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1、桔園小區(qū)二分公司辦公樓及周邊用地開發(fā)建設(shè)研究報(bào)告目 錄一、項(xiàng)目基本情況介紹21、現(xiàn)狀情況22、建設(shè)意向33、項(xiàng)目地塊規(guī)劃情況44、項(xiàng)目建設(shè)需滿足的規(guī)范要求5二、成本預(yù)估算71、成本預(yù)估算方案一：82、成本預(yù)估算方案二：93、成本預(yù)估算方案三：9三、結(jié)論和建議10四、附錄111、建安成本估算112、拆遷成本計(jì)算153、房地產(chǎn)市場環(huán)境現(xiàn)狀174、房地產(chǎn)市場環(huán)境預(yù)期18一、項(xiàng)目基本情況介紹1、現(xiàn)狀情況 擬開發(fā)項(xiàng)目位于桔園路與韶山路交叉口東南角，用地范圍內(nèi)包括長沙市城市建設(shè)開發(fā)公司二分公司四層辦公樓一座（下圖中紅色建筑，建筑面積約728），糧油食品公司三層綜合樓一座（建筑面積約741），韶山路信用社四2、層辦公樓一座（建筑面積約1166），以及2-3層民房三棟（建筑面積約577）和少量搭建平房。范圍內(nèi)建筑均為桔園小區(qū)開發(fā)初期建設(shè)，介于當(dāng)時(shí)水平，屬于低檔次低水平開發(fā)建設(shè)，且至今已經(jīng)經(jīng)歷30多年，建筑外觀均以破舊。 城市建設(shè)開發(fā)公司二分公司辦公樓糧油食品公司綜合樓 韶山路信用社辦公樓 居民私房根據(jù)長沙市勘測設(shè)計(jì)研究院1：2000地形圖，剔除規(guī)劃道路，項(xiàng)目地塊凈用地約為2200。項(xiàng)目范圍及1：2000地形圖2、建設(shè)意向?yàn)楦淖兘蹐@小區(qū)入口處臟亂差的面貌，擬計(jì)劃進(jìn)行整體開發(fā)，建設(shè)底層為商業(yè)裙樓，上層為高層居住的高檔次商住綜合樓。提升小區(qū)品質(zhì)，打造南城入口新的地標(biāo)建筑。 擬建設(shè)意向示意圖3、項(xiàng)目地塊規(guī)劃情3、況項(xiàng)目用地位于長沙市控制性詳細(xì)規(guī)劃的中心區(qū)R片（卷煙廠周邊地區(qū)）范圍內(nèi)。項(xiàng)目一部分規(guī)劃為C5醫(yī)療用地，一部分規(guī)劃為C1行政辦公用地（容積率2.5、限高60米）。桔園街口當(dāng)時(shí)開辦有左家塘衛(wèi)生院一家診所，故控規(guī)編制是將街口規(guī)劃為C5醫(yī)療用地，但是診所當(dāng)時(shí)是租用，現(xiàn)已關(guān)門改租為電信營業(yè)所，而且該處醫(yī)療機(jī)構(gòu)專項(xiàng)規(guī)劃并沒有相關(guān)要求，類似的小診所在桔園內(nèi)還有多家，完全無必要單獨(dú)規(guī)劃一塊醫(yī)療衛(wèi)生。另外其他用地一并規(guī)劃為C1（行政辦公用地）也屬未考慮相關(guān)地籍單位需求，應(yīng)此規(guī)劃存在不合理性。通過前期的調(diào)查了解，如需進(jìn)行項(xiàng)目的規(guī)劃報(bào)建工作，首先必須先對(duì)該規(guī)劃進(jìn)行調(diào)整。目前長沙市規(guī)劃局規(guī)劃的調(diào)整工作程序相當(dāng)繁瑣、耗4、時(shí)一般都在半年至一年以上。若決定著手開發(fā)，應(yīng)先期啟動(dòng)規(guī)劃調(diào)整工作。4、項(xiàng)目建設(shè)需滿足的規(guī)范要求1） 高度要求：根據(jù)長沙市規(guī)劃技術(shù)管理規(guī)定，地塊大小與建筑高度的要求如下表：序號(hào)項(xiàng)目內(nèi)容建筑高度（H）最小用地面積（M2）1低層居住建筑H105002多層居住建筑10H28800多層公共建筑10H2410003高層居住建筑28H50200050H1003000高層公共建筑24H50300050H1004000注： 建筑工程除滿足最小用地面積要求外，還必須符合相關(guān)規(guī)范及規(guī)定要求； 不規(guī)則用地的最小面積根據(jù)實(shí)際用地情況確定。 超高層建筑的最小用地面積視其規(guī)模、性質(zhì)、功能、高度、用地條件等情況相應(yīng)增加。根據(jù)5、以上要求，本項(xiàng)目地塊面積為2200平米，按照技術(shù)管理規(guī)定最高建設(shè)高度為50米。2） 退讓道路紅線距離:擬開發(fā)地段屬于長沙市I類地區(qū)。退讓道路紅線距離根據(jù)下表確定：建筑控制線距離城市道路紅線最小距離控制 表11.4.1.3區(qū)位建筑高度（H）城市主要道路W46城市次要道路30W46城市支路12W30類地區(qū)多、低層H24643高層24H501086高層50H10012108H100類地區(qū)多、低層H24754高層24H5012108高層50H100151210H100類地區(qū)多、低層H24865高層24H50151210高層50H100181512H100注： 表中H指建筑物高度，W指道路紅線寬度； 高6、層退讓城市道路紅線是指主體部分的退讓，其裙房退讓按多、低層建筑退讓要求控制（裙房高度小于24米）；項(xiàng)目需退讓韶山路10米，退讓桔園路6米。退讓后的最大可建設(shè)基地面積約為1200。紅線為項(xiàng)目退讓道路紅線后可建設(shè)范圍示意圖3） 建筑間距高層居住建筑與高層居住建筑及高層居住建筑與多、低層居住建筑的間距應(yīng)符合下列規(guī)定：（1）高層居住建筑與高層居住建筑平行布置時(shí)最小間距按下表控制：方位高度類地區(qū)類地區(qū)類地區(qū)045H50m22+0.2H24+0.2H27+0.2HH50m27+0.1H29+0.1H32+0.1H45H50m16+0.1H22+0.1H24+0.1HH50m19+0.05H25+0.05H7、27+0.05H注： 表中方位為正南向（0）偏東（西）的方位角； H： 當(dāng)方位角45時(shí)為南向建筑高度，當(dāng)方位角45時(shí)為相鄰較高建筑高度； 高度超過80m的高層建筑之間距，80m以上的部分不再增加計(jì)算建筑間距。（2）高層居住建筑與多層、低層居住建筑平行布置時(shí)的間距應(yīng)符合下列要求： 高層居住建筑與其北側(cè)多、低層居住建筑的間距按本條第(1)項(xiàng)(方位045)的規(guī)定控制； 高層居住建筑與其東(西)側(cè)多、低層居住建筑的間距按本條第(1)項(xiàng)(方位45)的規(guī)定控制； 高層居住建筑與其南側(cè)多、低層居住建筑的間距按南側(cè)多、低層居住建筑控制，但最小值為13米。（3） 高層居住建筑與高、多、低層居住建筑垂直布置時(shí)，間8、距不小于13米。以相對(duì)面為正面的建筑定向。垂直布置的居住建筑山墻寬度必須小于15米，山墻寬度大于15米的，其間距按平行布置的居住建筑控制。（4） 高層居住建筑與高、多、低層居住建筑的山墻間距，按消防間距的規(guī)定控制，但山墻有居室窗戶的，其間距不小于 13米。紫紅色線為考慮建筑間距退讓后的高層住宅可建設(shè)區(qū)域。面積約為700?？紤]道通風(fēng)需要，對(duì)于后面樓房日照間距的退讓，預(yù)計(jì)高層住宅的最大底建筑面積越為700*0.8=560。（約合三房二廳住宅4戶）日照分析滿足要求二、成本預(yù)估算因?yàn)槟壳绊?xiàng)目地塊土地權(quán)屬復(fù)雜，具體采用何種合作方式對(duì)于項(xiàng)目的成本估算影響很大。所以采用多種計(jì)算方式，計(jì)算出項(xiàng)目的樓面成本，為9、決策提供依據(jù)。方案一：假定地塊為招拍掛熟地計(jì)算成本土地。容積率采取最可行的方案。計(jì)算結(jié)果為開發(fā)該地段的市場一般成本情況。方案二：土地成本僅考慮拆遷成本和部分出讓金，容積率采取最可行的方案。計(jì)算結(jié)果為我公司開發(fā)的最可能的收益情況。方案三：假定地塊為掛牌毛地計(jì)算成本土地，容積率采取2.5的不調(diào)整方案。計(jì)算結(jié)果為假設(shè)最小收益情況。1、成本預(yù)估算方案一：土地成本：由于土地資源的稀缺性，目前來說，新建房地產(chǎn)市場的平均土地成本已經(jīng)開始接近和超過整個(gè)項(xiàng)目的50%，市區(qū)中心地段的招拍掛土地在今年均達(dá)到1000多萬元一畝的高價(jià)，雖然目前房地產(chǎn)不景氣，但桔園小區(qū)這個(gè)位置土地如果是掛牌或拍賣出讓，估計(jì)市場最后成交價(jià)10、格在800-900萬元每畝，按800萬一畝保守計(jì)算，總計(jì)2640萬元左右。容積率：根據(jù)對(duì)于項(xiàng)目現(xiàn)狀和可行規(guī)劃情況的分析，項(xiàng)目控高為50米，基地最大裙樓建筑面積為1200，住宅最大的層建筑面積為560米。根據(jù)高度控制，擬建建筑按裙樓2層，層高5米。面積2400；住宅層高3米，僅能建設(shè)13層，共計(jì)7280。裙樓和住宅共計(jì)9680平米。容積率為96802200=4.36。因此規(guī)劃調(diào)整為5.0的容積率是比較可能的。項(xiàng)目可行的建筑面積為2200*5.0=11000。建筑成本：根據(jù)最可能的建設(shè)方案做了較粗的工程概算（見附錄1），工程開發(fā)費(fèi)用在2400萬元左右，折合到樓面造價(jià)約2300元。樓面成本=（土地成11、本+建筑成本）建筑面積 =（8000000*2200666.67+24000000）11000= 2400+2300= 4700元2、成本預(yù)估算方案二：土地成本：土地成本本方案僅計(jì)算拆遷成本和土地出讓金費(fèi)用，項(xiàng)目范圍內(nèi)拆遷補(bǔ)償如下表：單 位補(bǔ)償金額（元）：韶山路信用社：5171504.49市糧油食品公司二分公司2474445韶山南路663# 黃石泉1283000韶山南路661# 王德明703440韶山南路659# 何自強(qiáng)690000總計(jì)10322389.49總計(jì)1033萬元根據(jù)長沙市城鎮(zhèn)土地有償使用規(guī)定（長政發(fā)200316號(hào)文件）有關(guān)規(guī)定，土地出讓金一般占標(biāo)定地價(jià)的25%（最終應(yīng)繳納的土地出讓12、金由長沙市國土部門核定執(zhí)行），則按800萬一畝基準(zhǔn)地價(jià)初步估算土地出讓金：800*2200/666.67*0.25=660萬。劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收益估算約為：182*2200=40萬土地成本=1033+400+40=約1733萬樓面成本=（土地成本+建筑成本）建筑面積= 17330000011000+2300= 1570+2300= 約3870元3、成本預(yù)估算方案三：容積率：基于一種消極的方案，執(zhí)行現(xiàn)有規(guī)劃2.5的容積率，。即可建設(shè)建筑面積僅為2200*2.5=5500。建筑成本：建筑量的變化理應(yīng)帶來建筑單位成本的變化，但由于計(jì)算復(fù)雜且比較性不大，我們?nèi)稳话凑?300元計(jì)算建筑成本。樓面成本=13、（土地成本+建筑成本）建筑面積= 8000000*3.3/5500+2300= 4800+2300= 7100元三、結(jié)論和建議 桔園二分公司辦公樓及周邊地塊的整體開發(fā)，我們認(rèn)為決定因素在于規(guī)劃。若不調(diào)整規(guī)劃，采用2.5的容積率必然不可行。如能采取5.0容積率，50米的高度進(jìn)行建設(shè)，還是有利可圖。按這個(gè)假定規(guī)劃設(shè)想，估計(jì)自己拆遷開發(fā)樓面土地成本在1600元左右，樓面建安成本在2200元左右，合計(jì)3800元的建設(shè)成本。按目前周邊房地產(chǎn)4000-5000的價(jià)格，運(yùn)作得好項(xiàng)目能做到1000元左右的毛利潤，按總建筑面積1萬計(jì)算，即毛利約1千萬左右。本項(xiàng)目未確定因素太多，本次計(jì)算由于建筑方案不能確定而僅為14、粗算，且未考慮到銷售、公關(guān)、財(cái)務(wù)利息等未知費(fèi)用，也未考慮商業(yè)門面、地下車位附加的銷售收入。但是根據(jù)目前房地產(chǎn)狀況和房價(jià)的水平，我們認(rèn)為現(xiàn)在實(shí)施項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)較大、位于盈虧邊緣。建議如果本項(xiàng)目啟動(dòng)建設(shè)，應(yīng)盡力爭取政府在舊城改造、兩幫兩促等政策上的支持，將規(guī)劃容積率、限高做到最大化。同時(shí)在拆遷方面節(jié)約成本，在建筑設(shè)計(jì)方面做好設(shè)計(jì)（如選擇好適當(dāng)?shù)纳虡I(yè)比例，商業(yè)用房銷售價(jià)格都比住宅要高、缺點(diǎn)是銷售速度較慢）。19四、附錄1、建安成本估算桔園路口綜合樓項(xiàng)目總成本費(fèi)用表(未計(jì)算土地成本)編碼工程項(xiàng)目（費(fèi)用）名稱造價(jià)或費(fèi)用(萬元)樓面造價(jià)(元/M2)百分比(%)計(jì)算公式或說明1開發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用2361.282315、24.1038.08%1.1 一、斟察、設(shè)計(jì)和前期費(fèi)295.90291.244.78%1.2 二、建筑安裝工程費(fèi)1242.361222.8020.04%1.3 三、（小區(qū)）配套建設(shè)費(fèi)156.85154.382.53%1.4 四、管理費(fèi)27.9727.530.46%1.5 五、稅費(fèi)37.3536.760.61%1.6 六、不可預(yù)見費(fèi)50.8550.050.82%1.7 建設(shè)期利息550.00541.348.87%桔園路口綜合樓項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用計(jì)算表(未計(jì)算土地成本)編碼工程項(xiàng)目（費(fèi)用）名稱計(jì)量單位工程量單價(jià)或費(fèi)率造價(jià)或費(fèi)用(萬元)樓面造價(jià)(元/M2)百分比(%)計(jì)算公式或說明2.二、斟察、設(shè)16、計(jì)和前期費(fèi)295.90291.244.78%2-1-2總體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)（定點(diǎn)費(fèi)）平方米2200.002.000.440.430.01%土地面積2元/平方米2-2-2建筑設(shè)計(jì)費(fèi)平方米10160.0010.0010.1610.000.17%按10元/平方米（建筑面積）2-3-1城市市政建設(shè)配套費(fèi)（一級(jí)地段）平方米10160.0075.0076.2075.001.23%按75元/平方米（建筑面積）2-4-1規(guī)劃管理費(fèi)元、26437455.003.007.937.810.13%土建造價(jià)的32-6-1放線費(fèi)點(diǎn)60.00326.001.961.930.04%放線點(diǎn)326元/點(diǎn)2-11-1招標(biāo)費(fèi)元、2643717、455.001.002.642.600.05%按土建工程造價(jià)的1計(jì)算2-13-1監(jiān)理費(fèi)元、26437455.002.005.295.200.09%按土建工程造價(jià)的2計(jì)算2-14-1預(yù)結(jié)算審計(jì)費(fèi)元、26437455.003.007.937.810.13%按土建工程造價(jià)的3計(jì)算2-15-1消防配套費(fèi)平方米10160.003.003.053.000.05%按3元/平方米計(jì)算（非營業(yè)公共配套免）2-16-1施工合同鑒證費(fèi)元、26437455.001.002.642.600.05%按土建工程造價(jià)的1計(jì)算2-19-1避雷安裝檢測費(fèi)支48.0055.000.260.260.01%檢測避雷針55元/支2-2118、-1人防管理費(fèi)平方米10160.0010.0010.1610.000.17%按建筑面積10元/平方米計(jì)算2-22-1防空地下室建設(shè)費(fèi)平方米2000.00800.00160.00157.482.58%按地層面積800元/平方米計(jì)算2-24-1工地管理費(fèi)項(xiàng)10.005000.005.004.920.09%按5000元/項(xiàng)2-27-1建筑方案評(píng)審費(fèi)平方米10160.000.200.200.200.01%0.2元/平方米2-29-1白蟻預(yù)防費(fèi)平方米10160.002.002.032.000.04%按3元/平方米(建筑面積)3.三、建筑安裝工程費(fèi)1242.361222.8020.04%3-1-1樁工程平19、方米10160.0050.0050.8050.000.82%按概算造價(jià)3-1-3土建工程平方米10160.001000.001016.001000.0016.39%按概算造價(jià)3-2-1室內(nèi)供水供電、線路安裝工程平方米10160.0035.0035.5635.000.58%按概算造價(jià)3-2-2電梯安裝工程項(xiàng)4.00350000.00140.00137.802.26%按概算造價(jià)4.四、（小區(qū)）配套建設(shè)費(fèi)156.85154.382.53%4-1-2室外排污排水工程米500.00410.0020.5020.180.34%按概算造價(jià)4-1-3室外供水工程米100.00500.005.004.920.0920、%按概算造價(jià)4-3-1室外供電安裝工程項(xiàng)1.00900000.0090.0088.581.46%按概算造價(jià)4-4-1綠化工程平方米6600.0060.0039.6038.980.64%按概算造價(jià)4-5-1路燈安裝工程盞50.00350.001.751.720.03%按概算造價(jià)ZJF直接費(fèi)1695.111668.4227.34%1.+2.+3.+4.共4項(xiàng)的和6.五、管理費(fèi)27.9727.530.46%5-1-1建設(shè)管理費(fèi)（1.65%）元、%16951106.551.6527.9727.530.46%直接費(fèi)的1.65%6.六、稅費(fèi)37.3536.760.61%6-5-1建筑面積測量費(fèi)平方米10121、60.001.701.731.700.03%6-4-3房屋竣工總登記費(fèi)元、91835950.001.009.189.040.15%按評(píng)估價(jià)的16-5-1教育附加費(fèi)元、%26437455.001.0026.4426.020.43%按土建造價(jià)的1%計(jì)算8.七、不可預(yù)見費(fèi)50.8550.050.82%8-1-1不可預(yù)見費(fèi)（按直接費(fèi)計(jì)）元、%16951106.553.0050.8550.050.82%JJF間接費(fèi)116.17114.341.88%5.+6.+7.+8.+ 9.共5項(xiàng)的和ZZJ開發(fā)建設(shè)總成本1811.281782.7629.21%2、拆遷成本計(jì)算韶山路信用社：項(xiàng) 目面 積（）補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)（元22、）總 計(jì)（元）產(chǎn)權(quán)面積補(bǔ)償：946.7650004733800裝修補(bǔ)償：946.76350331336停產(chǎn)停業(yè)過渡費(fèi)5065166*7%*3個(gè)月106368.49總計(jì)5171504.49市糧油食品公司二分公司項(xiàng) 目面 積（）補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)（元）總計(jì)（元）產(chǎn)權(quán)面積補(bǔ)償：45350002265000裝修補(bǔ)償：453350158550停產(chǎn)停業(yè)過渡費(fèi)2423550*7%*3個(gè)月50895總計(jì)2474445韶山南路663# 黃石泉項(xiàng) 目面 積（）補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)（元）總 計(jì)（元）產(chǎn)權(quán)面積補(bǔ)償：2204500990000一次性搭建補(bǔ)償：802700216000零時(shí)建筑補(bǔ)償11010011000裝修補(bǔ)償22030066023、00總計(jì)1283000韶山南路661# 王德明項(xiàng) 目面 積（）補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)（元）總 計(jì)（元）產(chǎn)權(quán)面積補(bǔ)償：122.84500552600一次性搭建補(bǔ)償：402700108000零時(shí)建筑補(bǔ)償601006000裝修補(bǔ)償122.830036840總計(jì)703440韶山南路659# 何自強(qiáng)項(xiàng) 目面 積（）補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)（元）總 計(jì)（元）產(chǎn)權(quán)面積補(bǔ)償：1204500540000一次性搭建補(bǔ)償：402700108000零時(shí)建筑補(bǔ)償601006000裝修補(bǔ)償12030036000總計(jì)690000匯總表：單 位補(bǔ)償金額（元）：韶山路信用社：5171504.49市糧油食品公司二分公司2474445韶山南路663# 黃石泉124、283000韶山南路661# 王德明703440韶山南路659# 何自強(qiáng)690000總計(jì)10322389.493、房地產(chǎn)市場環(huán)境現(xiàn)狀不可否認(rèn)，從2008年初的一場冰災(zāi)開始，長沙的房地產(chǎn)市場逐步開始降溫，價(jià)格上漲幅度開始減緩，銷售量環(huán)比同年有所下降。2007年下半年開始，中國的樓市價(jià)格在一路高歌猛進(jìn)的時(shí)候突然剎住了腳步，一系列政策的出臺(tái)，像連珠炮一樣投向房地產(chǎn)市場，特別是房貸新政的出臺(tái)，讓整個(gè)樓市為之震動(dòng)：一線城市“降價(jià)潮”洶涌而出，二線城市“退房潮”澎湃而來，三線城市“緊張潮”潮起潮落;隨之而來的是：一級(jí)市場謹(jǐn)慎行事，二級(jí)市場持幣觀望，三級(jí)市場萎靡退縮，悲觀和觀望的情緒彌漫于整個(gè)房地產(chǎn)市場。從25、周期理論來看，一般認(rèn)為我國大陸房地產(chǎn)都是五年發(fā)展、兩年低落，即78年為一個(gè)周期。我國的房地產(chǎn)這輪發(fā)展期可以從2003年算起，到2008年正好為5個(gè)年頭。這5年中，長沙的商品房年銷售面積由2003年的243.73萬，增至2007年的803.77萬，年均增長26.95%，遠(yuǎn)超過經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和需求的增長速度。同時(shí)，房地產(chǎn)市場和大的經(jīng)濟(jì)形勢是密切聯(lián)系在一起的，現(xiàn)在從大的國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境到中國國內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境都有許多不能確定的因素，如石油價(jià)格、股票市場波動(dòng)、銀行的利率、通貨膨脹、CPI等等，這些因素最終都會(huì)影響到房地產(chǎn)市場。事實(shí)上深圳、廣州、武漢、上海、北京等一線城市房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)開始理性回歸。長沙雖然到目前為止26、，房價(jià)在整個(gè)省會(huì)城市來看，都算偏低的。雖然沒有看到明顯的房價(jià)下降，但是買房送首付，送裝修，送汽車等促銷手段頻頻推出，都是變相的降價(jià)了。然而消費(fèi)者仍然不賣帳，市場觀望氣氛濃重。4、房地產(chǎn)市場環(huán)境預(yù)期雖然現(xiàn)在房地產(chǎn)市場狀況不太樂觀，但是我們依然看好中國房地產(chǎn)市場的長期發(fā)展趨勢。理由是地根緊縮下商品房長期供應(yīng)趨緊，而宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、城市化進(jìn)程、人口紅利等因素均支撐商品房需求長期旺盛。地標(biāo)咨訊市場研究部做出過以下預(yù)期：“2008年-2009年宏觀經(jīng)濟(jì)走向可能由通脹進(jìn)入通縮階段，如記憶中的88年后的8991年；94年后的9597年。2009年洗牌效應(yīng)產(chǎn)生，逐漸形成壟斷開發(fā)市場，供應(yīng)量回到05年的水平，市場需求依然冷淡，價(jià)格小幅回落，供銷比1.05:1左右,銷售壓力仍然較大。二年經(jīng)濟(jì)振蕩過后的2010年，將迎來新一輪春天，經(jīng)濟(jì)活力指數(shù)上升，房地產(chǎn)業(yè)逐漸恢復(fù)，進(jìn)入新一輪發(fā)展周期的起點(diǎn)，消費(fèi)需求驟增，刺激投資進(jìn)一步加快，價(jià)格漸漸上揚(yáng)?！边@與我們的預(yù)計(jì)是吻合的，國家采取通貨緊縮的政策，房地產(chǎn)市場進(jìn)入一個(gè)低潮時(shí)期，但是這個(gè)時(shí)期能持續(xù)多長,很難估計(jì)。我們覺得需求量持續(xù)旺盛，而供給量初步銳減，當(dāng)市場消化了目前的供給后，必將迎來新的需求高峰。