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1、 贛南返鄉創業園可行性研究報告目 錄第一章 項目總論1.1.項目概述1.2.項目可行性研究結論1.3.主要技術經濟指標表第二章 項目背景2.1.項目背景2.2.編制依據和研究范圍第三章 項目建設條件3.1.區位條件3.2.交通運輸條件第四章 項目工程建設方案4.1.項目用地概況4.2.項目建設內容第五章 項目實施進度5.1.項目建設周期5.2.項目實施進度安排5.2.項目實施進度安表第六章 投資估算6.1.基礎建設投資估算6.2.項目預計投資總額第七章 融資方案7.1.項目融資主體7.2.項目融資來源7.3.融資方案分析第八章 財務分析8.1.編制說明8.2.經營收入預測8.3.利潤預測8.42、.財務評估8.5.財務分析結論第九章 風險分析與對策9.1.風險防范的識別和評估9.2.風險防范對策第十章 項目節能、環保與安全生產10.1節能10.2.環境保護10.3.安全生產10.4.消防第十一章 研究結論與建議11.1.結論11.2.建議第一章 項目總論1.1.項目概述1.1.1.項目名稱 項目暫定名稱：贛州返鄉創業園（1期）1.1.2.承建單位概況 開發商：贛州新世界貿易有限公司公司法定代表人：李鵬華1.1.3.項目主管部門 贛州經濟技術開發區管委會 1.1.4.報告編制單位贛州新世界貿易有限公司項目發展部1.1.5.項目擬建地點贛州經濟技術開發區香港工業園1.2.項目可行性研究結論3、1.2.1.項目內容根據市政府有關文件精神，在市政府的統一規劃下，擬在贛州開發區建造現代化標準廠房工業小區，由開發區統一規劃，我公司負責招商，一年內建成投產，建成54幢現代化標準廠房和六棟現代化綜合辦公大樓。1.2.2.項目建設規模總用地280畝，總建筑面積188800 M2，引進3060家贛南中小企業落戶贛州發展。1.2.3.投資估算項目土地成本為 萬元人民幣、基礎工程建設總投資 萬元人民幣。可引進廠房生產設備及生活配套等設備投資約 萬元。合計項目投資總額 億元。1.2.4.項目建設進度項目建設一期為一年半（18個月），總投資約為 億元。1.2.5.項目財務和經濟評價項目建成后，工業園將每年4、實現 萬元人民幣的營業收入，年納稅額將超過 萬元（其中：所得稅按15%測算）。項目的投資回報率約 %。項目建成后，預計 年就會收回投資成本。項目財務指標較好。1.2.6.項目綜合評價結論本項目建成投產后，可帶來一定的經濟效益和社會效益，以科學發展觀為指導，按照“產業集群、企業集聚、土地集約”原則，鼓勵民間資本積極參與工業園區標準廠房建設，逐步建成一批統一規劃、布局合理、功能齊全、設施完善的標準廠房，以良好的平臺承接產業轉移，進一步提高工業集中度，促進全市經濟持續快速協調發展。綜上所述，該項目，在規劃、技術、經濟方面都是切實可行的。同時，也為小規模企業的發展找到了一條出路。1.3.主要技術經濟指5、標表指標類型指標數值備 注項目規劃用地280畝（ 萬）單位：平方米。下同 項目建筑面積項目投資總額單位：萬元人民幣，下同 其中：項目土地投資基礎工程建設投資工業園設備投資項目建設周期單位：年。1期建成 建筑密度容積率年營業收入單位：萬元人民幣 年創稅單位：萬元。所得稅按15%測算 投資回報率投資回收期單位：年 第二章 項目背景2.1.項目背景贛州開發區位于江西省南部，地處贛州市西城區，為省級開發區。現轄四個鎮、一個街道辦事處，轄區面積約219平方公里，常住人口約26萬。區內設有贛州出口加工區、贛州香港工業園、國家科技興貿創新基地、贛州綜合物流園區、臺資企業轉移承接基地和江西省鎢、稀土產業基地。6、開發區內的高校園區，建有江西理工大學、贛南師范學院、贛南醫學院3所本科高校和10余所大中專院校及37所技工學校。目前，區內現有工業企業300多家，形成了有色金屬及新材料、機械制造、電子電器等三大優勢主導產業，集聚了中國五礦、章源鎢業、江鎢集團、日本昭日稀土、金力永磁、橫店東磁、通誠磁材、德國格特拉克、香港王氏港建、臺灣光寶電子等一大批技術含量高、產業帶動性強、附加值高的項目。本人早年在廣州經商多年加入了贛州同鄉會，經常舉辦一些聯誼活動，結交了許多贛南籍企業界朋友，我回贛州發展后仍然保持密切聯系，了解到在沿海地區創業較為成功的企業業主均有計劃回贛州投資創業回報家鄉，但他們大部分沒有時間在贛州溝地7、建廠，有意委托我公司全程代理建成標準廠房，并有利于他們快速發揮辦企業的優勢，而不必把精力放在建設廠房上面。隨著當地中小企業進一步的發展、規范，現有許多分散作坊式小企業已不能適應形勢發展，為提高生產質量，加強環境整治。急需擴大企業經營場地。眾多中小企業，遍布在城鄉郊區，主要是利用廢棄倉庫、簡易房屋，現租房戶租用面積小，根據調查摸底，普遍認為面積偏小，嚴重阻礙了企業的進一步發展，對標準廠房的需求頗為迫切，因此，優先考慮外地企業的前提下，本工業小區同時也計劃引進部分當地企業。2.2、編制依據和研究范圍(1)編制依據 根據人民政府印發關于進一步鼓勵和促進民間投資的若干意見的通知（贛市府發200948號8、）。根據市委、市政府關于加快推進承接產業轉移工作的決定（贛市發200815號）精神。贛州開發區黨政辦公室關于印發關于鼓勵民間資本建設標準廠房的實施方案通知（贛開辦發201013號）(2)研究范圍本項目可行性研究報告工作的范圍如下：分析項目的背景,研究項目的市場需求和發展趨勢；分析項目建設方案:包括廠房及配套設施建設；給排水、供電、通信等專業方案；職業安全衛生、消防及節能措施；項目投資估算、經濟效益和社會效益分析 第三章 項目建設條件3.1.區位條件贛州經濟技術開發區在發展實踐中始終樹立和落實科學發展觀，堅持推進“工業園區現代化、中心區域城市化、農業產業示范化、辦事效能特區化”發展戰略，致力于營9、造法治、寬松、有序的優質經濟發展環境。經過幾年的努力，在為投資者創造良好投資環境方面不遺余力、誠信踏實的形象已贏得廣大客商的高度贊譽，經濟發展保持了持續增長的勢頭，并已形成制鞋、新材料、機械制造、生物制藥和食品等主導產業，培育了華堅國際鞋城有限公司、華夏金屬線制品有限公司、金蘋果農業有限公司、美園畜牧有限公司、三通新材料有限公司等支柱型企業。全區共有各類企業163家，其中外資企業22家。3.2.交通運輸條件贛州經濟技術開發區交通 、區位優勢明顯，105國道、323國道、贛粵高速公路、京九鐵路連南接北，昆廈高速公路貫穿東西，黃金機場近在咫尺。各項現代化基礎設施和城市配套功能日益完善。第四章 項目10、工程建設方案4.1.項目用地概況 香港工業園總開發面積約50平方公里，分南北兩區開發，其中北區規劃面積約21平方公里,承載一類、二類工業項目，四周界址為：東至文峰北路，南接西城區核心工業園一、二期，西側、北側以廈蓉高速公路為界；南區規劃面積約29平方公里，承載一類工業項目及居住、商業等配套設施，四周界址為：東接創新區，南至南康市潭口鎮，西側、北側至章江。4.2.項目建設內容項目建54棟叁層標準廠房和4棟綜合樓，一棟辦公大樓，1棟商務樓，1年內建成。標準廠房鋼筋混泥土框架結構，每棟3000平方，總層高15米，前后四開門，兩間樓梯，一部貨梯，前后15米間距道路，水電設施完善，污水處理設施到位，地面11、采用C20水泥鋪設，樓面設計2噸/平方，適合較重型設備使用及大型車輛通過，柱子與柱子之間間距橫向7米，縱向8米，屋面和墻面采用環保保溫建筑材料，窗戶采用雙層真空玻璃。綜合樓包含員工宿舍；辦公大樓與各廠房全部采用光纜連接，充分利用現代的信息化技術，建成現代化高科技寫字樓，既適宜內部管理需要也方便與外部信息暢通；商務樓內設置大中型會議室、產品展覽中心、招待所等。本項目適合大多數現代中小型企業經營使用。第五章 項目實施進度5.1.項目建設周期基于本項目總規模不是很大，但廠房功能對建筑的要求有異。同時根據同類項目實際建設周期結合本項目實際情況需要，本報告建議采取統一規劃設計，一起進行施工。項目建設期為12、一年半（18月）。5.2.項目實施進度安排本項目由新世界貿易公司申請立項批準后，新世界公司負責本工業小區的招商，并劃分幾個工業片區，如食品、機械等，計劃召集沿海各中小企業有意向回鄉創業的商家引進本工業小區，并保證一年內把廠房建設完工，一年半內開工生產。由小區內各企業委托我公司，統一代辦入園投資項目合同，代辦規劃方案審批、招拍掛、土地證，督促按規范規定時間內建成廠房，代辦房產證等，并成立物業管理公司。具體組織方案如下：組織方案：5.2.1、動員贛州籍在外的高管、中小企業主回鄉投資創業。據不完全統計，贛州籍在外創辦企業的500萬以上規模的有一萬家以上，我們計劃通過廣州、東莞、深圳、上海等各地區的贛13、州商會、分發推廣，宣傳贛州各方面的招商優勢，把更多的商家、廠家引進到開發區來投資生產。5.2.2、動員市區內的中小企業退城入園。目前市區內尚有400-500家規模不大的小作坊或工廠，行業主要是食品行業、代工行業、日用品生產行業、規模較小的稀土和冶金行業。因資金技術、規模都處于起步級段。在市區內因環境污染嚴重，噪聲擾民，常常受市區管理部門要求整改。但去工業園又因工業園投資規模要求嚴格，難以進入。市區企業沒法規范管理，一些證照也無法辦理，但又還在經營，也讓國家稅收規費造成流失嚴重。能通過本項目將市區的小企業引入工業園內，即能解決了市區噪聲和消防安全隱患，擴大創業者的發展空間，又能增加財政稅收。5.14、2.3.動員本縣區的部分中小企業主，投資者來開發區投資。據房產部門信息顯示，在贛州市區購買房產有4050來自縣里，各市來贛州置業的熱情近年來一直上升，因此甚至推動了贛州房價的上漲；贛州市許多較知名的上規模私營企業，都是縣里或鄉鎮的小作坊一步一步發展來的，來到贛州后才有了一個飛躍的平臺，在縣里一家同等規模的企業，假如是座落在贛州市的話，同樣的財力物力投資，產業的效益成倍增加。贛州是江南重鎮，地理位置優越不容置疑，加上縣市政府的開放開明的招商政策，對各縣市的投資人士吸引力是強大的。經市場調查了解，各縣市眾多企業都有著迫切的希望落戶贛州，走出縣鄉鎮小區域，借助贛州市的大平臺搶占市場。5.2.4物業管15、理方案：采用社會公開招標，經考察后擇優聘請一家聲譽好，在沿海經濟發達地區有成功管理工業地產經驗的大型專業物業管理公司，按行業歸類把入園企業分別安置在機電區，輕工業區，藥品食品區，提供完善的配套服務。第六章 投資估算6.1工業園土地成本按照贛州經濟技術開發的土地拍賣價格預算，其項目土地投資成本為 萬元人民幣。6.2.基礎建設投資估算本基建項目投資估算7360萬元，具體分布如下：類別名稱單位數量單價造價（元）金額（萬元）備注土建廠房18880080015104小計18880080015104項目土地成本為 萬元人民幣、基礎工程建設總投資 萬元人民幣?？梢M廠房生產設備及生活配套等設備投資約 萬元。16、合計項目投資總額 億元。項目建設一期為一年半（18個月），總投資約為 億元。第七章 融資方案本項目所需總投資，全部由投資人自行籌措解決。第八章 財務分析 根據市場實際，以及本廠房設計的優越性綜合考慮標準廠房建成后價值定位約1680 元/，建設成本大約960元/，建設周期約一年，本項目建成后投入資本即增值了約1.5億元，生產企業每戶（棟）還可新增年產值約 500萬元 ，新增利稅約85萬元。第九章 風險分析與對策9.1.風險因素的識別和評估投資項目風險分析是在此前工作的基礎，進一步綜合分析識別擬建項目在建設和運營中潛在的主要風險，揭示風險來源，判別風險程度，提出規避風險對策，降低風險損失。9.1.17、1.風險等級劃分一般風險：風險發生的可能性不大，或者即使發生，造成的損失小，一般不影響項目的可行性。較大風險：風險發生的可能性較大，或者發生后造成的損失較大，但造成的損失程度是項目可以承受的。嚴重風險：有兩種情況，一是風險發生的可能性大，風險造成的損失大，使項目由可行變為不可行；二是風險發生后造成的損失嚴重，但風險發生的概率很小，采取有效的防范措施，項目仍然可以正常實施。災難性風險：風險發生的可能性很大，一旦發生將產生災難性后果，項目將無法承受。9.1.2.風險因素的識別和評估項目的風險因素識別和對風險的評估見下表。評估的方法采用簡單估計法。項目的風險因素和風險程度分析表序號風險因素名稱風險程18、度說明災難性嚴重較大一般1市場風險1.1市場需求量1.2競爭能力周邊有同類產品競爭1.3價格項目的敏感性高2資源風險工程資源供給3技術風險工程方案3.1先進性3.2適用性3.3可靠性3.4可得性4工程風險4.1工程地質可以防范4.2水文地質可以防范4.3工程量可以防范5資金風險5.1匯率5.2利率發生的概率小5.3資金來源中斷需要密切關注5.4資金供應不足需要密切關注6政策風險6.1政策條件變化短期內概率不大6.2經濟條件變化短期內概率不大6.3政策調整7外部協作條件風險工程建設7.1交通運輸7.2供水7.3供電8社會風險9其它風險由表中可以看出，項目沒有什么災難性的風險；存在比較嚴重的市場風19、險和資金風險，其中有些可以控制，或發生的概率低，有些需要密切關注，做好防范準備；另外項目存在的某些較大的風險，基本屬于系統風險，如果采取合理的措施，是完全可以規避的，況且其造成的損失本項目也可以承受的。9.2.風險防范對策 1 項目可以采取以下幾種風險防范對策。1、風險回避風險回避是徹底規避風險的一種做法，即斷絕風險來源。對于資源供給風險和技術風險可以采取這種方式防范。2、風險控制風險控制是可控制的風險，提出降低風險發生的可能性和減少風險損失的措施，并從技術和經濟相結合的角度論證擬采取控制風險的可行性和合理性。對于工程風險和資金風險的應對比較適合采取這種方式。3、風險轉移風險轉移是將項目可能發20、生的風險的一部分轉移出去的風險防范方式，對于市場風險和其他自然風險可以采取這種防范措施。第十章 項目節能、環保與安全生產10.1.節能本項目主要能源消耗是電。項目遵循以下原則以達到節能目的： （1）按照國家節能設計的規范要求，本項目設計中所采用的設備和器材采用與項目規模相適應的先進、可靠的節能新工藝、新技術、新設備和新材料； （2）凡能綜合利用和循環使用的資源均應設置綜合利用設施和循環系統，以提高資源利用率，降低能耗； （3）對各種能源均應計量并按有關規定配置計量器具。 10.2.環境保護 項目按國家有關規定和標準，采用以下措施確保達到環保要求： （1）固體垃圾：按照我國現行的設計規范，建設必21、要的設施，便于垃圾的收集和運送。在生產中產生的一些廢棄包裝材料，由專人負責收集，存放在指定地點，定期賣給回收公司； （2）廢水：工業廢水經專門處理，餐廳廢水經排水處理后與生活廢水一起排放到城市排水系統中； （3）廢氣：食品操作間應設置通風排氣、排煙裝置，排氣的地點設置應避開環境敏感區。地下室也應安裝通風排氣裝置； （4）噪聲：建筑物周圍種植綠化帶，降低生產機器產生的噪聲強度，設備間與營業廳之間采用隔音、減震材料；運轉機器采用隔音罩。使環境噪聲級可達到一類混合區標準； （5）粉塵：在各有可能產生粉塵的作業區內設吸風除塵系統，使粉塵控制在5毫克/立方米之內，并且排放在室內。10.3.安全生產 主要22、從觸電、火災、交通事故、車間作業等因素上，項目將嚴格按照國家的安全生產有關規定執行。10.4.消防 按有關規定，建設有消防車道、防火分隔設施，安全疏散出口與通道、消防電梯和電話，采用建筑防火材料，專設消防供水源，建立消防中心控制系統。第十一章 研究結論與建議11.1.結論目前，隨著贛州經濟的高速發展，越來越多成功的企業業主均有計劃返鄉創業的念想，項目的建設是在綜合考慮到區位形勢、產業形勢、政策形勢而提出來的具有重大經濟意義和社會意義的項目。 項目擬規劃用地280畝（18.88萬平方米），規劃建筑面積 萬平方米，項目建筑密度 ，容積率 。項目預計總投資 億元人民幣，其中項目土地成本為 萬元人民幣、基礎工程建設總投資 萬元人民幣?？梢M廠房生產設備及生活配套等設備投資約 萬元。項目分 年兩期建成。建成后預計年營業額達 萬元人民幣，年實現稅收 萬元，年投資回報率 %，項目投資回收期約為 年。項目規劃滿足國家和贛州經濟技術開發區的各有關政策要求，財務預測指標較好，項目可行性好。 綜上所述，該項目的建設是必要的，也是可行的。11.2.建議 報告分析顯示，贛南返鄉創業園項目具備良好國民經濟效益、社會效益和企業發展效益，項目各項規劃指標符合各級政府的有關規定，項目在財務上可行，建議考慮實施。