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1、 1 旅游地產(chǎn)開發(fā)模式和商業(yè)運營研究 寫在前面的話寫在前面的話 近年來，旅游地產(chǎn)發(fā)展迅猛。萬科投資 10 億買下大辣甲島 40 年租賃權，計劃建成頂級旅游地產(chǎn)項目“中國馬爾代夫” ；中信地產(chǎn)相繼把博鰲、太湖和天津天嘉湖地塊收入囊中，著力打造旅游地產(chǎn)業(yè)務板塊；恒大在武漢、成都等多個城市開展旅游地產(chǎn)項目，斥巨資建設旅游地產(chǎn)相關設施；世茂房地產(chǎn)主席許榮茂看好旅游地產(chǎn)，希望能將其獨立上市 截至目前，首創(chuàng)、海航、中信、中旅、華僑城、珠江地產(chǎn)、天鴻、萬科、萬達、萬通、青島匯泉旅業(yè)等國內(nèi) 50 多家知名房企涉足旅游地產(chǎn)，涉及項目金額超過 3000 億元。 旅游地產(chǎn)大躍進令人憂心。因為與傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)投資相比2、，旅游房地產(chǎn)的資金需求更大，旅游地產(chǎn)從投資建設到獲得收益的過程相對普通住宅開發(fā)更長，這就對開發(fā)商的實力提出了更高的要求。因此，當開發(fā)商認識到旅游地產(chǎn)資源的稀缺性，就應該合理規(guī)劃，謹慎開發(fā)，兼顧社會效益、環(huán)境效益及經(jīng)濟效益。 旅游地產(chǎn)既迎來新機遇，又面臨新挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)既要把握新趨勢，講求新策略，又要進行新的總結與思考，才能在群雄逐鹿的旅游地產(chǎn)版圖上立于不敗之地。易居研究院在為標桿企業(yè)服務的過程中，形成了對旅游地產(chǎn)的一些感性認識和理性思考，現(xiàn)與各位同仁進行分享。 1 旅游地產(chǎn)開發(fā)模式和商業(yè)運營研究 1 萬科投資 10 億買下大辣甲島 40 年租賃權， 計劃建成“中國馬爾代夫”；中信地產(chǎn)相繼把博鰲、3、太湖和天津天嘉湖地塊收入囊中，著力打造旅游地產(chǎn)業(yè)務板塊； 恒大在武漢、 成都等多個城市開展旅游地產(chǎn)項目，斥巨資建設旅游地產(chǎn)相關設施；世茂房地產(chǎn)主席許榮茂看好旅游地產(chǎn)，希望能將其獨立上市 旅游地產(chǎn)是怎樣的一塊磁石，吸引眾多標桿企業(yè)競相進入？當前旅游地產(chǎn)呈現(xiàn)出怎樣的發(fā)展特征？旅游地產(chǎn)的發(fā)展模式又有哪些？旅游地產(chǎn)的未來發(fā)展趨勢是什么？ 旅游地產(chǎn)是依托旅游資源，以房地產(chǎn)開發(fā)為手段，整合各類資源，具有旅游、 休閑、 度假、 居住等功能， 集投資與消費于一體的置業(yè)項目。當前形勢下的旅游地產(chǎn)呈現(xiàn)出以下六大特征： 特征一：特征一：國內(nèi)旅游消費需求持續(xù)增加，旅游業(yè)發(fā)展空間很大國內(nèi)旅游消費需求持續(xù)增加，旅游業(yè)發(fā)展4、空間很大 2005-2009 年期間，國內(nèi)旅游人數(shù)比重、國內(nèi)旅游消費比重都呈穩(wěn)步增長態(tài)勢。 中國旅游業(yè)“十二五”發(fā)展規(guī)劃綱要中指出，到 2015年， 國內(nèi)旅游人數(shù)將達到33.1億人次， 國內(nèi)旅游收入將達到1.9萬億元，而居民出游率也將要由 2010 年的 1.4 提高到 2015 年的 2.25。 同時，隨著人們生活水平的提高和生活質(zhì)量理念的提升，休閑度假理念已逐步為社會所接受，這為旅游地產(chǎn)的快速發(fā)展提供強大的消費前提。目前，我國全年法定節(jié)假日達 115 天，加上單位帶薪休假的時間，我國居民的休閑時間已占到全年的三分之一，這為旅游地產(chǎn)的發(fā)展帶來機遇。 旅游地產(chǎn)旅游地產(chǎn)發(fā)展特征發(fā)展特征 ONE 5、2 旅游地產(chǎn)開發(fā)模式和商業(yè)運營研究 1 表表 1 1 20092009 年我國旅游人數(shù)及收入統(tǒng)計年我國旅游人數(shù)及收入統(tǒng)計 2009 年年 旅游人數(shù)旅游人數(shù)（億人（億人） 同比增長（同比增長（%） 收入（億元）收入（億元） 同比增長（同比增長（%） 國內(nèi)游國內(nèi)游 19.02 11.1 10183.69 16.4 出境游出境游 0.48 4.0 旅游業(yè)旅游業(yè) 12900 11.3 特征特征二二：旅游已經(jīng)從觀光旅游、商務旅游向休閑旅游轉(zhuǎn)旅游已經(jīng)從觀光旅游、商務旅游向休閑旅游轉(zhuǎn)變變 當前，我國旅游已經(jīng)從以景點觀光、城市旅游（結合商務活動）為主向休閑旅游轉(zhuǎn)變。這種新興旅游模式，對原有旅游配套服務設施與景6、區(qū)經(jīng)營模式提出了新興的功能要求，而這也是未來旅游地產(chǎn)開發(fā)與服務的方向。 圖圖 1 1 特征特征三三：兼具投資與消費的旅游地產(chǎn)對“雙高”階層有很大兼具投資與消費的旅游地產(chǎn)對“雙高”階層有很大吸引力吸引力 旅游地產(chǎn)具有“投資+自用”雙重功能，投資者不僅可以在投資中獲得保值增值收益，更可以通過投資長期物業(yè)，享受其帶來的空間享受和消費功能。這樣的旅游地產(chǎn)通常會吸引一些“高收入”和追求“高品質(zhì)”生活的人群前來消費與投資。 旅游模式的轉(zhuǎn)變旅游模式的轉(zhuǎn)變 3 旅游地產(chǎn)開發(fā)模式和商業(yè)運營研究 1 圖圖 2 2 特征特征四四：旅游地產(chǎn)開發(fā)與配套軟硬兼施，租務需求（特別是旅游地產(chǎn)開發(fā)與配套軟硬兼施，租務需求（特別7、是酒店管理、物業(yè)管理）越來越大酒店管理、物業(yè)管理）越來越大 旅游地產(chǎn)除了有硬件建設外，軟件建設也必不可少，如果沒有軟件的建設，很難將普通地產(chǎn)變成旅游地產(chǎn)。此外，旅游地產(chǎn)項目區(qū)的租務需求，特別是酒店管理和物業(yè)管理的需求越來越大，只有在擁有最優(yōu)秀的酒店管理公司或者物業(yè)管理條件的地區(qū)，才可能逐漸形成旅游地產(chǎn)。 圖圖 3 3 旅游地產(chǎn)旅游地產(chǎn)對對消費者消費者的吸引力的吸引力 旅游地產(chǎn)開發(fā)與配套軟硬兼施旅游地產(chǎn)開發(fā)與配套軟硬兼施 4 旅游地產(chǎn)開發(fā)模式和商業(yè)運營研究 1 特征特征五五：競爭日益激烈，更多的房企轉(zhuǎn)型投入旅游地產(chǎn)：競爭日益激烈，更多的房企轉(zhuǎn)型投入旅游地產(chǎn) 隨著國家對旅游業(yè)戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)的定位、8、鼓勵居民消費以拉動內(nèi)需和加大投資力度完善基礎設施建設等一系列政策的出臺，旅游地產(chǎn)已逐步成為房地產(chǎn)領域的投資熱點。截至 2010 年底，國內(nèi)已有超過 50家房企涉足旅游地產(chǎn)，涉及項目金額超過 3000 億元。 表表 2 2 部分知名房企的旅游地產(chǎn)項目儲備情況部分知名房企的旅游地產(chǎn)項目儲備情況 公司公司 項目項目 規(guī)模規(guī)模 下一步計劃下一步計劃 萬科萬科 雙月灣、浪琴灣 已開發(fā) 100 多萬平方米 海面芝罘島、南充西山項目、赤壁溫泉度假（51%） 、大辣甲島40 年的租賃權開發(fā) 龍湖龍湖 地產(chǎn)地產(chǎn) 龍湖小院青城、煙臺葡醍海灣、玉溪仙湖錦繡 占地面積 8000多畝 完成該“山、海、湖”系列產(chǎn)品 奧宸9、奧宸 地產(chǎn)地產(chǎn) 北京西山國際文化小鎮(zhèn)、晉寧樂成世界、奧宸湯池國際旅游小鎮(zhèn)、奧宸撫仙湖國際旅游小鎮(zhèn) 已知建筑面積為270 多萬平方米，占地面積達1000 多公頃 這幾個項目都將在2012至2013年之間完成 中信中信 地產(chǎn)地產(chǎn) 中信博鰲千舟灣、江西廬山西海項目、井岡山度假區(qū)項目、中信浪琴灣、中信臺達高爾夫度假社區(qū)、都江堰國際旅游度假試驗區(qū)、中信葛洲壩旅游地產(chǎn)項目 占地面積 7000多萬平方米 - 恒大恒大 地產(chǎn)地產(chǎn) 北上海恒大威尼斯水城、清遠、南京、成都、重慶、昆明、鄂州、等地的恒大金碧天下系列旅游地產(chǎn) 占地面積達16000 多畝，建筑面積達 800 多萬平方米 - 5 旅游地產(chǎn)開發(fā)模式和商業(yè)運10、營研究 1 按照根據(jù)資源狀況，將旅游地產(chǎn)運營模式分為四類，分別是：以依托自然資源為核心的發(fā)展模式、以產(chǎn)品提升文化景觀為核心的發(fā)展模式、以陳述文化主題為核心的發(fā)展模式和以嫁接產(chǎn)業(yè)主題為核心的發(fā)展模式。 模式一：以依托自然資源為核心的發(fā)展模式模式一：以依托自然資源為核心的發(fā)展模式 以依托自然資源為核心的發(fā)展模式基于自然資源的低強度旅游開發(fā)，以推進生態(tài)恢復、改善區(qū)域生活水平和保護原真文化為主要目標，倡導環(huán)境友好型開發(fā)，以促進旅游的可持續(xù)發(fā)展。該模式主要以政府、當?shù)厣鐓^(qū)、企業(yè)或生態(tài)環(huán)保組織為主體，其最大特征是對資源依賴程度高， 受特定資源條件的約束。 這一模式內(nèi)部又可細分為濱湖類度假項目、濱海類度假項11、目、溫泉類度假項目三大類。 圖圖 4 4 借旅游促地產(chǎn)、先旅游后地產(chǎn)、旅游與地產(chǎn)發(fā)展相結合，最后再由地產(chǎn)推動旅游和城市的發(fā)展，這是以自然資源為核心的旅游地產(chǎn)特征之以依托自然資源為核心的發(fā)展模式以依托自然資源為核心的發(fā)展模式三大類型三大類型 旅游地產(chǎn)旅游地產(chǎn)運營運營模式模式 TWO 7 旅游地產(chǎn)開發(fā)模式和商業(yè)運營研究 1 一，同時也是這類項目的營銷推廣策略。 從盈利方式來看，以自然資源為核心的度假類項目還是通過地產(chǎn)開發(fā)來實現(xiàn)。但越來越多的項目開發(fā)盈利模式已經(jīng)逐漸從單一的地產(chǎn)盈利模式向旅游資源的開發(fā)獲利（旅游景區(qū)收費）和后期物業(yè)持續(xù)經(jīng)營獲利的多元化盈利模式轉(zhuǎn)變。 圖圖 5 5 模式二：模式二：以產(chǎn)12、品提升文化景觀為核心的發(fā)展模式以產(chǎn)品提升文化景觀為核心的發(fā)展模式 以產(chǎn)品提升文化景觀為核心的發(fā)展模式基于市場規(guī)模和高強度投資開發(fā)， 以開發(fā)運營商為最重要的經(jīng)營主體， 秉持市場導向的發(fā)展策略，通過不斷開發(fā)大型游樂或運動項目，創(chuàng)造持續(xù)的愉悅吸引力，追求投資收益最大化。該模式最大特點是對傳統(tǒng)旅游資源依賴程度低，主要通過人工景觀來實現(xiàn)景觀再造，可以進行異地復制。 在國內(nèi)，此類旅游地產(chǎn)項目以主題公園和高爾夫度假區(qū)兩種形式表現(xiàn)居多，其中華僑城系列、中華恐龍園、觀瀾湖高爾夫、上海佘山高爾夫等項目都是這種旅游地產(chǎn)模式的典型代表。 從盈利模式來看，主題公園模式和高爾夫度假項目呈現(xiàn)出不同的特點： 主題公園發(fā)展早期13、，其盈利點主要是門票收入。隨著主題公園產(chǎn)品以自然資源為核心的度假項目盈利模式的轉(zhuǎn)化以自然資源為核心的度假項目盈利模式的轉(zhuǎn)化 8 旅游地產(chǎn)開發(fā)模式和商業(yè)運營研究 1 系列深度和廣度不斷擴大，以及開發(fā)商在資源整合、相關方協(xié)作等方面能力的增強，主題公園的盈利逐漸呈現(xiàn)出多元化。 圖圖 6 6 高爾夫度假項目的主要特點是高爾夫球場建設運營與房地產(chǎn)物業(yè)開發(fā)運營高度結合、緊密聯(lián)系，在功能上兩者形成互相配套補充，在價值上互相促進與提升，形成凹凸效應。 圖圖 7 7 高爾夫度假項目的凹凸盈利組合高爾夫度假項目的凹凸盈利組合 主題公園多元化盈利途徑組合主題公園多元化盈利途徑組合 9 旅游地產(chǎn)開發(fā)模式和商業(yè)運營研究14、 1 模式三：模式三：以陳述文化主題為核心的發(fā)展模式以陳述文化主題為核心的發(fā)展模式 以陳述文化主題為核心的發(fā)展模式基于民俗、歷史資源的深度開發(fā)，側(cè)重于發(fā)掘、梳理當?shù)貧v史與文化資源，試圖圍繞特定的文化主題，恢復、再生歷史場景，塑造具有鮮明個性的文化體驗產(chǎn)品。該模式最大特點是產(chǎn)品專屬性較強，各類活動和項目開發(fā)都圍繞文化主題展開。 這種模式開發(fā)經(jīng)營的主體可以是當?shù)卣⑵髽I(yè)，也可以是當?shù)厣鐓^(qū)。根據(jù)我國一些典型項目的開發(fā)經(jīng)營方式看，不同項目、不同時期，項目開發(fā)運營主體會有所不同。但隨著市場化、專業(yè)化等開發(fā)要求的提出，此類項目的開發(fā)經(jīng)營方式開始逐步向地方政府提供后勤服務平臺，企業(yè)專業(yè)運作管理，當?shù)厣鐓^(qū)參15、與的趨勢轉(zhuǎn)變。 圖圖 8 8 以陳述文化主題為核心的發(fā)展模式的項目主要是依托歷史人文資源進行改造開發(fā)，其開發(fā)的難點和重點是對人文歷史的深入理解和透悟，只有把握好這一點，才能塑造出具有濃厚地方特色的地產(chǎn)項目。該類型的項目又可細分為三種：文化節(jié)慶類項目、古鎮(zhèn)古村類項目、舊城改造旅游項目。 從盈利模式來看，以上三種類型各有不同：文化節(jié)慶類項目主要以門票、餐飲住宿、商業(yè)展銷收入為盈利來源；古鎮(zhèn)古村類項目除了門票和餐飲住宿以外，持有物業(yè)經(jīng)營的收入也是其盈利來源；住宅銷售、持有物業(yè)增值、餐飲娛樂以及持有物業(yè)經(jīng)營則是舊城改造旅游項目的主要盈利來源。 以陳述文化主題為核心以陳述文化主題為核心發(fā)展模式發(fā)展模式的16、開發(fā)經(jīng)營方式的開發(fā)經(jīng)營方式 10 旅游地產(chǎn)開發(fā)模式和商業(yè)運營研究 1 圖圖 9 9 模式四：模式四：以嫁接產(chǎn)業(yè)主題為核心的發(fā)展模式以嫁接產(chǎn)業(yè)主題為核心的發(fā)展模式 以嫁接產(chǎn)業(yè)主題為核心的發(fā)展模式的項目基于產(chǎn)業(yè)驅(qū)動，主要以旅游、商務、會展等功能為主的產(chǎn)業(yè)及其相關產(chǎn)業(yè)為驅(qū)動，帶動地區(qū)的地產(chǎn)開發(fā)，并通過產(chǎn)業(yè)和地產(chǎn)的不斷發(fā)展，帶動整個區(qū)域的發(fā)展。其最大特點是產(chǎn)業(yè)驅(qū)動明顯，各類活動和項目開發(fā)都圍繞產(chǎn)業(yè)主題展開。 這種模式產(chǎn)品的主要表現(xiàn)形式有會展型旅游地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)新城兩種： 會展型旅游地產(chǎn)是指借助舉辦的各種類型的會議、 展覽會、 博覽會、交易會、 招商會、 文化體育、 科技交流等活動， 吸引游客前來洽談貿(mào)易，17、觀光旅游，進行技術合作、信息溝通和文化交流，形成旅游行為，后期通過會展旅游帶來的人流、物流，產(chǎn)生房地產(chǎn)需求，并進行相應的房地產(chǎn)開發(fā)。一般而言，會展型旅游地產(chǎn)是分階段進行開發(fā)，不同階段開發(fā)的產(chǎn)品重點不一樣，其對應的主要盈利渠道也有差異。 以陳述文化主題為核心以陳述文化主題為核心發(fā)展模式發(fā)展模式的業(yè)態(tài)組合的業(yè)態(tài)組合 11 旅游地產(chǎn)開發(fā)模式和商業(yè)運營研究 1 圖圖 1010 產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)是以區(qū)域特有產(chǎn)業(yè)資源或可嫁接資源為開發(fā)依托，在綜合開發(fā)利用產(chǎn)業(yè)資源的基礎上，建設相應的產(chǎn)業(yè)園區(qū)、居民體系、生活配套及相關基礎設施，對區(qū)域產(chǎn)業(yè)結構進行擴大、重整、嫁接，從而建設一個獨立性和系統(tǒng)性較強的、具備生產(chǎn)生活能力18、及經(jīng)濟創(chuàng)收能力的新城區(qū)。這種類型以高新技術或新型產(chǎn)業(yè)為開發(fā)核心，其實質(zhì)是一種高集聚的經(jīng)濟體。其盈利模式就是通過一條或多條完整、獨立的產(chǎn)業(yè)鏈聚合，推動區(qū)域內(nèi)部的社會分工和規(guī)模經(jīng)濟，實現(xiàn)更高的總體經(jīng)濟效益，并通過城市新區(qū)輻射帶動整個地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展。 圖圖 1111 產(chǎn)業(yè)新城的盈利模式產(chǎn)業(yè)新城的盈利模式 12 旅游地產(chǎn)開發(fā)模式和商業(yè)運營研究 1 趨勢一：從“概念地產(chǎn)”到“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)” （旅游趨勢一：從“概念地產(chǎn)”到“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)” （旅游+ +地產(chǎn)地產(chǎn)+ +產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)= =大旅游地產(chǎn)）大旅游地產(chǎn)） 以旅游為開發(fā)主導，綜合旅游地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)驅(qū)動的大型復合度假項目開發(fā)或者大型區(qū)域經(jīng)濟開發(fā)，旅游、地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)三者間19、相互轉(zhuǎn)換、相互影響、相互驅(qū)動，旅游帶動區(qū)域產(chǎn)業(yè)、地產(chǎn)發(fā)展，產(chǎn)業(yè)發(fā)展推動地產(chǎn)開發(fā)，地產(chǎn)促進旅游。 圖圖 1 11 1 這種綜合旅游地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的大旅游地產(chǎn)有兩大典型代表，分別是以迪士尼樂園為代表的縱向上下游產(chǎn)業(yè)模式和以華僑城為代表的橫向關聯(lián)產(chǎn)業(yè)模式。 20 世紀 50-60 年代，迪斯尼在堅實的創(chuàng)意文化基礎上，順應了“電視媒體時代”的需求發(fā)展縱向產(chǎn)業(yè)。電影、電視、主題公園及消費者產(chǎn)品構成了迪斯尼的所有業(yè)務，但其發(fā)展重心是內(nèi)容生產(chǎn)而不是渠道運營。迪斯尼是期望上游產(chǎn)業(yè)影視娛樂的出色表現(xiàn)來帶動媒體網(wǎng)絡等其他延伸產(chǎn)業(yè)的進步，從而實現(xiàn)整體價值增值。 旅游旅游+ +地產(chǎn)地產(chǎn)+ +產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)= =大旅游地產(chǎn)大20、旅游地產(chǎn) Three 旅游地產(chǎn)旅游地產(chǎn)發(fā)展趨勢發(fā)展趨勢 13 旅游地產(chǎn)開發(fā)模式和商業(yè)運營研究 1 圖圖 1 12 2 華僑城是一個歪打正著成功的模式。20 世紀 90 年代起，華僑城抓住“地產(chǎn)黃金時代”的機遇，逐步實施橫向的產(chǎn)業(yè)拓展：由主題公園啟動區(qū)域開發(fā)，再借勢主題公園開發(fā)房地產(chǎn)、增加贏利渠道。這種多元化橫向產(chǎn)業(yè)的關聯(lián)發(fā)展模式，使華僑城集團發(fā)展的領域越來越大。 圖圖 1 13 3 迪斯尼與華僑城代表了最典型也是最成功的兩種模式，其它的模式均介于兩者之間。中國大多數(shù)做旅游地產(chǎn)的企業(yè)是在走橫向的道路，中國真正做旅游地產(chǎn)的企業(yè)少之又少。 華僑城產(chǎn)業(yè)鏈華僑城產(chǎn)業(yè)鏈 迪士尼產(chǎn)業(yè)鏈迪士尼產(chǎn)業(yè)鏈 14 旅21、游地產(chǎn)開發(fā)模式和商業(yè)運營研究 1 雖然迪斯尼是每個人的夢想，但不是每個主題景區(qū)“終極版本” ，華僑城是每個企業(yè)成功的榜樣，但不是每個主題景區(qū)“標準模板” ，中國旅游地產(chǎn)企業(yè)未來的發(fā)展選擇，需要緊扣時代的脈搏。 圖圖 1 14 4 趨勢趨勢二二：在在發(fā)展經(jīng)營發(fā)展經(jīng)營上，上，全球化、品牌化、本土化、區(qū)域擴全球化、品牌化、本土化、區(qū)域擴展化展化 與國際接軌，全球化進程加劇與國際接軌，全球化進程加劇：國際旅游地產(chǎn)巨頭把中國作為地域擴張與品牌化經(jīng)營的重點對象，國內(nèi)旅游地產(chǎn)企業(yè)也在尋求與國際接軌，并借鑒國際先進經(jīng)驗完善自身產(chǎn)品。 品牌化經(jīng)營，集團化發(fā)展品牌化經(jīng)營，集團化發(fā)展：有競爭力的品牌和企業(yè)集團在企業(yè)22、進入新市場及推出新產(chǎn)品時起著重要作用，因此，打造品牌和集團化發(fā)展已經(jīng)成為旅游地產(chǎn)經(jīng)營者努力的重要方向。 本土化特色日益明顯本土化特色日益明顯：企業(yè)在開發(fā)運營中，越來越重視從實際市場需求出發(fā)，探索適合當?shù)叵M者需求的產(chǎn)品和項目最佳的開發(fā)經(jīng)營模式。 縱橫兩種模式對比縱橫兩種模式對比 15 旅游地產(chǎn)開發(fā)模式和商業(yè)運營研究 1 旅游地產(chǎn)經(jīng)營方面未來發(fā)展的四大趨勢旅游地產(chǎn)經(jīng)營方面未來發(fā)展的四大趨勢 區(qū)域擴展區(qū)域擴展：隨著中西部經(jīng)濟的發(fā)展，旅游地產(chǎn)將由東部沿海向旅游資源豐富的中西部地區(qū)擴展；隨著城市功能的完善，旅游地產(chǎn)將由中心城市向二級城市擴展。 圖圖 1 15 5 趨勢三：在趨勢三：在開發(fā)方式開發(fā)方式上23、，上，旅游與地產(chǎn)互融旅游與地產(chǎn)互融 此種旅游與地產(chǎn)互融的開發(fā)方式，要求通過采取組團式、綜合式開發(fā)，每期以不同主題，實現(xiàn)旅游與地產(chǎn)的同時開發(fā)，將旅游功能與地產(chǎn)功能自然和諧地合二為一，實現(xiàn)最大協(xié)同。 圖圖 1 16 6 旅游與地產(chǎn)互融的模式旅游與地產(chǎn)互融的模式 16 旅游地產(chǎn)開發(fā)模式和商業(yè)運營研究 1 對大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)來說，旅游與地產(chǎn)互融的開發(fā)模式將是中國旅游地產(chǎn)的開發(fā)趨勢。 深圳華僑城就是這種模式成功案例的典范。作為大型休閑旅游地產(chǎn)項目，華僑城采用旅游配套地產(chǎn)的三段式運作模式，并將其成功模式在全國一線城市全面復制擴張， 繼續(xù)開發(fā)出北京華僑城、 上海華僑城、深圳東部華僑城等旅游地產(chǎn)項目。新一代旅24、游地產(chǎn)東部華僑城，強調(diào)了人工集成的開發(fā)思路，完整地體現(xiàn)了旅游+配套的概念。 表表 3 3 旅游居住互融開發(fā)模式是近階段旅游地產(chǎn)的發(fā)展趨勢旅游居住互融開發(fā)模式是近階段旅游地產(chǎn)的發(fā)展趨勢 項目項目 旅游驅(qū)動地產(chǎn)旅游驅(qū)動地產(chǎn) 開發(fā)模式開發(fā)模式 地產(chǎn)帶動度假地產(chǎn)帶動度假 開發(fā)模式開發(fā)模式 旅游居住互融旅游居住互融 開發(fā)模式開發(fā)模式 主要功能主要功能 旅游景區(qū)地產(chǎn)為主，旅游度假與住宅相結合 旅游住宅為主，輔以旅游景區(qū)地產(chǎn)及配套設施 旅游景區(qū)與住宅、度假功能的綜合體，注重 產(chǎn)品構成產(chǎn)品構成 主題公園、酒吧街、高 爾 夫 球 場 、Shoppingmall、 別墅、酒店等 獨棟別墅、聯(lián)排別墅、多層公寓、公園、廣場、學校、酒店、度假村、食街、會所等 獨特風貌居住組團、社區(qū)風情商業(yè)街區(qū)、社區(qū)文化中心、休閑娛樂中心、教育中心等 主題風格主題風格 第二居所/度假/休憩 生態(tài)居住 健康居住 中西式風貌/古典、 國際風貌 分期物業(yè)開發(fā)分期物業(yè)開發(fā) 重點演變重點演變 初期：旅游設施開發(fā) 中期：中端住宅開發(fā) 后期：高端住宅開發(fā) 初期：第二居所及 配套開發(fā) 中期：旅游設施與住宅共同開發(fā) 后期：高端第一居所開發(fā) 組團式開發(fā) 各期圍繞相異主題 各組團采取綜合式開發(fā) 國內(nèi)案例國內(nèi)案例 深圳華僑城/千島湖/ 杭州宋城 廣州祈福新村 廣州鳳凰城 東部華僑城 杭州休博園 17