價分析預計銷售價格住宅售價3300元/m23400元/m23500元/m23600元/m23700元/m21-3層商鋪售價5300元/m25400元/m25500元/m25600元/m25700元/m22銷售收入總計(萬元)21659.89922240.36922820.83923401.30923981.7792.1住宅(萬元)17523180541858519116196472.2商鋪(萬元)2621.8992671.3692720.8392770.3092819.7792.3車庫/車位(萬元)5萬個,共303,共15126、55萬個,共303，共15155萬個,共303，共15155萬個,共303，共15155萬個,共303，共15153營業稅(萬元)1191.2941223.21255.1461287.0721318.9984稅前利潤428478548333495381.8375930.4176478.9615所得稅212097239251266.401293.556320.7096稅后利潤407268845940985115.4365636.8616158.2527投資收益率2448%2987%33.25%36.64%40.03%注：1、稅前利潤=銷售收入-總成本-營業稅2、稅后利潤=稅前利潤-所得稅3、營業27、稅=銷售收入X5.5%4、所得稅=稅前利潤X4.95%（即15%X33%）5、投資收益率=稅前利潤/總成本上表反映出：在車位/車庫銷售總收入1515萬元一定的情況下，則：1、 住宅售價在3500元/m2，商業售價在5500元/m2，本項目的總銷售收入為22820.839萬元（住宅的總銷售收入為18585萬元，商業的為2720.839萬元）；稅后利潤為5115.436萬元；投資收益率為33.25%2、 住宅售價在3600元/m2，商業售價在5600元/m2，本項目的總銷售收入為23401。309萬元（住宅的總銷售收入為19116萬元，商業的為2770.309萬元）；稅后利潤為5636.861萬元28、；投資收益率為36.64%3、 住宅售價在3700元/m2，商鋪售價在5700元/m2，本項目的總銷售收入為23981.779萬元（住宅的總銷售收入為19647萬元，商業的為2819.779萬元）；稅后利潤為6158。252萬元；投資收益率為40。03%4、 住宅售價在3400元/m2，商鋪售價在5400元/m2，本項目的總銷售收入為22240.369萬元（住宅的總銷售收入為18054萬元，商業的為2671.369萬元）；稅后利潤為4594.098萬元；投資收益率為29.87%5、 住宅售價在3300元/m2，商鋪售價在5300元/m2，本項目的總銷售收入為21659.899萬元（住宅的總銷售29、收入為17523萬元，商業的為2621.899萬元）；稅后利潤為4072.688萬元；投資收益率為24.48%七、盈虧平衡分析序號項目內容備注1成本單價2423元/m2總成本總建筑面積=16183.82萬元66786.82 m2=24232售價盈虧平衡點 2834元平方米 成本單價(1-各項稅費14.5%)=2423/0.855=2834 各項稅費：營業稅5.5%，所得稅4.95%（按收入的15%的33%，土地增值稅4%（綜合考慮），其他0.05%。3銷量盈虧平衡%33003400350036003700總成本 銷售收入X(1-各項稅費14.5%)87.4%85.1%82.9%80.9%78.30、9%上表顯示：（一）銷售價格若為2834元平方米是盈虧的臨界點，理論是以此價格銷售是不賺不賠；(二)銷售價格若低于2834元/平方米出售，就會虧本，所以貴公司高層在制定價格時必須要高于此2834元/平方米才會有盈利。（三）價格制定在此3500元/平方米時，總建筑面積只有銷到總量的82.9%時才能達到盈虧平衡，也就是說余下17.1%的銷售面積才是貴公司在開發本項目的凈得利潤；其他以此類推，如：價格制定在此3600元/平方米時，總建筑面積只有銷到總量的80.9%時才能達到盈虧平衡，也就是說余下19.1%的銷售面積才是貴公司在開發本項目的凈得利潤。八、資金投入計劃序號資金總投入額(萬元)2007年231、008年上半年(萬元)下半年(萬元)上半年(萬元)下半年(萬元)1土地征用費、契稅及其他稅費1275751275752前期費用411.02411.023政府規費700.05700.054基礎配套設施費851255.3(30%)255.3(30%)340.4(40%)5建安費106702134(20%)4268(40%)4268(40%)6公共配套設施建設費6012（20%）48（80%）7不可預見費533.553.35(10%)213.4(40%)213.4(40%)5335(10%)8管理費用49298.4(20%)147.6(30%)147.6(30%)98.4(20%)9開發間接費用2032、020(10%)60(30%)100(50%)20(10%)10銷售費用13052(40%)65(50%)13(10%)11財務費用800貸款兩年80（占10%）200（占25%）200（25%）2009年（1-8月）320萬12物業用房6036(60%)12 (20%)12(20%)九、資金需求計劃序號項 目數量（m2）單方造價（元/m2）需要資金（萬元）一土地契稅及其他稅費(5%)60.75萬二前期費用411021地探物探17.82設計費282022.1總規設計402.1施工圖設計1702.2景觀設計4000100402.3圖紙審查66786.821.510.022.4人防圖紙審查667833、6.820642.5消防圖紙審查66786.8222152.6市政配套設計1000020202.7可研23三通一平8573.1臨時用水173.2臨時用電2553.3臨時用道路253.4場地平整及其他253.5其他費用854其他臨時建設費用2554.1圍墻建設854.2臨建設工程854.3零星工程85三政府規費700551人防費住宅樓面積的2%15003152市政設施配套費86.73綠化費16684墻改專項66786.821280165招標代理費110676質量監督費177施工圖設計審查費208勞保基金259預算編制（審核費）18192110安全監督費066411監理費8012氣象費8.513環34、評費12.7514防雷電工程費10四基礎配套設施費8511給排水工程1451.1供水1001.2污雨水452供配電工程管網費用2103供氣394景觀工程40003001275通信管道工程1206智能化安防監控系統857道路858照明(包含樓頂照明)40五建安費用10，670001樁基3502土建、安裝8，120003設備費用1，000004安裝費用1，20000六公共配套設施建設費60七不可預見費5335八管理費用2%492九開發間接費用200十物業貼補（物業用房）60十一總需求資金14038.82十、啟動資金“XX怡景嘉園”項目啟動資金預計得5456.87萬元，詳見下表：啟動時間2007年上35、半年2007年下半年總計啟動資金需求量（萬元）2558.572898.35456.87說明：1、 2007年上半年需用的資金：土地征用費、契稅及其他稅費127575萬元、前期費用411.02萬、政府規費700.05萬元；2、 基礎配套設施費2007年下半年需要支付約30%，即851萬 X30%=255.3萬、建安費用07年需付約20%，即10670萬 X20%=2134萬；3、 不可預見費07年上半年分攤10%，下半年分攤40%，即533.5 萬X10%=53.35；533.5萬X40%= 213.4萬4、 管理費用07年上半年分攤20%，下半年分攤30%，492萬 X20%= 98.4萬 436、92X30%=147.6萬5、 開發間接費用07年上半年分攤10%，下半年分攤30%，即200萬 X10%=20萬 200X30%=60萬6、 銷售費用07年下半年分攤40%，即130萬 X40%= 52萬7、 物業用房07年下半年分攤60%，即60萬X60%= 36萬十一、資金占用峰值分析從上圖表中可看出，2008年上半年是占用資金的高峰期，占用資金量為5073.3萬元，這時工程正在投入建設期；到2008年下半年雖然占用峰值有所下降，但仍需要大量資金用于工程建設和基礎設施及公建配套建設，不過08年下半年銷售回款幅度特別大，XX公司不存在任何資金壓力。十二資金回款計劃和現金正流入時間（一）資金37、回款計劃表序號產品類別資 金 回 款 時 間 計 劃2007年2008年下半年(萬元)上半年(萬元)下半年(萬元)1住宅07年十月份5575.508年6月底前工程能建到9層以上，即可以預售和辦理按揭，到08年9月底住宅類可以全部回款14070萬元2車庫/車位總費用07年十月份454.531-3層商業年底開始認購，定金能達到200萬銷售30%，則銷售回款金額816.252萬元銷售70%，則銷售回款金額1904.587萬元回款時間與金額2007年底回款估計6230萬元 扣除定金200萬，08年上半年最低能回款816.252萬元08年年底回款16590.839萬元總述1、2008年底估計能回款22838、20.839萬元。2、2008年下半年保證能收回住宅類總款20100萬元3、本項目地段位置好，商業面積體量不大，2008年年底應該可以售完說明：1、本項目是為鄭州市公安局家屬樓進行定向開發,雙方達成一致意向：只要該項目開始進場,公司局便交付鄭州XX公司30%的首付款作為定金,XX公司預計2007年十月份開始進場施工，到時公安局便按合同約定支付30%的款作為定金，即住宅按3500元/平方米，其銷售總收入18585萬X30%=5575.5萬；車庫/車位每個5萬，1515萬X30%=454.5萬，即到2007年十月份能收到回款6030萬。2、最新政策規定：房地產高層要建到9層以上才可以辦預售證，而有39、了預售證就可以辦理按揭，XX怡景嘉園預計到08年6月底前就能建到9層以上。故到08年9月份銀行按揭貸款一定能辦下來，界時住宅類資金能全部回攏。（二）現金正流入時間根據資金回款計劃表可看出：1、2007年十月份公安局交30%的定金，可回款6030萬，也是現金正流入時間；2、2008年年底可以收1-3層商業用房定金200萬；3、2008年9月份住宅的總銷售款20100萬元能全部收回；4、本項目地段位置好，商業面積體量不大，2008年年底1-3層商業應該可以售完，故2008年底預計所有銷售款22820.839萬元能全部收回。十三、融資的歸還能力分析本項目是與鄭州市公安局合作開發的項目，沒有任何政策風40、險和投資風險，只要XX公司進場開始施工，公安局就先付30%的定金，到高層建到9層時按照國家政策就能辦預售證和銀行按揭貸款,住宅類的銷售款項到2008年9月份預計能全部收回。1-3層商業在07年底就能收到定金200萬元，到08年6月預售證批下來時1-3層商業可以正式簽合同，開始回款。通過上述資金回款計劃表可看出，在07年十月份就開始回款6030萬元，到2008年底預計回款22820.839萬元，所以XX公司的融資歸還能力絕對沒有問題。十四、主要結論 (一)本項目屬鄭州市政府正規招拍掛所摘得的合法土地-“鄭政東（2006）011號土地”，一切手續合法； (二)本項目位于鄭東新區的黃河路與興榮街西北41、角。占地11230.9平方米,位置優越，交通便捷。（三）鄭州XX公司信譽好，沒有任何不良貸款記錄，自有資金愈6000萬；其股東有實力強大的漯河XX公司。（四）本項目共建兩棟高層，總建筑面積66786.82平方米，其中住宅53100平方米，1-3層底商4946.98平方米，車庫和車位共303個；工程建設周期24個月；（五）項目資金回攏快,沒有任何政策風險和投資風險。 雙方合同約定：本工程一開始動工公安局便交付給鄭州XX公司30%的定金,工程建到9層時便可辦預售證和銀行按揭貸款，到2008年9月份住宅類的總房款20100萬元可全部收回，界時商業預售,對鄭州XX公司及其投資商來講沒有任何風險和資金長時間占壓情況。(六)本項目利潤可觀：按住宅售價3500元/平方米，商業5500元/平方米計算， 稅后利潤5115.436萬元,投資收益率33.25%;